2021年全国房地产市场总结与2022年市场展望.docx

2021总结与2022展望目录宏观环境：探底回升，曙光已现3一、行业面：房企投资信心仍偏低，商品房销售有望渐出“低谷”3（一）开发投资累计同比增速连续9月收窄，全年降至4.5%3（二）新开工面积累计同比降至负值，竣工面积成为增库存的主力3（三）2021销售面积与去年基本持平达17万亿，年底销售回温4二、资金面：年内行业资金流动性偏紧，年底有所改善，2022即将好转5（一）房地产贷款余额连续2季度负增长，行业到位资金增速持续9月收窄5（二）年底个人住房贷款投放加快，提振购房者信心7（三）一年期LPR时隔19个月首次下调，信贷环境改善迹象明显8三、政策面：楼市调控进入深水区，政策“摸底”或已不远8（一）四季度楼市政策现“拐点”，良性循环成2022关键词8（二）多主体、全方位调控模式形成，供需端调控闭环10（三）地方“限涨”和“限跌”双向调控，预售资金监管强力升级11城市市场：至暗之后，破晓之前14一、土地：供需双降、前热后冷，“两集中”下土地市场“返璞归真”14（一）2021年土地供需规模双双萎缩，全年拿地热情前高后低14（二）各能级城市分化格局逐步深入，长三角城市仍为房企拿地首选16（三）“两集中”政策引导土地属性回归本质，三轮土拍从热到稳19（四）拿地主角改变，三轮地方城投拿地普遍23二、新房：市场由热转冷，南北分化、城市分化热烈上演25（一）新房市场去化弱和高库存交织25（二）一线城市强韧性下率先回升，“南北分化”之势深入27（三）多数阵营房企销售减缓，拿地销售比全线下滑29三、二手房：量跌价稳、先扬后抑，二手房指导价效果分化31（一）二手房市场量跌价稳，年末小幅翘尾31（二）长三角经济圈热度领衔，指导价下深圳等城市降温凸显352022预判：前低后高，破局新生39一、货币环境：2022年负剪刀差将有望持续收窄，政策端出现局部放宽39二、开发投资：预计2022年房地产开发投资增速降至3.8%40三、销售：2022商品房销售面积小幅回落，销售金额同比增速至5.5%40四、房价：2022年先降后升，长三角、珠三角重点城市率先回涨42（一）预计2022上半年70城房价同比探底，下半年进入回涨周期42（二）重点50城情绪指数进入观望低位，2022有望底部回升，价格有微涨可能42前言2021年，市场可谓是转瞬即变，还停留在上半年市场回暖中，猛一回神市场成交规模数据下滑，最意想不到是曾经的龙头房企面临裁员、债券违约现象，亲身体会到了“十年河东，十年河西”，购房者也陷入到交房的担忧中，市场观望情绪加深。政策方面，今年也是政策转型的一年，虽然“房住不炒”的定位不变，全国调控政策依然收紧，但今年的政策更加深化。首先不得不提的是年初的供地机制的转变，集中供地对市场的影响是巨大的，直接影响了市场的供应，房企新开工步伐减弱，竣工增速加快；其次，二手房参考价格机制加深市场的观望情绪；房地产税也提上日程，这次房产税真的离大众不远了，预计2022上半年房地产税将会陆续实施。房地产市场调控的目标有所调整，从以往的“促进房地产市场平稳发展”“三稳”，到四季度的中央政治局会议首次提出了促进房地产业良性循环和健康发展。新的政策调控目标来临，更加关注房地产市场全链条的发展，也是从量变走向质变的体现之一。2021年，我们认为是市场回归本质的“过渡年”。经历了挫败之后，行业参与者都深刻认知到只有生存下去才能好好发展，活下去成为行业共鸣。2022年，我们相信市场将会越来越健康，杠杆率再度减弱，市场逐步迈入高质量发展时代，前低后高，破局新生。2022诸葛找房数据研究中心将会继续与您同行，用客观真实的数据去分析市场，第一时间给大家传递市场变化，给行业参与者提供决策参考。诸葛找房数据研究中心 2022.1.1 宏观环境：探底回升，曙光已现一、 行业面：房企投资信心仍偏低，商品房销售有望渐出“低谷” （一）开发投资累计同比增速连续9月收窄，全年降至4.5%2021上半年，随着全国范围内疫情基本受控，新开工、施工持续恢复活力，房地产开发投资增速低位回升，2月份达到近年来高峰，随后稳步回落，进入下半年后，房地产市场下行压力加大，各项指标增速持续收缩。根据数据显示，2021年1-11月份，全国房地产开发投资137313.96亿元，同比上涨6%，比2019年1-11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。至此，房地产开发投资增速自3月起连续9个月收窄，1-11月投资增速已经降至低于去年同期水平，随着政策环境好转，高层频频定调信贷环境流动性充裕，市场信心上升，房企的投资信心逐步恢复，虽然房地产开发投资增速持续收窄，但收窄力度减小。预计今年全年房地产开发投资额能达14.8亿元，累计同比增速为4.5%。但受到增量市场规模见顶的影响， 2022年开发投资增速将不及今年水平，或将下降至3.8%左右。图1：全国房地产开发投资额及同比增速 （二）新开工面积累计同比降至负值，竣工面积成为增库存的主力融资监管趋严、集中供地等环境下，新开工、施工等对房地产开发投资的支撑进一步失力。整体呈现新开工弱，竣工强的模式。根据数据显示，2021年上半年，由于前期基数偏低，新开工面积同比保持正向增长，但从7月起，房地产市场降温显著，新开工意愿减弱，加之“两集中”供地模式影响，土地购置面积同比处于低位，带动新开工面积同比转负，截至11月，房屋新开工面积同比下降9.1%。与此同时，房屋竣工面积保持较高增速，且近两个月同比增速逆势上扬，反映了集中供地模式推动房企加快竣工步伐，房企通过竣工面积加库存。图2：全国房地产开工、施工、竣工面积及土地购置面积累计同比走势 （三）2021销售面积与去年基本持平达17万亿，年底销售回温2021年商品房销售增速呈现先升后降的特征，上半年，随着疫情的影响逐步消退，加之就地过年号召的带动下，市场行情转好，带动各项增速指标高速增长，进入下半年，从中央到地方频频出台调控，加之金融监管趋严，市场预期发生转变，商品房销售增速自3月份开始持续回落。根据数据显示，截止至2021年11月，商品房销售面积15.8万亿平方米，同比增长4.8%，较1-10月收窄2.5个百分点。商品房销售额为16.167万亿元，同比增长8.5%，较1-10月收窄3.3个百分点。从单月来看，11月商品房成交出现触底回升迹象，根据数据显示，11月单月商品房销售面积15090万平方米，环比上涨18.7%，同比下降14%，同比降幅较上月收窄7.7个百分点。11月份商品房销售额为14482亿元，环比上涨16.9%，同比下降16.3%，降幅较上月收窄6.3个百分点。整体来看，虽然11月商品房销售累计同比增速维持回落态势，房企面临的销售压力仍存，但是11月单月的销售情况已然出现好转。进入10月份，政策端利好消息不断，中央政治局及中央经济工作会议定调房地产市场从平稳发展过渡为良性循环，健康发展，并支持合理购房需求释放；信贷端购房贷款额度增加，部分城市房贷利率下调，市场信心有所提振。从全年来看，预计2021年全国商品房销售面积同比上涨1%-2%左右，销售金额同比增速达5%左右。展望2022年，预计商品房销售面积同比下降1%左右，销售金额同比增速达6.5%左右。图3：全国商品房销售面积和销售额累计值及同比图4：全国商品房销售面积和销售额单月值及同比二、 资金面：年内行业资金流动性偏紧，年底有所改善，2022即将好转（一）房地产贷款余额连续2季度负增长，行业到位资金增速持续9月收窄今年以来，随着房地产贷款集中度管理制度的效果日渐显露，加之银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，严格限制经营贷违规流入楼市，房地产贷款趋紧，行业资金不足，部分房企爆发流动性危机，包括恒大、华夏幸福、蓝光发展、富力地产等大型房企在内，房企资金链承压。根据数据显示，房地产开发贷款余额在第三季度降至12.16 万亿元，同比增速下降至0.02%，较上季度收窄2.78个百分点，较去年同期收窄8个百分点。至此，房地产开发贷款余额同比增速连续13个季度下滑，值得一提的是，房地产开发贷款余额在过去的二、三季度连续两个季度出现负增长，这种情况多年来都是罕见的。可见在今年下半年以来，受两集中政策的发酵，银行对新增开发贷的发放更为审慎，房地产开发贷呈现出显著收紧的态势。图5：房地产开发贷款余额及同比走势从房企到位资金来看，根据国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金累计增速持续回落，截止至2021年11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%，累计同比较上月收窄1.6个百分点，至此，到位资金增速连续9月收窄。从各渠道资金来源来看，1-11月，个人按揭贷款29633亿元，同比增长9.8%，较上月微升0.1个百分点，其他各项增速均呈现收窄局面，其中，自筹资金和定金及预收款同比增长4.8%和17%，累计增速较上月收窄0.3和4个百分点。整体来看，虽然个人按揭贷款增速出现了小幅回升迹象，但是行业资金面仍偏紧。图6：房地产开发企业到位资金及各项资金来源累计同比（二）年底个人住房贷款投放加快，提振购房者信心在行业资金不足的影响下，自10月起，高层频频释放利好消息，尤其是个人按揭贷款。2021年10月份，央行首次公布单月个人住房贷款数据，传递正向的市场信号，随后的11月份连续发布单月数据，根据数据显示，截止至2021年11月，个人住房贷款余额为38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。个人住房贷款发放加速，房地产贷款紧张的环境得到持续缓解，促进市场预期转好，对于提振购房者信心有着重要意义。进入12月份，中央政治局和中央经济工作会议多次中央会议多次提及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，银保监也多次提出重点满足首套房改善性住房按揭需求，2022年购房者贷款环境将有所好转。 图7：个人住房贷款余额及同比增速（三）一年期LPR时隔19个月首次下调，信贷环境改善迹象明显 LPR自2020年4月开始连续19个月维持不变，货币环境整体表现稳定，根据最新公布的12月份数据显示，一年期LPR从3.85%下调了5个BP至3.8%，五年期保持4.65%不变。央行时隔19个月下调LPR报价，与7月和12月份央行两次全面降准有着直接关系，降低了银行资金成本，触发了本次LPR的小幅下调。从近期以来各大中央会议的政策导向来看，多次提及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。信贷环境由紧到适度宽松的苗头已经显现，本次LPR的下调也是符合市场预期的。事实上，近两个月来全国部分城市已经出现了房贷利率下调的现象，尤其是珠三角及长三角城市，如苏州、南京、徐州、广州、深圳、佛山等，首套房贷利率下调5-50BP不等，贷款额度也有所增加，放款速度也在加快，对于部分城市的新房、二手房市场成交起到了一定的积极作用。展望后续，信贷环境仍有适度放宽的预期，预估2022年LPR报价或仍有小幅下调的空间。图8：一年期和五年期LPR走势及部分城市最新房贷利率情况三、 政策面：楼市调控进入深水区，政策“摸底”或已不远（一）四季度楼市政策现“拐点”，良性循环成2022关键词2021年以来，全国房地产调控呈现持续收紧态势，从调控大方向来看，仍然坚定不移的以“房住不炒”为总基调，以实现“三稳”为目标。从今年历次中央会议对房地产市场的定调来看，3月5日，两会召开，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。3月13日发布十四五规划，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在4月和7月的中央政治局会议中，继续重申“房住不炒”，并提出加快发展租赁住房，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给等，在12月6日的第三次中央政治局会议中，罕见的没有提及“房住不炒”，而是着重强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。在12月8-10日的中央经济工作会议中，重提了坚持“房住不炒”的定位，打破了部分认为“房住不炒”即将退出、政策即将全面放开的谣言，并且再次提及促进房地产业良性循环和健康发展，首提探索新的住房模式。至此，良性循环，健康发展成为2022年楼市调控的新关键词。图9：2021年重要会议对房地产市场定调进入下半年后，政策面收紧趋势更加显著，二手房停贷、销售下行、部分房企爆发流动性危机等纷纷涌现，在这样的背景下，四季度成为楼市政策的“拐点”期，以央行为首的主体开始频频释放积极信号，政策端开始迎来了边际微调。本轮微调的苗头出现于9月底央行货币政策委员会召开的2021年第三季度例会上，会议罕见的为房地产发声，提出了两个“维护”。随后，在2021年三季度金融统计数据新闻发布会上，对于引起重点关注的房地产问题进行表态，释放了明确的纠偏信号。10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息发布会，提出保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。释放了信贷环境有望改善的积极信号。11月19日央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告，对房地产市场也有重点着墨。央行的频频表态，为房地产市场带来了一股“暖风”，随后的政治局会议和中央经济工作会议上，两次提到良性循环和健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。 图10：自四季度以来，政策呈现边际调整、边际宽松迹象值得注意的是，边际微调并不是全面的完全意义上的放松，而是出现了一些点状的、局部的调整和纠偏，同时也并不意味着政策的总基调会改变。良性循环和健康发展相较于房地产市场平稳发展显得意义更大，平稳是行业发展的结果，而良性循环和健康发展衡量的标准是过程，更加从自身的问题切入，房地产全链条要正常运转，避免行业出现大型房企暴雷、交房难、烂尾楼等现象。2022年在良性循环的引导下，行业将逐步进入健康高质量发展阶段。 （二）多主体、全方位调控模式形成，供需端调控闭环今年以来，在“房住不炒”的原则下，开展了多轮密集紧凑的调控模式，政策从银行端、房企端、土地端以及销售端均严格限制，整体来看，整个房地产行业基本已实现供需两端调控的闭环。从供应端来看，2020年8月份发布的“三道红线”新规，对于房企可谓影响深远，行业掀起了降杠杆的浪潮。随后2020年底，央行出台了房贷集中度管理制度，多数银行涉房贷款占比下降，另外，今年针对被纳入“三道红线”的试点房企，监管部门提出了拿地销售比不超过40%的限制条件，多管齐下，房企融资、拿地均被牢牢限制。针对土地端，今年2月份22城出台了集中供地政策，要求重点城市住宅用地供应采用“两集中”的新规定，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年集中出让次数不超过三次。至此，地、钱两大要素被全面监管，行业规范化程度提升。从需求端来看，主要是围绕着因城施策展开，针对房价上涨过快、楼市热度较高的城市，新房方面，以加强限购限贷限售为主，结合一些公证摇号等措施，二手房方面，二手房指导价机制出台，多个城市相继加入。而针对一些房价有下行压力、库存量高、人口流出量大的城市，地方也迅速做出反应，提出了一些救市措施，基本上采取限制销售价格最大跌幅的形式，从出台的城市来看，最大跌幅不超过备案价格的15%左右。除此之外，今年还推进了房地产税试点工作，意味着房地产税改革进入提速期，未来或将更多的城市进入到试点。 图11：房地产调控供需两端形成闭环供需两端联合调控，市场多主体纷纷加入，房地产调控已经进入深水区，政策摸底或已经不远，预计后续仍将会有边际调整的政策出台，但是完全放松是不可能的，地方层面，房价下行预期的城市预计仍会陆续出台托底政策，主要集中于东北三省及一些三四线城市，如近期黑龙江发文促房地产行业增长，吉林鼓励农民进城买房，后续或有更多的城市跟进。 （三）地方“限涨”和“限跌”双向调控，预售资金监管强力升级2021年，上半年房地产市场延续2020年末的市场热度，带动部分热点城市升温过快，进入下半年后，随着中央政策逐渐收紧，多地也跟进出手稳楼市，据不完全统计，全年约有五十城左右出手稳楼市，出台次数高达五百次左右。从今年地方调控的主要方向来看，加强限购限售限价仍然是主流，同时，加强商品房预售资金监管的城市扩围，随着部分房企爆发信用危机，带来的烂尾风险加剧，今年以来各地对商品房预售资金的监管提升到相当高度，另外，对于房企和经纪机构的监管也在不断增加，包括上海、广州、东莞等在内的多个城市出台了加强房企和经纪机构销售管理的措施。二手房方面，发布二手房指导价机制的城市队伍在不断壮大，在深圳首发后，多个城市陆续跟进，未来发布指导价的城市或将继续增加。本轮调控更加具有针对性和全面性，呈现出“限涨”和“限跌”双向调控的特征，虽然看似很矛盾，但是却更加符合因城施策的方针，全面落实“三稳”目标。“限涨令”自然针对的是升温过快，价格上涨预期强烈的城市，主要涉及一线和部分热点二线城市，如深圳、广州、成都、西安等城市，相继出台了二手房指导价机制，这些城市大多存在二手房市场过热、价格上涨过快的现象，二手房成交指导价出台后有效引导价格下调到合理区间。截止至12月份，有20余城出台“限跌令”，主要集中于一些三四线城市及部分二线城市，如岳阳、沈阳、哈尔滨、张家口等，这部分城市多为人口流出城市，房价上涨动力不足，在面对行业整体下行的压力下，市场难以抵挡，地方政府采取一些宽松措施来稳楼市。图12：2021年出台“限涨令”和“限跌令”城市分布（注：红色为出台二手房指导价城市，绿色为出台“限跌令”城市）表1：2021年地方调控重点方向城市市场：至暗之后，破晓之前一、 土地：供需双降、前热后冷，“两集中”下土地市场“返璞归真”（一） 2021年土地供需规模双双萎缩，全年拿地热情前高后低1、土地成交规模达近五年新低，楼面价再获刷新2021年，在集中供地新规的浪潮下，土地市场发生翻天覆地的变化，由以往的零散供应变成集中的“放量供地”，房企拿地节奏也面临重新调整，加之新房端成交低迷情绪传导至土地市场，多重因素下今年土地市场供需规模较去年收缩，成交楼面价结构性上行。根据数据显示，2021年土地供应规划建筑面积为134182.8万，较去年同期下跌10.5%，成交规划建筑面积96958.3万，较去年同期下跌23.9%，成交水平创近五年新低。2021年土地成交楼面价为5022元/，较去年上涨20.4%，成交溢价率为10.2%，较去年下降3.8个百分点。图13：2011-2021年住宅及商办用地供需面积及楼面价、溢价率走势从月度数据来看，全年基本遵循先升后降，年底翘尾的趋势。进入2021年，受到集中供地新规的影响，土地出让规律被重塑，年初受春节假期等因素的影响，土地市场表现相对冷淡，2月份达年内最低，土地供应规划建筑面积为4662.46万，较去年同期下跌20.4%，成交规划建筑面积为4363.81万，较去年同期上涨5.3%；随后热度逐渐抬升，6月份达到成交小高峰，为11626.45万，进入下半年，市场开始降温，到年底各地出于完成年度供地计划的压力以及22城三轮集中供地的启动，供需水平均有所回升，达到全年最高，供应和成交分别为23304.34万和14699.82万，虽然与上月相比涨幅超50%，但较去年同期仍有所不足。图14：全国重点城市逐月土地供应、成交规划建筑面积及同环比2、全年溢价率“高开低走”，下半年流拍严重2021年，土地市场基本呈现“溢价率先升后降，流拍前低后高”的特征。年初，受春节假期及疫情反复影响，土地市场热度表现一般，一季度土拍溢价率为15.8%，流拍率为11%。随后第一轮集中土拍开启，大量优质地块放出，房企拿地积极，土拍热度一路高涨，到4月份溢价率达到全年峰值，随后，受到二轮集中土拍规则收紧、新房市场销售不景气以及房企资金链承压等影响，房企拿地态度转变，溢价率急转直下，三季度溢价率降至8.4%，到四季度延续低温态势，溢价率降至历史新低2.7%，土拍从热情高涨到回归理性。从流拍率来看，上半年由于优质地块放出较多，加上房企手头资金较为充足，流拍现象偏少，进入下半年，信贷环境趋紧等影响下，市场预期转变，流拍持续高位运行，即使是北上杭等城市也难逃高流拍的命运，三季度流拍率达16%，四季度流拍率继续升至16.5%，年底房企拿地热情不高。图15：溢价率、流拍率月度及季度走势（二） 各能级城市分化格局逐步深入，长三角城市仍为房企拿地首选1、一线城市成交规模逆势上行，二线、三四线城市规模收缩凸显供地“两集中”政策发布后，土地供需规模双双缩减，分能级城市来看，一线城市成交同比仍上行，二线城市、三四线城市呈现不同幅度的缩量。根据数据显示，2021年，一线城市土地成交规模同比上涨4.7%，二线和三四线城市成交规模同比分别下跌25%和26.7%。一线城市由于全部囊括在集中供地名单中，今年供应和成交规模都有所扩大，同时在今年集中供地的影响下，三四线城市的寒意更加明显，随着大部分大中房企关注重点投向集中供地城市，加之下半年成交低迷行情下，三四线城市难以抵挡，土地成交规模大幅缩减。图16：各等级城市月度成交面积同比走势从溢价率来看，2021年一线城市平均溢价率4.5%，二线城市溢价率10.8%，三四线城市14.55%。从年初到4月份，各等级城市溢价率走高，热点一二线城市在集中供地规则下，溢价率被严控，导致部分房企转向一些优质三四线城市拿地，带动溢价率走高，进入5月份，各等级城市溢价率一路回落，到四季度降至最低。与此同时，2021年一线城市平均流拍率7.1%，二线城市流拍率10.2%，三四线流拍率达到20.1%。从逐月走势来看，流拍情况持续加剧，下半年更加显著，在第二轮土拍流拍地块大增的影响下，三季度流拍率达到峰值，其中一线城市9月流拍现高峰，北京等热点城市也难逃流拍严重的现状。整体来看，三四线城市流拍最为严重，其次为二线和一线，三四线城市高流拍高溢价并存，内部分化更加显著，部分优质三四城市仍获得房企青睐。图17：各等级城市月度溢价率及流拍率走势2、长三角成交规模超越中部城市拔得头筹，金华等次热点城市斩获关注从2021年各大经济圈土地成交来看，长三角、环渤海经济圈占比增加，分别扩大4个百分点和2个百分点，珠三角经济圈维持平衡，西北、西南、东北等区域占比均下降。从拿地规模来看，各大区域土地成交均较去年同期下降，其中，长三角经济圈拿地面积最高，2021全年成交22633.6万，同比下降13.2%，其次为中部地区，成交21836万，同比下降34.4%，这也是近年来长三角经济圈土地成交规模首次超越中部地区摘得首位，在集中供地等带动下，2021年长三角土地市场成交热度不低。图18：各大经济圈土地成交规模及占比情况从诸葛找房数据研究中心选取的重点城市土地成交规模同比来看，长三角及环渤海城市增长较为显著，但是值得注意的是，这部分增长迅速的城市并不集中于核心一二线城市，而是以一些次热点二三线城市为主。在集中供地的影响下，热点一二线城市土地供应节奏被限制，加上部分次热点的二三线城市供应放量，此时，优质二线和三线城市成为了房企拿地的次优选择。根据数据显示，金华、池州、西宁土地成交面积增速位居前三，增幅超39%。此外，宣城、遵义、济南、长沙等城市增速也均超过30%。集中供地的上海、苏州、杭州等城市也表现不俗，成交面积增幅超15%。整体来看，长三角经济圈仍然是房企最为青睐的地区之一。与此同时，珠三角城市土地成交同比基本呈现下降态势，如惠州、珠海、深圳、东莞等土地成交规模均下降超10%，主要与这些城市土地供应不足有关。 图19：重点城市土地成交规模同比分布（三） “两集中”政策引导土地属性回归本质，三轮土拍从热到稳1、土拍规则呈现松-紧-松特征，过半城市供应规模较去年缩减 今年2月份，全国22城启动供地“两集中”政策，要求集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。在三批集中供地规则的确立上，基本呈现出松-紧-松的特征，规则的调整与市场环境的变化息息相关。今年年初，第一批集中供地由于首次试行，整体规则确定上相对宽松，大多城市基本配置“限房价、限地价、竞自持”等规则，仅有少数城市新增“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性规则。由于第一批土拍中涌现出许多高热度城市，直接导致了二批供地规则的升级，尤其是一批土拍热度较高的城市，如广州、深圳、上海、南京、成都、福州等城市都下调了溢价率上限，以避免高溢价地块的出现，杭州、南京、重庆、宁波等城市纷纷加入了竞高品质住宅的规则，保证项目后期建设的品质要求。多数城市土拍热度得到有效控制。进入年底，22城陆续启动第三次土拍，由于政策面趋紧、行业下行压力以及年底房企资金紧张等原因，本次供地在房企参拍资格、保证金比例、价款缴纳周期、配建面积等方面适度放宽，如杭州、苏州等城市下调了保证金比例，广州、杭州等城市取消了一次性付清价款等要求。这些规则在一定程度上减轻了房企拿地的资金压力，但是从实际效果来看可能不甚显著。表2：22城三批集中供地规则变化从三次供地情况来看，22城首批次供地占比30-40%左右，二批供地占比40%左右，三批供地占比最低，约为20%左右。全年供地节奏基本符合上半年多，下半年偏少的特征。与2020年对比来看，今年22城中有13城土地供应量有所缩减，其余9城供应量较去年增加，其中北京、深圳土地放量明显，较去年增长超40%，无锡、苏州、宁波等长三角城市缩量超乎一半。22城首批供应土地规划建筑面积11527.8万，二批供应土地规划建筑面积为12669.1万，三批供应土地规划建筑面积为7096.5万，全年共计供应规划建筑面积为31293.4万，较2020年全年供地量下降14.3%。表3：三批集中供地土地供应情况对比2、三轮土拍热度依次减退，“南强北弱”局势逐步形成 “两集中”供地模式下，不同区域、同区域不同城市间成交热度分化，与去年对比来看，仅有上海、济南、深圳、厦门四城土地成交规模略高于去年，其余城市成交规模均较去年下降，无锡、苏州以及福州、沈阳、青岛缩量显著，降幅超过40%。从成交总体量来看，中西部城市量级较大，长三角核心城市表现不俗。其中，武汉位列成交规划建筑面积榜首，为1948.8万，长三角经济圈的上海、南京位列二、三，分别成交1547.1万和1458万。广州位居第四位，成交规划建筑面积为1382.6万，长沙、重庆紧随其后，分别成交1379.3万和1362.6万。与此同时，福州、厦门成交量垫底，成交规划建筑面积分别为348.7万和290.7万。表4：22城三轮集中土拍成交规划建筑面积对比从溢价率来看，一轮、二轮、三轮土拍热度呈现依次递减的特征，一轮土拍平均溢价率达15.2%，二轮土拍降至4.0%，从截止至目前举行三轮土拍的城市来看，平均溢价率不足2.0%。分城市来看，厦门溢价率领跑22城，为19.2%，其次为深圳和重庆，平均溢价率为15.9%和14.5%。同时，溢价率TOP10的城市中，仅有郑州一城为北方城市，其余均为南方重镇，且多为长三角、珠三角以及中西部省会城市，而青岛、长春等城市溢价率甚至不足2%，至此，南强北弱的局势逐步形成。从三轮土拍对比可以看出，首轮中涌现了大批高溢价的城市，如重庆第一次土拍平均溢价率超40%，深圳、厦门等城市也达到了30%左右，进入第二轮土拍，随着土拍规则加码，加上市场信心不足，传导至土地市场，房企拿地积极性减弱，溢价率回稳态势明显，大部分城市溢价率不足5%。截止至目前，除宁波外的21城均已经完成第三轮土拍，虽然多地调整了土拍规则，但是从土拍热度来看明显低于上一次，进入年底的时间节点房企手头资金有限加上近期以来信贷环境趋紧、楼市成交低迷等多重因素下，房企拿地普遍谨慎，地块多底价成交，天津、长春、武汉、广州等多城零溢价，拍出最高溢价的杭州也仅6.99%。从流拍情况来看，二轮土拍流拍情况达到三轮之最，为36.2%，三轮虽有好转，但也达24.4%的较高水平。其中，流拍最多的集中于长春、沈阳、天津等东北及京津冀城市，上海、无锡、苏州等长三角城市流拍则相对较少，平均流拍率不超过10%。22城首轮土拍流拍率多位于10%以下，二轮土拍则呈现大范围流拍，22城中有7城流拍率超过50%，杭州流拍率达到78%，北京流拍率也达60%的高水平，由此来看，土拍市场的降温已经波及至一二线核心城市，土地市场几乎触底。三轮土拍由于规则放宽，流拍现象有所好转，但是长春、沈阳等东北城市高流拍现象仍然难以逆转，新房、二手房市场冷淡已经传导至土地市场。 至此，供地“两集中”政策逐渐回归了其出台的本质，即为土地市场降温、促使溢价率回稳的目标逐步实现。展望后市，2022年预计集中供地的城市名单将会继续扩围，值得注意的是，部分未在22城名单中的城市主动加入集中供地大军，如金华等，接下来不排除更多的城市采取集中供地，如长三角的南通、绍兴、徐州，珠三角的东莞、温州，中部的西安等。图20：22城三轮土拍溢价率、流拍率对比（四） 拿地主角改变，三轮地方城投拿地普遍1、民营房企拿地逐轮递减，国央企拿地逐轮上升三轮土拍中，房企表现也呈现出明显的差异性，在首轮集中土拍中，民营房企频频崭露头角，而进入二轮和三轮土拍后，民营房企强势地位逐渐弱化，大量的国企、央企斩获关注，拿地明显增加，逐渐成为主要力量。根据数据显示，在首批集中土拍中，民营房企拿地占比为56.8%，占据主要份额，国企和央企拿地占比为43.2%。在二轮和三轮土拍中，民企拿地不足30%，国企和央企逐渐成为拿地的主力军。一方面，受到三道红线和贷款集中度管理制度的影响，民营房企融资受限，同时，进入二轮土拍后，对房企资质和资金的要求更高，这就导致大量民营房企拿地受到限制，而国企和央企财务状况较为稳健，更具有拿地优势。 图21：各大阵营房企成交规划建筑面积与去年对比注：TOP10房企以2021年销售业绩划分2、地方城投托底拿地，拿地集中度降低 与此同时，在首轮土拍中，销售金额TOP10阵营的头部房企表现活跃，随后，TOP10房企拿地占比逐渐减少，到第三轮土拍，拿地占比降至7%。房企拿地的集中度降低，头部房企不再是拿地的主要力量，大量的地方房企活跃度提升，尤其是在第三轮土拍中涌现了众多的地方城投企业，如京投发展、知识城、吴中经发等。一般来看，城投平台承担着区域基础设施建设的功能，区域城投拿地增多，一定程度上体现了在民营房企拿地意愿及能力下降的情况下，为托底土地市场，区域性自救行为开启。表5：三轮土拍房企成交金额TOP20二、 新房：市场由热转冷，南北分化、城市分化热烈上演 （一） 新房市场去化弱和高库存交织1、2021年新房价格再创新高，年内先扬后抑2021年，随着调控密集出台，信贷政策趋紧，房价涨幅逐渐受到抑制，但是整体房价仍然创新高。根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2021年新房价格达到16900元/，同比上涨4.6%，涨幅收窄2个百分点。从年内成交均价走势来看，单月价格同比涨幅基本在6%以内，整体表现平稳，6月份房价达到年内峰值，为17291元/，同比上涨5.6%，环比上涨1.9%，进入下半年，房价整体呈稳中有落态势，到11月份房价水平降至16886元/，同比上涨4.7%，环比下降0.2%。图22：监测60城房价同比涨幅走势注;数据截止至2021年11月，下同(监测60城包含：北京、上海、深圳、成都、广州、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、昆山、廊坊、连云港、洛阳、唐山、无锡、徐州、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、秦皇岛、泉州、汕头、绍兴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、中山、舟山、珠海、济宁、肇庆、南通，下同。)2、新房成交略高于去年同期，下半年急转直下2021年，在上半年市场热度的带动下，新房市场成交仍高于去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年1-11月监测60城新房成交40845.1万，较去年同期上涨9.1%。从逐月成交走势来看，基本上呈现前高后低的行情，上半年部分热点区域热点城市成交热度走高，带动整体成交上行，6月份达到全年峰值，为4579.11万，同比上涨7.9%，环比上涨6.0%。随后，在调控频频升级、信贷环境收紧等影响下，成交水平呈现断崖式下跌。截止至11月底，新房成交降至除2月的最低值，单月成交2848.9万，同比下降32%，环比下降4.2%。图23：监测60城商品住宅成交面积及同环比走势3、全年库存呈V型走势，下半年库存攀升、去化周期上扬2021年新房库存呈现先降后升趋势，上半年由于部分区域和城市成交热度高涨，库存被大量消化，带动库存量持续回落，进入下半年随着政策层层加码，成交逐渐由热转冷，市场成交低迷，导致库存量累积，去化周期随之拉长。根据诸葛找房数据研究中心监测的25城数据显示，截止至2021年11月份，监测25城库存量达到22038.02万，环比上涨1.5%，同比下降0.7%。去化周期为11.5个月，较上月增加1.36个月，较去年同期增加1.37个月，库存压力有所增大。图24：监测城市库存及去化周期走势 (库存25城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港；上市面积30城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、廊坊、无锡、常熟、衡水、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海)（二） 一线城市强韧性下率先回升，“南北分化”之势深入 1、一线城市率先触底回升，二线、三四线反应滞后于一线从重点监测60城来看，2021年1-11月份，一线城市成交同比上涨27.1%，二线城市同比上涨6.4%，三四线城市同比上涨11.8%。一线城市涨势最猛，二线城市作为调控的主力战场，涨幅趋缓。逐月来看，2021年各等级城市新房成交同比呈现先升后降态势，2月份升至峰值，随后持续下滑，到7月份，二线和三四线城市跌破负值，一线城市仍保持正增长，到9月份，随着调控层层加码，信贷环境持续收紧，各等级城市成交同比全部降至负值，进入10月份，随着政策端释放利好信号，市场低迷行情有所缓解，尤其是一线城市对政策端的反应最为敏感，跌幅较上月收窄23个百分点，二线和三四线城市反应滞后于一线城市。在政策端及信贷端调控全面收紧下，市场成交表现出颓势，从三四线、二线逐渐传递至一线城市，而随着信贷环境适度放宽，一线城市最先反应，二线和三四线城市的触底回升预计尚且需要一段时间才能显现。图25：分等级城市商品住宅成交面积同比走势注：2021年2月，一线城市同比为472.8%，二线城市同比为328.8%，三四线城市同比为647.5%。2、楼市“南热北寒”，长三角经济圈内部分化根据诸葛找房数据研究中心监测60城2021年商品住宅成交面积同比来看，涨幅TOP20中长三角城市占据8个席位，徐州、济南、昆山位居