房地产开发企业的会计核算.pdf

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一)涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二)设置的主要帐户 实收资本（或股本)、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。(二）设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本成本对象土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷:银行存款等 三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。（二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板 1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借:开发成本成本对象-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借：开发成本成本对象-前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本-成本对象建筑安装工程费 应交税费应交增值税（进项税额）（一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借：开发成本成本对象基础设施建设费 应交税费-应交增值税(进项税额）(一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借：开发成本-成本对象公共配套设施费 应交税费应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。借:开发成本-成本对象开发间接费 应交税费应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借:开发成本成本对象建筑安装工程费 开发成本-成本对象-公共配套设施费 贷：预提费用 8、发生借款费用，支付利息时 借：开发成本借款费用 贷:银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入.借：开发成本一期-公共配套设施费 二期-公共配套设施费 贷：开发成本会所 开发成本-地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借：财务费用 贷：银行存款 （四）经典例题 某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期,开工日期均在 2016 年 4 月30 日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票 1 张，注明金额为 100 万元，税额 17 万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元,取得增值税专用发票 3 张,注明金额为 500 万元，税额 15 万元，款项均已通过银行存款支付。会计分录：1、购进防火材料时：借：开发成本成本对象建安工程费 1000000 应交税费应交增值税（进项税额）170000 贷:银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时：借：开发成本成本对象建安工程费 5150000 贷：银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算（一）涉及的主要业务 开发项目竣工结算（二）设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产（三）会计分录模板 1、结转开发成本 借：开发产品一期 贷：开发成本一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用，支付利息时 借：财务费用 贷：银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借：销售费用 贷:银行存款等 5、企业自用时 借：固定资产 贷：开发成本 五、房地产销售阶段的核算（一)涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。（二）设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 （三）会计分录模板 1、商品房纳税义务发生（1）收款 借:银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）或应交税费-简易计税（2）差额纳税 一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费应交增值税(销项税额抵减）贷：主营业务成本（3）结转销售成本 借:主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理（1)收到预售款时:借：银行存款 贷:预收帐款（2）预缴税款时 一般计税:借：应交税费-预交增值税 贷：银行存款 简易计税：借:应交税费简易计税 贷：银行存款 4、收到保证金的处理 借:银行存款 贷:其他应付款 5、价外收入的会计处理 借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入违约金 其他业务收入手续费收入 应交税费应交增值税(销项税额）或：应交税费简易计税 6、商品房自用 借:固定资产 贷:开发产品 7、土地使用权对外投资 借:长期股权投资 贷：无形资产土地使用权 应交税费-应交增值税（销项税额）或：应交税费简易计税 营业外收入（差额）8、商品房出租（1）转为出租时 借：投资性房地产 贷：开发产品（2）收取租金时 借:银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）或：应交税费简易计税（3)如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧 9、资金拆借(1）借出资金时 借：其他应收款 贷：银行存款（2）收到利息时 借：银行存款 贷：财务费用利息收入 应交税费应交增值税(销项税额）10、期末应交税费应交增值税处理(1）转出未交增值税 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税)贷：应交税费未交增值税（2）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税(3)申报后缴纳 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时 借：管理费用 贷：银行存款 借:应交税费应交增值税（减免税款）贷：管理费用 12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种 借:税金及附加 贷：应交税费-应交城市维护建设税 应交税费-应交教育费附加 应交税费-应交土地增值税 应交税费应交房产税 应交税费应交车船税 应交税费应交城镇土地使用税 13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：（1）印花税 借：税金及附加 贷：银行存款 (2)耕地占用税 借：在建工程（或无形资产）贷：银行存款(3)车辆购置税的核算 借：固定资产 贷:银行存款 （4）契税的核算 借：固定资产(或无形资产）贷：银行存款 14、代扣代交个人所得税（1）计算时 借：应付职工薪酬/应付利润 贷:应交税费应交个人所得税(2）上交时 借：应交税费-应交个人所得税 贷：银行存款 15、交企业所得税（1)预缴时 借：所得税费用 贷：应交税费-应交所得税 借：应交税费应交所得税 贷:银行存款 （2）汇算清缴时 借：以前年度损益调整 贷：应交税费应交所得税 或相反分录 （四)经典例题 1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期,两期建筑面积相同，开工日期均在 2016 年 4 月 30 日前，一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分,取得增值税专用发票 1 张，注明金额为 10 万元,税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。借:开发成本-一期-开发间接费 100000 应交税费应交增值税（进项税额）17000 贷：银行存款 117000 按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分:进项税额转出额=17，0002=8500 元 借：开发成本一期开发间接费 8500 贷:应交税费应交增值税（进项税额转出）8500 2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了 B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是 2015 年 3 月 15 日，2016 年 1 月 15 日开始预售房地产,至 2016 年 4 月 30 日共取得预收款 5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税.A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业 2016 年 5 月又收到预收款 5250 万元。2016 年 6 月共开具了增值税普通发票10500 万元（含 2016 年 4 月 30 日前取得的未开票预收款 5250 万元,和2016 年 5 月收到的 5250 万元)，同时办理房产产权转移手续。2016 年 6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计 1110 万元（其中：注明的增值税税额为 110 万元）.经计算，本期允许扣除的土地价款为 1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。（1)在 6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款.应预缴税款=5250（1+11）3=141.89 万元 借：应交税费预交增值税 141.89 贷:银行存款 141.89（2）纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元，其中包括 5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形.(3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。（4)纳税人应在 7 月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额：销项税额=（5250-1500）（1+11%）11%=3378。3811=371.62 万元 进项税额=110 万元 应纳税额=371。62-110=261。62 万元 应补税额=261。62141.89=119.73 万元 纳税人应在 7 月申报期应补增值税 119。73 万元.会计分录：(1)借:预收帐款 5250 贷:主营业务收入 4729。73 应交税费-应交增值税（销项税额）520.27 （2）差额纳税 一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）148.65 贷：主营业务成本 148。65（3）取得了建筑服务增值税专用发票 借：开发成本-B 项目 1000 应交税费应交增值税（进项税额)110 贷:银行存款 1110(4)月末结转 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）261.62 贷：应交税费未交增值税 261.62(5)预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费未交增值税 141.89 贷：应交税费预交增值税 141.89（6）申报后缴纳 借：应交税费未交增值税 119.73 贷:银行存款 119.73