绿色建筑认证专题研究.ppt

Page 0什么是绿色建筑什么是绿色建筑中国绿色建筑标准的定义中国绿色建筑标准的定义 绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）对绿色建筑定义如下：在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。从概念上来讲，绿色建筑主要包含了三点，一 是节能，这个节能是广义上的，包含了上面所提到的“四节”，主要是强调减少各种资源的浪费；二是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；三是满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”、“适用”和“高效”的使用空间。绿色建筑认证绿色建筑认证绿色建筑定义绿色建筑定义Page 1绿色建筑认证绿色建筑认证目前国内对以“绿色、生态、节能”为口号的项目众多，购房者对绿色产品认知程度较低，有必要通过权威机构的认证增强本案的信服力。国内目前最常用的绿色建筑认证：国内目前最常用的绿色建筑认证：绿色建筑认证绿色建筑认证两种主要的认证两种主要的认证注：注：LEEDLEED的全称是的全称是Leadership in Energy and Environmental Design（能源与环境设计先导）（能源与环境设计先导）Page 2国外著名的绿色建筑标准国外著名的绿色建筑标准美国LEED英国BREEAM日本CASBEE荷兰GreenCalc澳大利亚NABERS绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证美国美国LEEDLEED认证的优势，在于其市场操作而非技术标准认证的优势，在于其市场操作而非技术标准全球全球LEEDLEED标准下累计建筑面积（平方米）标准下累计建筑面积（平方米）LEED注重市场宣传，认为研究机构的研究成果要经过媒体的宣传才能成为大众的观点，媒体在研究成果方面推波助澜才可以 使研究报告真正对市场产生影响和改变。LEED向消费者宣传购买绿色建筑将物有所值，消费者的购买使得绿色建筑的价值得以提升，从而构成一个量良性循环，推动市场转型。资料来源：LEED官方网站资料Page 3绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证LEEDLEED“市场转型市场转型”策略策略通过媒体宣传或的公众的认可，并进一步通过公众通过媒体宣传或的公众的认可，并进一步通过公众的支持使研究机构、产品供应商、企业和政府具有支持绿色建筑发展的动力。的支持使研究机构、产品供应商、企业和政府具有支持绿色建筑发展的动力。经济意义经济意义社会意义社会意义生态意义生态意义研研究究机机构构媒媒体体公公众众 技术革新技术革新产品或服务市场产品或服务市场公司价值公司价值当地政府政策当地政府政策产品和工艺的革新，商标广告，营产品和工艺的革新，商标广告，营销推广，交易许可证销推广，交易许可证公共形象、市场利润、企业年报、公共形象、市场利润、企业年报、企业构架企业构架法律制度、规章制度、代码、税务法律制度、规章制度、代码、税务抵免规定、规划许可、公共开支抵免规定、规划许可、公共开支反馈反馈购买力购买力投资投资能力能力工作工作投票权投票权LEEDLEED推动推动“市场转型市场转型”的策略框架的策略框架Page 4绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证经过美国LEED官方统计，美国通过LEED认证的项目取得经济和环境上的5点好处：建筑价值提升75；降低营运成本89；租金提高3；入住率提高35；投资回报提高66。LEEDLEED“市场转型市场转型”策略策略推动市场转型的良性循环推动市场转型的良性循环LEED宣扬绿色建筑的市场价值和投资回报消费者们购买/投资绿色建筑绿色建筑的市场价值不断提高Page 5LEEDLEED认证分类认证分类分类分类所用方面所用方面LEED NC(LEED for New Construction)面向新建筑LEED EB(LEED for Existing Building)强调建筑运营管理评估LEED CI(LEED for Commercial Interior)针对商业内部装修LEED CS(LEED for Core Shell)提倡业主和租户共同发展LEED H(LEED for Home)住宅规划评估LEED ND(LEED for Neighborhood Development)社区规划发展评估LEED for Home LEED for Home 针对单个家庭的独立房屋、别墅、针对单个家庭的独立房屋、别墅、townhousetownhouse等，等，LEED for LEED for Neighborhood Development Neighborhood Development 用于评估多种建筑类型、多个地块的产品，以上用于评估多种建筑类型、多个地块的产品，以上两者目前应用不成熟，两者目前应用不成熟，本案如采用本案如采用LEEDLEED适宜采用适宜采用LEED-NCLEED-NC体系体系。绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证资料来源：LEED官方网站资料Page 6考察内容考察内容英文名称英文名称评估前提评估前提评估要点评估要点选址与环境管理Sustainable Sites水资源利用效率Water Efficiency能源和大气环境Energy and Atmosphere材料和资源Material and Resources室内环境质量Indoor Environmental Quality设计流程创新Innovation design process合计LEEDLEEDNC2.2NC2.2架构架构绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证认证奖26-32分银奖33-38分金奖39-51分白金奖52-69分LEEDLEEDNC2.2NC2.2评级标准评级标准资料来源：LEED官方网站资料Page 7LEEDLEED认证版本认证版本3.03.0认证级别LEED2.2(2005)LEED3.0(2009)认证奖26-3240-49银奖33-3850-59金奖39-5160-79白金奖52-6980-110绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证考察内容考察内容LEED2.2(2005)LEED2.2各各项比例比例LEED3.0(2009)LEED3.0各各项比例比例选址与环境管理20%2624%水资源利用效率7%109%能源和大气环境25%3532%材料和资源19%1413%室内环境质量22%1514%设计流程创新7%65%区域优势0%4%合计LEED官方于2009年颁布3.0版本，总分提高至110分，节能和节水的比重提高。资料来源：LEED官方网站资料Page 8LEEDLEED认证在中国认证在中国在目前在目前LEEDLEED官方网站的已获认证的官方网站的已获认证的3737个和已注册的个和已注册的209209个中国项目中，个中国项目中，20072007年开始住宅项目逐渐增多。年开始住宅项目逐渐增多。绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证中国已注册中国已注册LEEDLEED认证的住宅项目列表认证的住宅项目列表城市城市 注册名称注册名称 物业类型物业类型注册时间注册时间 城市城市 注册名称注册名称 物业类型物业类型注册时间注册时间 北京 6-6 Oceanwide International District（泛海国际居住区）住宅4/28/2007 广州 Guangzhou Chuangyi Centre（广州创意产业园）住宅7/28/2008 BEAUFORT 住宅6/22/2009 深圳 TaiGe Appartments（泰格公寓）住宅5/4/2005 Beijing Olympic Village(奥运村）住宅、办公、商业、停车场等4/15/2008 南京 Nanjing Chengkai Yuyuan（城开御园）住宅4/24/2009 Beijing Olympic Village(奥运村）住宅、培训中心等6/27/2007 杭州 Raffles City Hangzhou 住宅、办公、商业、酒店11/27/2008 Silo City（赛洛城）住宅、商业、办公、酒店、休闲等6/28/2007 West Lake Meilu Villa单身公寓6/25/2009 SILO CITY-A22（赛洛城）单身公寓、商业 6/21/2007 天津 Tianjin Metropolitan-08/09 Residential住宅12/30/2008 Vermont Hills 住宅、单身公寓 1/23/2009 重庆Chongqing Ruiqi Building（瑞奇大厦）住宅、办公、商业7/29/2008 上海 Wei Fong E18A Residential Development 住宅6/25/2009 Chongqing Nanyang Building（南洋大厦）住宅、商业7/29/2008 ZhiFu Famous Brand City 住宅6/8/2009 湖州 Naked Stables 住宅、酒店、休闲商业9/11/2009 资料来源：LEED官方网站资料Page 9LEEDLEED认证在深圳认证在深圳在目前在目前LEEDLEED官方网站的已获认证的官方网站的已获认证的3737个和已注册的个和已注册的209209个中国项目中，深圳项目多数为写字楼等公共建筑，住宅项目较少。个中国项目中，深圳项目多数为写字楼等公共建筑，住宅项目较少。绿色建筑认证绿色建筑认证美国美国LEEDLEED认证认证类型类型项目名称项目名称物业类型物业类型注册时间注册时间已获认证泰格公寓出租公寓5/4/2005已注册桐林花园酒店、商业3/24/2006生态科技港办公12/7/2006沙河世纪假日广场办公、商业、其它9/18/2007万科中心酒店、会议中心11/12/2007世纪中心号写字楼办公商业4/9/2008CAE深圳总部办公10/13/2008中航广场写字楼办公1/23/2009平安国际金融中心办公、商业2/5/2009深圳已取得或已注册深圳已取得或已注册LEEDLEED认证的项目列表认证的项目列表资料来源：LEED官方网站资料Page 10中国绿色建筑认证评估体系中国绿色建筑认证评估体系绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准u2001年建设部住宅产业化促进中心制订绿色生态住宅社区建设要点与技术导则、国家康居示范工程建设技术要点（实行稿），同时中国生态住宅技术评估手册、商品住宅性能评定方法和指针体系、上海生态住宅社区技术实施细则出台；u2003年，中国建筑科学院等单位推出绿色奥运建筑评估新体系；u2005年，住房和城乡建设部组织编写绿色建筑技术导则、绿色建筑评价标准；u2006年，住房和城乡建设部颁布绿色建筑评价标准（GB/T 503782006）。2007年8月，又出台了绿色建筑评价技术细则（试行）和绿色建筑评价标识管理办法（建科2007206号)。绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）是中国第一部中国第一部从住宅和公共建筑全寿命周期出发，多目标、多层次地对绿色建筑进行综合性评价的推荐性国家标准。推荐性国家标准。Page 11绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准划分绿色建筑等级的项数要求划分绿色建筑等级的项数要求等级等级一般项数一般项数优选项数优选项数（共（共9 9项）项）节地与室外环境(共项）节能与能源利用(共项）节水与水资源利用(共项）节材与材料资源利用（共7项）室内环境质量(共项）运营管理（共7项）控制项中国绿色建筑评价标准（中国绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2006GB/T 50378-2006）资料来源：绿色建筑技术指南中国建筑工业出版社2008Page 12中国绿色建筑认证的实施中国绿色建筑认证的实施绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准绿色建筑认证中国绿色建筑评价标准2008年建设部启用“绿色建筑评价标识”，两批总共有10个项目获批。项目类型项目类型项目名称项目名称完成单位完成单位标识星级标识星级住宅建筑深圳万科城四期深圳市万科房地产有限公司金都汉宫武汉市浙金都房地产开发有限公司 金都城市芯宇（1号、2号、3号、5号、6号）杭州启德置业有限公司无锡万达广场C、D区住宅无锡万达商业广场投资有限公司公共建筑上海市建筑科学研究院绿色建筑工程研究中心办公楼上海市建筑科学研究院（集团）有限公司 华侨城体育中心扩建工程深圳华侨城房地产有限公司 中国2010年上海世博会世博中心上海世博（集团）有限公司 绿地汇创国际广场准甲办公楼上海绿地杨浦置业有限公司 奉贤绿地翡翠国际广场3号楼上海绿地汇置业有限公司中国银行总行大厦中国银行总务部资料来源：国务院住宅与城乡建设部网站通告Page 13绿色建筑认证是从设计前期策划、设计、施工到运营管理的全过程。为了适应市场的需求，在设计完成后，先进行预认证。在项目建成运行一年后，正式颁发证书；LEEDLEED认证和中国绿色建筑认认证和中国绿色建筑认证均是如此。证均是如此。绿色建筑认证设计包括了一个综合开发过程当中所有的参与者，从设计队伍（业主、建筑师、工程师和顾问）、施工队伍（材料厂家、施工单位和废料搬运单位）、维修工人以及住户。绿色建筑的过程最终产生的，是一个高品质的产品，并且使业主获得最大化的投资回报。运营阶段运营阶段运行、管理运行、管理施工阶段施工阶段实施、技术实施、技术规划设计阶段规划设计阶段设计、方法设计、方法策划阶段策划阶段观念、理念观念、理念资源消耗量资源消耗量对项目可持续性的贡献对项目可持续性的贡献认证过程比较认证过程比较均是全程认证，先进行预认证均是全程认证，先进行预认证绿色建筑认证绿色建筑认证两种认证的比较两种认证的比较Page 14认证的选项比较认证的选项比较在重点项节能和节水方面两个认证大体相似，在其在重点项节能和节水方面两个认证大体相似，在其它方面根据各自国情各有所侧重，它方面根据各自国情各有所侧重，LEEDLEED标准在部分选项上要求更高。标准在部分选项上要求更高。绿色建筑认证绿色建筑认证两种认证的比较两种认证的比较LEEDLEED认证选项认证选项强调内容强调内容比较结果比较结果强调内容强调内容中国绿色建筑评中国绿色建筑评价标准选项价标准选项选址与环境管理侧重于场地的生态环境保护同样包括节地、交通、环境保护等方面，但侧重点不同侧重于人均居住用地效率的提高节地与室外环境水资源利用效率节水景观设计、废水利用、节约用水基本相似节约用水、雨水及废水利用节水与水资源利用能源和大气环境优化能源、耗能组件、可再生能源利用基本相似，LEED单项要求高，但最低认证要求项数少耗能组件、可再生能源利用节能与能源利用材料和资源对旧建筑物和拆除建筑物的材料回收使用均包括当地取材及旧物利用，但侧重点不同在开发之始减少用材节材与材料资源利用室内环境质量强调二氧化碳监测、低污染材料、住户的系统可控性等LEED要求相对较高强调开窗、结露、室内温度、通风等室内环境质量Page 15类型类型准入条件准入条件最低认证条件最低认证条件各类指标体系的要求各类指标体系的要求LEED2.27项前提7项前提26项选项（总69项）可偏重某些方面LEED3.08项前提8项前提40项选项(总110项)可偏重某些方面中国绿色建筑标准27项前提27项前提28项选项(总40项)兼顾每一方面绿色建筑认证绿色建筑认证两种认证的比较两种认证的比较准入条件比较准入条件比较从认证级的准入门槛来看，从认证级的准入门槛来看，LEEDLEED的项数要求较少且更的项数要求较少且更灵活。灵活。资料来源：DTZ戴德梁行根据“中国绿色评价标准”和LEED官方网站资料整理从各选项的详细标准来看，LEED的要求偏高，但认证级的准入门槛来看，LEED的项数要求较少且更灵活，故两者难度相近。故两者难度相近。Page 16绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量什么是成本增量什么是成本增量增量成本为绿色建筑成本与基准建筑成本之间的差价，基准建筑是指在在满足国家及项目建设所在地强制节能标准基础的同规模、同功能建筑，其相应的规划设计、施工建造、设备安装和运营管理等投资成本即为增量成本的起算点。要考虑强制性节能标准的影响要考虑强制性节能标准的影响强制的建筑标准尤其是节能标准是计算绿色建筑成本增量的基础。绿色建筑能增加成本，也能减少成本绿色建筑能增加成本，也能减少成本因实施绿色建筑，除一定增加造价外，某种意义上可能会减少原造价。例如因围护结构和精细化分析，使采暖和空调负荷减少，也减少了原有空调设备的额定容量，减少了设备投资。Page 17中国绿色建筑评价标准住宅成本增量中国绿色建筑评价标准住宅成本增量华南地区华南地区全国平均全国平均单位面积增量（元/m2）增量成本比例单位面积增量（元/m2）增量成本比例一星级30.621.6036.603.05%二星级260.345.32281.747.93%三星级286.2310.08%302.7010.84%数据来源：住宅绿色建筑生态技术增量成本统计分析（住宅科技2008年第8期）不同级别的中国绿色住宅成本增量形成明显的梯级结构，一星级绿色建筑标准相对较低，具有大范围推广的可能性。绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量中国及华南区域各星级绿色住宅成本增量中国及华南区域各星级绿色住宅成本增量注：以上数据的统计样本为全国绿色住宅项目共20个，包括一星级6个，二星级10个，三星级4个。其中华南地区4个。Page 18LEEDLEED绿色建筑认证绿色建筑认证住宅成本增量住宅成本增量LEED认证要求所形成的成本增量，较中国的绿色建筑认证具有一定的可比性。三星级三星级二星级二星级一星级一星级白金级白金级金级金级银级银级认证级认证级绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量LEEDLEED认证认证中国绿色建筑评价标准中国绿色建筑评价标准Page 19影响增量成本的重要因素影响增量成本的重要因素不同商业动机不同商业动机项目的不同定位和商业动机对增量成本的影响非常大。达标型是以绿色建筑认证级为主要目标，实效型是注重整个系统运行的实际效果，充分考虑技术措施的有效性，强调项目的舒适度和长期运营管理。领先型则勇于尝试新的先进技术措施和方法。项目定位项目定位绿色造价增量比例绿色造价增量比例企业义务（偏重达标型）4.2%内部需求（偏重实际效果）8.3%品牌推广（先进性）15.9%绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量数据来源：中国建筑科学研究院上海分院我国内绿色建筑成本增量调查分析建设科技.2009.03不同定位绿色建筑不同定位绿色建筑成本增量统计表成本增量统计表注：.表格中数据为绿色建筑统计数据，包括绿色住宅和共建项目.以上数据为中国建筑科学研究院上海分院对2006-2008年间建设的21个绿色住宅项目进行统计的结果。样本包括一星级6个，二星级9个，三星级6个；其中住宅项目10个，公共建筑11个。Page 20增量成本构成增量成本构成增量成本中节能技术占据大部分，不同星级的差异增量成本中节能技术占据大部分，不同星级的差异仍然在节能方面。仍然在节能方面。绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量数据来源：住宅建筑绿色生态技术增量成本统计分析住宅科技200.08注：以上数据的统计样本为20个绿色住宅项目，包括一星级6个，二星级10个，三星级4个。地域包括中国的华东、华南、华北和西北地区。中国绿色住宅成本增量构成比例中国绿色住宅成本增量构成比例Page 21影响造价增量较影响造价增量较大的方面大的方面技术措施技术措施围护结构节能呼吸幕墙，屋顶绿化可再生资源利用地源热泵太阳能光电、太阳能集热中水利用，雨水收集屋顶雨水收集室内环境控制环境模拟分析等增量成本构成增量成本构成节能的成本增量集中在可再生能源和围护结构上。节能的成本增量集中在可再生能源和围护结构上。数据来源：中国建筑科学研究院上海分院我国绿色建筑成本增量调查分析绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量注：以上数据为中国建筑科学研究院上海分院对2006-2008年间建设的21个绿色住宅项目进行统计的结果。样本包括一星级6个，二星级9个，三星级6个；其中住宅项目10个，公共建筑11个。绿色建筑成本增量构成统计绿色建筑成本增量构成统计绿色建筑成本增量占主要的方面绿色建筑成本增量占主要的方面Page 22类别类别增量成本元增量成本元/m2绿色建筑绿色建筑标准标准占建筑成本占建筑成本 比例比例住宅住宅公建公建围护结构节能70元/m265%的节能标准4.6%1.73%地热100元/m250%采用6%2.25%太阳能热水10-20元/m250%采用0.6%0.23%太阳能光电350-400元/m210%能源比例20%7.50%中水利用,雨水收集35-40元/m2非传统水源利用率不低于30%.2.6%0.98%室内环境控制100-250元/m2满足热,声,光,通风要求8%1%绿色建筑绿色建筑分项造价增量比例统计分项造价增量比例统计增量成本分项增量成本分项绿色建筑技术的应用是一个集成系统，需根据各项绿色建筑技术的应用是一个集成系统，需根据各项目情况综合考虑，但根据现有项目所做的统计数据可适当参考。目情况综合考虑，但根据现有项目所做的统计数据可适当参考。绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量数据来源：中国建筑科学院上海分院国内绿色建筑的造价成本调查和分析，来自 2008天津绿色建筑论坛、2008天津建材行业信息化与电子商务论坛论文集,2008 年注：.本表格的数据为绿色建筑，包括住宅和非住宅物业的统计，与本报告要研究的绿色住宅有所差异，以上数据仅供参考；.此处的太阳能光电指将太阳能发电用于建筑各种设备设施，而非仅指照明。.建筑成本住宅按1500元/平方米，公共建筑按3000-4000元/平方米计算。Page 23参考案例一参考案例一广西南宁裕丰英伦（按二星级标准兴建）广西南宁裕丰英伦（按二星级标准兴建）采用技术采用技术单价单价（元）（元）常用技术常用技术单价单价（元）（元）单单位位工程量工程量单方增单方增加造价加造价（元）（元）造价造价（元）（元）单项总增单项总增量（元）量（元）每每m2建筑建筑面积增量面积增量（元）（元）加气混凝土砌块58.9普通混凝土空心砌块26.22m23300033107844010784408.21中空玻璃内置可调百页窗1050普通铝合金单层玻璃窗220m267268305582580558258042.51透水地面60普通地面35m210950252737542737542.08节水龙头25无户12712531775317750.24节水坐便器500无个127150063550635504.84楼层通透小区道路照明节能灯55普通灯具15个18724074880748800.57太阳能灯具1000无个12100012000120000.09太阳能热水器5000无个8450004200004200003.20空气能源泵热水器6000无户70660004236000423600032.26再生能源电梯301000普通电梯295000台4460002640002640002.01人工湿地污水处理技术880000无个18800008800008800006.70微型喷灌系统25无m227375256843866843865.21垃圾处理机250000无个22500005000005000003.81健关闭50无户12715063550635500.48东西向剪力墙保温隔热砂泵58水泥砂泵13m22975451338931338931.02智能化系统450000034.27其他5000003.81合计合计19870758151.32绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量数据来源：绿色建筑住宅小区的建造成本增量控制分析建筑科学2009.04Page 24技术措施技术措施应用部位应用部位增量成本增量成本(万元万元)单位面积增量成本单位面积增量成本(元元/m2)百叶中空玻璃全部建筑卫生间窗274.1314.64双层窗80%的建筑874.3046.68地板辐射采暖(燃气)60%的建筑1938.33103.49电辐射采暖40%建筑的卫生间217.3611.60太阳能热水25%建筑151.3220.08声控光感照明全部建筑1.950.10中水回用,节水器具全部建筑468.6025.69电梯井,楼板隔音全部建筑608.7132.50智能家居系统,安保,物业60%的建筑3225.96172.23总计总计7773.15427上海某住宅小区绿色建筑增量成本统计表上海某住宅小区绿色建筑增量成本统计表参考案例二参考案例二万科上海某住宅小区（按三星级标准兴建）万科上海某住宅小区（按三星级标准兴建）绿色建筑认证绿色建筑认证成本增量成本增量数据来源：中国建筑科学研究院上海分院国内绿色建筑的造价成本调查和分析Page 25溢价情况溢价情况从长远来看，绿色建筑将随着绿色技术的推广而受市场从长远来看，绿色建筑将随着绿色技术的推广而受市场认可，并获得相应的溢价效应。认可，并获得相应的溢价效应。绿色建筑认证绿色建筑认证溢价情况溢价情况经过美国经过美国LEEDLEED官方统计，美国通过官方统计，美国通过LEEDLEED认证的项目价值提升认证的项目价值提升7.57.5；美国绿色住宅在次贷危机中逆市上扬：受美国绿色住宅在次贷危机中逆市上扬：受次贷危机影响，美国房价2007-2008年间持续下跌，为1992年以来最低。但消费者对绿色房屋的需求却持续上涨。绿色房屋行业的知名品牌ICYNENE 在之前三年平均每年业绩增长22%。Page 26绿色建筑认证绿色建筑认证溢价情况溢价情况无论LEED还是中国绿色建筑认证，两者在中国住宅销售中的市场操作仍有待加强，目前增值幅度均不大。溢价情况溢价情况由于绿色住宅认证在中国认知度有限，目前绿色住宅整体由于绿色住宅认证在中国认知度有限，目前绿色住宅整体溢价幅度不大。溢价幅度不大。万科城四期案例：万科城四期案例：根据本行的推算，万科城四期绿色建筑的溢价不超过5%溢价空间：溢价空间：万科城四期在2008年6月开盘，均价为12900元/m2,（带1500元精装修），同时期万科城三期的二手房价格为10000-11000元/m2（毛坯房），除去装修，四期比三期价格增长在4%-14%，除去考虑新房的溢价外，预计产品绿色生态理念的打造对住房价格影响不大，溢价幅度不超过5%。Page 27溢价情况溢价情况目前绿色建筑产品在高档项目中被应广泛用。目前绿色建筑产品在高档项目中被应广泛用。绿色建筑认证绿色建筑认证溢价情况溢价情况绿色绿色建筑技术是高档住宅项目提高自身档次和品质的一种常用手段绿色绿色建筑技术是高档住宅项目提高自身档次和品质的一种常用手段无论是否采用绿色建筑认证，绿色建筑技术已逐渐在高档住宅项目中被部分采用；绿色建筑的打造在于切实提高居住品质，通过绿色建筑主题促进销售。项目名称项目名称绿色建筑相关技术绿色建筑相关技术三湘海尚Low-e玻璃、节能窗、中央吸尘系统、食物垃圾中央处理系统、空气净化系统、遮阳自动化卷帘、外墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统、浮筑楼板隔音垫红树西岸Low-e玻璃、隔音楼板、新风系统、食物垃圾中央处理系统卓越维港Low-e玻璃、太阳能热水循环系统、空气净化系统兰溪谷污水处理系统、Low-e玻璃、铝百叶Page 28绿色建筑认证绿色建筑认证本案的选择本案的选择本案采用何种认证本案采用何种认证考虑到本案的目标客户群和考虑到本案的目标客户群和LEEDLEED在深圳的发展情况，在深圳的发展情况，中国绿色建筑评价标准是一种好的选择；如能在控制成本的基础上实现兼顾中国绿色建筑评价标准是一种好的选择；如能在控制成本的基础上实现兼顾LEEDLEED认证，亦有利于增强本案的市场竞争力。认证，亦有利于增强本案的市场竞争力。从认证的难度和程序来看：从认证的难度和程序来看：两个认证标准各有侧重，LEED的单项要求相对中国标准较高，但认证级要求项数较低，两者认证难度近似；从认证的成本来看：从认证的成本来看：LEED前三级别增量成本与中国绿色建筑标准近似；从两种认证在中国的实施情况来看从两种认证在中国的实施情况来看：因LEED发展更为完善，国内优秀的公共建筑多数申请LEED，住宅项目相对较少，虽近年在逐渐增加，但外销（或对外出租）项目为主，内销项目应用较少；中国绿色建筑评价标准处于起步阶段；从两种认证的溢价效果来看：从两种认证的溢价效果来看：绿色建筑认证现阶段主要体现持有型项目在租金提升和运营成本的节约上，对销售型项目的溢价效果有限。从两种认证的发展前景来看：从两种认证的发展前景来看：LEED认证在国内逐渐成熟，中国绿色建筑标准在政府推动下稳步发展。Page 29本案采用何种星级本案采用何种星级从消费者敏感性、不同级别绿色建筑的增值效应以从消费者敏感性、不同级别绿色建筑的增值效应以及绿色建筑的规模效应来看及绿色建筑的规模效应来看，建议本案不必以高星级为目标。建议本案不必以高星级为目标。绿色建筑认证绿色建筑认证本案的选择本案的选择消费者对不同星级绿色认证差异不敏感：消费者对不同星级绿色认证差异不敏感：LEED及中国绿色建筑评价标准在中国住宅市场的推广均不成熟，消费者对不同级别认证并不敏感。绿色建筑认证级别不能对产品价值产生颠覆性作用：绿色建筑认证级别不能对产品价值产生颠覆性作用：绿色建筑认证只是反映住宅品质的因素之一，认证级别与产品价值无明显正相关关系。绿色住宅的开发存在规模效应：绿色住宅的开发存在规模效应：万科在深圳万科城四期之前，已在上海朗润园、上海新城花园、广州万科城等多个项目实践过绿色住宅项目，因此在相同的成本增量下容易获得高星级认证。项目名称项目名称所在城市所在城市认证星级认证星级销售均价（元销售均价（元/m/m2 2）开盘时间开盘时间深圳万科城四期深圳12900（带1500精装修）2008年6月金都汉宫武汉 13000（精装修）12000毛坯）2008年4月金都城市芯宇（1号、2号、3号、5号、6号）杭州29000（精装修）2008年5月无锡万达广场C、D区住宅无锡8000（毛坯）2008年9月20082008年前两批中国绿色建筑评价标准认证的住宅项目名单年前两批中国绿色建筑评价标准认证的住宅项目名单资料来源：国务院住宅与城乡建设部网站通告、DTZ戴德梁行调研整理Page 30本案采用何种星级本案采用何种星级低标准认证成本较低，亦可利用认证的品牌效应区别低标准认证成本较低，亦可利用认证的品牌效应区别于其它项目，建议本案在绿色产品的选用上以一星级（认证级）为底线。于其它项目，建议本案在绿色产品的选用上以一星级（认证级）为底线。绿色建筑认证绿色建筑认证本案的选择本案的选择华南地区华南地区全国平均全国平均单位面积增量（元/m2）增量成本比例单位面积增量（元/m2）增量成本比例一星级30.621.6036.603.05%二星级260.345.32281.747.93%三星级286.2310.08%302.7010.84%数据来源：住宅绿色建筑生态技术增量成本统计分析（住宅科技2008年第8期）从成本增量来看：从成本增量来看：一星级（认证标准）成本较低，具有大规模推广的可能性。中国及华南区域各星级绿色住宅成本增量中国及华南区域各星级绿色住宅成本增量Page 31本案采用何种星级本案采用何种星级建议本案在绿色建筑产品的采用中以市场需求为基建议本案在绿色建筑产品的采用中以市场需求为基本原则，不必以最低等级认证项目的成本增量水平为局限。本原则，不必以最低等级认证项目的成本增量水平为局限。绿色建筑认证绿色建筑认证本案的选择本案的选择金都城市芯宇案例（中国绿色建筑评价标准认证：一星级金都城市芯宇案例（中国绿色建筑评价标准认证：一星级 均价：均价：2900029000元元/平方米）平方米）绿色建筑认证需遵循以需求为导向、以市场为驱动的原则。不可为绿色认证为规划设计的出发点和限制框架，市场需求和商业利益是地产发展项目的最终目标，绿色认证 只是辅助的评估工具。绿色建筑评价标准绿色建筑评价标准选项选项绿色产品绿色产品节地与室外环境彩色防滑路面节水与水资源利用雨水处理及回用系统节能与能源利用外保温外饰面干挂系统（砂加气混凝土砌块+XPS挤塑板+通风层+外饰铝板）、冷热桥阻断中空镀膜LOW-E断热铝合金门窗、屋面系统（加厚XPS保温板，并种植屋面绿化）、地下室太阳光导光管室内环境质量户式中央新风系统、浮筑楼板隔音、中央吸尘系统运营管理有机垃圾处理系统资料来源：DTZ戴德梁行调研整理Page 32LEEDLEED认证认证选址与环境管理节水能源利用和大气保护材料与资源室内环境质量绿色建筑打造绿色建筑打造产品体系产品体系中国绿色建筑评价标准中国绿色建筑评价标准节地与室外环境节水与水资源利用节能与能源利用节材与材料资源利用室内环境质量运营管理主要内容主要内容室外环境节水节能节材室内环境运营管理Page 33计算机模拟辅助设计计算机模拟辅助设计绿色建筑打造绿色建筑打造室外环境室外环境建议进行计算机模拟辅助设计，优化建筑的室外环境，包括室外风环境模拟、噪音控制和日照分析。小区的规划布局整体考虑通风效果，在设计过程中采用计算机模拟小区风环境计算机模拟小区风环境，优越规划布局，取得良好的自然通风效果。通过声模拟测试声模拟测试，使小区建筑外界噪声满足规范要求；通过日照模拟分析日照模拟分析，使所有户型以及公共绿地满足日照要求。n成本：成本：一般绿色建筑全程咨询包括以上内容，全程咨询收费全程咨询收费一般在5-10元/平方米（建筑面积）。建议本案采用该项技术。建议本案采用该项技术。Page 34屋顶绿化屋顶绿化绿色建筑打造绿色建筑打造室外环境室外环境泰格公寓：泰格公寓：两种方式，一、覆土35厘米后种植植物，二、15厘米厚的培植土的佛甲草绿化。结果表明有屋顶绿化的顶层房间温度降低2摄氏度左右。梅山苑：梅山苑：楼顶隔热层种绿色“佛甲草”，顶层温度降低12摄氏度。n成本：成本：简单式屋顶绿化每平方米造价为130元235元；花园式屋顶绿化每平方米造价为350元以上(其中包括运输、种植等全部费用）。梅山苑屋顶种植梅山苑屋顶种植深圳泰格公寓深圳泰格公寓屋顶有明显的隔热作用，降低热岛效应，增加绿化率，增加公共活动空间。假定本案屋顶面积为2000平方米实际上需扣除屋顶太阳能集热板面积（如果有的话）、公共会所活动空间，假定单方造价250元/平方米，本案屋顶绿化成本为70万元，按总建筑面积5万平方米计算，单位建筑面积成本为10元。建议本案采用该项技术。建议本案采用该项技术。Page 35透水地面透水地面绿色建筑打造绿色建筑打造室外环境室外环境万科城四期：万科城四期：渗水人行路面、车位植草砖。南宁裕丰英伦：南宁裕丰英伦：透水地面造价60元/平方米，较普通地面35元/平方米高出25元/平方米，总工程量10950平方米，总成本增量273754元，按总建筑面积13万平方米计算，单位面积成本增量约2元。n绿色建筑评价标准绿色建筑评价标准要求：要求：主区非机动车道路、地面停车场和其他硬质铺地采用透水地面，并利用园林绿化提供遮阳。室外透水地面面积比不小于45%.透水人行路面透水人行路面车位植草砖车位植草砖该项技术成本不高，在市场上应用广泛，有利于防止大面积积水，增强地下水补充，强化地面呼吸功能，降低热岛效应，提高居住的舒适度。建议本案采用该建议本案采用该项技术。项技术。Page 36中水系统中水系统绿色建筑打造绿色建筑打造节水节水案例：案例：万科城四期：万科城四期：中水利用率大于30%、景观水不采用市政供水；收集生活污水进行处理回用，供道路清扫、消防、城市绿化、车辆冲洗和景观环境用水振业城：振业城：二期增加中水处理系统招商海月期：招商海月期：人工湿地中水回用泰格公寓：泰格公寓：所有的生活污水通过一块人工湿地来处理，污水经花园的植物根系和沙石层层过滤以后，还原为清水，然后用来浇灌小区的植物，或清洗小区路面。侨香村：侨香村：所有的洗浴用水被收集到一个3000立方米的中水调节池和400立方米的清水池中，一部分经过处理后再返回到居民