公司成本管理工作指引.pdf
公司本钱管理工作指引.本钱数据库编制工作指引 1.1 目的 指导和规范公司所属各全资子公司、控股子公司和参股子公司工 程建造类本钱数据库的编制和维护工作，为指导公司工程的投资估算、本钱测算、工程招标、工程预结算、本钱考核分析等提供参考数 据。1.2 适用范围 本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司和参股子公司 所属开发建设工程。1.3工作程序(1)建安本钱数据统计分析工作由各全资子公司、控股子公司和 参股子公司完成，及时更新上报至公司本钱招采部，原那么上技术类 数据在具备录入条件时即应及时录入，经济类数据在每个单项结算 完成后15日内完成录入。(2)各全资子公司、控股子公司和参股子公司本钱管理人员依据 模板编制填报后报公司本钱招采部备案，由公司本钱招采部负责归 集、汇编，并不定期发布。2.目标本钱的编制与实施工作指引目的规范全面目标本钱控制管理程序，促进工程各阶段目标 本钱的实现，保证本钱管理透明和本钱发生的可控，确保工程投资 收益最大化，提升公司产品的本钱竞争力。司参考此考核方法自行组织考核。考核的本钱范围为二级本钱科目中 前期工程费、房屋开发费、基础设施费、销售费，合计为总本钱B。5.3考核程序本钱考核采取工程竣工结算前目标本钱年度考核和 竣工结算后目标本钱总体考核。5.3.1目标本钱年度考核（1）本钱招采部根据本年末本钱控制目标完成情况统计表 编制本钱考核表。（2）将考核表与财务数据进行核对，对存在的错误数据进行修 改。（3）将考核报表子公司负责人签字确认。（4）本钱招采部确认考核得分作为公司年度绩效考核得分的依 据。目标本钱总体考核（1）工程竣工本钱结算当年年末，公司 本钱招采部根据工程竣工本钱（参照工程目标本钱（施工图版）表格格式）编制目标责任本钱评估考核表。（2）将目标责任本钱评估考核表下发各全资子公司负责人 签字确认。（3）本钱招采部确认考核结果及本钱优化数值，提交本钱考核 小组。（4）本钱考核小组审核目标责任本钱评估考核表。（5）将评审后的考核结果提交公司经理办公会审定。（6）按考核结果兑现。5.4考核方式4.1目标本钱年度考核(1)目标本钱年度考核纳入公司绩效考核程序，权重由本钱招采 部和综合部参考部门意见后确定，年终由本钱招采部确认，统计评 分，由综合管理部将评分结果纳入绩效考核结果。(2)子公司本钱考核的分值按本年度承当相关工作的工程个数进 行平均分摊，某个工程本年度目标本钱总和大于各项实际本钱总和 得分，小于实际本钱总和不得分。(3)各工程分数相加后的最终得分即该子公司的本钱考核得 分。(4)假设某一工程标本钱经目标调整程序对目标值进行调整，以 调整完的目标本钱值进行考核。(5)土地费不列入本钱考核范围。目标本钱总体考核(1)工程竣工本钱结算当年对子公司承当的工程目标本钱完成情 况进行总体考核，并填写目标责任本钱评估考核表，按考核结果 兑现。(2)本钱总体考核兑现时间为工程竣工本钱结算当年年末。(3)本钱考核奖励基金在本钱结算当年年终经理奖励基金之外 另行设立。(4)本钱考核罚金在本钱结算当年未完成目标单位的年终经理 奖励基金中扣除。(5)本钱考核奖励兑现数额为：总本钱B降低1%,年终经理奖 励基金增加6%,总本钱B降低2%,年终经理奖励基金增加12%,总本钱B降低3%,年终经理奖励基金增加15%,总本钱B降低4%,年终经 理奖励基金增加18%,总本钱B降低5%及以上，年终经理奖励基金增 加20%。高于总本钱B处分数额为：超1%以内，年终经理奖励基金扣 除6%,超年终经理奖励基金扣除12%,超3%以上年终经理奖 励基金扣除20九 5.5相关表格(1)房地产开发工程本钱科目(2)目标本钱控制责任书(3)目标责任本钱评估考核表 6.工程本钱后评估工作指引 6.1 目的为了客观、合理地评价工程目标本钱的执行情况，在建 设工程竣工及结算完成后，对工程发生的整个本钱状况进行全面、系 统的再评价，总结本钱管理工作的得失，为后续工程的本钱测算和作 业管理提供参照依据，特制定本作业指引。5.2适用范围本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司和 参股子公司所属开发工程的本钱后评估工作。6.3工作程序 5.3.1工程结算全部完成后三个月内，完成编制工程本钱后评 估报告工作。(1)归集评估工程的所有相关本钱基础资料，包括：工程可研报 告、目标本钱指导书、目标本钱测算表、该工程的各期动态本钱分 析等。(2)汇总工程完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、立项、现场签证等资料。6.3.2按产品类型和本钱科目,分别归集本钱金额。6.3.3将工程结算与该工程可研报告中本钱数据及制定的目标成 本进行比照，评价投资估算、工程目标本钱的准确、合理性。(1)比照工程结算与目标本钱，汇总本钱差异内容，分析差异 产生的原因，评价本钱管理工作的有效性。(2)分析该工程各期的动态本钱资料，评价工程本钱管理的科 学合理性，总结其中的经验教训。(3)对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程 结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化，工程 量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对本钱的影响。(4)组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等，从其使用效果和耐用程度上，评价 材料本钱的合理性。(5)总结工程本钱超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途 径降低本钱的成功经验，对工程本钱管理情况做出评价。6.3.4本钱招采部审核后报总经济师审批后备案，并将审批通过的 正式报告进行公布，并在后续工程(分期)中改进实施。7.4相关表格(1)XX工程结算增加费用明细表(2)XX工程本钱后评估表(3)XX工程本钱后评估模板 2.2适用范围 本指引适用于公司所有全资子公司和控股子公司所属开发建设项 目，参股子公司使用本指引中的目目标本钱表格模板在公司本钱招采 部备案。2.3工作程序2.3.1工程开发各阶段目标本钱的编制过程（1）工程筛选阶段1）编制依据 当地典型竞争楼盘的本钱水平、公司以往同类工程的经验数 据。2）编制要求 本钱测算的范围为包含土地费、开发费用、期间费用和税费等全 部投资，测算深度原那么上测算到三级本钱科目，形成工程筛选阶段成 本测算表，测算表中应包含各项费用测算取值的依据，并在土地购置 完以后根据土地实际价格和此测算表编制工程目标本钱（筹划版）作 为方案设计阶段的预控目标。假设工程目标本钱（筹划版）未超过拿地 本钱测算，直接报公司本钱招采部、总经济师审批后备案；否那么，子 公司需对超本钱测算的原因进行分析和总结，结合总结分析和修正测 算报公司本钱招采部、总经济师审核后报经理办公会审议。全资子公司、控股子公司和参股子公司首次拿地由公司本钱 招采部负责组织各相关部门完成开发费用本钱测算工作。全资子公司、控股子公司后续拿地由全资子公司、控股子公司 组织本公司各部门按工程筛选阶段本钱测算模板进行本钱测算，上报 公司本钱招采部、总经济师审核后报公司经理办公会审议。参股子公司后续拿地由参股子公司组织其各部门按工程筛选阶 段本钱测算模板进行本钱测算，作为其内部高层领导进行最终土地投标价格决策。（2）工程筹划阶段1）编制依据 土地实际成交价格、工程定位及产品筹划报告、本阶段的设计过 程文件、工程专业技术分析表、当地收费标准、典型竞争楼盘的本钱 水平、标准化产品的配置标准和本钱数据库等。2）编制要求在工程设计方案讨论过程中，结合过程中的方案进 行多轮的设计方案本钱测算，其中重点为“房屋开发费”和“基础 设施费”这两项本钱，其测算以“专业技术分析表”为主要依据，其 余数据参照工程目标本钱（筹划版）里的数据，并结合实际发生的 数据进一步调整和测算，根据测算结果选定最优设计方案。此阶段最 终确定的测算成果（测算到三级科目，个别项测算四级科目）形成项 目目标本钱（方案版），作为工程施工图设计阶段的本钱预控目标。假设工程目标本钱（方案版）未超过工程目标本钱（筹划版），直接报公司本钱招采部、总经济师审核后报经理办公会审议；否那么，子公司需对超本钱测算的原因进行分析和总结，结合总结分析和修正 测算报公司本钱招采部、总经济师审核后报经理办公会审议。（3）设计阶段目标本钱工作指引1）编制依据 工程实际已经发生的费用、施工图阶段设计文件、当地收费标准、人材机市场价格。2）编制要求 根据施工图设计成果，结合合约框架划分，对方案设计阶段的成 本测算进行修正和细化，形成施工图阶段的工程建造类本钱预算结果,其余数据可根据经验数据或已发生的数值修正，形成的成果将直接用 于指导施工。假设造价指标超出本钱控制指标，及时进行设计优化并跟 进本钱测算，直至最终施工图测算在目标本钱范围内实现。然后根据 经优化后的本钱测算（测算到四级本钱科目）编制工程目标本钱（施 工图版），作为本钱考核的依据。假设工程目标本钱（施工图版）未超过工程目标本钱（方案版），直接报公司本钱招采部审核、总 经济师审批后备案；否那么，子公司需对超本钱测算的原因进行分析和 总结，结合总结分析和修正测算报公司本钱招采部、总经济师审核后 报经理办公会审议通过后。2.3.2目标本钱的分解与实施（1）目标本钱的分解公司本钱招采部在目标本钱（方案版）审批 完成后向全资子公司下达目标本钱控制责任书（不对控股子公司、参股子公司下达），全资子公司依据下达的目标本钱控制责任书及 时下达给相应责任部门，控股子公司自行制定其目标本钱控制责任 书。假设目标本钱（施工图版）超出目标本钱（方案版）且通过公司经 理办公会审议的，根据工程目标本钱（施工图版）重新下达目 标本钱控制责任书。（2）目标本钱的实施1）招标阶段 全资子公司、控股子公司首先进行事前合约筹划，然后根据合同计 划分解依据工程目标本钱（施工图版）分解各个合同的责任本钱，全资子公司、控股子公司依据合同划分设置责任本钱，然后分配给相 应的责任部门，相应责任部门根据各相应的责任本钱进行招标，并 使中标价格在责任本钱控制之内。2）施工及结算阶段在此阶段全资子公司和控股子公司应着力抓好 合同管理、规避工程索赔、合理组织工序搭接、严控设计变更、工程签 证的发生。同时还应做好工程工期管理、质量管理，减少因返工及交 叉破坏造成的本钱增加。及时做好动态本钱更新及分析工作，当合同 结算价预计超过单工程标本钱时，必须按照目标调剂或调整的程序和 要求审批。3.工程本钱动态监控及预警工作指引 3.1 目的及时发现工程动态本钱与目标本钱的偏离，及时采取预 警措施，最终使工程结算本钱在本钱目标的可允许范围内。3.2适用范围本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司所 属开发建设工程。3.3填制说明 3.3.1“目标本钱”按本钱招采部下达的本钱指标填写，一般不 能调整，特殊需要调整的，执行目标本钱调整相关规定。3.3.2“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态本钱”填报方式(1)假设同一“科目名称”中包含多个合同，依据工程目标本钱 合同分解表，当新签订合同在“目标本钱”范围内的，新签订合同值 累加在“已签约合同值”中；当新签订合同为“目标本钱”范围外增项,填写在“新增动态本钱”中。(2)假设某一“科目名称”中尚无合同发生，本科目“未签约合同 预计值”按照目标本钱值填写；假设某一“科目名称”中包含多个合同,且局部合同已经签订、局部合同尚未签订，已签订的合同值填写在“已签约合同值”中，未签订的合同依据工程目标本钱合同分解表 中该合同的目标本钱填写在“未签约合同预计值”中。(3)假设在工程实施过程中实际签订的合同相对于工程目标本钱 合同分解表的原计划合同或合同大类发生了合约拆分、合约合并和 合约删除的情况，按以下方式填制报表。1)合约拆分。工程实施过程中将原计划合同或合同大类拆分成多 个具体的合同，且局部合同已经签订、局部合同尚未签订，已签订的 合同值填写在“已签约合同值”中，未签订的合同依据原计划合同或 合同大类目标值减去已签约合同值的余额填写在“未签约合同预计 值”中。2)合约合并。假设在工程实施过程中同一本钱科目内不同合同合 并为同一个合同，将实际合同值填写在“已签约合同值”中；假设在 工程实施过程中将不同本钱科目内的合同合并为同一个合同，需将该 合同值分解填报在相应本钱科目的“已签约合同值”中。3）合约删除。假设在工程实施过程中出现某一原计划合同将不再发生，直接将该合同包含的工程事项删除，按照实际合同值为零填写 在“已签约合同值”中。3.3.3“动态本钱”指“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态本钱”的累加值。4.3.4本钱差异指“动态本钱”减“目标本钱”的差额。当差异 为正数时，说明动态本钱超出目标本钱，应在差异原因中加以说明。当差异为负数时说明动态本钱未超出目标本钱，无需说明差异原 因。5.4.工作程序4.1 及时做好工程实施过程中的变更签证动态结算定价工作；6.4.2于每月28日前完成本钱月度统计报表工作，填报工程 本钱控制目标完成情况统计表，每季度末28日前将报表、变更与 签证台帐及本钱分析上报公司本钱招采部审查，说明引起引起动态成 本增加或减少的原因，并附有本钱增加后的下一步本钱控制措施。7.4.3公司本钱招采部于子公司上报后次月5日前统计分析出异 地工程实际本钱动态结算情况、动态本钱与目标本钱的差异情况。如 存在突破目标本钱情况，分析其下一步本钱控制措施的可行性，根据 情况向全资子公司和控股子公司发出预警，必要时介入全资子公司项 目本钱控制（控股子公司仅进行预警），并向总经济师汇报。8.4.4公司将不定期对异地工程的本钱增加项进行实地检查，在 施工过程中全资子公司和控股子公司需对发生合同外本钱增加项的工作内容留下影像资料、并附本钱增加的原因以备检查。4.目标本钱调剂与调整工作指引1目的 加强工程目标本钱管理，保证工程实施过程中本钱管理的透明 和可控。1.1 2适用范围本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司所 属开发建设工程。4.3 目标本钱调剂与调整说明（1）目标本钱的调剂同一工程中前期工程费、房屋开发费和基 础设施费目标本钱合计金额（以下称为合计金额A）核定后，根据动 态本钱执行情况，如果该三项动态本钱对应总额不突破合计金额A,目标本钱可以在这三项本钱内的三级科目内进行调剂。（2）目标本钱的调整当目标本钱被核定后出现了政策变化、方案 调整、开发计划改变等因素所引起的合计金额A或全面目标本钱的调 增/调减情形。4.4 目标本钱调整与调剂程序（1）目标本钱的调剂1）同一工程中前期工程费、房屋开发费和 基础设施费目标本钱经确定后，根据目标本钱的动态执行情况，如果 某项三级本钱科目结算后目标本钱存在结余，其他三级本钱科目可以 挪用该结余的目标本钱进行调剂，实现不突破总本钱目标。此时目标 本钱尚未突破目标本钱（执行版）内各项之间的调剂由全资子公司 总经理审批后即可调剂使用，附调剂预案报公司备案。2)假设突破总本钱目标已无法防止，但尚未突破不可预见费(金 额A的3%),可将不可预见费调剂使用，但不可预见费仅限使用于前 期工程费、房屋开发费和基础设施费。此项调剂全资子公司总经理审 批后，附不可预见费用使用预案报公司本钱管理部、总经济师审核后 报总经理批准后方可调剂使用，并在公司备案。假设待工程竣工结算时 经批准使用的不可预见费尚未到达金额A的3%,剩余局部全部核减 为零。3)控股子公司此两项的本钱调剂工作由其内部审批完成即可调 剂使用，审批后需附调剂预案报公司本钱招采部备案。(2)目标本钱的调整假设本钱突破总本钱目标已无法防止，增加 率超过前期工程费、房屋开发费和基础设施费总和的3%且有适当的 原因，方可向公司提出目标本钱调整的申请，待公司经理办公会审 议通过后方可进行调整。9.5相关表格(1)子公司目标本钱调剂申请表(2)子公司目标本钱调整申请表5.本钱考核工作指引 5.1 目的为了有效控制工程本钱，合理评价全资子公司的本钱控 制效果，建立有效的本钱奖励和分配机制，制订如下本钱考核方法。10.2考核范围本指引适用于公司所有全资子公司所属开发建设工程，控股子公
