_中美物业管理比较学_讲座_十一_车位法律约定与共有车.pdf

8 城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT 2010.07名家专栏|E EX XPE ER RT T C CO OLU UMMN N看了十几年中国物业管理的新闻报道，小区停车位“纠纷事件”从未消失。这不是件好事，读6月21日北京社区报报道：连日来，北京顺义区金汉绿港社区的很多业主用车辆堵门的方式抗议物业不合理的停车收费。想想看，多可怕！一是连日来，说明此事已经闹的不可开交；二是业主用车辆堵门，简直是电影里的镜头！在美国，停车位纠纷的事件只有发生在开发商与政府之间，也就是说，纠纷事件发生在盖楼之前。政府有政策，停车场的车位数量要按地区地段楼层与小区结构的规定来设计，开发商的设计方案不符合政府的政策，“纠纷事件”的报道就出现了。但是，楼盖完了，小区建成之后，业主与管理公司，业主委员会与管理公司，业主与业主委员会之间的纠纷事件就很少了，少的见不到。2007年3月16日，人代会通过的 物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这一规定是正确的，与国际上大多数发达国家制订的规章接轨相近。但有两点值得深入讨论：1.从城市规划出发，政府除了干预建筑大小与车位多少的比例外，应严格监督到楼盘上市。2.业主怎样在“占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有”的条例中得到利益。车位不够，项目搁浅在纽约市的重要地段开发项目，少不了征求社区意见这一关。听证会一开就一、两年，反反复复，意见自上而下，自下而上，达到了政府，社区老百姓与开发商三者之间的平衡点，方可以动工。所以，美国的开发商私下常赞扬中国政府为“开发商与财团”撑腰，以“城市规划”为令箭，社区老百姓如有反对的，对不起，推土机来了。不过话又说回来，中国社区的老百姓拒绝“动迁”是以钱为本，够数，走人，没有到位，免谈。笔者参加多次美国社区开发听证会，“动迁”是开发商与私有土地业主之间的买卖，政府不会插手。开发商拿下地盘，做出计划，政府再搞听证，所以在听证会上吵来吵去的，都是公共设施多少问题，如学校，老人中心，青少年活动场，停车场等等问题。而且，这些听证会的内容都见报，要做“瞒上欺下，内部操作”的事很难。前几年，纽约法拉盛的一项开发计划因车位数量问题引起社车 位 法 律 约 定 与 共 有 车 位 利 益 分 配中美物业管理比较学 讲座（十一）曼哈顿西乐保护业主权利协会顾问 沈克明在美国，停车位纠纷的事件 只 有 发生 在开 发商 与政府 之间，也就是说，纠纷 事件发生 在盖楼之 前。政府有政策，停车场的车位数量要按地区地段楼层与小区结构的规定来设计，开 发商的设计 方案不符合政府的政策，“纠纷 事件”的报道就出现了。但是，楼盖完 了，小区建成之后，业主 与管理公司，业主委员会与管理公司，业主 与业主委 员 会 之间 的纠纷 事件就很少 了，少的见不到。纽约市95%的街道可以免费停车，除了扫街日的时间段。住宅区的商业街按计时器收费。这样大大减轻了小区公寓的停车位不够的压力。但违规停车，罚款相当厉害。城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT 2010.07 9区人士抗议，项目搁浅。这个项目至今因公共设施等原因还没有上马。纽约市政府在法拉盛镇中心有一个大型停车场，有车位1101个，低价收费，1.5美元停一小时，提供给到镇中心办事的驾车者使用。近些年，因市政府财政短缺，把停车场拿出来卖，因为这个停车场在镇中心，地段特别好，当时有十三个大建筑开发商竞标，由纽约市长彭博宣布结果，一家华人地产开发公司与洛克斐勒集团的开发方案得标。上报的方案说，将来的建筑群中设有2004个车位，比原先增加903个，政府与民众大为惊喜！但是，经过这家公司的建筑师一年多的认真设计，停车位只能建1600个左右，比原计划少400个，新方案虽然已进入纽约市经济发展局审核之中，但该地区的民众恼火了，示威抗议不断，项目搁浅了。这个案例说明，在纽约大都市，以中国物权法中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”的条例来看，当事人应该还包括政府规划部门与民众，不仅仅是开发商。一般讲，在密集的商业区，纽约政府有规定开发建造多少使用面积就要配一个停车位，若楼盘计划书中的车位少，打算盖十层的楼，政府只批准盖五层。在郊外一点的地段，车位与楼宅的比例比较宽松一些。深入地讲，在纽约市的无论哪个区域开发造楼，方案中的停车场的每一个车位都算一个独立的单元，销售或出租，售价多少，租价多少都要得到政府司法部门的批准，就是说，开发商的楼盘销售计划书里要写清楚。国内的建筑对停车场的规定太笼统，矛盾就不断产生。据报道，南京市鼓楼区的城市花园是一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有的连片整体地下车库，共有59个机动车位。开发商在销售住宅时也承诺，小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物业服务公司以每月250元包租了。2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。这种案例说明，城市花园在建造之前，政府与开发商对于地下车库的归属有规定，有承诺，但没有一个法律约定，导致开发商在公寓建成后，对小区的车位的归属可以发生变卦。还有，某房产网上2007年04月09日孟宪生的一个贴：“今天开了一个庭，是某小区业主委员会起诉前期物业管理企业，要求其退出对小区车库的物业管理。庭审过程中，主审法官明确表示，如果开发企业或者某一个企业拥有房屋所有权，那么该企业对车库有独立的管理权，有权单独聘请物业服务企业进行管理。”文章还说：“庭审后业主委员会主任的说法：如果法院不支持业主大会对车库的物业管理权，只好解散业主委员会，因为任何业主都可以赚有部分的所有权对抗共有部分共同管理权。任何业主，都可以主张没有一般讲，在密集的商业区，纽约政府有规定开发建造多少使用面积就要配一个停车位，若楼盘计划书中的车位少，打算盖十层的楼，政府只批准盖五层。在郊外一点的地段，车位与楼宅的比例比较宽松一些。纽约市中心林肯大厦小区是70年代的建筑，共有8栋30层高楼。约有9500户业主。除地下车库外，在小区内地面也划有车位，按月出租。非车位地区不能停车，随意停车或占领他人车位，将被拖走。名家专栏|E EX XPE ER RT T C CO OL LU UMMN N10 城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT 2010.07经过自己的同意，不承认业主委员会签订的物业管理合同。现任物业公司经理的认同：如果法院判决物业公司没有对车库业主的物业管理权，也就意味着业主大会决议和物业管理合同对业主没有约束力，我们将无法收到业主的物业费。”从法官的判决来看：“企业拥有房屋所有权，那么该企业对车库有独立的管理权”的话说明国内没有把车库作为独立单元，而是含在房屋所有权里。这种建筑结构归属是很粗糙的。如果像美国一样，把车库的每一个车位都定为一个独立产权单元，约定谁的财产，纠纷就不会那么多了。纽约公寓车库的归属以下是笔者所接触的纽约3个公寓车库项目，是很典型的公寓车库归属方案。1997年建的G大楼，地下车库88个车位，分成88个单元，每一个以$15000.00出售，每个购房者，买一套房只可配买一个车位。因车位是独立的单元，每一个车位的业主，每年会收到纽约市政府财政部的地税账单，它与每一套住房一样，要付地税，每个月要交物业费。拥有车位的业主可以自用或者将车位出租小区内居民，一般不可以租给小区外的车主。管理公司不介于租赁事宜，但每月要向车位业主收物业费，整个车库的清洁有管理公司负责。停车库里的走道，车道都为公共场所，照明费用等为公共开支。业主购买公寓内的车位不能作他用，如堆放杂物等。买卖合约上都有细则规定。1999年建的S大楼，地下车库158个车位。开发商将整个地下车库作为一个单元向政府申报出售，根据开发商与政府的法律约定，该车库可以对外开放。后有由一位来自巴西的商人购买，巴西商人通过一些例的手续，向政府消费局（相当于我国的工商管理局）注册后，获得营业执照后，把该公寓的地下车库作为公共停车场来经营。公寓有车业主付租金才能停车。虽然停车库是一个整体，有一个商人拥有，但车库业主是按每一个车位向政府交地税，向物业服务公司交物业费。2000年建的B公寓，地下车库由开发商保留。也就是说，开发商自己买下，但要办理一切手续，完成交易后，停车库就属于开发商的。因为车库不大，业主多，车位少，所以这个车库与政府的约定是不能对外营业的。开发商委托物业管理单位出租给公寓有车业主，每月收来的租金归车库业主，也就是开放商。开发商每月按规定交物业费，每年向政府交地税。同时每月支付给物业公司管理费。车位车库的怎样归属，纽约市的建筑开发商是根据不同的地区，不同的消费对象，不同的建筑风格设计开发的项目时，考虑十分谨慎，一方面要赚取最大的利润，另一方面又不违背政府的规定与民众的需求。不过有些购买者只要买有独立车位的公寓，他们不喜欢S大楼的车库约定。但现在闹市区出售车位的公寓愈来愈少，90%的开发商与政府的约定是把公寓停车库作为一个可以开放营业的场地，大多数公寓的车库由开发商自己保留或整体出售。房屋的价格会因车库的归属不同也高低差异。我们来总结一下资本主义政府的厉害，政府要管到每一个小小的车位，每一个小小的车位要在房地产局存档，面积大小，业主姓名，交易记录，税务局也有它的档案，纳税纪录，消费局里也要备案，停车费多少，物业管理公司也有它的资料，物业费的收取情况。所以，我看到国内“开发商把车库免费附赠给管理公司或小区”之类的话，有点惊奇。当然，捐赠是可以的，开发商做点好事为何不可，但问题是，车库或车位都是一个单元，终要有一个归属，因为它是财产，有产权，要交地税，交物业费，在政府的不动产登记资料中要有业主。这是非常关键的一点，而在国内各级政府的政策中，缺少的就是这条。这块告示牌在美国小区，私人停车场常见。美国有很多有执照的拖车公司，与小区和各类私人停车场签约，执行拖拉非法占位车辆。我们通常的做法是，看到非法占位车辆，首先设法找到车主，请他开走。但过了一，二小时，不见车主的话，管理公司就“下手”了，填写拖车表格，写上车牌，位置，颜色，年份，日期，时间，填表人签名等传真到拖车公司，拖车公司收到传真，打电话给小区核实。车主的车被拖车公司拖走后，车主只能按告示牌上的电话打去，按指示地址去领车，要付拖车费与停车场费约200 美元。如上图，告示牌上的文字写的清清楚楚。名家专栏|E EX XPE ER RT T C CO OLU UMMN N城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT 2010.07 11至于停车库是公共的，谁都拿不出产权证，那就由物业服务公司与业主委员会共同制定停车规则了，业主应该遵纪守法，而不应该在公共走道，草坪胡乱停车。把公寓的车库混入“房屋所有权”的含糊不清的定义之下，不仅使国家蒙受了一笔地产交易税收的损失，更使公寓小区的物业管理陷入了困惑与纠纷之中。2006年11月，深圳市福田区梅林路137号碧荔花园的业主向深圳市国土局投诉，开发商擅自单方面以人民币4-10万元的单价，将碧荔花园地下停车位进行销售。这种纠纷的产生，也正是政府的规定含糊，深圳经济特区房地产转让条例第十三条规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。把停车场与非固定资产广告等同起来，这样概念很混乱，可见隐患之大。2010年6月，广州市发出广州市停车场建设管理条例（征求意见稿）征求市民意见和建议。其中提到小区停车场的建设，如果小区配建停车场的停车位数量少于房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能通过出售、赠与或者出租等方式，最多取得一个停车位。建设单位出售或者出租配建停车场的停车位，应先将出售车位总数、单个车位价格在建筑区划内显著位置公示30日，并预留不得出售访客车位，预留访客车位数不得低于该建筑区划内规划车位总数的15%。在小区内利用建筑区划内业主共有的道路和其他场地划定停车位的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3的业主并且占总人数2/3的业主同意。这个条例为保障业主合法权益、解决小区车位纠纷制定了一些正确的措施。不过，看了不少省市的小区停车场建设条例，关键的还是没有讲清车位的归属，怎样归属的细节。前不久，看到中国法院网天津频道刊登“对小区停车位的物权法思考”一文，实质是对政府对小区车位归属没有细则的质询。懂法律的人已经注意到这个问题了。公共场地的车位业主如何获利上海有位业主来电邮说，占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有，这一条例物业服务公司对他们明确过好几次，但几年来，无车业主没有得到任何利益。他说，该楼在1997年建，没有地下汽车库（地下自行车库），物业服务公司在小区公用道路划了35个车位，以每个车位每月150元租给有车业主。管理公司收取车位出租总收入的10%，称其余归全体业所有。但三年多了，从管理公司的公布财务报告看，35个车位的总收入的90%是消耗在油漆、划线、买交通指示工具等方面。虽然“占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有”，但全小区没有汽车的业主没有得到任何利益，而且小区的公用道路共有面积变小，无车业主利益反而受损。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有变成一句空话。这是一个普遍存在的问题。这种没有法律约定的车位，今天可多划一个，明天可减少两个，不必独立交物业费等。各方的利益冲突必然产生。笔者给他的建议是：1 有业主委员会，业主大会来表决，这35个车位取消还是让它存在。2 如果让它继续存在，10%收入归于管理公司合情合理，还应给保留10%的收入将作为油漆，划线，购买交通指示工具等维护保养费用，剩余的80%收入应该分配给所有的业主，包括租车位的业主。如果该公寓有400户业主，每户每月可得到十余元。虽然钱数不多，但提高了物业管理的透明度。3 共有车位收益除去物管20%成本后，80%充入业主的维修基金账户，但目前国内大部分小区维修基金账户的管理争议较大，钱入了基金账户，又可能出现猫腻，所以笔者比较赞成的是第二条。回头再看看北京顺义区金汉绿港社区业主用车辆堵门的方式抗议物业不合理的停车收费制度，我个人的看法是反对这种极端行为，无固定车位停车要收费也合情合理。问题还在车位归属上，谁拥有，谁说了算，请出示车位产权证，如果开发商有车位产权证，那就开发商说了算，固定车位每月多少钱，非固定车位每月多少钱，这种做法在美国很普遍。至于停车库是公共的，谁都拿不出产权证，那就由物业服务公司与业主委员会共同制定停车规则了，业主应该遵纪守法，而不应该在公共走道，草坪胡乱停车。编辑：王玉洁名家专栏|E EX XPE ER RT T C CO OL LU UMMN N