第8章房地产评估.pptx

8.1.1 8.1.1 房地产的概念及其特征房地产的概念及其特征房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。第1页/共145页1)1)土地及土地权利(1)(1)土地土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。第2页/共145页(2)(2)土地的特性土地的自然特性A A位置的固定性。B B质量的差异性。C C不可再生性。D D效用永续性。土地的经济特性 A A供给的稀缺性。B B可垄断性。C C土地用途的广泛性。D D效益级差性。第3页/共145页(3)(3)土地权利1)土地所有权的归属我国城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：(掌握)1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。第4页/共145页2)2)建筑物从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。第5页/共145页3)3)房地产特性房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。房地产一般具有如下特性：(1)(1)位置固定性及区域性。(2)(2)长期使用性。(3)(3)保值与增值趋势。(4)(4)投资风险性。(5)(5)政策限制性。第6页/共145页8.1.28.1.2房地产评估原则房地产评估原则进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则。则、贡献原则等，还应该遵循以下原则。第7页/共145页1)1)合法性原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。2)2)最佳使用原则评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。第8页/共145页1）房地产价格的种类 （一）房地产价格和房地产价值 1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现了的实际成交价格。它是一种历史事实。2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。8.1.3 房地产价格及其影响因素第9页/共145页（二）房地产价格的种类土地价格：地价，通常指土地价格：地价，通常指空地空地的价格，的价格，建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格1.按房地产的按房地产的 实物形态实物形态2.按房地产价按房地产价 格表示单位格表示单位总价格总价格单位价格单位价格楼面地价：又称楼面地价：又称单位建筑面积地价单位建筑面积地价，是指平均，是指平均 到每单位建筑面积上的土地价格到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=土地单价土地单价/容积率容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积 第10页/共145页 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。第11页/共145页4)房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述 第12页/共145页(1)一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。2.社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。3.行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4.心理因素。第13页/共145页(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。第14页/共145页3.交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。第15页/共145页(3)个别因素1.土地的个别因素(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。第16页/共145页(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。(5)容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。第17页/共145页2.建筑物的个别因素1、座落位置。2、面积。3、用途。4、建筑结构。5、建筑高度。6、附属设施。7、装修质量和水平。8、建成时间。9、外观。10、平面格局。11、产权。12、其他。第18页/共145页8.1.48.1.4 房地产评估程序房地产评估程序 P125P125(1)(1)明确评估基本事项明确评估目的明确评估对象 明确评估价值类型明确评估基准日 签订评估委托协议或合同第19页/共145页(2)(2)制定工作计划 (3)(3)实地勘察与搜集资料 (4)(4)测算待估资产评估价值 (5)(5)综合分析确定评估结果 (6)(6)撰写房地产评估报告第20页/共145页 8.2 8.2 市场途径及其方法市场途径及其方法在房地产评估中的应用在房地产评估中的应用第21页/共145页1)1)市场售价类比法的基本思路 1.1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。8.2.1 市场售价类比法市场售价类比法第22页/共145页市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。2.2.条件和适用对象条件和适用对象第23页/共145页3.3.计算公式计算公式第24页/共145页2)2)市场售价类比法的评估步骤(1)(1)广泛搜集房地产交易资料(2)(2)选择可供比较的交易实例作为参照物第25页/共145页参照物交易实例的选取应注意以下几点:应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；与待估房地产属于同一交易类型,且用途相同；参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；与待估房地产的估价日期接近；与待估房地产的区域特征、个别特征相近。第26页/共145页(3)(3)进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。第27页/共145页交易情况修正系数的计算公式 交易情况修正后的正常价格=可比实例价格交易情况修正系数 (8-3)或 =可比实例价格 (8-4)第28页/共145页(4)(4)进行区域因素修正区域因素包括:自然条件、交通状况、环境景观、城市规划、基础实施和公共实施等方面存在差异。修正系数思路是：首先列出对评估对象房地产价格有影响的各种区域因素；其次判定评估对象与参照物房地产在这些因素方面的状况；然后在这些因素方面的状况进行一一比较，找出他们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对参照物房地产价格进行调整。第29页/共145页区域因素修正系数的计算公式评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数 (8-5)式中:区域因素修正系数主要采用评分的办法直接确定修正系数区域因素修正系数 =(8-6)第30页/共145页(5)(5)进行个别因素修正土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素,由于它们的重要性和评估值的影响程度较大,通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为：第31页/共145页式中：y y 为年限修正系数；N N为参照物土地使用权剩余年限；n n为待估土地使用权剩余年限；r r为折现率。第32页/共145页【例】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%，则年期修正如下：土地使用年期修正后的地价 第33页/共145页容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：经容积率修正后价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数)注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比 第34页/共145页【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。表容积率修正系数表 如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=8001.6/1.9=800容积率因素修正系数(1.6/1.9)=673.7(元/平方米)第35页/共145页(6)(6)进行交易日期修整利用价格指数进行交易日期修正的公式为：评估基准日的交易实例价格=交易实例当时成交价格 (评估基准日价格指数交易期日价格指数)(5-11)(5-11)第36页/共145页(7)(7)确定待估房地产评估价值可考虑采用以下几种方法：(1)(1)简单算术平均法(2)(2)加权算术平均法(3)(3)中位数法第37页/共145页3)3)市场售价类比法的估价案例(1)(1)估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600600平方米,地形呈长方形。(2)(2)评估要求评估该地块20072007年1010月的市场价值。(3)(3)选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场售价类比法进行评估。第38页/共145页(4)(4)收集有关的评估资料收集待估土地资料。(略)收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物,具体情况见表8 81 1。第39页/共145页表8 81 1 交易实例情况表坐落所处地区用地性质土地类型交易日期交易实例A A略临近住宅空地20072007年4 4月19.619.6万元870870元/m/m2 2交易实例B B略类似住宅空地2007年3 3月31.231.2万元820820元/m/m2 2交易实例C C略类似住宅空地2006年1010月27.427.4万元855855元/m/m2 2交易实例D D略类似住宅空地20062006年1212月37.837.8万元840840元/m/m2 2估价对象略一般市区住宅空地20072007年1010月价格 总价单价第40页/共145页续表面积形状地势地质基础设施交通状况正面路宽容积率剩余使用年限225m225m2 2长方形平坦普通较好很好8m8m6 63535年380 m380 m2 2长方形平坦普通完备较好6m6m5 53030年320 m320 m2 2长方形平坦普通较好较好8m8m6 63535年450 m450 m2 2略正方形平坦普通很好较好8m8m6 63030年600 m600 m2 2长方形平坦普通很好很好8m8m6 63030年第41页/共145页(5)(5)进行交易情况修正经分析,交易实例A A、D D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B B较正常买卖价格偏低2%;2%;交易实例C C较正常买卖价格偏低3%3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0A:0；交易实例B:2%B:2%；交易实例C:3%C:3%；交易实例D:0D:0。第42页/共145页(6)(6)进行交易日期修正。根据调查,2006,2006年1010月以来土地价格平均每月上涨1%,1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A:6%A:6%；交易实例B:7%B:7%；交易实例C:12%C:12%；交易实例D:10%D:10%。第43页/共145页(7)(7)进行区域因素修正。交易实例A A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B B、C C、D D的区域因素修正情况可参照表8 82 2判断。本次评估设定待估地块的区域因素只值为100,100,则根据表8 82 2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B B所属地区为88,88,交易实例C C所属地区为108,108,交易实例D D所属地区为100100。第44页/共145页表8 82 2 区域因素比较表类似地区区域因素自然条件社会环境街道条件交通便捷度离交通车站点距离离市中心距离基础设施状况公共设施完备状况水、大气、噪音污染状况周围环境及景观规划限制综合打分B BC CD D评估对象(相同)10)10(稍差)7)7(相同)10)10(稍差)7)7(较远)6)6(相同)10)10(稍差)8)8(相同)10)10(相同)5)5(相同)10)10(相同)5)58888(相同)10)10(相同)10)10(相同)10)10(很好)15)15(稍近)12)12(稍近)12)12(相同)10)10(稍差)9)9(相同)5)5(相同)10)10(相同)5)5108108相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同100100101010101010101010101010101010105 510105 5100100第45页/共145页(8)(8)进行个别因素修正。经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%2%。土地使用年限因素的修正。交易实力B B、D D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A A、C C均需作使用年限因素的调整,调整系数测算如下(假定折现略为8%)8%)：第46页/共145页第47页/共145页(9)(9)计算待估土地的初步价格交易实例A A修正后的单价为：交易实例B B修正后的单价为：交易实例C C修正后的单价为：交易实例D D修正后的单价为：第48页/共145页(10)(10)采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为：(909+1038+901+942)4=947.5(909+1038+901+942)4=947.5(元/平方米)待估土地总价格为：600947.5=568500(600947.5=568500(元)第49页/共145页【习题】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：第50页/共145页上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。第51页/共145页1.建立容积率地价指数表。2.案例修正计算。评估价值=参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正系数土地状况修正系数第52页/共145页3.评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)5 =628(元/平方米)第53页/共145页8.2.3 8.2.3 基准地价修正基准地价修正系数法及其估价步骤系数法及其估价步骤第54页/共145页1)1)基准地价修正系数法的含义基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。第55页/共145页基本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物,对被估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正,从而求取待估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法。基准地价由三个部分组成：土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。第56页/共145页基准地价系数修正法的一般数学表达式为：p=Aap=Aa1 1aa2 2aa3 3 (8-13)(8-13)式中:p:p为待估土地使用权评估价值;A A为基准地价；a a1 1为年限修正系数；a a2 2为个别因素修正系数；a a3 3为市场转让因素修正系数。第57页/共145页2)2)基准地价系数修正法的估价步骤(1)(1)搜集有关资料(2)(2)确定被估宗地因素修正系数(3)(3)求取土地转让年限修正系数年限修正系数的数学表达式为：式中：N N为最高出让年限；n n为实际出让或转让年限；r r为折现率。第58页/共145页(4)(4)计算期日修正系数 (5)(5)确定容积率修正系数 (6)(6)计算市场转让因素修正系数 市场转让因素修正系数的计算公式为:市场转让修正系数=参照物地块市场交易价参照物地块基准地价(7)(7)计算土地使用权评估价值。上述各修正系数求取出来后,可根据公式：被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其它因素修正系数第59页/共145页8.2.48.2.4市场租金倍数法市场租金倍数法第60页/共145页市场租金倍数法是将评估对象一年的收益(通常为未来第一年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。第61页/共145页 5.2.4 5.2.4 路线价估价法在路线价估价法在土地使用权评估中的应土地使用权评估中的应用用第62页/共145页路线价法含义操作步骤计算公式路线价法则第63页/共145页一、含义标准深度临街深度标准宗地路线价指从城市一定区域中沿主要指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。宽度和形状标准的宗地。美国把宽美国把宽1 1英尺、深英尺、深100100英尺的细长性地块作英尺的细长性地块作为标准宗地为标准宗地。*宗地离开街道的垂直距离宗地离开街道的垂直距离。*标准宗地的临街深度标准宗地的临街深度。*标准宗地的单位价格标准宗地的单位价格。第64页/共145页深度百分率分三种 第一种：单独深度百分率。如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。(四三二一法则 九八七六法则）第二种：累计深度百分率。第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40%，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70%。累计深度百分率=各段单独深度百分率第三种：平均深度百分率。一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度 平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度第65页/共145页【例题】标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。求其深度百分比 第66页/共145页累计、平均深度百分率计算示例：50英尺的累计深度百分率等于25英尺的百分率加上50英尺（这里应该指的是第二个25英尺）的单独深度百分率，即40%+30%=70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=70%10050=140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=109%100125=87.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=130%100200=65%第67页/共145页一、含义 对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。路线价法是依此单价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。市场法的一种，其理论基础也是替代原理。适用范围适用范围：适宜于同时对大量土地进行估计，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。第68页/共145页二、计算公式宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分比深度百分比土地面积土地面积 (5-8)宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分比深度百分比土地面积土地面积其其他条件修正率他条件修正率 (5-9)如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：袋地等，则需按下列公式计算：第69页/共145页三、操作步骤开 始01 路线价区段划分02 标准宗地的确定03 路线价的评估04 深度百分率表的制作05 计算宗地价值结 束深度百分率表深度百分率表深度百分率，是地价随临街深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。深度长短变化的比率。路线价法则路线价法则地价相等、地段相连的地段地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。一般划分为同一路线价区段。第70页/共145页四、路线价法则霍夫曼法则 四三二一法则 哈柏法则 深度深度 25 50 75 10025 50 75 100百分率百分率 40%30%20%10%40%30%20%10%苏慕斯法则 深度深度 50 100 +5050 100 +50百分率百分率 72.5%27.5%+15%72.5%27.5%+15%临街深度临街深度 25 50 75 10025 50 75 100累计百分率累计百分率 37.5%67%87.7%100%37.5%67%87.7%100%深度百分率深度百分率=sqrt(=sqrt(所给深度所给深度)/sqrt()/sqrt(标准深度标准深度)*100%)*100%第71页/共145页四、路线价法则1.四三二一法则 四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。第72页/共145页路线价估价法举例 例5-2 某路线价区段,标准深度为18米,路线价为10001000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图5-1,临街深度指数表见表5-3。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。第73页/共145页图5-1 待估各宗地块情况表A AB BC CD DE E10001000元(路线价)注：超过标准深度1818米以后的地块为里地。第74页/共145页表5-3 临街深度指数表深度(M M)指数(%)4 4以下 4 4 8 8 8 8 1 12 2 1 12 2 1 16 6 1 16 6 1 18 81 18 8以上 1301301251251201201101101001004040第75页/共145页(1)(1)宗地A A为临街地,临街深度为17.517.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,100,则宗地的价格为：100010001 1(17.5(17.56)=105000(6)=105000(元)(2)(2)宗地B B为临街地,临街深度为13.513.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,110,则宗地的价格为：100010001.101.10(13.5(13.56)=89100(6)=89100(元)第76页/共145页(3)(3)宗地C C为临街地,临街深度为3 3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,130,则宗地的价格为：100010001.301.30(3(36)=23400(6)=23400(元)(4)(4)宗地D D为临街地,临街深度为7 7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,125,则宗地的价格为：100010001.251.25(7(76)=52500(6)=52500(元)(5)(5)宗地E E为临街地,临街深度为1111米,查临街深度指数表得其深度指数为120,120,则宗地的价格为：10001.20(116)=79200(10001.20(116)=79200(元)第77页/共145页 8.3 8.3 收益途径及其方法收益途径及其方法在房地产评估中的应用在房地产评估中的应用第78页/共145页 8.3.1 8.3.1 运用运用收益途径及其方法评收益途径及其方法评估房地产的理论前提估房地产的理论前提及其适用范围及其适用范围第79页/共145页1.1.理论前提被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。第80页/共145页2.适用的条件和对象条件：运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。对象：收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。第81页/共145页 8.3.2 8.3.2 收益途径收益途径及其方法评估房地产及其方法评估房地产的基本步骤的基本步骤第82页/共145页1)1)收集相关房地产收入和费用资料2)2)预测房地产正常收入3)3)估算房地产正常费用4)4)测算房地产正常收益5)5)估测并选择适当的折现率或资本化率6)6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值第83页/共145页 8.3.3 8.3.3 不同类型房不同类型房地产正常收益的测算地产正常收益的测算第84页/共145页1)1)实际收益、个别收益与正常(客观)收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。第85页/共145页在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。(1)实际净收益指在现状下被估房地产实际取得的净收益.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估 第86页/共145页(2)客观净收益含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观净收益由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素只有客观净收益才能作为评估的依据。第87页/共145页2)2)实际费用和正常(客观)费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。第88页/共145页3)3)不同类型房地产正常收益可参考以下建议估测：(1)(1)出租型房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 (5-10)(5-10)租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金 (5-11)(5-11)第89页/共145页(2)(2)直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润 (5-12)(5-12)(3)(3)自用或尚未使用房地产正常收益的估测第90页/共145页4)4)房地产正常收益流类型的判断一般而言,房地产未来收益流的类型大致有以下几种：(1)(1)固定租金型(2)(2)等差数列型(3)(3)递增递减型(4)(4)其他有规则的变化情形第91页/共145页5)5)房地产收益年限的测定(1)(1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)(2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,一般应以土地使用权年限为准,包括：建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况。第92页/共145页 8.3.4 8.3.4 折现率或折现率或资本化率的估测资本化率的估测第93页/共145页1)1)关于折现率或资本化率的进一步的说明从本质上讲,折现率和资本化率是一种投资回报率。从形式上看,折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率。(1)(1)土地折现率或资本化率(2)(2)建筑物折现率或资本化率(3)(3)房地合一综合折现率或资本化率第94页/共145页综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系,可用公式表示如下:或式中：r r为综合资本化率r r1 1为土地资本化率r r2 2为建筑物资本化率x x为土地价格占房地产价值的比例y y为建筑物价格占房地产价值的比例 L L为土地价值B B为建筑物价值第95页/共145页2)2)折现率或资本化率估测的基本思路和方法(1)(1)市场租价比法评估人员搜集市场上若干近期交易的且与待估房地产相同或相近似的房地产的正常租金,以及交易价格等资料。运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比(折现率或资本化率),),可以通过加权平均值的办法或简单算术平均办法来消除各种偶然因素的干扰,具体可以根据实际情况选择。例8-38-3在房地产市场中收集到5 5个与待估房地产类似的交易实例,见表8 84 4。第96页/共145页对以上5 5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11r=(10%+12%+11%+11、5%+105%+10、6%)5=11%6%)5=11%表8 84 4 纯收益与售价交易实例可比实例可比实例1 12 23 34 45 5租金租金(元元/年年平方米平方米)1001001801809999299299169169、6 6价格价格(元元/平方米平方米)10001000150015009009002600260016001600资本化率资本化率(%)(%)1010121211111111、5 51010、6 6第97页/共145页(2)(2)安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率,通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利率,然后根据影响待估房地产的社会经济环境、变现难易程度、投资风险程度等,确定一个调整率值,把它与安全利率相加得到折现率或资本化率。(3)(3)各种投资收益率排序插入法第98页/共145页(4)(4)资金成本加权平均法用数学式表达：R=G rR=G rg g+(1-G)r+(1-G)re