2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题(精细答案)(陕西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCK4A10M6U9Z8J8C6HV6S10A3L1U5E6F1ZR1B3S4M1O3H10L102、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACW10A4M2X9B6O8L1HT10V4T10K4Y7K5O3ZZ1F3K2F9B5T6J43、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】 DCS5Y1A5T3C2Y3F5HN6A5H7F6D2A1X5ZD8D2U2B9F9R9K14、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 DCQ9H8M1D10P7P7G6HN2T4O10M7V3B7O7ZL6N4S7S6N6N7S105、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCZ8R3M3U9U7P8N4HV1M8G4H7K3S3Q1ZX6K4B10O3Q3B9X106、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCY4V3J8D7A3B1F9HY10D2N6P10Z9L7N10ZI4B9N7I2W6B4Y97、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】 CCP4A8C4H5I2X10K3HB6R3H9Y6M6N8H9ZZ7C10E6P5Z2T7L108、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 ACR1U3J7P4Y2C10E2HP1C3C5H9H8U8Y10ZJ4N3T6X8S4B10T59、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCO4R5Q1U7S4J2G8HL2G7W3J2P1L7T8ZL5S3I4Q10J9G6D810、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 DCD1E1F8H3E9X5B5HG3H7R2N4O8S5Z6ZO10O1B1R9H9U7Z211、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCY2Z8E7O1I4K5O2HK2A7V1G10P10P1W6ZO8M7H9V7P4L9F412、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 ACU10U4N2B9E9L4O10HX6M5D7Y6V10F3N2ZU3X7L2O4C4K10W413、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCN1K9O3H5K10N4J5HR10H7Q9K2P9F4H4ZI1G5I4G10R2I4G614、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCQ7Z6X7J9R5U10S6HE7F7R2U9M7Y10V7ZN6B4J7O8W1T9Z715、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】 ACR2T8S5O8E3E8P9HJ3D6G10Y10B2W9E4ZY8W1X4G7B9X3D416、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 DCJ7X4V1U2F8J6S9HZ3F5K10I1Y7O6E2ZE8O6B10U7G3R1Z1017、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACX7B3G7J4C8C2I5HV1J9R9W6Q4R5P3ZJ10O4P3K3B3S4C1018、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCK8G7C7A10Y7A6L4HP1W4I5H2M9I1L9ZY7S9F4F3Y6N5O819、 辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 BCK10E8H10P5M10V6Y3HA2C4F2T7I6W6V8ZX2J1N1U5A8L6Z320、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（ ）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】 BCY1M8F2V2N4J3D2HT10O7Z6C3A2Y6Q9ZH2U6K7U10M6T7O821、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 DCO6G3L6Y10Z2S1U2HR9H2K10Q1Z2O2H2ZB3R2N2I3V2R7Q422、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCE7S8U5U6Q1H7T1HP3U7X2L3S7Z10D8ZP1V3P6R1M4B3W223、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 ACY7H10P1K8A6D1T4HD8V5T6H7W2U7V2ZN7Y2A10N10L8U10J524、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACO4O6Q4Q9M5H7D7HX4V2R3E7V7Q4Z8ZU9T5P9E10K4T9Y325、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 ACS3C4S7N7B4J6K9HN9C7Q5X6X1E8K10ZA6E5Z8J6E1I1H626、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCX6T6U4X7K10Y4G4HH8W3R3T2I10X5J2ZZ9I8F4P4V10D6S127、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCC2S8F3M9E10F1C8HK1U7S1Y7C3D10M8ZS7I10A3T7C7O9G828、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACO5U6B3T10A9Y10I5HR3B8L8I7W1X3A8ZU1E4N5C2M7T5A529、下列（ ）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】 DCM6V6F1C7D3F2C8HV1V8O10M6O8E6R8ZE10Y6G4I9N3I2W330、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系【答案】 BCB3T2Q7N1K5Z3X4HQ3B6G9J4M1I2P5ZX9T5P1N8R8B10R831、男子肾气衰，发堕齿槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 DCT2V6X8O8Q10N1O10HH1G9J6J5J1R9U3ZB1U10J10Q9R8R6E932、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACJ2T9H1P9M1I6E2HJ8X2W10U7Q8M7G3ZP9G2I8G8X2G6C533、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 DCW3T1T7Z9X4M2P10HQ9K8S7P8A2J5K3ZF9P2L7S1H5X8H234、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACT8B3L2A4D5O1Z3HC3S3V8T6I8M8S9ZW4X7J2S9C8Y4Q135、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCE9Z1O4I9H10B2R9HB3N2C8Y6W5S3K2ZN3A9M3U4T6T1Q436、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 ACY6B9P2I3V7U5Y9HC2E4X6B6O8Q3J2ZJ1B4U6K5J3C2L737、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCA7X2C1D2P9K4J8HS3V8V3U10Y10O1R1ZU9A7I10N9H7B5E438、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCE9W6H1Q4B4X9E3HO3E2V7K4U1F1Q5ZA4P2G6K7K2B3X539、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 BCW2Q1D7L4D4B9O7HH8L1J7B3V7P5O8ZY4U2O9K4J7I8G1040、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295【答案】 ACB5O9H2O7P9M9I6HJ6N7T10R6A4B2R8ZJ3X3K9X2Y9Z3S541、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACC6Y9K2Q4N6V3E8HV10J7J10O6Z1U5V2ZI9V5C9U5L7F8N842、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 CCT9O4D10S3D3R3M6HQ7C2Y9I3Q9J4T1ZT5L5W7X7N7W3G1043、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 DCC5R8X7K6R2Q1O1HQ7P3E10G7T8M2B3ZT4D7T2O2X6A3E344、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCB6B10E4N6Y5H9I7HG4Q6V4A2A5S10D1ZE1H10T3S3H8J3T245、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 DCO9V3V5C1J2Q6L6HV3A4W6V5P9U8H7ZY8W6L9R4R9B10F246、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCT5P4Z10H1D8B3G7HC6O3X6M4L10F8F3ZP8H2F9O8C1Z7G147、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】 CCI4L9X4Q2A9J4X7HT2R6E4G8C1M9F10ZT4O3D4W2O3M1O448、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCV7J7G8M5N3R2O10HW7W4I3A10I7W9R7ZI6M9G5X3C9Y9I949、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACX5J4M8U9E9P2S7HJ2G4X10I1X5G2I3ZN8D9P6L9E10O1T1050、 下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】 DCF6A8K9K1E4A7V8HN3R4A2Y3F8L10R5ZN8I8X7V5Y3G6S651、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCY3W4W3S3O5W2H4HM8M2N3Q4B1O3V7ZP7X5D9M7I3O9W552、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】 BCK8F3F9C9B4N7O6HE9J6U4G5A3W7O8ZB8O3F5U5D9N5Q853、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACN1P10I4E10I9M5P2HP2H5K6F5E5I5E6ZY10P4E5I4R9P2V154、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（） 元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 BCA6Z5T7O2A5P2K5HH4Q2H2U6B7E9Y2ZF2Y1K1X2O4K4W255、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 BCK4Q10R1K3C5W3E3HW3M8I6B4X4X7K8ZG5Z6J9O1W6H1D556、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】 DCC8Q4Q9V5P6A9W7HM4S1Q4L10U6V7I5ZQ10B8D2V9L6B5A357、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCV7F6X9N2M7Z7I10HL7T6U8F2N7A5X10ZW5A3Q5U4I9T7B758、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】 DCS4M9F6Z6O10H9O3HV1B8Z3H5Q8P8I9ZU5D9U6F6H5I10W159、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 CCP3N10L10W2L4J5W10HG8A4F4D8S3K2R8ZI7J3L10L3C1V4Q160、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】 BCR1N2B10V5O3A2Z4HO5B6W5F3Y8D7Y7ZF9A9U2V8H10T2I361、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CCC5O6Q7Z6A1W5Q3HF4I8M8T4M2F5X7ZR6J8Q8K1D8U4Q762、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 CCS2A5C4B5J3L1C6HL4O8W2P10U6W10F3ZA5T9N1H7Q2Y4L763、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 CCY4F6P5Y1I2J7E9HI5S8X5G4W10K3Z6ZU10E7L1X5W9F8E964、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（ ）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 CCM3L3O4E3N3R7T2HV3N9Y10H3P1J2N7ZJ7I2D8A2R9V7E165、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCL5J5Z8L7R3H5T2HV9R5O10J2J9G4A7ZH8T1R2Y6T7J7C166、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】 ACS4R7M3K8R6S5C10HX10I5L8A1O10D8T2ZA2R9P10U3E9W10F367、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCL9T2C3Q10V3L4D8HN2F8E3X10Q1P1K1ZR3K2N1N3S8D1J768、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCM2Z7N8D2X1I1E8HN10H10U1I8G10T6X8ZW6A7A2U4R10A7Y269、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 ACK7B9F4G3C1T3O7HD2N1C3N10L10S7Z6ZQ7Y6D1B10R9K2Z170、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】 CCZ2Z6Y2I6P5Z9U3HF3F3L1J3D6Z8S10ZZ6O5J6R9J5N6D871、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCG7E8S9G7N3N4Z5HS3F2Y5X4O10O4B8ZP4U2B4L10Y5F9V972、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCV5K4W3U4U3K3Y6HZ7A5J8S4Z7C4H1ZG8V6O4W4D9M9G673、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCM6Q5Z6B4C5Y8Q6HI2M7W8Z2Z5J9U5ZL9Y10J8L3W1G9M674、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCK9P9M5J1O8F4U9HK10X8U9T9X9V4O4ZW8Y9T1Z7X7K3W375、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 DCH9I5B7U4S4X2V10HP9B3Y7E7N6T2Q2ZM10E4Q4P5I4D10Q176、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCO1S6Z2A2W1G5S6HV5I9V2P4A10S7Z2ZP5X8B7D7M2V4E1077、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACH1D5X4P8A10C10G7HD4L3S4V2V2B6C4ZJ3C1N7I9L10P6O878、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 CCV6S4G2G8N3X8B5HI9N9G7L4Y9C10Q5ZJ3E3P3D2U5O2A479、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】 ACA5T8D1Q7T9H10X7HL8Y3D4N6X9K3S9ZY10C7J1Z7Z5X3B880、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】 CCE10O9D4L7R6V6Z2HI1B8V10A5B8N1E7ZF1X10X8V1M10Q7D581、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCD1P4O2N5R4C1N10HE10K2L9P3G2O4S5ZI9C4I7T4G1T4F882、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】 CCU9D2H3Y6X8L2J6HU4S7S7M8C2U7G6ZV2M3Z6Q9B3I6H483、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCK5P3Q3B2N8M8C1HU5A1K1K4N7Z4O1ZC8K10D7D2J8Z6D984、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCM10O10U5H8P5T10O6HJ6Q9R1S3X9P6Y10ZD4C7M9W6K6H5D585、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCZ1A6S8V10P9A10L10HV4Y8D5I4U5M1Q7ZR8G10S8J6P3I9D186、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 DCN1A7M9R8Z10M2U5HK6L4D9H1K1Q5K10ZH9X6A5A1A8Z8Q987、下列关于地租的表述中，错误的是（ ）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】 BCG10N10Y9G1R2J10F3HH5R1K9Z9X6Q3L9ZZ5N10U9Y7G4P5C688、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 CCF7J8X3E5D7T1W5HG7P10V4U4L6G7C8ZP8X9Q4S7M8B2I789、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】 BCZ6K2L2V4P6X4V1HT7B4R6G1C9Z3M4ZD7A9K10U8G5F8M590、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】 CCY1S6W7Q6V5Y1H5HY5P9F4W4L6R9X9ZX2F6T4C10W9Z6Y591、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%【答案】 DCM9I7C3G6U5O7Q5HY1F6K10W10J10M9Q4ZT8B8K9H3Z9S1C592、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。