房地产开发A卷(含答案).pdf

K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 1 网络教育学院（南宁学习中心）考试试题（A 卷）课程房地产开发管理 试卷 专 业:_ 姓 名:_ 年级:_ 分数:_ 题号 一 二 三 四 总分 分数 一、单选共 30 题，每题 1 分，总计 30 分 1、以（B）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A标的物 B交易 C资产 D企业 2、国际货币基金组织使用以（B）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A标的物 B交易 C资产 D企业 3、（D），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A按投资主体的经济类型不同 B按资金来源的不同 C按固定资产投资的使用构成 D按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（D）的总和。A 一切因素 B 主体因素 C 客体因素 D 周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（B）是投资者最敏感的问题。A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（B）等主要影响因素。A产业与结构布局 B资本市场发育程度 C利率和通货膨胀 D政府及公众对待外资的态度 7、（A）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析 B前期工作C建设阶段D租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（B）。A投资决策阶段的工作 B前期工作 C建设阶段的工作 D租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（B）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A投资机会选择 B投资机会筛选 C前期工作 D施工 10、（A）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位 11、市场调查中，（D）的调查内容属于可控制因素的调查。A国内外市场环境 B竞争情况 C技术发展 D市场营销因素 12、（B）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A预测性调查 B试探性调查 C描述性调查 D因果性调查 13、等差序列年费用系数为（A）。A1/i-n/(1+i)n-1Bn/(1+i)Ci(1+i)n/(1+i)n-1D(1+i)n-1/i K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 2 14、年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为 1 年，一年 4 次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（A）元。A1120B1125.51C1126.83D1126.18 15、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（B）。A8.24%B8%C6.12%D12.62%16、置业投资中的房地产出租成本（C）。A含开发建设成本和出租成本 B含开发建设成本和经营成本 C含购买成本和出租成本 D含购买成本和经营成本 17、开发建设投资在开发建设过程中形成（C）。A固定资产 B固定资产和其他资产 C 以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 D以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本 18、房地产置业投资项目的期间费用计为（D）。A开发建设投资 B经营成本 C流动资金D运营费用 19、当开发项目用地面积一定时，（C）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率D建筑覆盖率 20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（A）除以资本化率来得到。A年净经营收入 B年收入 C年经营收入D年销售收入 21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（B）作为评估项目的资本化率。A中位数 B平均值 C众数 D加权平均值 22、（C）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A投资估算及资金筹措 B项目评估基础数据的预测和选定 C项目经济效益评价 D项目不确定性分析 23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A）程度。A安全 B盈利 C资金平衡 D资产平衡 24、（C）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估 25、某开发企业申请贷款 8000 万元，期限 3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为 A 级，项目风险等级为 AAA 级，则贷款综合风险度为（C）。A18%B24.2%C36.4%D45.8%26、综合风险度超过（B）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50%B60%C70%D80%27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（A）的作用。A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制D经济规律 28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（A）。A房地产的价值最大化 B物业的净经营收入最大化 C物业的有效毛收入最大化 D物业的经营费用最小化 K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 3 29、（D）是制定物业管理计划的基础。A租金方案 B物业的出租策略 C物业管理的预算 D物业所有者的目标 30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（D）来确定的。A固定资产的经济寿命 B固定资产的自然寿命 C不大于固定资产的自然寿命的原则 D国家的税收政策 二、多选共 15 题，每题 2 分，总计 30 分 1、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ACE）。A以资产为基础的投资定义 B以标的物为基础的投资定义 C以企业为基础的定义 D以所有者权益为基础的定义 E以交易为基础的定义 2、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（BCDE）等要素构成的。A权益 B当事者 C房地产商品 D房地产交易需求 E交易组织机构 3、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（ACDE）等诸方面。A城市基础设施 B高新技术 C城市公用配套设施 D资金 E专业人员经验 4、市场调查的内容包括（ACDE）调查等。A国内外市场环境 B土地使用情况 C技术发展 D消费者 E市场营销因素 5、对于房地产开发投资活动来说，（ACDE）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。A土地费用 B固定资产折旧费 C建造成本 D销售或出租收入 E税金利润 6、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（DE）等。A成本收益率 B投资收益率 C现金回报率 D财务内部收益率 E财务净现值 7、现金流量法对于（BCDE）等类型的开发项目评估尤其有效。A一栋高层写字楼B居住小区综合开发项目 C商业区开发项目 D工业开发项目E新区开发和旧城改造项目 8、土地费用由于有（BCDE），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。A管理费用 B出让金 C城市建设配套费D土地开发费用 E不可预见费 9、租售期(出租期或出售期)的长短与（BCD）等有直接关系。A潜在消费者的情况 B宏观社会经济状况C市场供求状况 D市场竞争状况 E预期未来房地产价格变化趋势 10、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE）。A是项目投资决策的依据 B是编制项目销售方案的依据 C是筹集建设资金的依据 D是编制下一阶段规划设计方案的依据E是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 11、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE）。A土地费用 B城市建设配套费 C规划设计费 D勘察费 E可行性研究费 12、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（CDE）。A自有资金和借贷资金的矛盾 B资金成本和资金结构的矛盾 C资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾D投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾 E资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 13、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ABCD ）。A自有资金 B银行贷款 C发行公司债券D开发项目的商品房预售 E开发项目的商品房现售 14、（BDE）属于收益性物业管理。A居住物业管理 B写字楼物业管理 C公共物业管理 D零售商业物业管理 E酒店物业管理 15、物业管理计划的制定主要包括（ABC）K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 4 等方面的内容。A确立目标 B检查物业质量状况 C签订物业管理委托合同 D制定租金收取办法 E协调与业主和承租人的关系 三、判断题（共 10 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示正错误。、）1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（）。4、土地使用者可以通过出让方式取得 60 年期的居住用地的土地使用权。（）5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（）6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第 1 象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（）8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（）10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（）四、计算题（每题 15 分，共 30 分）1、某投资者以 1.8 万元/m2 的价格购买了一个建筑面积为 60 m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为 5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。2、某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元/m2。2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元/m2 的价格购买了其中 50 m2 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10 年（2003 年 8 月 1 日至2013 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元/m2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的