2022年房地产开发项目的融资成本与风险性分析.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程的融资成本与风险性分析 房地产开发工程的融资成本与风险性分析杨亚莉-企业治理论文（重庆润鹏房地产开发有限公司,重庆 400039 ）摘 要：我国房地产行业经受了十年的高速进展,近一年来房地产行业面临着调整,据统计部门公布的2022 年 10 月份我国主要城市商品房价格变化情形来看,只有 3 个城市房价显现上涨,其余的城市房价显现下跌,其中一部分的城 市商品房均价显现连续数月的下跌；房地产开发企业在这一背景下,工程的融 资成本与风险更加突出；关键词：房地产；融资成本；风险分析 中图分类号： F293.30 文献标志码： A 文章编号： 1000-8772 （2022 ）34-0147-02 收稿日期： 2022-11-20 作者简介：杨亚莉（ 1975- ）,女,汉族,重庆人,会计师,主要讨论方向为 房地产企业财务成本治理；一、引言 房地产开发工程需要庞大的资金投入,由于房地产企业资金有效,开发工程需 要从外部进行融资；我国由于资本市场不健全,房地产开发融资渠道较为单 一,融资成本高；由于房地产行业的调整,企业的融资更加困难,融资的风险 较为突出；今年以来,就有数家规模较大的房地产企业因资金链断裂而显现倒 闭；目前的情形下,房地产企业掌握融资风险已经关系到企业的生存,特别是 中小型的房地产企业,笔者将环绕房地产融资成本及风险这一问题进行探讨；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、房地产开发工程的融资成本与风险分析（一）房地产开发工程融资成本较高 由于我国的资本市场不健全,企业的融资渠道狭窄,导致融资成本较高；目前 房地产开发工程主要的融资方式是银行贷款和民间借贷,银行贷款相比民间借 贷成本要低许多,但是在房地产市场逐步下行的趋势下,银行对于房地产开发 企业贷款的额度有所收紧,特别是一些规模较小的房地产开发企业,从银行贷 款的难度逐步加大；民间借贷虽然手续简便,但是融资的成本很好,至少 10%的利率,一些地方甚至显现20% 、30% 的借款利率,对于房地产开发企业来说,融资的成本庞大；一旦显现资金紧急,无法按时仍款,很可能导致公司资 金链断裂,显现破产,今年就有数家因民间借贷显现资金链断裂而破产的房地 产企业；对于银行贷款的成本,贷款利率通常由央行打算,央行采纳货币政策通过对利 率的调整,对宏观经济进行调控,最近一次的利率调整中,央行下调了贷款利 率,对于房地产市场是一大利好；但是市场上利率的变动可能会导致房地产开 发企业遭受到缺失,主要表现在对房地产开发企业借款的成本上,通常房地产 开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发,而借款的成本受到利 率的影响,一旦利率上升,资金成本将会增加,企业的仍款压力也随之增加；借款成本极易受到利率的影响,利率变化的不确定性,将会增大企业的融资成 本,在行业整体低迷的情形下,房地产开发企业将面临较大的风险；（二）融资渠道单一,对银行贷款过度依靠 融资渠道单一已经是我国企业面临的普遍问题,中小企业、房地产开发企业都 面临着融资渠道单一的问题；目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 行贷款和民间借贷,中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金,造 成房地产开发企业融资渠道非常的狭窄；通常企业的融资渠道可以分为三类,即借款、发行债券、股权融资,在健全的资本市场中,三种融资方式都较为普 遍,企业的融资渠道也较为广泛,但是在我国的市场中,房地产开发企业难以 发觉债券,股权融资也很少,基本上都是靠借款来补充企业的现金流；银行是 目前我国金融体系的枢纽,房地产开发企业的资金大部分是从银行借取；一旦 银行收紧放款,房地产开发企业将难以获得贷款,职能依靠民间借贷筹资,而 民间借贷的资金成本很高,一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率,造成仍款压力庞大；企业的贷款虽然只占据15% 左右,但是自筹资金中很大一部份是民间借贷或者其他私人借贷；假如把国内贷款和自筹资金合并,那么通过借款融资的比例将在55% 左右；对于一家企业来说,借款比例过高将带来较大的财务风险；一家企业的融资应当是贷款、债券和股权融资相 结合；在股权融资方面,欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机 构,能够对进展前景较好的企业进行投资,从而持有房地产开发企业的股权,帮忙企业进展壮大；但是在我国的资本市场中,很大一部分房地产开发企业都 投向了成熟型的企业,在这些企业的上市前夕进行投资,进展规模小的企业很 难获得房地产开发企业,造成房地产开发企业难以通过股权进行融资；总而言 之,房地产开发企业对银行贷款依靠度过高,相伴着潜在的财务风险；（三）融资风险治理机制不健全 由于我国的房地产市场过去处于粗放式经营治理中,对融资风险的治理不够重 视,融资风险治理机制不健全,导致融资风险较高；由于房地产开发工程治理 者过于重视工程的扩张,为了筹集更多的资金,对融资风险的熟悉不足；这就名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 直接的导致财务部门融资风险的预警机制不健全,无法有效的识别和预防融资 风险；许多的房地产开发企业没有建立完整的风险识别、应对机制；良好的风 险防范机制能够准时的识别融资风险,进而有效的进行应对,假如风险预警机 制不健全或者缺失,将无法识别和应对融资风险,可能会为房地产开发企业带 来庞大的经济缺失；目前我国的房地产企业融资风险治理不健全的缘由有如下几点,第一,风险管 理程序不规范,缺乏特地的分析部门和专业素养过硬的人才；其次,在整个宏 观层面上看,房地产融资方面的相关法律法规缺失,通常是实行行政干预措施 对融资进行治理,缺乏明晰的法律法规作为依据,增大了融资风险；最终,房 地产开发企业自身的建设不到位,过于重视营业销售,而忽视了企业自身经营 治理建设,导致内部治理较为松散,没有完整、可行的风险治理运行机制；（四）融资结构不合理,仍款压力大 依据融资优序理论,企业的融资次序应当是债务融资、股权融资,在债务融资 中需要合理的支配短期债务和长期债务的比例；短期债务的比例过高,房地产 开发工程的仍款压力很大,一旦资金紧急无法按时仍款,将面临较大的财务风 险；短期债务比例过低,虽然短期的仍款压力较小,但是一旦显现降息等宽松 货币政策,企业的资金成本相对增加,如最近央行的降息措施,就降低了企业 的贷款成本；房地产开发工程短期融资比例过大,和企业在进行融资机构规划 有着亲密的关系；由于融资渠道单一,企业发行债券或者进行股权融资非常困 难,特别是对于中小型房地产开发企业来说；而贷款融资通常时间较短,甚至 最短的只有几个月,一项房地产开发工程的周期较长,面对着如此短暂的仍款 期限,企业的融资风险显露无疑；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、房地产开发工程掌握融资风险建议（一）引入多元化融资渠道,降低融资成本 由于融资渠道过于狭窄,不仅严峻的影响了房地产开发企业的进展,仍增加了 房地产开发工程的融资风险,因此,需要积极的拓宽融资渠道,引入多元化的 融资渠道；房地产开发企业第一要提升自身素养,完善内部的治理机制,加强 信用制度建设；从而提高企业的内源融资才能能,在自身条件良好的情形下,能够为外源融资制造有力的融资条件,除了加强自身的建设,提升信誉外,企 业要积极的进行多方面的融资,股权融资虽然是较为快速的方式,但是股权融 资面临着企业估值、掌握权等诸多问题,一旦处理不善,可能导致企业掌握内 部治理显现纷乱；随着国家对担保行业的日益重视,房地产开发企业仍可以尝 试进行担保融资,通过担保机构,进行资金的拆借,这能够缓解房地产开发企 业短期的资金困境；总之,通过多元化的融资方式,拓宽融资渠道,建设对商 业银行的过度依靠,降低企业的融资风险；（二）健全内部掌握体系,降低融资风险 内部掌握在企业的融资风险治理中有着非常重要的作用,因此,需要健全企业 的内部掌握体系,从而降低融资带来的风险；健全房地产开发企业内部会计控 制和治理掌握制度,公司的内部掌握体系可以从事前防范、事中掌握、事后监 督这三方面进行,第一,房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度,借鉴国际上通用的 COSO 框架,设计内部掌握架构,然后结合我国的相关法律 法规,如企业预算治理暂行方法、企业资金授权审批治理方法等,建 立系统性的内部掌握制度；在房地产开发企业融资治理中,要合理设置职能部 门,明确各部门的职责,建立完善的财务掌握和职能分别体系,杜绝为谋私利名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 而损害企业利益的情形显现；因此,要充分考虑房地产开发企业内部不兼容职 务以及相互分别的制衡要求,形成内部相互制约、相互监督的格局,通过这一 措施降低房地产开发工程中的融资风险；（三）合理规划融资结构,削减仍款压力 依照相关的融资理论以及我国房地产工程的相关数据,房地产开发工程要合理 的规划融资结构,适当的降低银行贷款、民间借贷的比例,扩张股权融资的比 重；由于我国企业债券的发行要求非常严格,企业债券市场处于起步阶段；股 权融资是比较抱负的融资渠道之一；目前许多的房地产开发企业股权融资的比 重仍很低,只有很少一部分的大型房地产企业上市融资,因此,可以考虑加大 引入外部投资者的比例,分摊企业的经营风险；房地产产业投资基金是另外一 个较为合适的融资挑选,房地产投资基金不同于一般的投资基金,该基金的设 立是特地用于房地产开发工程,投资范畴有明确的限于,即只能投资到房地产 领域；通过这一基金的设立,可以大量的筹集分散的资金,有利于房地产的融 资,也便利了中小投资者；房地产投资基金可以获得较高的规模效益,从而促 进房地产市场的连续进展；目前该基金在一些发达国家较为普遍,在我国仍处 于进展阶段,随着市场的逐步健全,这一基金的规模也将逐步壮大；通过引入 不同领域的金额,降低企业的短期借款比例,不仅可以削减仍款压力,仍可以 分散企业的经营风险；（四）加强工程前期调研,谨慎挑选开发工程 在市场部景气的情形下,房地产工程的挑选显得非常重要,这就要求房地产开 发企业在工程投资的前期,加强市场调研,挑选市场前景好的工程进行投资,防止盲目投资建显现滞销或者烂尾楼的现象；为此,房地产开发企业要针对工名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 程当地的经济进展水平、工程所处的地段、市场竞争情形等进行具体的分析,运用科学的手段对外部环境进行精确的事前调研；假如有较不利于工程开发的 因素,就业考虑工程的可行性,谨慎的投资开发；四、终止语 房地产融资成本与风险关系到房地产企业的进展,甚至直接影响到企业的生 存,基于我国房地产行业的现状,需要高度重视融资风险治理；这就要求房地 产开发工程通过引入多元化的融资渠道,加强内部掌握等方式来掌握融资成 本,降低融资风险；参考文献： 1 张列 .房地产开发工程的融资成本及风险分析 2022 ,（ 23 ）. J. 行政事业资产与财务, 2 罗敏凌 .分析房地产业融资现状与问题 J.现代经济信息 .2022 （22）. （责任编辑：袁凌云）名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页