2022年榆阳区鸳鸯公园改造拆迁安置房项目可行性研究报告.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 诚 信榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置工程可行性讨论报告名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录第一部分 总论1、工程建设背景 . 42、工程建设地基本思路. 43、工程简况 . 54、工程编制依据与讨论范畴 其次部分 房屋征收拆迁. 6 1、拆迁地必要性讨论 . 72、拆迁地规模及仍建内容 3、征收拆迁货币补偿价值. 7 . 74、拆迁补偿方式：. 7 5、仍建房屋标准设计 . 86、仍建地方案 . 9第三部分仍建安置房工程. 10一、开发工程地市场分析. 101、榆林市地经济人文环境与城市简况 . 102、榆林市地国民经济进呈现状及市场潜力分析 . 103、榆林市房地产进呈现状分析 . 104、本工程优势分析 . 105、工程地自然条件 . 116、工程环境影响分析 . 11二、仍建安置房工程 . 111、基本简况 . 112、建设地原就 . 12名师归纳总结 3、经济技术指标. 13第 2 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4、投资估算 . 155、资金需求与筹措情形. 17 6、销售收入估算 . 18三、工程实施方案 . 18第四部分 鸳鸯湖公园改造工程 第五部分 工程实施盈亏平稳分析. 18 . 18 1、 销售收入 . 18 2、 销售税金 . 18 3、利润测算 . 19 4、 敏锐性分析 . 195、盈亏平稳分析评判结论 5.1 测算公式： 5.2 测算结果：. 20第五部分 结论及建议 . 201、结论 . 202 、建议 . 20名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置工程可行性讨论报告第一部分 总论1、工程建设背景为加快城市建设步伐,完善城市功能,提高城市品位,切实改善居民居住条件和环境,依据市区总体建设规划,对鸳鸯湖公园进行改造,依据房屋征收相关法规及补偿补助标准,拟定房屋征收与补偿方案,以及实施仍建房屋工程 .2、鸳鸯湖公园改造建设地基本思路：依据市区总体建设规划,在规定地范畴内,对鸳鸯湖公园片区,进行征收改造 .一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发,规划主要以高层住宅和低层商业为主,另设置办公、酒店等 .以房地产开发取得地收入补偿鸳鸯湖公园改造建设和征收仍建地成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置,酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设） . 3、工程简况3.1 工程名称榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造工程3.2 工程地址工程位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区,规划范畴是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成地区域 .规划总用地面积 130652.08 平方 M ,其中：安置工程区规划总用地面积 50199.08 平方 M （合计 75.30 亩）,净用地面积为 40712.43 平方 M （合计 61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积 80453 平方 M.3.3 工程规模及内容名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （ 1）征收拆迁；征收范畴内,经调查摸底涉及征收个人和单位共272 户,总征收土地面积约 76486.23 平方 M （合 115 亩）,总征收建筑面积约 76753.84 平方 M ,其中：住宅房屋征收面积约 49695.96 平方 M ；商业房屋征收面积为 20922.17 平方 M. 办公房屋征收面积为 6135.71 平方 M ；征收货币补偿价值总额约 130364.62 万元（2）房地产开发 .规划区内主要以高层住宅和低层商业为主,另设置办公、酒店等 .开发建设规模为 170750.7 平方 M ,容积率 3.36,绿化率 32.75%（方案二）,开发用地地总成本 46859.56 万元 .（3）鸳鸯湖公园改造建设工程鸳鸯湖公园规划分两部分,一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务 .用地面积 80453 平方 M. 总投资概算 9644.20 万元 .3.4 工程方案建设期本工程方案 2022 年上半年完成整体征收任务,2022 年下半年开头完成返仍安置房建设任务,征收仍建期 2 年；房地产开发从 2022 年下半年起至 2022 年底完成房地产开发任务,开发建设期 3.5 年.3.5 目前工程进展情形（1）已完成安置房工程区规划平面设计（ 2）鸳鸯公园 -改造规划设计和概算（3）完成被征收人摸底地基本情形.:（4）正在托付被征收房屋地评估4、工程编制依据与讨论范畴4.1 本报告地编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定,综合该工程地详细情形,本可行性讨论报告地编制依据主要有：本报告地编制地依据是国家计委、建设部颁发地建设工程经济评判方法与参数（其次版）和国家现行地财税制度 .榆林市城市规划治理技术规定2022.07榆林市房地产投资工程基础数据地分析估算名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2 本报告地讨论范畴总论房屋征收拆迁工程 安置房建设工程鸳鸯湖公园改造建设工程实施工程盈亏平稳点分析结论和建议 在此基础上,考虑工程建设地必要性、技术地可行性和经济地合理性,为政府有关 部门审批工程、建设单位进行投资决策和金融机构贷款供应比较牢靠地依据 .其次部分 房屋征收拆迁1、房屋征收地必要性（略）2、征收规模及内容征收范畴内,经调查摸底涉及征收个人和单位共272 户,总征收土地面积约76486.23平方 M （合 115 亩）,总征收建筑面积约76753.84 平方 M ,其中：住宅房屋征收面积约49695.96 平方 M ；商业房屋征收面积为20922.17 平方 M. 办公房屋征收面积为6135.71 平方M ；涉及征收个人 261 户,总征收面积为 43129.813 平方 M. 其中：住宅房屋征收面积为39514.203 平方 M ；商业房屋征收面积为 3615.61 平方 M.涉及征收单位 11 户,总征收面积为 33624.03 平方 M. 其中：住宅房屋征收面积为10181.76 平方 M ；商业房屋征收面积为 6135.71 平方 M ；17306.56 平方 M ；办公房屋征收面积为鸳鸯湖公园消遣设施基本情形,有大型设施工程14 个,小型消遣设施工程21 个（处） . 3、征收货币补偿价值：在征收范畴内,依据征收有关规定,结合本次征收对象实际情形,制定征收评估地基本思路、原就及技术方法,经过粗略测算征收货币补偿价值人民币约130364.62 万元,其名师归纳总结 中：土地使用权货币补偿约115000 万元；建筑物货币补偿约9440 万元；内装修货币补偿第 6 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 约 2302.62 万元；附属物货币补偿约408 万元；其它货币补偿（搬迁、暂时安置费、非住宅用房停产停业缺失费）2914 万元；鸳鸯湖公园消遣设施货币补偿 300 万元；征收个人货币补偿价值人民币约 万元,其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万元征收单位货币补偿价值人民币约 万元,其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；办公房屋征收面积为平方 M ；鸳鸯湖公园消遣设施货币补偿价值人民币约 300 万元 . 4、征收补偿方式：被征收房屋补偿方式为仍建房和货币补偿相结合,被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产地市场价格补偿,由有相应资质地房地产评估机构评估确定 .货币补偿房地产价格均价为 元 /2.被征收房屋仍建房按等价值调换地原就：即按分户评估报告确定地旧房补偿价格除以已选定地调换房屋楼层规定地投资优惠价格进行房屋产权调换 屋,按单层建筑面积运算购房款 . 详细制定仍建房相关规定：.被征收人选定地产权调换房 被征收人在挑选安置户型时,应挑选与等价值调换单层建筑面积加相差肯定投资优惠 面积（ 15 m2）后相近地户型房屋 .被征收人所选定户型地楼层面积小于原房证建筑面积,按原房地产房屋评估价格补偿 .被征收人所选定户型地楼层面积大于原房证建筑面积,超出等价值调换面积 15m2以内 部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资,再超出面积部分按市场优惠价格进行投资. 5、安置房屋标准设计确定就地安置房应分毛坯房、初装房.毛坯房标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位,拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门 .初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔,配设一般门；卫生间地面、墙面贴瓷砖,安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖,安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外,地面为压光水泥地面 .名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 挑选毛坯房地,按调换房屋建筑面积赐予被征收人100 元/m22地室内设施配套补助款,由被征收人自行配套.挑选初装房地住户,不再支付室内设施配套补助款. 户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为：如 140 m2,被征收人可依据应调换面积挑选 . 6、仍建方案95 m2、115 m2、 125 m2、135 m2、仍建内容：依据改造规划,对征收人实行就地返仍地方式安置.返仍面积为76753.84 平方 M ,返仍户数272 户.仍建地成本 依据改造工程成本测算及开发规模估算 .其中：返仍总投资为 130364.62 万元 .仍建方案实施：详细仍建方案可以分期实施 .第三部分 改造拆迁安置房工程1、开发工程地市场分析 1.1、榆林市地经济人文环境与城市简况（略） 1.2、榆林市地国民经济进呈现状及市场潜力分析（略） 1.3、榆林市房地产进呈现状分析 随着国家宏观调控政策地不断深化,近年来榆林市从调整住房供应结构、加大保证 性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手,进一步 加强了调控措施地执行力度,使榆林市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳固,房地产市场趋于平稳,房地产业为全市经济进展和社会稳固作出了积极奉献.从投资规模和建从长远进展看,房地产市场需求依旧存在,市场进展潜力仍在增加设开发指标分析,榆林市房地产市场地基本面仍旧趋好.随着国家经济进展思路进一步明确,在积极地财政政策和适度宽松地货币政策推动下,榆林市房地产市场经过调整后逐步将迎来复原性地增长趋势 .投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情形（略）（ 2）房屋开发建设情形（略）（3）商品房空置情形（略）名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （4）房屋销售情形（略）1.4、工程优势分析 1.4.1 地块价值（略）1.4.2 交通价值（略）1.4.3 规模优势从工程开发预期上看,工程总用地50199.08 平方 M （合计 75.30 亩）,净用地面积为 40712.43 平方 M （合计 61.07 亩）,总建筑面积 170750.7 平方 M. 其中：地上建筑面积136875.5 平方 M ；地下车库面积 33875.2 平方 M ,停车总数 776 辆,户数 545 户.利用地块 规模效应来提升产品综合价值,规模效应与前瞻性规划布局,将形成市场占位与产品形象 优势 . 1.5、工程地自然条件（略）1.5.1、地势及地震情形 本工程所用地块地势基本平整,1.5.2、工程地质与水文地质条件（ 1）工程地质条件（ 2）水文地质条件（ 3）工程地点气候情形 1.6、工程环境影响分析（略）2、改造拆迁安置房工程 2.1 基本概括（1）、地理位置 规划区位于榆林市城北,鸳鸯湖公园北侧,是滨湖公园改造安置居民地主要区域 .（2）规划范畴规划范畴是由滨湖北路、古城中路、长城路、红山路所围成地区域 .规划总用地面积50199.08 平方 M （合计 75.30 亩）,净用地面积为（3）、自然条件及分析40712.43 平方 M （合计 61.07 亩） .名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 规划区位于鸳鸯湖北侧,呈不规章形,沿滨湖北路249.10（225.92）M ,沿古城中路245.58（ 218.60）M ,沿长城路 182.4（166.63）M ,沿红山路 227.55（201.79） M. 现状区域内多数以砖结构平房为主,东西最大高差约 6M ,整体地势相对平整 .（4）、总平面设计（规划布局；建筑设计；户型设计；环境设计；工程地配套）：规划区内主要以高层住宅和低层商业为主,另设置办公、酒店等 . 2.2、工程建设地原就（1）工程要贯彻 “以人为本 ”地原就 .工程要把生态环境与人文环境放在重要地地位,使居民更多地接近自然环境,营造安定、健康、和谐地社区环境 .（2）工程要贯彻 “高效、便利 ” 地功能原就 .从规划到建设,从交通到绿化,都要突出以人为本地思想；各区域和功能空间之间形成高效、便利地网络,要结合人们对生产生活地需要 .（3）工程要贯彻 “可连续进展 ”地原就 .工程要把生态、环保放在重要地位置,从宏观规划到微观设计、详细技术地采纳都要坚持可连续化进展要求 .（4）工程要贯彻 “适用、经济、在可能条件下留意美观 宜人地生活环境 .”地原就 .制造舒服、美丽、（5）、充分结合规划区地现状条件,以规划道路红线为主要掌握界线,容积率最 大化布置建筑 . 2.3、经济技术指标公园改造安置居民区方案一名师归纳总结 指标建筑面积第 10 页,共 19 页总用地面积50199.08 平方 M 合 75.30 亩净用地面积40712.43 平方 M 合 61.07 亩- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 总建筑面积 151751.7 平方 M地上建筑面积 117876.5 平方 M住宅建筑面积 48989.9 平方 M 392 户商业建筑面积 25834.5 平方 M地下二层商业建 5658.9 平方 M筑面积办公建筑面积 16195.2 平方 M酒店建筑面积 21198 平方 M地下车库面积 33875.2 平方 M建筑密度 35.09%容积率 2.9绿化率 32.75%地上车位 98 辆地下车位 678 辆0方案二名师归纳总结 1积指标建筑面积第 11 页,共 19 页总用地面积50199.08 平方 M 合 75.30 亩净用地面积40712.43 平方 M 合 61.07 亩23总建筑面积170750.7 平方 M4地上建筑面积136875.5 平方 M其住宅建筑面积67988.9 平方 M 545 户商业建筑面积25834.5 平方 M中地下二层商业建筑面5658.9 平方 M- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 办公建筑面积 16195.2 平方 M5酒店建筑面积21198 平方 M地下车库面积33875.2 平方 M6建筑密度35.09%容积率73.368绿化率32.75%地上车位998 辆地下车位678 辆102.4、投资估算2.4.1投资估算地依据（1）陕西省建筑工程、安装工程计价定额 .（2）材料价格及设备价格采纳市场价或市场询问价 .2.4.2建设投资估算本工程工程估算总价值 :46859.56 万元（1）建筑工程费 :34878.00 万元（2）设备及工器具购置费 :5432 万元（3）安装工程费：4871 万元（4）工程建设其他费用：1538.40 万元（5）预备费： 140.16 万元2.4.3.投资估算表（1）建筑工程费本项建筑工程费总额估算为 34878.00 万元 .如下表所示：名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑工程费估算表序工程或费用名称单位数量单价合计（万元）号（元）1平场及土石方工程M318320416293.002地下室土建工程M23280022507380.003地上建筑土建工程M2131626200026352.004室外绿化M12650450569.0025小区道路工程M29487300284.00总计34878.00（2）设备及工器具购置费本工程地设备价格均以中国建设工程造价治理协会颁发地“ 工程建设全国机电设备2022 年价格汇编 ”为主,缺项部分实行市场询价 .设备及工器具购置费估算总额为 5432 万元 . 如下表所示：设备工器具购置费估算表序工程或费用名称单位单价数量设备及工器具购号（元）置费（万元）1电梯制安台400000 6024002高压变配电套2000000 24003消防系统M21316262002632小计5432（3）安装工程费 本工程安装工程费估算总额为 4871 万元 .如下表所示：安装工程费估算表名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序工程或费用名称单位单价数量安装工程费号（万元）1室内水电安装工程M21851316262435消防系统安装工程2M212013162615803外线安装工程M265131626856小计4871（4）工程建设其他费用本工程工程建设其他费用估算总额为 1538.40 万元 .如下表所示：工程建设其他费用估算表序号工程或费用名称其它费用（万元）备注1征地费632.532房屋拆迁安置费3建设单位治理费144工程建设监理费4180.725工程勘察、设计、可研费9406.636建设工程质量监督费145.187施工图设计文件审查费1.567.778招标代理服务费0.2511.309工程保险费4180.7210建设工程前期工作询问费0.313.55费用小计1538.40（5）预备费本工程依据陕西省建设厅制定地相关标准,计取了 2.5、拆迁仍建资金需求与筹措情形（略）2.5.1 开发商自有资金 xxx 万元；3%地预备费 140.16 万元 .名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.5.2 工程土地银行抵押贷款 xxx 万元；2.5.3 销售期销售回款 xxx 万元； 2.6、销售收入估算销售收入地估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算,在收入估算中,我们参照本工程周边市场行情,并依据谨慎性原就估算 .2.6.1 住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时,我们对城区住宅楼行情进行了调查情形是：按销售价位统计,该片区均价在 8500 元/平方 M 以上,按房价分布走势看,该片区房价整体出现自南至北依次降低地特点 .依据谨慎性原就,本工程住宅楼单价按 2.6.2 商铺销售收入估算6500 元/平方 M 估算 .经调查 ,2022 年 1 月本工程周边地长城路地商铺销售均价为 35000 元/平方 M ,新建路商铺销售均价为 45000 元/平方 M. 依据谨慎性原就,本工程商铺均价按 38000 元/平方 M 估算.2.6.3 地下二层商业销售收入估算：6000 元/平方 M. 2.6.4 办公销售收入估算 7500 元/平方 M.2.6.5 酒店销售收入估算：8000 元/平方 M.2.6.6 地下车位按 6500 元 /平方 M 估算 .2.6.7 销售收入估算总额 196882.91 万元 .（1）住宅楼收入估算：按 6500 元/平方 M ,建筑面积 67988.9 平方 M ,销售收入估算为 44192.79 万元（2）商铺销售收入估算：按38000 元/平方 M ,建筑面积25834.5 平方 M ,销售收入估算为 98171.10 万元（3）地下二层商业销售收入估算按6000 元 /平方 M ,建筑面积5658.9 平方 M ,销售收入估算为 3395.34 万元（4）办公销售收入估算按7500 元/平方 M ,建筑面积16195.2 平方 M ,销售收入估算为 12146.40 万元（5）酒店销售收入估算：按8000 元/平方 M ,建筑面积21198 平方 M ,销售收入估算为 16958.40 万元名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （ 6）地下车位销售收入估算：按6500 元/平方 M ,建筑面积33875.2 平方 M ,销售收入估算为 22022.88 万元3、工程实施方案（略）详细拟定实施进度,原就上进行公开招标,有开发商开发 .第四部分 鸳鸯湖公园改造工程鸳鸯湖公园规划分两部分,一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务 .用地面积 80453 平方 M. 总投资概算 9644.20 元.详细内容详见设计,下附部分相关表：第五部分 工程实施盈亏平稳分析盈亏平稳分析在财务治理中又称量、本、利分析,是指在肯定地市场生产才能条件下,通过分析拟建工程地产出（量）、成本（本）和收益（利）之间地关系,来判定工程优劣及盈利才能地一种方法.盈亏分析地关键是找到盈亏平稳点,即工程达到盈亏平稳状态利润为零地点 .在房地产工程地可行性讨论中,所谓盈亏平稳分析指要找出估计销售收入恰好能补偿成本时地销售量又称保本销售量 .1、销售收入本工程销售收入包括写住宅、字楼及商业销售收入.5.5%.2、销售税金 按税法规定本工程应缴纳营业税、城维税、训练费附加等,综合税率为3、利润测算本工程销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润. 4、敏锐性分析敏锐性分析是讨论某些因素发