2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库通关300题带答案(广东省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCJ8T7T3M3G4U3M6HV5A7P4U9X5Q2Y3ZZ3G6D4S9G4W1S102、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】 BCG1A1G3N8U7E6G10HF5K10M5Q8T4L4B1ZY7R9Y3D6B8X3H63、路线价法主要适用于( )。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】 ACF2H6N7M4K4A6G1HP3A1E6U4Y5J6W5ZM8F1P10M8G3O8A74、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】 BCG8V10V1R4A10R1U2HP8E2C2Y10Z4Y4A9ZS6T6I2Z9S5N6Q75、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 BCO4D4S10X1D8S8N2HR4Y8I10V8M1H3Z4ZU5P1K7B2E6E6W76、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A.400B.628C.656D.700【答案】 BCI7Y10N10Z10P2K2M2HB5N8F9X4Y3F4S5ZT5N9D6E7W8C6Y27、( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 BCD4O6M7Z5S8J3S3HA8Z3V9K8K10S6Q3ZE1B8J2B1D7S2V28、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCP6J8V7U8I4U9C7HU2U7Y6F5R8U7P4ZP9N4F5K1E2S10Q89、下列不属于房地产区位因素的是( )。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】 BCJ7Z10T10P3N7P2I7HN2S3U2E2F2N5P8ZR4P8J9T6D9N9J910、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCB3Z1M6Q2Q7B6J9HY1A1I9U3D4C10I5ZS3N2A10Y6K4Z1G611、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】 CCP10K2F1N4T2O10R5HY4D5V2C5W6Y9Z10ZD8T2U5Y5Q10S2A1012、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。A.98B.52C.54D.103【答案】 ACF2G4R4B10B5I4C6HH2O6K7M3E8A7O2ZB3K3X7V8B4U8D313、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】 CCW10T1X1P5C4R1M4HB5O9X6W3S5Z9O6ZB10V8D6A4N6U4L1014、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCU8R9R9D5F2O10Z3HF2K4V5E4B5M1U5ZE3F1C7R8Q6U7Z815、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 DCH4O4M4J7G9Q2J10HK3C9D4M9K5E3U1ZE3E5S2H3R5R3I116、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】 CCK10H4Q10L5K4H7C2HJ2L7A4I6T8O10Q9ZC1K5K4F8S9Q8R917、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCM8B10L5Q9J7A6V7HI2O9D2C1I8J7G2ZT3N1J8F4B3X4T418、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCP3Y2G3C5M4I7P7HM1K5U7G7S8X10L6ZK2V9T2D5N10B9P919、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCL9U4W1S5H7N8S2HW6H1F4S1G9I5O3ZS4M6T5K10C6Y5K320、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】 CCY6R5N9B6H2D1Z9HN5S2Q4N8L9E4R6ZW9K4J1S6O3V10W821、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.（投资回报投资回收）所投入的资金D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】 ACF2K8T3X3I5R10S5HX9Y7H9P9A5B8J5ZR7L8S5T4M7M8L522、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCM10K9G2T8C1G6C6HS2Z2Z3N2Z9I5D3ZG7C9R10K2M8Z5M223、（ ）年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】 BCW3M8N1K8L9R5D5HZ9M5T9G8U10M3U7ZW1G8T6H10Q2Q4V124、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCT8E1K4X7B4T4C10HT4B2G10L10D8J5V9ZX1W1W9V10B10Z2W125、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】 BCW6R1E1K9Q6O1X10HF3R6Z9R7W1S6R3ZG4X3C7Y2G9N10Z526、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 DCT10W4Q4O3H10T4W10HR3K8E1R2Q9V7J7ZE8Q10A4S10D8A5U227、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】 ACS8E10T1W2X7W3Z5HY4M10O2V5G8Z6Z4ZJ5O4J4C4X7D3I128、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 ACT2O1R2M10F7Q8J2HB4O2B7R2G3J4Z1ZY10C10E4V6V5U10F1029、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】 DCM9K4Q6S4J2O3V8HR2U5Z4G9L6X4H3ZD4U1R9C7T6K10G630、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】 ACN9A1P8S2U8P10P1HJ8M2W9Q4X8Q1Y9ZP9W1T9Z10G4E1O331、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 ACL3K10M1G6Y4U7S7HZ3R3Y1S3F8N7D6ZS6P7A5G10F4L4S332、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCR9A6A1J5S2S2V5HE1L2H5B7Q1B1C3ZM8F9N5W8R5Q8O633、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCF2S7I7Y6N1K9R8HT7W6I10M7K1I7X3ZQ10C4T5A10P4G9C734、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCY7S5N5R1D7W1S3HH5B8H2Y5L4V4N5ZV9C8B4W3V4S9S335、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCO10U3Z1M1Z5K2Q6HV3P5J10O6N9X7M7ZX7G1S9D10O4B9Y636、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCX8H10J1Y6Y7P8S4HC2F6D3L6W3O1Y4ZZ3X1L7M10G3N3K137、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 CCU4H3C10P10A4K10C4HB6V4Q1H2Z4R8P10ZH8Q5F3R4N10K9R438、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 CCP6F3I10Q1N6R8U4HX8M1J10L4I10A4G8ZZ7O4P1F4I6Q3H939、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】 BCG6F1D8I4Q9X9P9HG1X8T4Y7B7E6N3ZP9H2G7L3M7T9B140、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACO7Z6C1S1Q8J3J7HA8A1U2M5I2M5M7ZB1P4R9M9G5Y7E841、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 BCK5G6T1O5O5Y3C5HK5Z7T5T5J7K9G7ZX10Y8W3L6W10E6F642、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCN5D4H5B8M6O6I9HU8T2K7S10H9Y8L4ZS9P7J6Y3A10P6X643、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCV9I8V5S1H4R7K8HE5Z6P3N10X6I5L1ZP2I2E10D5H10P3A344、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】 ACU3E1E4A8E2M10U3HM3W9I1M8P3G9H10ZD3T4T5D10S9H9H645、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 ACD8O2L5A3I4U6M3HE2O8Q9R8D4C5I8ZQ7N9D6H10N3Z1Y446、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCD7D5B3U5G7V9S9HQ7C5R6T5H1L1Q5ZB7U10M7B6L6Y7J147、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 DCX10C3F10P6C3H5C1HL8L1B4N6C7Y9H8ZY10K5L6D2X5F2O248、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（ ）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCG6G2H7K1F9I8P8HH10P9T10T9K7D7A10ZK4Q9C6Y8C10T6Z649、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCU3W5D3F8R3K2F6HJ6Z3P5A5K8L9X1ZK6W3F1Z5J3Z10R550、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCR8F5Y1C9Y3A7S5HD4F10E3S3V3C5X5ZD7T7E4R5Z3A5I451、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCF9H2I5H10A2J8S5HG8O9D3M7S4R7V10ZA8S3Y10Z7R9H10J852、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCN8X4H7U1Y4K3L10HS6L5W5K6T7V10I7ZT5X4S10H6G2T10N953、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（ ）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】 ACD4E7N4C10Z10U10S4HU8F4S9B1N8Y1K2ZW7R6Q10C4M2E10M354、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCA6D6Y1P1E8N6J5HG1M4O10C1R2T1Q2ZU9B7U8F3J5Q2T555、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCZ7T6T9K8M2Z4A8HS6Z1N2X9T9H4H5ZY5S9P6O9V8D5D256、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 CCB3H4M1V5E6E4E6HQ9W8V10E9F1D7R5ZP9A5M5P5K6O5M457、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACU5O1H2P5O8H7V1HV2E10F1O4D8F9C4ZD8W10I1Z4F2O4T158、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】 ACM5D4Z7O4R7O7T1HM3X1D10V1J10F8Z2ZL6C1S3J9N9F7R159、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】 DCH4G3G6W10C7Q2D5HW1W5X4C5L2V6B2ZG4T5G1B1N2J1M1060、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 ACN4C8F3P1W1N10S3HW8M4Y10G10U5L10X10ZJ6Y7M3H6F6Q10D361、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 CCR9Z3V8L3V8W8Y3HI6J4B3B9F5H3P10ZS4E10Z9E6P10C5B562、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCH10E6D9L6M8H1Y4HD3M7R4U1P5V1L5ZY1X8W8F9A6A2R463、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 ACX4G8C5O8C5T3N7HI3M1I5C2B4V5O4ZO2Z1H10Z2A4K6K564、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCP3H5B7Y10C10T4C4HN6K3J3P4M1K6W2ZJ3Y4V9Z1F10H10Y365、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 CCV4S3K7X4Y9I2I6HX6D8G4Z10M10T5Y5ZF1D5B10Q2Y9B2R566、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCP2E8Q9I2D8E9U1HE9U5R2W6F7H8H6ZW2U5C5J8S2A5L267、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCC4X3V7X8A7H8X2HM2U10H8B1O4S5O4ZP10A2Y3E5Q3J5V568、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】 ACY4G6N2O2I10C10J6HY5L9T5Z10T9Z10H3ZW6V8O7V4F2C6Y1069、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】 BCZ3C5A10P5Z8V7G3HJ7E9U9L8M9Z7D5ZA3H1B3S9G3T1Z770、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCD8P9P7I7W6D4K7HB7W7R4U2F1M5C4ZO5B2J3N4M4J6A571、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 BCW4R3Z3L2U7E4Y1HC5H6A2R2E6Y10S5ZW4M10V6B2D6V2S972、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 DCH6J9M3L4Z1G5W9HL5A1Y10V5M5G10A8ZF4B10E2K4X6U8G773、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCL7B1R9Y3O7P9O5HN7E5R2J10P9V6C3ZO8S7O8S5L5F1I774、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚【答案】 DCU5A7Y4S10B3K9N5HN7B2H3X6M8I4F4ZY7Z6T1J4D6M9J975、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 CCB2X8Z7G7A8O4N5HL2N7L5W5M9T3A2ZP10U7C2E7U6P5S676、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率【答案】 ACH9J9V3I5P7Q5Q4HJ4S7C6L7N6V6G4ZM8B4E4H10Q7S6P777、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】 DCH2Q6U8B4I3C4H6HJ10F1W2G7P6R1J4ZN4I1N1V6F8E10V978、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】 DCY1R2T3A4J1M4I8HW7N8M8B2G9A5R10ZJ2E3G8P3X1E2C779、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACU8L4H6Z3U7K5D1HO1W8X2O10W6S6R4ZA3E3O5Y3U9O5I480、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 DCH2B9I1A8K10O8I5HD8J4S1Y3J1M8Z8ZT9Q2L1Z4B5H9U781、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCI2J1A7P7T7Y7F3HN2X8C2Q1B2B9N1ZS1S10S1I7I10Z8L482、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】 ACP9J3W5C2M9X2P10HU2K3G9R1G8S8R3ZM3T9E8P5P8W5B983、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCA8I5Y3W6A6H2G9HE10H9U2Y8X9O10E1ZP1M3Y9T9F7M6W384、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 CCV4A5O2M4C1H7O7HK3H8R6Z2O9J7W2ZL6X5G3K10N5P4J1085、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 ACO7P9Y9U9C4V7P5HP4N5H5U2X9P1Y6ZJ2E3G5T7H3H7U986、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】 DCG8V9D2N5E6U9Y9HF5F5U6T2Q9S10N6ZC1T8R4W5F5X2H887、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCN9U2U3I9Z3W2A1HU2Z7Y7M1I1J1Y4ZI3Y5G7N9X1J8Z588、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACI2T9R3G5S8G4A2HE2R2A3B2T10R2Y3ZR10S4W8E2C3N7C589、估价报告有效期应从（ ）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 CCH3K1B1K4A6R9V6HZ6Q2W3D9A9J3K2ZG2J9K1E9W8D6M690、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】 DCL3S9P3B8Q8J6J2HW8P8H6T1O1A6H9ZP3V3Z6C10N6Y10R1091、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 ACU4X3P2V1X1A6T6HC3A3A4A7P2A9T2ZK5W4B1V6T6S3R592、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCF4Y8D7A2O7R6L4HX6P2S7N3Y1R10D7ZC1W2W5H4S9T7A993、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCC9E10D4P3X8S6P2HA9T10K2B10X1Y1X2ZM8Z7B3U9U3V5H694、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（