房地产开发企业的审计重点.pdf
房地产开发企业的审计重点 业务与技术 房地产开发企业的审计重（一）收入不入账.1同时开发多个楼盘的开发企业，一般 按楼盘成立项 U 部,有的项 U 部实行承包责任制，少数跨地区 的项1771 部只向企业缴纳占用资金利息，管理费,核实利润等承 包费用，收支不入企 I财务大账 2没有开发资质的经营者，只有向有资质的开发企业缴纳管理费，借用其资质，才能从事 房地产开发（即挂靠经营）部分开发企业账面只反映收取的 管理费，不反映挂黑经营的收支.情况.3.开发企业拆迁改造旧 城区居民点时，对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿 费，并可以抵算安置房的房款，如被拆迁人购买新房的价格大 于拆迁补偿费，要缴纳两者的价差（即自筹资金）.少数开发企 业不按售房总价计算收入，只把自筹金作为售房收入，把拆迁 补偿费直接冲抵拆迁成本，不计算缴纳相应的税费 4少数开 发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权（即以房换地）时，双方基本不通过货币结算，不将换地的房产作为销售收入 缴纳税费，直接冲抵开发成本.5少数开发企业用商品房抵偿 丄程款，银行贷款等债务（即以房抵债），账面不反映销售收 入 6少数开发企业将房屋租赁,车库销售等收入不作为收入 入账,用于支付工地看护费，物业管理费等费用.7.少数开发 企业收取水电增容费，宽带入户费，有线电视初装费等代收代 款项，单独核算不入大账，不计算缴纳营业税及附加.（二）虚假销售.少数开发企业在公司需要“收入“时,为了制 造虚假销售气氛吸引购房者时,请有关人购房，等房屋实际卖出 时再退回或者为了套取银行信贷资金，采取虚假按揭的销售方 式,即在商品房没有真正销售的情况下，由开发企业与所谓的”购买人“达成买卖协议，从银行套取低息的信贷资会.（三）往来科 L1核算不规范1.国家规定，开发企业必须取 得土地使用权证书，规划许可证和施工许可证，投入开发建设 的资金达到丄程建设总投资的 25%,才能取得商品房预售许 可证.有的房地产开发企业急于筹集资金，在取得预售许可证 前，擅自预售商品房.为逃避监管，开发企,1卜售房收入已人”应付账款“，”其他应付款“等科 U 归集，不通过“预收账款”科 U 核算2有的开发企业通过往来科 U核算工程支出，对干实（上接第 53页）处理，有无虚增虚减资产 的现象审汁时检查购货合同，发票，发 运凭证等文件是否齐全,授权批准手续 是否完备;有无竣工决算，验收和移交报 告;有无国有资产管理部门评估确认撤 告和有关部门的审批报告等等（二）固定资产所有权 审查固定资产所有权，确定企业报 表反映的固定资产是否全部属被审计单 位所有.审汁时除检查购货合同，发票 外，还须检查产权证明，财产税单，保险 等有关文件涉及同定资产租人的企 业，其资产所有权有 J=（Ii种情况:属融资租 人的固定资产，应验证有关融资租赁合 间，证实其并非经营租赁,企业既享有同 定资产使用权，也乍有所有权;属经营租 回 占/11 际利润率大于国家规定预计 il税毛利率的楼盘长期不办理竣 工决算，长期挂账不结转,使审讣人员和税务稽查人员不易确 定利润和成本总额，推迟或少缴部分企业所得税和土地增值 税的缴纳.3.有的开发企业不按照工程实施情况预提费用，预 计负债，人为调节成本费用，不按照权责发生制和配比原则把 全部成本费用在完工产品和在产品之问分配,进而人为调节 当期会计利润和应缴纳企业所得税，土地增值税数额.（四）支出票据不合规.部分开发企业与施匸企业达成默 契,凭口纸据等不合规票据支付工程款，使施工企业少缴税 费对于“清包工”（即开发企业提供建筑材料，施工企业提供 劳务）的j 二程，没有将开发企业提供材料的价款并人工程总 价，造成少缴纳营业税及附加等税费.使施丄企业少缴纳税费 的同时，自己也少支付工程成本.（五）注册资本不足.国家对开发企业进行了资质等级管 理，规定一级资质开发企业注册资质不低于 5000万元,二级资 质不低于 2000 万元，三级资质不低于 800 万元，四级资质（最 低级）不低于 1【X】万元（我省规定不低于 400万元）.各资质等 级企业应当在规定的业务范围内从事房地产,r发经营业务，不得越级承接业务我国还规定房地产开发项 H 应当建立资 本金制度，资本金占项 H 总投资的比例不得低于 20%.因此，少数开发企业为 1厂承揽规模大的房地产开发业务，虚增注册 资本,人为提高企业资质.（六）存货不实开发企业从取得土地使用权至销售，生产 周期长存货占总资产的比例大,核算复杂并且有人为调节的 余地少数开发企业不将自用的房地结转到固定资产.仍放在 开发产品科It中核算，不按视同销售计算应缴纳营业税及附 加，也不交纳房地税.少数开发企业为了虚增注册资本，虚增 存货.（七）超面积建筑.少数开发企业违反详细规划要求，擅自 变更没计图纸，超面积建筑商品房，少缴纳相应的建筑规费.（作者:卞加新）（摘自江苏商论）2006.9.150152）/V肿 t4t 人的同定资产，企业只享有同定资产使 用权,而无有所有权两种悄况应仔细区 分，不_nJ混淆.（三）固定资产累计折旧 审查定资产是否存在少提或多提 折旧的现象.在建 T程项日是否存在费 用性支出，已经交付使用,早该结转的固 定资产项日是否仍然未结转对于费用 性的支出挂账应予核销,该结转固定资 产的项 LI要及时结转并补提折 IH 审计 时，应重点关注同定资产折1H 政策和方 法是否符合家有关的财务会计制度，是否一贯遵循，折旧费用的汁算,分摊足 否合理和一贯.四,待摊费用和预提费用 待摊费用和预提费用常常被有些企,J当作利润调节器，当企业认为当期费 用太多致使利润太小时,则不按企业会 计准则等会讣法规的规定及时分摊当 期费用，而采取加大资产，减少负债，从 而调高利润反之，当企业认为当期费用 太少致使利润太大时，则多提费用人为 地减少资产，加大负债，从而调低利润.审讣时，应遵循权责发生制原则,正确划 分各月份费用的界限将本月份支付，但 属于本月及以后各月份受益的支出，记 人待摊费用并在各期间合理分摊;本月 虽未支付,tR 本月已经受益，应山本月负 担的费用,记人预提费用并进入本月成 本费用之中.（作者:赵光源王维力）（摘自甘肃审计）2006.9.1820）审计文摘2006年 12月 1日？第 12期
