城市综合体物业项目部前期介入服务承接查验方案.pdf
城市综合体物业项目部前期介入服务承接查验方案 第一节 物业管理前期介入的重要意义 适应了现代房地产开发的发展要求。我国的房地产开发经过多年的发展，开发商们开始根据市场需要和业主呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物业公司熟悉掌握客户、业主需求变化和物业使用管理的专业优势，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作。物业管理企业可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法，使得开发出的物业能够最贴近业主的需求，扩充了物业管理的外延和内涵，也使开发商开发出的物业以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益，成为市场上受消费者欢迎的物业。提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等各各方的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理角度、从业主的角度、从降低建设和管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经提前熟知物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作，业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立物业企业的良好形象。.第二节 前期介入服务 一、前期物业管理工作职能 1、依据 XX 施工计划，随时跟踪施工情况，对发现问题及时向开发公司、监理单位反馈、处理，并做好各类记录（文字、图片）；2、对工程各类线路的铺设、设备的安装、调试进行全面跟踪，并做好各类记录（文字、图片）；3、物业交接前调动管理服务中心各类资源，配合做好工程验收、物业移交工作；4、保证与招标方工作的平顺对接，协调报修单位等各个单位的关系与矛盾；5、根据已交物业实际情况，编制合理流程，组织有关人员做好物业成品的巡视、保护工作；6、在物业入住前，组织人员做好各项准备工作，包括：入住资料、协调各种外部关系。二、前期介入的服务内容 1、竣工验收介入 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发公司利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发公司做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。（1）参与开发公司的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；（2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；（3）参与重大设备的调试和验收；（4）制订物业验收流程；（5）在公共设施、设备保持完好并资料齐全的情况下，技术接收管理。（6）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。2、项目管理处的筹备（1）公司机构、岗位设置、工程技术人员到位；（2）各项物管文件、资料的准备；（3）人员进场安排及培训工作；（4）交接方案，并提出有针对性合理化建议；（5）实际管理方案的编制；（6）管理收支预算的审批或备案；（7）按启动费测算列出采购计划。3、物业及其配套的验收协助。参与政府对房屋主体、土建、水电、消防、智能化、电梯、照明、空调、绿化、停车场的分项验收。4、物业交接验收。接管前一个月，管理处协助组织人员对房屋及设备、设施进行逐项验收，对验收不合格工程向开发公司反馈、咨询，配合其尽快解决问题，准备交接手续。通过前期介入的了解，根据整个小区内各个系统制定备品备件计划，用于急修项目，并提交详细清单开发公司审核后确定。5、物业的全面接管。入住前一个月，验收程序完成后进入小区全面接管的阶段，所有人员进出小区开始接受登记。6、返修管理（返修管理流程详见下图）合格 合格 接管前返修 接管后返修 工程技术人员对项目的房屋、设备进行验收 将发现问题交责任单位处理 责任单位整改问题 工程技术人员再对整改问题 进行验收 与施工单位顺利交接 不合格 验收房屋，物业接管，填写房屋验收表 管理处将问题分类处理 再验收房屋 不合格 顺利交接 第三节 承接查验 一、物业承接查验的意义 物业的承接查验是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部相关规定对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的承接查验不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。承接查验的办法依照住建部 物业承接查验办法 进行。二、承接查验工作目标 1、开发建设单位在进行承接查验时，须委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，明确交接双方的责、权、利关系。2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益。3、为以后的物业管理创造条件，通过物业的承接查验，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、项目承接查验重点 1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；3、承接查验中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，或委托物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；四、物业承接查验计划 1、确定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果；6、签订物业承接查验协议；7、办理物业交接手续。五、图纸资料的验收 1、负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限，完成图纸资料的清点、校对和造册登记工作，发现有缺少的资料时，应向移交单位索取。2、应予验收的图纸资料一般应包括：（1）项目内所有的建筑工程和配套设施的竣工图纸（含小区规划图）；（2）项目内所有机电设备的合格证、使用说明书、维保资料；（3）电梯使用许可证；（4）隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）；（5）供水、供电、供气系统的申报、审批文件；（6）供水、供电、供气系统的验收证明（含指标批文）；（7）项目内所有建筑物本体、电梯、供水、供电、供气、通讯、智能化、消防、绿化等系统竣工验收证明；（8）项目立项、审批等资料以及其他设计、施工相关资料。3、验收责任人与移交单位人员共同清点、核实图纸、资料，填写建筑图纸交接记录表，无误后，双方签字，并审核图纸、资料是否齐全。4、建筑图纸交接记录表由验收责任人交承接查验小组组长进行审核。5、如发现图纸和资料不齐全，记录在交接问题处理单中，并督促移交单位补齐图纸。承接查验小组组长同时同移交单位领导进行沟通和交涉，直至全部图纸移交齐全为止。六、物业的本体、公共设备设施承接查验 1、建筑物本体等建筑物的承接查验（1）验收责任人根据承接验收计划的分工对建筑物本体、逐户（层）及建筑物本体设施、设备进行查验，查验项目包括但不限于：A、各楼层（户）内（包括建筑物本体）的墙面、地面、顶板、楼梯等；B、供排水、供电、供气等管线、计量设施；C、门、窗及玻璃、沙窗、门锁等其他设施；D、有线电视、通讯、报警等弱电系统；E、有防水要求的天台、厨房、卫生间的防水层。（2）验收要求 A、对建筑本体、楼层、分户的墙面、地面、顶板、楼梯等进行检查，以确保其到质量标准，有无缺损、损伤等。B、对供排水、供电、供气等管线、计量设施进行测试和检查，确保设施齐全，并能确保正常使用。C、对门、窗、玻璃、门锁、钥匙、窗扣等其他设施进行检查，确保设施齐全，并能确保正常使用（特别是分户钥匙，要进行逐户试开，以确保钥匙无误）。D、有线电视、通讯、报警等弱电系统进行测试，确保其通畅。E、天台、厨房、卫生间的地面以及外墙、门、窗是否渗水（厨房、卫生间需做 48 小时的闭水试验）。F、明确开发公司和保修单位签订的有关保修协议，确认保修期限和保修项目。G、建筑物内各有无建筑垃圾和生活垃圾（特别是对套房内要进行仔细的检查）。（3）验收责任人将验收情况逐一记录在建筑物本体及公共设施承接查验记录表，并提交承接查验小组组长审核。（4）在承接查验中，如发现存在与要求不符的问题，记录在交接问题处理单中，经双方签字确认。2、公共设施验收（1）公共设施验收项目一般包括但不限于以下内容：A、给排水系统（包括：供水管线、阀门、总水表、供水加压设施、排水管线等）；B、电气系统（包括：供电管线、变配电设施、总电表等）；C、燃气系统（包括：燃气管线、计量器具、总阀门等）；D、消防系统（包括：消防管线、加压设施、消防栓、消防箱、消防带、各种灭火器、消防喷淋、消防监控系统等）；E、通讯系统（包括：电话、有线电视、网络等）；F、安全监控系统（包括：对讲、门禁、周界红外线对射、闭路电视监控系统和岗亭等设施、设备）；G、电梯系统（包括电梯机房、轿箱、楼层按键、指示等）；H、园林绿化系统（绿化植物的种类、数量、分布等）；I、道路、照明系统（包括：灯具的数量、分布、控制系统等）；J、管理配套系统（包括：管理用房、停车场、车棚、垃圾房等）。（2）验收要求：A、公共设施完善，符合的小区规划、设计标准，施工质量达到相应的标准和质量；B、电梯系统、消防系统的质量和使用功能应符合国家和地方相关法律、法规的规定。C、给排水系统、电气系统、照明系统、燃气系统、通讯系统、管理配套设施系统承接查验小组进行实地运行检测，并要求有关专业公司和监理单位提供验收合格证明。D、公共秩序维护设施、对讲系统、电视监控系统进行实地运行检测，质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。E、园林绿化系统应实物清点、植物种类和成活情况必须符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求；F、各设施、设备的专用配件和工具齐全。（3）验收责任人将验收情况记录于建筑物本体及公共设施验收记录表，并将记录表提交小组组长审核。3、验收责任人进行验收前，提前通知开发公司、施工方、工程监理单位进行沟通，便于共同参与验收。4、验收责任人在承接查验中，对存在的问题填写于交接问题处理单，并限期整改，移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人交承接查验小组组长存底备查。5、验收责任人对自己签发的交接问题处理单的整改情况进行监控，并在约定的整改期限内同移交单位组织相应的人员，对存在问题项目的整改情况重新验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。6、验收责任人在确保自己签发的交接问题处理单中的问题已全部完成后，将其提交承接查验小组组长审核。7、承接查验小组组长根据物业承接查验项目和验收责任人提交的建筑物本体及公共设施验收记录表、建筑图纸验收记录表、钥匙验收记录表 交接问题处理单 对物业承接查验工作进行监控，发现有遗漏的验收项目和达不到承接查验标准项目时，即要求验收责任人进行改进。七、钥匙的验收 1、验收责任人对移交的钥匙进行清点、标记和核对，并将钥匙的移交情况记录在钥匙验收记录表中，移交方和验收方双方签字确认。2、验收责任人经核对后，如发现有钥匙缺少情况，须记录在交接问题处理单中，并要求和督促移交方补齐所缺少的钥匙。3、验收责任人对验收的钥匙的编号和实际房号进行仔细的核对，并对所有的钥匙进行现场试开，如发现不能打开房门和锁品有问题的，须记录在交接问题处理单中，交移交方签字确认和整改。八、承接查验手续 1、物业承接查验小组组长在图纸资料，建筑物本体及分户（分层）设施和公共设施均完成验收后，填写物业承接查验交接表。2、物业承接查验交接表应一式三份，由开发公司、施工建设单位和物业管理单位三方签章后各执一份，物业即正式验收。九、补充验收 项目在正式验收后，开发公司基于任何考虑对项目进行改建、增建，承接查验小组组长(或管理处经理)均需要求开发公司事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。接管验收流程见下页：签署物业管理委托合选定主要管理人进 楼 掌 握 情印 制 验 收 表确 定 验 收 日建设单位或建设单位委托施工单位和物业公司组成联合验专有部分验收 共有部分验收 每项、每间、每个查验 缺 陷 登移 交 钥缺陷登记汇总交建设单位,由建设单位交施工队 缺 陷 返施工单位、管理处按单查按系统进行查验缺陷登记 缺陷返修 复验合格 移交钥匙 办理移交凭证 资 料 移 产 权 资 料 技 术 资 料 政府验收合格证 水电 供应合同 小业主收搂验楼 物业管理公司正式进行物业管理 第四节 前期介入费用 一、人员编制和薪资情况 序号 部门 岗位设置 人数 工资标准 月工资额 福利费 社保费 公积金 办公费 法定节日 月工资小计 加班工资 1 管理处 项目经理 1 18,000 18,000 160 763.2 640 200.00 11236.55 19866.25 经理助理 1 5,000 5,000 100 763.2 400 150.00 1236.55 6516.25 财务人员 1 3,500 3,500 70 763.2 280 100.00 1236.55 4816.25 小计 3 16,500 330 2,290 1,320 450.00 3709.66 21198.74 2 工程部 经理 1 9,000 9,000 140 763.2 560 150.00 1236.55 9716.25 综合工 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 配电工 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 维修电工 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 水暖运行工 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 空调运行工 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 电梯管理员 2 2,400 4,800 96 1526.4 384 200.00 2473.10 7212.49 小计 13 35800 716 9921.6 2864 1350.00 16075.17 51991.20 合计 16 52300 1046 12211.2 4184 1800.00 19784.83 73189.94 备注:1、节日加班工资：11 天/年，按 5.5 天/人/年计 二、法定税费 序号 项目 月金额（元）测算方法 1 法定税费 4,098.64 人员工资成本5.6%三、支出总计：nnnnn 元 测算方法为（一+二）乘以 13 个月 备注：前期介入总费用为 nnnnn 元，介入时间为 201n 年 6 月 1 日起至交付时间 201n 年 6 月 30 日止，该项费用可以根据项目现场情况的实际物业投入人员不同，按实结算
