2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测模拟300题精品带答案(福建省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 CCM1E5X4H10L3J4H8HJ5B4G4J4C5C5X8ZD7Z1N5I9K7Z6L32、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】 DCR9Z4T1J10A5W7N3HI3H6S3G2M1Y9Y2ZS3P9M10X8S1G1S93、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCT3I8B3A10U8F8R3HB8K8Y8E6Q3E5B7ZP7Y9F1E6P2Y10V104、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】 DCX2J1C5R8V7P6G9HY2R2Q8L7C9V9J5ZR4F9E9T7T2H6S85、下列不属于构筑物的是（ ）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】 ACJ3J2T9N6T1Z2Y2HF9X5R1D8V7U2L6ZE6B7E7V3C7X5Q26、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 ACS9Y6O4O6E6W8V5HV7B6K10Z5Z8P2J6ZJ2Z1J5D10A7Y8F47、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 CCK9U7T10R9Z2B6F8HC8R9G9O10D8U3B7ZD3X8L7G10A9M7U108、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】 CCX5C5B8H2U7N7H8HI4P1N5N5B10C10P4ZL8N6E3M7Q4O8E49、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCK7L10U7G10S4A10R8HC6N6K8P1D7Z3N2ZM3D5C7Q2S7S1T610、马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCV3J4Q9D9D8M6W7HU5M7W8T10N3K2J9ZK3L3S3H5T2P10T1011、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】 DCN7L7K6R7P6X5Y9HT6Z4N6K1P3D9X5ZS3Y10R6W8C1P2D1012、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】 ACZ1D5S10A8S8I7G2HU10B6S9H2K2X1S7ZE4X9C4L2Z1J2L713、路线价法主要适用于（ ）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 ACG1Q1O9T10H5C2F10HO10S6H2H7I1D4K5ZC8I1O10V1T9T1Y114、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCU7J9J2H6X6U5W1HZ5W9X3O3L10O6L1ZS3O9L8W2Y1Y5D815、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCC10R3Q4U5W7E5A9HH7B2Q5W4W7Q1R3ZJ4L6G4Z7V6Q9H316、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】 BCK10E5U5Q6Z9N2R5HL9N1Z8S2P6T8U10ZU1P2X10L1P8I6T317、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 CCQ2A5R10R10Q3I8E5HX2W9I7N3J10W10Y9ZR9K8I10Z2U6K1M618、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】 ACI3N9P8O6U6O9J9HG1W2I2P4S7M10D10ZP7C4Q2A6P2P8Z219、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCR3L1M2O7Z7J6N6HQ6T1D9U1D2K10B2ZP6A1K3K3G10A9V720、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（ ）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 CCW8M1W1G8X9E1N4HL8D3J4N9S8Y5B6ZK1B2A10L7J9Y10F621、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCB4M2G1K7F8S8C9HA5K7Y3P7F10C2S4ZL2K7W2Y3S2P10O122、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】 ACH7C3S7T9Z4R5M8HD5T3L9K7M10O4Z4ZD3T6N6R10Y10T2W723、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCI8H1H6Q9N5I9L4HP10D1P10R8P7C6H7ZC1Q10D8R5I5H1Y524、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 ACX3U2T5W2F3V6G7HL1U4W5U10D9P7M7ZD8P6V6B2W8O10N1025、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCB9B4D8D4R3Z6M10HK4U3G2C7I3A4Y8ZD7R5U1E9J8A6J1026、动而心悸、呼吸气短，属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】 DCF8I10K2M5P10I7L5HR10O2P9X2U1P7Y3ZE1O8R3A7A1A8M527、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】 ACC8Q1F7K7N2F4Z7HA10E9L2Y2V2J3F5ZY1E1D4K4N4W7Q728、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 DCH7Z3G3L3F7M2Z6HI3Q9C7W1L9Y1Q6ZJ1M7Q9X2D3I10W929、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（ ）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】 DCG10U9Z5H6W6W2J9HH4W5R3T3T7D5M7ZY3R4R8F10Y9Z8U930、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 BCA6R2Z2Y6I7O1G10HF6T3Q4L8E8Y8V8ZV6H4B9Z6E5F7L731、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】 BCK1G1V8Z8C4P2Z3HU1V4F8B7J1H4V9ZE10R7N4B1E5Q6H832、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 DCX6Y9S1S4I3X8O6HZ10O1W5O6U1U6C8ZV5M9X9S5U5Z9L233、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCV8Y10L10R4I1Y2Q8HD1I2B7V2O4O4U7ZN4L5A8N1W1O3U334、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCC4G9G4R3V8P7V4HF5B3T8Y6Q7P7O8ZH6N1K7D10S1L6E535、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 DCV9Y9N10K1G3A3O9HD5J1S8O8B3F2U8ZQ7X5G2D1E4L7B1036、路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 BCA6C4M6V1Y3X6N2HY4S4K1N10F6O2C1ZT3X7I8T3J1H1P537、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 ACN2Q5Z3W9O4B6X3HW5F7T2G5I9P2Z9ZZ7T10M2F2C8C7F438、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】 CCN7U4Y8F9N5M4H8HP5H6P3A4O8T2O2ZU1C1A1G3P7O4J1039、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCY5L2Z2F9Q6C5B10HS3H3F4G4O3H6Z4ZN8G6G10A5L10D1M140、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 BCO7M8E4Q2R6P5U2HN9R3Z3M2H10Q8T6ZJ4N4W3D10D9M4L441、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】 ACQ4K10F3V9H9Z1J8HJ4R3Q5W2G9W8U3ZP6J4B6B6U10Y4P942、 症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 CCN6T5J5F6U4A5X6HJ2Q7V5C9M6S6V8ZA7Q2Q7A2A2X8V743、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCL7F4C3I9H5Y7Q2HN4F8L8F3U5J2Q7ZH1A2P5L5Z7C5E944、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 BCP2A7T4X7H6E9D9HG1T6N1N1M6V6X8ZF1A4A7W3C7T3T345、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCA10Z10S10A8D7B9S6HP2W3W3H7V8A4K7ZJ7P3T9Z6W10P4A1046、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】 DCY1L1J9O8Y8B1H3HV3I10G5Y8J4H1T10ZY1C2H6U3Q4W4Y347、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCG2T6M2A10N10Z3K5HE1H3S1I10C1G4R9ZF8A4H4R1H9Z3E148、下列与报酬率性质不同的名词是（ ）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】 DCH2V6I3G1B8U5U1HF10U3B8R8O6W9J6ZW7M2L4J2L7L2O449、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACL3Z2I2Q5G9N3U3HG5V9Z10Y5P1P8X2ZW6X2Y3B2E5A10D350、路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 BCW9K6Z9J8L1P6G9HS8L7Z2T5W6N9L6ZV6T2E1T9Q6A8X851、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】 CCJ2Q3X8Z6C5J3C9HX2Y5C2D2Z8V9U2ZG3O6Y5V1U8T6O752、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】 CCL7V2V5G3G6J8U9HL1Q10U4T7V6Y6L5ZK1D7P9H6C9M1I653、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 ACU10C8W1U2D7X6P10HI9V10W4V1G10S2N8ZI8Z9H5A1L2J6Z454、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】 ACA8L9Q1N10Y1R2N4HT8L10U8O3A4V10J9ZO6U10E6F10G2I9B455、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 CCW6Y7R9Z5J5E6B9HP4I6I3O10Y3N9P1ZC3N2A7C10C4F8L1056、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 ACM6U5K2Q1T5R1I4HT9U10D7U5R5K9I7ZQ7W8I3S9K5W8O757、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCH6N5R9E8W6C2A6HU9A5P6Q2S10U5J2ZD7A7L5K4X1D5W1058、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCO7X3L4I6O5X4Z8HA3T1M4Y2S1J2N5ZY1K10F6M8P6W2U559、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 DCH3P1T4Z2O9D10C9HD3Z8O9X3W2E2M10ZH4P3A8R8W2E4I960、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCJ10V2P2B9L3F10S1HR8G5K8Y2N9M2S10ZP7I10C10B9A3O5I1061、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 CCY3D1H6J1B6R1L9HG6M5I9L4L5H6J6ZW2K6U4M1B4V4B462、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 ACI10W5Q6X1P4H10J3HM8U1J4C8I4W1Y10ZA8Y9D1M7A4P2H363、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】 DCT3H8X6T6T7G9E8HF10J4O10S1G8D6N5ZN4Z7D7K9P1T5E364、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（ ）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 DCV3N1R1U5Y2S9W4HW8Y10T5U10Z7M9A1ZO10M3A4E5G1V9H865、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCK4B5E8J3V9X10F6HQ3Y3T10D2C1X10U2ZL8V7Y3D4P8E8P766、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACR3P9N4O2N3N3D10HN9M2I7L3F7V8B8ZN10T2T4G3F2R6D467、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCT6J10O6R5I3H4L7HW10M10D9K6N8K2O6ZV2Z8U8D6Z7P10U468、动而心悸、呼吸气短，属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】 DCC8Y6G3R2U1Q2M2HH6O4J10Z6M3E5Q7ZS7C5R4R6O6Z9J169、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 ACX1G8S8I10X6R7D10HE3W3N5E10B7U4V9ZV3V7N6G8G7U3M670、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCX2A8Y3Q1V7T10U9HG8V3U7L7B2R9E4ZO5J3A2P5O1H5F371、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACN10Z8D10H5M3J7C6HK5B8J9B7H4O2C6ZA4Q4Z5U6Q4Y7R772、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】 ACU2E9Q8A8E1Q6I2HL1Y3K10G5P5R1X3ZL4E5O1T10H10Y7A1073、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 ACW7D4M10O7U9C5K10HE7G6G4M4M1L4A8ZG6L8I8H2N4R8X474、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCT10I7Z10Z5F2J10S4HM5B9F1E8W3Y1E8ZT4A3Q5L1I2I7G375、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACI1D5Y2J8G3Q8G10HS1I8D9N7B6P9H7ZH10W2Z2P5U9D7K476、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCX9D6Q6Y4M8G3O4HU2Q8E9G1N8W8P10ZT6J1A8O10B7J2H377、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 CCZ1N2P3H5F9Z10P7HY5V7U1Y3U8E9T10ZH9K10G10N3T1Y2M878、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCW8G3H1J3Q4J4Z9HA2T1J5Y7Y6V4X9ZE10S10F3Z7E7P10V279、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCI9O9S10R1B1K5P2HD6W9H9U8P8A10Y8ZB7U1H2G10W6Q2Q480、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCC6B9V10E8T2L6H1HV2V2E3T6Z2M10X1ZL8T7E7Q3Q9C2W781、成本法中一般不计息的项目是（ ）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCO2F6V3B2J6A6E5HK6A7T1V1R4H2K5ZR9M8V9G3G2L1F282、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCA7N10B5L3D10V5V2HK6V7L10R8O9F6P8ZD8D7W2U2O7O10L983、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】 ACD4Z8K7D10H1J4W6HA8Q10C1X4K6X1U9ZX10D5L9B8M5V9X184、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCQ6B5K4W3C4O4R7HH8M2I6D4U10U6T9ZO4M8I10O4I7N8N785、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCP6R5W6L4P5V10F1HA8U9Z7G1E6F7X7ZJ4M4N3G4Z1K2U1086、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACN1D4P2Z3F8U8B3HF1A5N6A3P8V7L6ZH2J6Z2W10O4X4R287、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 ACT2K5K6U9K8U6L6HN3R4C1V2Q8E3E4ZZ9J7Q10R4Q1M10Z888、估价报告有效期应从（ ）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 CCG7T3K4H1B4E4L9HO6G4A10M2F7T7F1ZZ5F7M10A4G7C4V1089、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 DCM7G2Q8J9G6D8X9HO1M2P3U4Q2X3T5ZF6S5Q6Z1F4X1Z890、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCP7O4X3A10I10J6E1HO6R10O5X8X10N5J6ZN4P2W9P10S5T2S191、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCY2Q1X2C5A6D10Y3HZ10E1L8P7C9P6O9ZQ2V9N4T8D8L4T1092、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCB10K7Y1L4V3Z10H3HX2S9B1D10T2J9E2ZG5Y2C9M1D8T7L593、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】 ACU6Z6L7E2T5N6D5HL8E6B6C2T9L4X2ZN8R6W10X9D6W5Q994、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCB5I10G5T6F9U3G5HE8B5V1L6Q9L10M6ZY5V7U9W7U2B7X995、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】 CCF1M4K6A8J6U3A10HY1L9C10Y2L1T4Y9ZA10L8L4N9L6P10V496、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 ACJ10K8P3C4F7A8Y8HA6U2X3B1E6L8L10ZG7K8A7R9R8W10V897、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的