2022年全国房地产估价师自测提分题46.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例【答案】 C2. 【问题】 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 B3. 【问题】 下列有关存款业务的说法正确的一项是( )。A.活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日B.定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C.单位活期存款以每月月末的30日为结息日D.单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息【答案】 D4. 【问题】 职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是（）。A.职工本人上一年度月平均工资B.职工本人上一季度月平均工资C.职工所在企业上一年度月平均工资D.职工所在企业上一季度月平均工资【答案】 A5. 【问题】 (2016年真题) 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】 B6. 【问题】 房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 A7. 【问题】 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A8. 【问题】 某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算【答案】 A9. 【问题】 在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 B10. 【问题】 有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】 B11. 【问题】 在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法【答案】 C12. 【问题】 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D13. 【问题】 总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D14. 【问题】 下列关于股票的表述中，错误的是（）。A.股票可以作为买卖对象和抵押品B.股票本身有价值C.股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股D.股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险【答案】 B15. 【问题】 下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（）。A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划【答案】 C16. 【问题】 在评估投资价值时，折现率是（ ）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 D17. 【问题】 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。A.总折旧额B.物质折旧额C.建筑的折旧额D.年平均折旧额【答案】 B18. 【问题】 某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B19. 【问题】 中华人民共和国土地管理法规定，征收耕地的补偿费用不包括( )。A.土地补偿费B.土地使用费C.安置补助费D.地上附着物和青苗的补偿费【答案】 B20. 【问题】 甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】 ABC2. 【问题】 下列关于合同履行的表述，正确的是（）。A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释【答案】 ABC3. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.由城市房产管理部门认定B.该市人民政府认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定【答案】 BC4. 【问题】 下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房【答案】 BC5. 【问题】 保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性【答案】 BC6. 【问题】 (2016真题) 某房地产开发企业1幢商住楼，该项目竣工验收前，该企业可能申请的登记为（）。A.预告B.抵押C.在建工程抵押D.抵押权预告【答案】 AC7. 【问题】 中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】 ABCD8. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD9. 【问题】 关于城市规划的说法，正确的有( )。A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离D.城市总体规划由城市人民政府组织编制E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容【答案】 BCD10. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率D.GDP增速放缓E.城镇化速度减慢【答案】 ABC11. 【问题】 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A.价格结构B.产品结构C.档次结构D.区域结构E.投资结构【答案】 BD12. 【问题】 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】 ABC13. 【问题】 下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（）。A.性别B.文化程度C.工种D.年龄E.工人工资【答案】 ABC14. 【问题】 房地产景气循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】 ABD15. 【问题】 下列IP地址中，不能作为源地址的是（）。A.0.0.0.0B.127.0.0.1C.190.255.255.255/24D.192.168.0.1/24【答案】 C16. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】 ABD17. 【问题】 (2013真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD18. 【问题】 以下( )，属于所有者权益的来源。A.所有者投入的资本B.直接计入所有者权益的利得C.直接计入所有者权益的损失D.资本支出E.留存收益【答案】 ABC19. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC20. 【问题】 下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。2. 房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：××估字2011第××号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的【答案】1封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。2“致估价委托人函”应放在“目录”之前。3估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。5“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。6估价依据中缺房地产估价基本术语标准。7严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。8估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。9估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。10严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。11估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。12估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）17600（万元）4. 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1分）规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80=32（万m2），限价房面积=40×20=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：5. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；