不动产估价第二章.ppt

不动产估价教学课件 第2章 不动产价格及其市场分析n2.1 不动产价格n2.2 不动产价格影响因素分析n2.3 不动产市场分析学习目标学习目标n通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。2.1 不动产价格n 不动产价格的概念n 不动产价格的特征n 不动产价格的种类 不动产价格的概念n不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。不动产价格的特征n不动产价格受区位的影响很大n不动产价格实质上是不动产权益的价格n不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金n不动产价格与其用途相关性极大n不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响n不动产价格的影响因素可比较 不动产价格的种类n1 所有权价格和使用权价格n2 成交价格和市场价格n3 理论价格和评估价格n4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格n5 总价格、单位价格和楼面地价n6 基准地价、标定地价和房屋重置价格n7 土地价格、建筑物价格和房地价格n8 实际价格和名义价格n9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格n10 补地价2.2 不动产价格影响因素分析n 不动产价格影响因素的特征n 不动产价格影响因素的分类n 影响不动产价格的内部因素n 影响不动产价格的外部因素 不动产价格影响因素的特征n不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同n不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同n不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同n有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关n有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化 不动产价格影响因素的分类n将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；n将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；n将影响因素分为内、外两部分因素。影响不动产价格的内部因素n1 来自土地的内部因素来自土地的内部因素n位置、面积n地形、地质n形状、用途n“生熟”程度n交通、环境n城市规划限制n土地使用年限n土地肥力2 来自建筑物的内部因素来自建筑物的内部因素n用途、质量n结构、装修n楼层、朝向n附属设备、房屋完损程度 影响不动产价格的外部因素n1 区域环境因素区域环境因素n区域自然环境因素n区域社会环境因素n区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异2 经济因素经济因素n经济发展程度n市场供求状况n利率水平n物价水平n居民收入水平3 人口因素人口因素n静态人口因素n动态人口因素4 社会因素社会因素n政局的稳定状况n社会治安状况n不动产投机n城市化进程5 政策法规因素政策法规因素n不动产制度n城市规划n不动产价格政策n税收政策n金融政策n交通管制n行政隶属变更n特殊性政策6 心理因素心理因素n心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。7 国际因素国际因素n世界经济状况n国际竞争状况n国际竞争状况n军事冲突状况n除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。表表2-1 不动产价格影响因素一览表不动产价格影响因素一览表2.3 不动产市场分析n 地价与房价的关系分析n 租售关系分析 地价与房价的关系分析n1 房价包容地价n2 地价是房价中最重要、最能动的部分n3 地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现n4 我国不动产市场地价与房价的现实关系 租售关系分析n出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。n出租与出售的替代关系见书中图2-3。n租金与售价的依存关系见书中图2-4。本章基本概念本章基本概念n不动产价格 有效需求 成交价格 市场价格 评估价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 楼面地价 期房价格 补地价 市场供求 房地价格 不动产租价思考与练习思考与练习n1 什么是不动产价格？n2 不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？n3 简述成交价格、市场价格、理论价格、评估价格的含义及其相互关系。n4 什么是楼面地价？n5 什么是补地价？n6 简述影响不动产价格的内部因素。n7 简述影响不动产价格的外部因素。n8 简述不动产市场中地价房价关系。