土地评估技术服务规划方案标准范本.doc

土地评估技术服务规划方案标准范本内容主要包括估价对象 （权属、用途、面积等） 、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等；拟定估价作业计划；收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理会议讨论；项目小组会议讨论结果报负责人审核，总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合城镇土地估价规程 的要求， 评估结果是否客观、 公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；确定估价结果；撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；报告初稿提交审核小组审核；经审核过的报告提交委托方。（二）项目工作进度安排曲靖市土地储备中心土地评估项目的完成日期，按照正常情况，我公司承诺5 个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下：收到委托方作业通知后：l 天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；2 天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；3 天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；4 天撰写估价报告并自审；5 天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。三、本次服务的主要问题、重点及难点（一）项目主要问题一方面，本项目需要坚持实地踏勘，调查待估宗地周边范围内实际市场资料；需要以当地通过验收的基准地价作为评估的基础和参考；需要坚持以当地地价动态监测结果作为评估的重要参考；需要选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格能符合实际水平；需要结合当地宏观经济走向与整体经济发展趋势。另一方面，估价对象的描述容易出现的问题主要有遗漏关键信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要图件和照片。在评估报告对估价对象的描述必须做到准确、清晰、完整。影响因素表述中容易犯的错误主要有影响因素选取错误、引用数据陈旧、分析缺乏针对性、分析与评估作价脱节。为避免出现类似的错误，需要做到全面、及时、到位，与估价对象的关联性强，平时做好数据的收集积累，关注市场变化。特别事项披露容易遗漏的主要有实物、使用和产权方面存在的瑕疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的资料来源；重要的假设前提；特别的处理方法；利益冲突、提供相关帮助的机构和人员；报告成立的条件及法律效力。对特别事项的披露要注意如实、恰当、必要。（二）项目重点及难点项目重点及难点在于技术路线的确定，各种参数的选择。根据城镇土地估价规程 ，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据当地城市资源保障能力、当前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以下顺序进行：商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。按照城镇土地估价规程要求，每个估价项目应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。四、预期目标以及相关保障（一）预期目标我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次参与全省范围内的各种类型宗地评估项目，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。因此，公司土地评估预期要实现宗地评估项目成果达到优良等级的目标。（二）服务质量保证承诺关于服务质量，我方对所提供的服务提供如下质量保证承诺：我公司保证积极配合贵单位，抽调最优秀、最专业的专业技术人员开展工作，确保认真、负责、准确、及时的完成贵单位交付我们的工作。我公司在本项目实施过程中明确分工、明确责任、层层审核把关，并严格实行责任追究制。评估符合国家、地方及现行的法律法规，满足中华人民共和国资产评估法及招标人的要求，保证通过报批取得相关批复。因我公司原因造成相关成果错漏或者存在质量不达标情况，我公司自愿承担相应责任。服从招标人日常管理、年度考核。与招标方紧密联系，成立专门项目组，提供招标单位有关人员通讯方式，24 小时通讯畅通。不泄露有关项目信息资料、施工过程信息及其他应予保密的信息。严格遵守职业道德、行业准则及有关法律法规。严格按合同约定收费，承诺不收取其他不合理费用。确保合同履约率达百分之百，时改进服务中存在的缺点。因我公司服务不到位造成评估工作出现问题的，我公司自愿承担相应责任。单个项目的服务期限以招标人实际要求为准。我公司严格履行签订合同，保障工作限期内完成评估工作。不将项目业务转包或分包，不越级或超范围承接相关业务。因我公司原因导致工作限期内未完成评估工作，我公司自愿承担相应后果。我公司对贵单位提出的质疑进行解释、答疑。对贵方提出的技术问题进行免费咨询。认真做好贵方提出的复核工作。后续服务工作中， 安排好与贵方相关事宜的对接工作。因我公司原因导致评估服务工作后续服务滞后或不到位，我公司自愿承担相关后果。（三）应急保障能力公司进一步完善了_ 土地评估应急预案，并按要求定期演练。同时，按要求成立了由总经理_ 任组长、副总经_ 任副组长的土地评估应急保障小组。办公室主任负责后勤保障、市场部经理负责通讯联络、测绘部经理负责现场控制、鉴定检测部经理负责安全保障、评估部经理负责技术和法规支持、其余部门负责人随时待遣，每部门安排两人加入应急小组，相关人员确保 24 小时通讯畅通。公司土地评估一旦发生紧急情况，立即按程序启动应急预案，进入应急管理，充分确保涉事人员生命财产安全，确保涉事单位合法利益不受损失，确保土地评估工作顺利开展。第 5 页 共 5 页