2022年全省房地产估价师点睛提升试卷64.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D2. 【问题】 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 C3. 【问题】 (2012年真题) 建设工程竣工验收由（）单位组织。A.施工B.建设C.监理D.工程质量监管【答案】 B4. 【问题】 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】 A5. 【问题】 房地产投资个别风险包括( )。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C6. 【问题】 有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（）。A.房地产减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估B.房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C.房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D.房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配【答案】 A7. 【问题】 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】 A8. 【问题】 关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 B9. 【问题】 评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】 B10. 【问题】 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】 B11. 【问题】 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（ ）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】 B12. 【问题】 注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（ ）日内办理注册手续。A.20B.30C.60D.90【答案】 B13. 【问题】 增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（ ）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税【答案】 A14. 【问题】 某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 B15. 【问题】 房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】 C16. 【问题】 某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 D17. 【问题】 某写字楼当前市场售价为22000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A.1283B.1318C.1166D.1320【答案】 C18. 【问题】 （）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】 B19. 【问题】 比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。A.B.C.D.【答案】 C20. 【问题】 希望与他人订立合同的意思表示是（）。A.要约B.承诺C.要约邀请D.新承诺【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A.土地增值税B.教育费附加C.营业税D.城市维护建设税E.契税【答案】 ABCD2. 【问题】 关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准【答案】 C3. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.B房地产开发公司B.C建筑公司C.顺丰住宅小区物业管理公司D.刘某【答案】 AB4. 【问题】 套内建筑面积由（）组成。A.套内房屋的使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.共有建筑面积E.套内共有建筑面积【答案】 ABC5. 【问题】 （）出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。A.招标B.划拨C.拍卖D.协议E.挂牌【答案】 AC6. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A7. 【问题】 下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】 ABCD8. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.拥有1 套住房的当地户籍居民家庭B.拥有1 套住房的非当地户籍居民家庭C.拥有2 套住房的当地户籍居民家庭D.拥有2 套住房的非当地户籍居民家庭【答案】 BCD9. 【问题】 在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】 BC10. 【问题】 股份制包括（）等企业组织形式。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.合伙公司E.股份有限公司【答案】 ABC11. 【问题】 依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（）。A.国家鼓励类项目B.国家限制类项目C.国家禁止类项目D.国家监督类项目E.国家投资类项目【答案】 ABC12. 【问题】 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】 A13. 【问题】 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】 ABC14. 【问题】 房地产开发项目财务评价报表包括（）。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】 CD15. 【问题】 房地产经纪人享有的权利包括（）。A.依法发起设立房地产经纪机构B.为委托人保守商业秘密C.经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件D.要求委托人提供与交易有关的资料E.执行房地产经纪业务并获得合理佣金【答案】 ACD16. 【问题】 下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层B.电梯.中央空调.集中供热C.通风.采光.日照D.风格.色调E.层高.朝向【答案】 BCD17. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】 ABC18. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC19. 【问题】 工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。A.进度B.人员C.质量D.安全E.投资【答案】 AC20. 【问题】 完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。×××房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。2. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于XX市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX王XX”3. 封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。4. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800468（万元），年末还本息：400×（110%×2）480（万元）3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%7200A，年末运营成本为7200A×30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%8400A，年末运营成本为8400A×30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%9600A，年末运营成本为9600A×30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入1000×12×A×90%10800A，年末运营成本为10800A×30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）7560A自有资金现金流量表5. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答案】1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。