房地产项目价值管理分析.pdf

房地产项目价值管理分析 1前言 房地产开发项目有着投资大房地产开发项目有着投资 大、周期长、风险大、综合性强等特点等特点。因此房地产 项目要有科学的规划，保证工程质量，控制投资成本制投资 成本，合理缩短开发周期，降低风险，才能提高房地产项目 的经济效益项目的经济效益，尽可能地保证各利益相关者的 经济利益。提高项目的经济效益提高项目的经济效益，房地 产开发项目中前期的可行性研究就变得尤为重要研究就变 得尤为重要。如何使可行性研究对投资决策有正确的指导作 用的指导作用，使用科学的分析方法是关键。而价值管理就 是一个能有效保证房地产开发项目投资效益一个能有效保 证房地产开发项目投资效益、降低项目投资的高效理论体系 和方法高效理论体系和方法。运用价值管理提升项目盈利能 力是一种现实的战略选择种现实的战略选择，价值管理在房 地产项目中的实践也是科技创新的实践技创新的实践，需要 有创造性的思维、先进的技术和科学的管理作保证理作保 证，以提高创新的效益。2价值管理原理 价值管理可以应用于国民经济建设的诸多方面价值管 理可以应用于国民经济建设的诸多方面，能为房地产开发项 目在降低成本地产开发项目在降低成本、提高效率方面提供 新的思路和方法法。价值管理是从技术和经济相结合的角度 出发，以独有的多学科团队工作方式多学科团队工作方式，注重项目功能分析和评价，通过不断优化项目方案化项目方 案，降低项目的寿命期费用，从而达到提升各利益相关方价 值的目的关方价值的目的。价值价值=功能功能/成本成本，这其中功能这其中功能就是项目产品能满足消费者的需求 的一些功能品能满足消费者的需求的一些功能；成本是指整 个项目生命周期成本命周期成本，它是为实现消费者需要而 所消耗资源的货币表现现。项目的价值和功能成正比例关 系，和项目的成本之间成反比例关系反比例关系。通过三者 的比例关系通过三者的比例关系，可以采取如下措施来提高 项目的价值价值：项目的功能保持不变项目的功能保持不 变，成本降低；提高项目的功能能，同时降低项目的成本；项目成本保持不变项目成本保持不变，功能提高；项目的成 本略有提高项目的成本略有提高，功能有大幅度提高；项目 的功能略有提高略有提高，成本有大幅度下降。3价值管理的一般步骤 a）选择对象选择对象，即选择对功能和成本影响较大的 因素作为分析对象分析对象；b）功能分析功能分析，即对项 目功能进行分类、定义和整理；c）功能评价功能评价，即按 照相应的方法，考虑各功能的重要系数和成本系数和成本系 数，然后计算价值系数；d）价值分析和改进价值分析和改进，即根据价值系数的大小来进行改善分析分析。功能评价系数=各个功能得分 略个功能得分总和各个功能得分总和；成本 系数=各个方案成本=总成本总成本；价值系数价值系数=功 能评价系数功能评价系数喊本系数成本系数。4价值管理在可行性研究阶段的具体应用步骤 通过对可行性研究编制现状的通过对可行性研究编制 现状的调查，发现现在的可行性研究工作存在研究工作存在 重财务轻功能”及编制质量和深度不够等问题题。在进行功 能分析时对其进行量化，也是不好确定的事情情。如何使收 集的数据具有可靠性，简化可行性研究的编制难度制难度。引入信息技术应用到可行性研究编制工作中，能提高工作效 率和准确度提高工作效率和准确度，对房地产开发项目的投 资决策更具指导性具指导性。信息收集阶段 价值管理团队成立之后价值管理团队成立之后，开始相 关的信息收集工作，包括自然环境方面的信息自然环境方面 的信息，例如项目周边的交通情况；开发项目相关市场方面 的信息关市场方面的信息，例如客户对不同户型的合理需求 情况；新技术技术、新工艺，新材料等方面的信息；政治环 境、社会治安、法律法规律法规，政策等方面的信息，例如 项目所在地的环保政策、房地产法规情况地产法规情况。信 息是繁多的，不同的来源，不同的角度，处理的方法就不同 理的方法就不同，但信息的行为要规范。研究对象选择 在房地产开发项目的可行性研究工作中在房地产开发 项目的可行性研究工作中，项目的建设方案对整个项目投资 额的影响程度可达到 855%左右左右，所以团队在仔细分析 研究所收集到的有关资料之后在仔细分析研究所收集到的 有关资料之后，常会把建设方案作为本次价值管理的研究对 象作为本次价值管理的研究对象，运用价值管理的方法对方 案进行系统地分析进行系统地分析，达到提高房地产项目预 期效益的目的。系统功能分析 选择了建设方案作为价值管理的研究对象后选择了建 设方案作为价值管理的研究对象后，团队要通过功能分析对 建设方案进行多方面评价过功能分析对建设方案进行多方 面评价。功能分析时可以利用计算机系统用计算机系统，可 减少分析的时间和增加分析的准确性。其中市场调查与分析 系统中市场调查与分析系统，利用系统中市场的土地信息数 据，住房数据房数据，竞争者数据，项目本身情况数据等进 行分析，再利用互联网互联网，能做到数据实时更新。创造方案阶段 根据上一阶段对项目功能分析根据上一阶段对项目功 能分析，价值管理团队需要设计尽可能多的方案尽可能多的 方案。常用的方法有经验法、头脑风暴法等。针对这些方案 对这些方案，专家们集中讨论，把这些想法转化成可行的建 设方案作为备选方案作为备选。并由造价工程师计算出各方 案的投资估算，再应用价值工程成本系数的计算方法得到计 算结果再应用价值工程成本系数的计算方法得到计算结果。方案评价阶段运用德尔菲法运用德尔菲法，要求专家对每一 个建设方案进行打分，该过程要求独立过程要求独立，相互 不能干扰，然后团队把每个专家的打分进行平均后得到方案 的最后得分行平均后得到方案的最后得分。方案决策阶段 利用价值管理中价值优选的方法利用价值管理中价值 优选的方法，通过计算各方案的价值系数进行优选决策值系 数进行优选决策，价值系数最高者是方案中的最佳方案。方案实施阶段 确定了最佳方案后确定了最佳方案后，各部门要严格按 照方案中所提出的具体内容具体内容、标准和原则进行初步 设计和施工图设计，以及后续的各项有关工作的各项有关工 作。在整个的项目价值管理的过程中，可以充分利用管理信 息系统，该系统包括房地产市场调查与分析子系统，项目经 济评价子系统以及可行性研究报告生成子系统。这三个子系 统主要处理房地产可行性研究中数据量大、计算难度高、图 表多的市场分析、经济评价、报告生成的工作。在这一过程 中，有大量的参数需要输入，项目方案的价格计算，不确定 性分析，投资回收期等等都可以依靠系统快速可靠的得出。在数据少时，它能做出粗略评价，等到相关信息收集齐备，数据齐全才能做出详细准确的评价，适应可行性研究这一阶 段的特点要求。5结束语 运用价值管理方法不仅给投资主体(业主)带来显著的经 济效益济效益，而且对控制固定资产投资规模，保证国民经 济持续、健康健康、快速的发展，都有积极的意义。我国应 大力推广价值管理在房地产开发项目中理在房地产开发项 目中，并帮助解决在应用中遇到的实际问题题，促进房地产 开发市场健康发展。作者:杨洁云 单位:辽阳同升房地产开发有限公司 参考文献：1 王芳.价值工程在房地产开发管理分工中应用 J.山西 建筑,20152015(13).2 徐东升.浅谈房地产开发项目工程成本控制 J.建筑论 坛,20102010(5).