RFDWLC01F01市场调研报告.pdf

RFDWLC01F01 市场调研报告（模板示例）目 录 第一章 房地产宏观市场分析.3 第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响.3 第二节 房地产政策对住宅产业的影响.3 全市房地产市场分析.3 四.版块分析。.3 第二章 区域市场分析.4 区域环境概述.4 第二节 区域市场竞争分析.4 第三节 本项目 SWOT 分析.7 第三章、客户群体需求分析.8 第一节 主导客户群的定位分析.8 第二节 主导客户群购房动机分析.9 一、购房动机及关注因素.9 二、主导客户群购房偏好.10 第三节 主导客户群对价格的承受力分析.10 一、单位价格需求.10 第一章 房地产宏观市场分析 第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响 一、近期宏观经济运行态势 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 第二节 房地产政策对住宅产业的影响 为了提高百姓的住房质量与水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的进展住宅产业的三个步骤。以这“三个步骤”为基础，国家相继出台了一系列有利于住宅产业进展的政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。作为进展住宅产业的龙头房地产业，只有及时、准确地把握每项政策的精神实质，才能为国家进展住宅产业做出奉献，为企业求得可观效益。全市房地产市场分析 一.全市供需分析；二.全市价格走趋；三.住宅、写字楼、商业分析；四.版块分析；五热销楼盘的分析（前十名项目）。第二章 区域市场分析 区域环境概述 一、地理位置及道路交通状况 二、周边配套状况 购物、学校、娱乐、银行、邮政、宾馆、医院等 三、人文环境 第二节 区域市场竞争分析 一、周边项目概述（根据不一致的物业形态分类）项目名称 物业类型 销售均价 去化速度 装修标准 第一次开盘时间 展示标准 项目特色及创新 户型配比 主力客群 二、产品供应特点分析 通过对该区域楼盘的调查发现，在产品的供应上存在下列几个方面的特点：1、项目定位 2、户型产品定位 3、户型设计 三、区域内竞争对手分析 要紧内容包含：项目名称、进展商、位置、规模、宣传主题、户型、板楼复式、起项目名称 物业类型 位置 均价 总建面积 楼型 （塔 or 板楼）装修 （毛坯 or 精装）价、均价、销售情况、容积率、项目占地、产品配比，物业形式、去化率、户型图等。华腾园等 进展商：北京北化房地产开发有限公司 位置：东三环劲松桥东北侧 规模：占地面积 12.82 公顷，总建筑面积约 40 万平方米，由 12 栋 25-28 层风格现代的塔式住宅构成。起价：4580 元/平方米 均价：5380 元/平方米 装修标准：毛坯房 销售情况：一期全部售出 二期剩少量大户型 社区配套：室内游泳馆、健身中心、棋牌室、阅览室、儿童活动室、阳光餐厅等。中心花园里的网球场、门球场、运动器械，社区老年活动中心、医疗中心、托幼、学校 综合分析：小区配套完善，入市价格合理，升值空间较大。户型设计基本满足购房者的需求。但物业管理存在较大问题，使业主入住后，怨声载道。龙辉大厦 开发商：北京恒昌房地产开发有限公司 位置：东三环劲松桥东南侧 规模：总建筑面积 30000 平方米，地下 2 层；地上 17 层；417 层为写字楼；地下 2地上 4 设购物中心、酒店、银行、证券、娱乐场所。户型：使用大开设计，以 8.15 米为开间，自由组合。价格：尚未开盘，以 10000 元（不分层）/平方米内部认购。大厦配套：进口电梯 中央空调 24 小时热水 供电系统：80W/平方米，双路暗埋。通讯系统：通讯光缆、宽带入网。消防自控系统 楼宇自控系统 停车管理系统 保安监控系统 大厦卫生洁具使用进口产品 装修标准：外墙 花岗岩、高级面砖。外窗 罗马式外窗，双层铝合金玻璃窗 大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面 办公及公共区 吊顶、水泥地面（送地毯）综合分析：大厦外立面单调，大堂狭小，感受档次较低，与其配置不相协调。第三节 本项目 SWOT 分析 一 Strength（优势）位置优势，本项目位于 CBD 幅射地区，紧邻东三环，属于国贸商圈，是市内成熟的商业区与生活区，交通便利，生活便利。生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的居民住宅小区。设计尚未开始，能够根据市场变动情况，重新定位，以降低项目的风险。在建项目虽多，但风格类型各异容易聚集购买人气。进展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促进作用。二、Weakness（劣势）项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。项目区内原住居民，消费能力有限，对价格的承受能力较低。三、Opportunity（机会）中国加入 WTO 后，对房地产业来说是新的进展机会，特别是 CBD 的形成将使其周边保持旺盛的市场购买力。市场对投资型的物业寄求增加。客户对居住环境与综合素养的理性选择增强。本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。四、Threat（威胁）项目竣工周期晚于周边在建项目。区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。区域内期房的销售远不如准现房。第三章、客户群体需求分析 使用问卷调查形式做此块分析+方国新版问卷 第一节 主导客户群的定位分析 一、客户类别细分 1、职业特征 2、家庭构成 46%22.8%17.7%13.5%三口之家三口以上二口之家独身 被调查者中三口之家比例最多占 46%，三口之家是购房的主力军，三口以上的大家庭行业 所占比例 工业行业 商业 房地产业 文化行业 信息行业 金融行业 医疗行业 其它 与二口之家亦是购房的中坚力量，值得注意的是独身家庭也占了 13.5%的比例，因此应考虑各类客户的不一致需求，有针对性按比例地设计各类户型，考虑房屋面积大小。二、主导客户群定位 1、年龄构成 35.8%24.1%22.7%16.8%0.6%0%10%20%30%40%20-30岁30-40岁40-50岁50岁以上20岁以下 35.8%的被调查者年龄在 2030 岁之间，其次为 3040 岁。反映出年轻的置业主体将会是未来 23 年北京房地产的重要客户。第二节 主导客户群购房动机分析 一、购房动机及关注因素 1、购房目的；2、购房关注因素 客户关注因素 所占比例 价格 位置 交通 物业管理 户型 社区环境 配套设施 小区规模及进展趋势 房屋质量 二、主导客户群购房偏好 1、购买面积 2、购房时户型选择 第三节 主导客户群对价格的承受力分析 一、单位价格需求 建筑面积（）所占比例 50 下列 50-70 70-100 100-130 130-150 150-180 180 以上 65.7%30.4%3.1%0.8%3000-4000元/4000-6000元/6000-8000元/8000元/65.7%的被调查者同意 30004000 元/的房价，30.4%的被调查者同意 40006000元/的房价。结合前述购房时选择面积的分析，被调查者最能同意的房屋总价在 2140万元间，其次为 4078 万元间，说明目前北京居民对住宅价格的承受力不高，居民的承受能力与市场上较高的房价间有一定差距。二、贷款额度选择 付款方式 47.3%20%19.7%13%0%10%20%30%40%50%银行贷款一次性付款分期付款公积金贷款 三、首期的承受能力 首付能力