2022年香格里商铺营销策划案.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 正丰· 香格里商铺营销策划案目 录 一、项目基本概况 二、项目的 SWOT 分析一优势点二局限性三威逼点四时机点 三、商业模式分析：一 综合性商业模式二主题性商业模式三专业性商业模式 四、项目整体定位一项目的经营业态定位二客户定位 五、营销推广一推广主题二 项目形象包三总体宣扬策略四销售策略名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 正丰· 香格里商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况正丰·香格里小区位于怀远南街 原卫谢南路 、西接蔡桥路、南临沙湖大道,占地 300 余亩、总建筑面积 36 万平方米,其中住宅建筑面积 200300 ,商业建筑面积 19074 ,物业服务面积 460 ,办公楼建筑面积15492.5 ,共分五期开发,目前一、二期已间续入住； 商铺一期 22 套、二期 26 套、三期 67 套,共计 115套,总面积约平方米；现一期剩余 二、三期商铺目前基本上空置；二、项目的 SWOT 分析2 套、二期剩余 22 套、三期未售,虽然本项目地段位置较为优越, 但现实又存在着一些影响项目形 象的因素, 以至商铺目前处于滞销状态； 所以我们只有充分熟悉到该 项目的优缺点, 并充分发挥其的优势, 才是本项目在后期的营销过程 中制胜的关键所在；一优势点 S：1、 项目当前交通较为便利,周边有中卫一中、六小、世纪幼儿园；2、 项目地处新老城交界地,进展钱景胜好；3、 本项目商铺目前为现楼,满意部分自用型商家即买即用的需求,降低购买者的置业风险；4、 项目开发商商正丰集团现在在中卫肯定的知名度,当地市民对项 目及公司比较认可；A、在项目商铺的运作过程中, 充分渲染项目的区位优势、 交通便利；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - B、在项目商铺的运作过程中,强调该区域的进展钱景和由此带来的 商机；C、在项目的推广时,利用正丰集团的品牌优势,增加置业者与投资 者的信心；二局限性 W1、 项目所处地段目前不具备商业氛围及人气带动商铺销售的条件；2、 本项目周边商业已稳固,大多都是以租带售的形式出租,对出售 进展商业略为不足；3、 该项目商铺销售周期较长,二期已现房形式出售,造成肯定的负 面影响,使购买者有种冷铺的想法；4、 项目商铺缺乏整体形象定位,主题不鲜明；5、 项目商铺规模比较大、销售难度强,需要加大推广力度； 解决方法：1 对商铺进行市场定位,明确目标客户；2 确定经营主题,从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；3 加大推广力度,扩大商铺的暴光率与市场知名度；4 设立部分“ 免息分期付款方式”引其入市开发公司自行运作 ；三时机点 O,降低购房者的置业门槛,吸1、 区位优势的发挥,利用周边地区；2、 以周边各大住宅小区及农贸市场现有人气,带动商铺的销售；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、 打造中卫前所未有的“ 特色一条街” 来整体销售；四威逼点 T1、销售价格较高,总价高,许多置业者无才能购买；2、周边商业已逐步完善,不好吸引重复置业者 3、不是正街,所以相对于卫谢南路显得特别冷清；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看,主要有三种：一是综合性商业模式,二是主 题性商业模式,三是专业性商业模式；一综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃,衣、食、住行一条龙服务；商场 内行业种类众多、品牌杂乱、档次齐备,可以满意任一层次消费者的 任一生活需求,并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动,拉动社区内群体消费； 从这一个角度去分析, 此种模式好像能够以全 面网络住宅有的消费者,而且聚人气、提消费,应当是抱负的商业模 式；但是,实际上这种模式已经在全国的经济态势里遭受了严肃考查,中卫亦不例外, 这一模式所表现出来的老旧之态就越明显,所面临的 危机就越大；究其因,在于品牌市场的进一步细分,消费者的需求不 断的向个性化进展, 使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化时 机；二主题性商业模式名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 主题的确定范畴很广, 无论是从文化层次仍是人群分类亦或商品档次 等任何一个角度去发挥, 都能找到相应主题； 然后以该主题为核心以 及规章,绽开经营；比方女人世界、男人世界、儿童世界,就是以人 群分类为主题,环绕某一类人群的用品,这一特定范畴对品种、品牌 进行挑选、过滤,进行有针对性的经营；这类模式与其它商业模式相比, 主要在于目标客户群以及满意需求上 的区分；它不局限于某个行业, 在商品种类上不具备占肯定优势的市 场平台,但它的目标客户群却是肯定的,或是某一文化层次、或是某 一性别、或是某一经济群体等等；对于这些群体来说,主题商业能够 尽可能的满意他们的异质化需求和个性化心理诉求,针对性强；但由于这种商业模式针对性强的负面影响,客户范畴窄, 将来进展前景难以预料,市场风险相对较高；并且这种商业模式要求： 规模化,主题经营独占面积巨大,与本项目规模不匹配； 标准化,主题经营从治理到经营行为都比较标准,甚至进行网络 运作,所涉及成本昂扬、费用巨大； 租金低廉,主题商业通常以较低租金吸纳商家集合入场的经营,这对投资者说是最不情愿看到的情形,于本项目销售也不利；所以,这种商业模式也不适合本项目的商铺；三专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依靠,力气满意全体消费者的某一种特定需求,加深品牌与档次的细分, 集中 特别是个性化、 异质化的心名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 理诉求；这类商业模式的优势就在于针对性强,专业化程度高；某一行业的进展将直接影响到该行业专业市场的经营才能与盈利空间；所以,对于目前中卫蓬勃进展的房地产,它必将带动其他相关行业的蓬勃进展,如建古玩、土特产业、中卫特色等进展；因此,对于香格里 的商铺,进展专业性商业模式较为可行；四、项目整体定位一项目的经营业态定位古玩、土特产定位商业模式基于上面对本项目的SWOT 分析及各种商业模式的分析,并结合我司对该片区的调查分析,同时综合我司在该片区及以往的操盘体会,我司建议对该项目重新进行市场定位,铺的经营方向,从而带动商铺的销售；确定商铺的经营主题, 明确商本项目位于新老成交界处, 从地理位置这一角度来看, 目前地段繁华 程度不够,项目商铺规模不够大,结合商铺胜利运作模式的分析,我 司建议将本项目商场定位为古玩、中卫特色一条街；A、标榜中卫首个专业古玩、土特产为特色,成为中卫市第一面独有 旗帜；B、这样定位的优势 a. 为客户逃避市场风险,坚决投资信心,增加销售热度；由于这样 定位,可以削减与直接竞争对手如世纪佳园、黄湾村商铺的接触 面；目前,无论是世纪佳园、黄湾村的商铺,仍是六小周边商铺,都以满意消费者的日常生活需求为突破口,且目前空置量较大, 假如本名师归纳总结 项目的商铺雷同于周边其他项目,必将增加市场的压力, 加剧市场竞第 6 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 争；在这方面,本项目明显处于不利位置；b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情形,中卫的旅行特 色将带动装当地古玩或者土特产的进展； ；c. 目前在该区域专业古玩、土特产店较少,有着很大的进展空间；d. 良好的市场操作性：我们的这肯定位,是基于具体的市场市场调 查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性；同时,我们在定位的过 程中,逐步赐予和加深了它所包涵的内涵,并预备一套有规律、有秩 序的销售、促销预备活动；二客户定位 购买本项目商铺的客户主要有以下几类：1 本区域的商铺投资者或古玩、土特产经营者；2 看好本区域地段进展前景的其他投资者或经营者；3 经营知名特产品牌的加盟者或连锁店；- 五、营销推广策略一推广主题名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 基于以上的分析及本项目的定位,并结合目前商业市场的实际情形,在项目的推广宣扬时,主要环绕下面几个方面进行：1、 宣扬本项目商铺为中卫专业古玩、土特产一条街,突出其市场的进展前景及投资价值；2、 宣扬该市区旅行业及经济的蓬勃进展,必将带动这类行业的长期进展,从而带出投资该商铺的的进展前景与潜力；3、 交通便利：本项目位于新老城交界处,交通条件较为便利,且商 铺前面的步行道空间比较小,对进展特色类行业极具潜力；4、由于本商铺三期有一联二、一联三的,建议可以在价格不变的情 况下“ 买一层送一层”；二 项目形象包装 1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语,广告知求不明显,我司建议以“ 香格里 专业古玩、特产一条街” 为主题,进行广告知求；2、项目导视系统目前项目的导视系统表现手法不抱负,未能将本项目的形象及主题表现出来,反而产生负面影响, 建议在香格里商业街的门头上悬挂条幅,并在路口处设导视牌；3、 现场包装 1 条幅：目前项目现场的楼体喷绘广告几乎没有,无法引起客户的关注； 实际名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 上楼体广告是项目最快, 费用最省的广告形式之一； 建议条幅广告重点在项目楼体上,挂出“ 香格里专业古玩、特产一条街郑重出售”、“ 香格里专业古玩、 特产一条街优惠招租”2 道旗：及租售热线等内容的条幅,为营造现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,我建议在商业 街道路两侧直立道旗, 道旗内容以发布香格里古玩、特产一条街租售的信息为主,如“ 香格里特色街香格里旺铺”“ 香格里铺王,一铺富三代” 、“ 香格里特色街,商家投资的潜力股”“ 香格里商铺,低风险高回报” 等等；三 总体宣扬策略依据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,在掌握广告宣扬费用的同时,将采纳有针对性的宣扬策略,加大广告宣扬力度,并使之按 步就班,有的放矢,使整个宣扬策略与销售策略紧密协作,从而到达 热销的成效,具体方案如下：1“ 造势” 策略 针对本项目目前的销售状况, 为渲染市场气氛, 建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿,如中卫电视台游播招商等, 内容主要以宣扬介绍该项目地理位置及专业特色街街的进展前景,从而引出 本项目商铺巨大的升值潜力, 以令市场更加注目该物业, 加强客户的 投资信心；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 常规宣扬策略广告宣扬以报纸广告、条幅、发单页为常规宣扬,属最有效的宣扬方式,但由于报纸广告成本较高,成效一般,建议不在报纸广告进行大量宣扬,主要进行必要的派单与电视游播炒作,从而紧密协作销售策略采纳,令常规宣扬成效发挥至最大并掌握广告费的投入量；广告宣传支配如下：报纸广告：主要以当地的城市快讯报为主,一个月上两期, 引出本项目巨大的升值潜力；这样广告费合理,却能到达我们的预期成效；电视游播：掩盖面广,收视率高,宣扬途径最快的一种方式,联系播放一个月为 一周期；宣扬单页：1 由于宣扬单张的制作成本只需几毛钱,适合广范的大量派发,并且,本项目目前的单张在内容、颜色上不具有较强的视觉冲击力,因此,建议重新制作本项目商铺的销售宣扬单张,制作要求能表达本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业特色街的经营进展前景,同时附上商铺的投资分析案例,如：以业主投资某一商铺为例售价： 8000 元/ M2 面积： 29.75 M2 总价： 8000× 29.75=238000元名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 首期 5 成：238000× 50%=11900元 贷款： 238000× 50%=11900元 10 年期月供款： 11900×按目前该阶段租金保守估量为：为：× 60=1785 元/月 结论:月租金 >月供款60 元/ M2 ,所以月出租可获得收益单张建议板开数可挑选 8K 或 16K 双面制作数量 20000份,扫地式派 发；四销售策略 1“ 以租金代首期” 销售策略 这是针对一些对将来商铺价格走势把握不定的商家所实行的销售策 略,租用本项目商铺的客户在一年或两年内打算购买的,采纳已缴付 的肯定期限内的租金可作为购买单位的首期款,刺激租户的消费心 理,促使他们由租客变业主,消化一部分面积；2推出“ 首期两成,三成免息分期付款” 促销方案 为降低置业门槛,建议在付款方式上,供应十年,五成按揭；并且在 宣扬上,推出“ 首期两成” 促销方案,其余三成在两年或一年内 免息分期付清,降低业主置业门槛,引起大量消费者的关注,从而到 达促销的目的；3推出品牌商家进驻优惠策略名师归纳总结 品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心,从而有力第 11 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地促进销售,所以,对于有意进驻的品牌土特产集团公司设立办事处,在售价或租金上赐予肯定比例的优惠,如在售价上赐予肯定的折扣或在租金上赐予 3 个月或半年的免租期, 利用其品牌效应来带动其它商 铺的出售与招租；4“ 客户领导” 嘉奖方案 针对目前裙楼商铺人气不足,为到达带动人气,建议对此推行“ 客户 领导嘉奖方案” ,凡已认购的客户假设能带领其它客户,进行认购并 成交者,进展商将按所规定的标准嘉奖予领导客户,如按其所购买的 商铺以 2%的返利给老业主； . 5低开高走,分期销售 以低价入市,利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应,逐步提高售价,迫使客户快速作出挑选的打算；6针对目标客户采纳 DM 策略对于一些目标客户,建议将通过直邮DM 或直接派人上门向各商家派发单张、 海报等方式将有关资料传给客户,争取他们成为香格里商铺的业主或租户名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页