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XX 年成都房地产别墅和商业地产市场分析年报17 页 一、别墅市场分析 1、新增供给情况 1.1、新增供给月度走势 2010 年成都市累计新增别墅 9281 套，规模为 196.97 万。新增套数同比下降 12.49%，新增供给面积同比下降 15.80%。整体而言，2010 年成都市别墅供给要紧集中在 4-10 月，供给量相对平稳。1.2、新增供给之行政区域比较 从大区域来看，新增别墅供给依次为远郊区、近郊区、主城区，其中远郊、近郊供给占了总量的 90%，郊县是成都市别墅要紧供给区域。从小区域来看，本年新增别墅供给主力要紧集中分布在都江堰、双流、大邑、温江，这四个区域供给总量占了总供给量的 61%。都江堰供给较大要紧来自龙湖小院青城、青城 365 宅院、上善栖、中信云栖谷等；双流供给较大要紧来自于麓山国际社区、雅居乐花园、蜀郡、宗申塞纳维等；大邑供给较大要紧来自恒大山水城、王山别墅；温江供给较大要紧来自彩叠园、月映长滩、国色天香等。1.3、新增供给之物业类型比较 2010 年要紧以花园洋房供给为主，其次是联排、独栋，双拼。花园洋房新增供给要紧来自景顺山水间、龙湖小院青城、上善栖、上河名城、彩叠园；联排供给要紧来自宗申塞纳维、远大林语城、雅居乐花园、蓝山溪谷、青城 365 宅院、国色天乡、月映长滩、舜元桃源铭；独栋新增供给要紧来自麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、逸岭锦江、恒大山水城、龙湖长桥郡、中粮御岭湾；双拼供给要紧来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云溪谷、蓝光观岭。2、销售情况 2.1、销售月度走势 2010 年共成交别墅 10874 套，规模为 208.0 万。成交体量同比下降 6.74%，销售套数同比下降 1.0%。整体而言，成都市别墅成交保持较稳的速度增长，成交最大值出现在 11 月。2.2、销售之行政区域比较 从大区域来看，2010 年别墅销售量依然依次为近郊、远郊与市区，其中近郊、远郊成交量占了总成交的 94%。从小区域来看，本年销售套数前三位分别为龙泉、双流、都江堰，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰。双流销量较大要紧源于麓山国际社区、雅居乐花园、蜀郡；温江的销售要紧来自彩叠园、国色天乡、月映长滩；都江堰销量要紧来龙湖小院青城、上善栖、青城 365 宅院。2.3、销售之物业类型比较 2010 年花园洋房以 7109 套、89.2 万的销量独揽大局，其次是联排、独栋、双拼。花园洋房销售要紧来自龙泉的锦宏自由假日，都江堰的龙湖小院青城、上善栖，温江的彩叠园，双流的麓山国际社区与蜀郡；联排销售要紧来自于宗申塞纳维、雅居乐花园、蓝山溪谷、远大林语城、国色天乡、月映长滩、青城 465 宅院、舜元桃源铭；独栋销售要紧来自远大林语城、宗申塞纳维、雅居乐花园、与泓半山；双拼销售要紧来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云栖谷等。3、供销比情况 3.1、整体供销比月度走势 从 2010 年每月供销比走势来看，供销压力要紧集中在 6-10 月，别墅楼盘选择传统旺季推盘销售，致使供销比较大，其余月份基本保持供需平衡状态。3.2、供销比之物业形态比较 2010 年独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为 1.2、1.3、1.0、0.8，别墅各物业类型基本保持供销平衡。4、存量情况 4.1、存量之行政区域比较 大区域来看，存量大小依次为近郊、远郊、主城区，近郊区及远郊区别墅供销压力较大，别墅存量依然较多。小区域来看，本年别墅存量套数依然是都江堰领头，其次依然是双流、温江、龙泉。双流存量排名分别为联排、洋房与独栋；温江存量要紧为洋房、联排、双拼，独栋存量较少；都江堰依然是叠拼与联排存量较多。存量之物业类型比较 2010 年花园洋房（叠拼）以 5517 套、83.7 万排名第一、双拼以 867 套、26.1 万排名最后。销售排行榜 2010 年成都别墅销售量以麓山国际社区为首，成交套数而言，锦宏自由假日排在首位。本年别墅市场小结 就别墅新增供给而言，新增规模与套数较 2009 年均有小幅下降，本年新增旺季集中在 4-10 月；销量而言，虽比去年微降，但仍保持较高的成交量；从区域来看，都江堰、双流、温江、龙泉、大邑等地是目前别墅要紧供给区域，成交量也相对较大；从物业类型来看，目前市场供给与成交以花园洋房为主力，其次是联排、独栋、双拼；2010 年各类政策频出调控房地产市场，别墅用地尤为稀缺，其作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，保持良好的成交，市场前景较好。二、2010 年成都商业地产市场 新增供给 1、新增供给月度走势 2010年成都市新增商业19415套，规模为222.4万，规模同比上升33.92%，套数同比上升 38.44%，整体而言，2010 年商业新增远超出了 2009 年，其中本年供给最大值出现在 4 月。2、商业新增供给主城区及郊区比较 本年主城区累计新增商业供给 74.2 万，同比上升 34.59%；郊县新增 149.8万，同比上升 35.02%。就 2010 年商业新增供给月度走势而言，郊县新增最大出现在 4 月，主城区10 月。3、商业新增供给环域比较 本年商业新增就环域而言，要紧集中在二环三环，累计新增面积 28.7 万，其次是三环绕城。4、商业新增供给方位比较 从成都市五方位商业供给来看，城南以 27.4 万位列首位，共新增了 2940套，规模占了总供给的 37%。5、商业新增供给行政区域比较 从成都五城区与高新区商业新增供给来看，高新区以新增 194.4 万、1897套跃居首位，成华区 17.2 万紧跟其后，其中青羊区、锦江区供给相对较小。销售情况 1、商业销售情况 l 本年成都市共成交商业 234.5 万、25420 套；成交体量同比上升 67.62%，成交套数同比上升 72.98%。从总体成交走势来看，2010 年商业较 09 年大幅上升，其中 2010 年 9 月成交达月均成交峰值。2、商业销售行政区域比较 成都市商业销售最大依次为双流、成华区、武侯区、新都区，各区域商业成交较好。3、商业销售环域比较 主城区商业成交就环域来说，要紧集中在二三环，累计 7033 套，规模为60.0 万，占了总量的 59%。可见，成都市商业成交主力要紧集中在二环三环，区域商业市场前景较好。4、商业销售方位比较 商业销售就方位而言，城南最大，规模为 34.0 万，城西以 23.0 万紧随其后。5、商业供销比情况 就商业供销比走势而言，2010 年每月供销较为平稳，除 4 月达到 2 外，其余月份基本保持在 0.5-1.5 之间。销售金额、价格情况 2010 年 1-11 月累计成交金额为 56.23 亿，成交均价 9112 元/，规模、金额、均价分别同比上升 40.1%、44.1%、2.8%。商业存量 1、商业存量行政区域比较 主城区商业存量最大为武侯区，其存量面积为 43.90 万，占了总存量面积的 26%。2、商业存量环域比较 主城区商业存量就环域来说，要紧集中在二三环，共有存量 5257 套，规模为 80.8 万，占了总量的 47%。可见，成都市商业供给主力要紧集中在二环三环，商业竞争较大，存量依然较多。3、商业存量方位比较 商业存量就方位而言，城南存量最大，规模为 77.9 万，城西以 29.4 万紧随其后。年度商业销售排行 商业市场小结 本年累计新增商业 19415 套，规模为 222.4 万，规模同比上升 33.92%，套数同比上升 38.44%；成交 234.5 万、25420 套，成交体量同比上升 67.62%，成交套数同比上升72.98%；成交价格较去年小幅上升，估计随着各类政策出台调控市场，给商业带来了诸多利好，价格涨幅空间仍较大；新政后成都二套房贷首付变为 50%，利率也上浮 10%-20%，商业地产首付也是五成，相关于之前三成甚至是两成的首付，住宅市场投资的门槛提高，而商业地产的首付一直是五成，处于低位的成都商业地产自然受到市场青睐。能够说此次调控为商业地产争取了一次公平竞争的机会，假如调控一直深入持续下去，成都商住倒挂的现象或者将得到扭转，我们也可大胆预测商业地产某天将成为成都楼市投资的主流，进展前景较好，估计明年商业更是达到鼎盛时期，竞争也相对较大。