2022年全国房地产估价师自测模拟模拟题100.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 股票是一种只适用于（）的证券。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.股份有限公司【答案】 D2. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B3. 【问题】 中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 C4. 【问题】 一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 A5. 【问题】 房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资【答案】 C6. 【问题】 从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 C7. 【问题】 采用收益法测算房地产价格时，公式A.房地产净收益按固定数额逐年递增B.房地产净收益按固定数额逐年递减C.房地产净收益按固定比率逐年递增D.房地产净收益按固定比率逐年递减【答案】 A8. 【问题】 假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】 D9. 【问题】 某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】 B10. 【问题】 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】 D11. 【问题】 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移房屋所有权D.转移土地使用权【答案】 A12. 【问题】 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30、50和20，该项目净现值的期望值是（）万元。A.240B.284C.300D.316【答案】 B13. 【问题】 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。A.i（1i）n/（1i）n1B.（1i）n1/i（1i）nC.i/（1i）n1D.（1i）n1/i【答案】 A14. 【问题】 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 B15. 【问题】 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 A16. 【问题】 对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（ ）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A17. 【问题】 在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（）。A.财务内部收益率B.目标收益率C.银行贷款利率D.资本化率【答案】 B18. 【问题】 甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。A.成本法B.比较法C.收益法D.假设开发法【答案】 C19. 【问题】 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为10万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 C20. 【问题】 由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 以下应列入资产负债表的有( )。A.利润项目B.符合费用定义和费用确认条件的项目C.符合收入定义和收入确认条件的项目D.符合负债定义和负债确认条件的项目E.符合资产定义和资产确认条件的项目【答案】 D2. 【问题】 下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】 ACD3. 【问题】 完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】 CD4. 【问题】 工程建设监理活动中的控制主要有( )。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制【答案】 BCD5. 【问题】 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（ ）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】 BD6. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】 BD7. 【问题】 若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E 不同质偏好【答案】 ABD8. 【问题】 收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】 ABD9. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。A.特殊职能B.工业C.商业D.交通港口【答案】 BD10. 【问题】 关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】 BC11. 【问题】 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益【答案】 AB12. 【问题】 商品房预售方案应包括的内容包括（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体【答案】 AB13. 【问题】 在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】 D14. 【问题】 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册【答案】 ABC15. 【问题】 下列不计入宗地面积范围的有( )。A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地C.公共使用的河滩、水沟、排污沟D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地E.厂区绿地及道路用地【答案】 ABC16. 【问题】 关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】 BCD17. 【问题】 (2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C18. 【问题】 投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目的经济效益C.为项目决策提供依据D.提高项目的社会和环境效益E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】 ABD19. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD20. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。2. 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况【答案】1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的城市房屋拆迁管理条例应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。3. 某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0请计算该房地产目前的积算价值。【答案】具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（501）=1082480（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用66万元4. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。5. 基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价X(1±区位修正系数）X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值1.基准地价成果简介及内涵成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函2001685号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期日：2000年1月1日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。【答案】改错如下(1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表390。