2022房地产经纪人历年真题解析5辑.docx

2022房地产经纪人历年真题解析5辑2022房地产经纪人历年真题解析5辑 第1辑房地产经纪人在带领客户看房之前，应当做好如下（）的准备。A.填写房屋状况说明书B.主导看房过程C.提前查勘房屋D.与交易双方约定具体的看房时间E.确定一条最佳看房路线答案：C,D,E解析：房地产经纪人在看房步骤前的应做好的准备工作有：提前查勘房屋，房地产经纪人获取房源信息后，应联系业主进行实地看房，以便掌握更为准确详细的房产信息。查勘房屋后，房地产经纪人在约客户看房时，描述也能更有画面感。确定看房时间和路线，房地产经纪人要提前与客户约定看房时间，并确定到达房屋的最佳路线。房地产市场调查方法中，( )是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。A:实验法B:访问法C:典型调查法D:观察法答案：A解析：我国城市房地产管理法规定，房地产转让时，（ ）和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。A.房屋所有权B.房屋占有权C.房屋处分权D.房屋收益权答案：A解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（）。A、缴纳税费B、缴纳物业费C、产权登记过户D、领取不动产权证。答案：B解析：存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持房屋买卖合同及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持领证通知单，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。下面说法中，错误的有（ ）。A.房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素B.一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势C.居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关D.房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为E.行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一答案：B,C,D解析：B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹的炒买炒卖赚钱。下列关于房地产经纪行业规则表述中，正确的是（ ）。(2022年真题)A.行业规则与国家法律法规的效力等同B.行业规则是平等民事主体之间的约定C.行业规则并不调整职业与职业之外对象之间的关系D.行业规则并不提出行业的职业道德要求答案：B解析：A项，就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担义务而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。BCD三项，房地产经纪执业规范是由房地产行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40、总建筑密度为50、住宅建筑净密度为80；该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。该居住区的人均公共绿地面积（）m2/人。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：C解析：衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于0.5m2/人，小区绿地(含组团) 不少于1m2/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5m2/人。房地产()是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。A:抵押权人B:抵押人C:包销人D:担保权人答案：A解析：2022房地产经纪人历年真题解析5辑 第2辑下列属于连续型变量的房地产统计指标有（）。 A:居住人口B:居住户数C:住房价格D:住房套数E:住房面积答案：C,E解析：在房地产项目产品定位过程中，市场分析的调查方法有（）。A、座谈会B、会员制C、电视调查D、问卷讯问E、实地调查答案：A,D,E解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。房地产经纪人在客源与房源的具体配对过程中，第三步是（）。A.按购买意向排序B.按照客户购买力排序C.选定适合购买此房的客户D.逐一推荐给这些客户，并约定看房答案：B解析：房地产经纪人在客源与房源的具体配对步骤如下：列出已有客户名单；按购买（承租）意向排序；按照客户购买力排序；选定适合购买（承租）此房的客户；逐一推荐给售房（承租）客户，并约定看房。孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。(2022年真题)下列关于甲公司与杨某签订的房地产经纪合同的表述中，正确的为（ ）。A.王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名B.经孙某同意后，王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名C.经孙某授权，周某作为执业房地产经纪人可以在房地产经纪合同上签名D.崔某是该宗业务的承办人，应当在房地产经纪合同上签名答案：D解析：房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括（ ）。(2022年真题)A.2级B.3级C.4级D.6级E.7级及以上答案：D,E解析：根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。在丘陵、山地地区朝南方向的山坡，称为（ ）。A.纵坡B.横坡C.阴坡D.阳坡答案：D解析：对建筑物适用的要求；中国大部分地区处于中纬度地区，南和偏南（东南和西南）是阳光最充分的朝向，因此建筑物布置以南和偏南向为宜。此外，地形部位和坡向对小气候有一定影响。在丘陵、山地地区，朝南的方向称为阳坡，这里日照充足，通风良好，是理想的居住用地；朝北的山坡称为阴坡，其气候特点是日照时数短、温度低，有时会发生涡风，不宜作为居住用地。而纵坡和横坡一般用来描述道路的线形要素。存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的( )。A:买方调查B:合同审查C:产权确认D:房屋现场查验答案：C解析：写字楼项目的销售策略中，适用于项目本身具有独特性且面对较为成熟的商务客户群体的情况的方式是（ ）。A.以目标客户需求为主导的销售策略制定B.以项目差异化特点为主导的销售策略制定C.以活动营销核心为主导的销售策略制定D.以市场竞争优势为主导的销售策略制定答案：B解析：写字楼项目的销售策略中，以项目差异化特点为主导的销售策略制定，适用于项目本身具有独特性、商务客户群体较为成熟的情况。在制定销售策略时，往往与竞争分析紧密结合，提炼出项目独一无二的特质，并针对细分客户群体敏感点，深化作为日后销售推广的关键。2022房地产经纪人历年真题解析5辑 第3辑在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据（）进行行为决策。A、市场竞争机制B、市场供求状况C、市场供求机制D、行业竞争状况E、企业自身条件答案：B,D,E解析：在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业，情况更是如此。房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括（）。A、房地产法律关系B、房地产权利C、房地产业务D、房地产交易答案：C解析：房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。国家对于（）租赁的管理，侧重双方当事人的意思自治。A、 住宅用房B、 保障性住房C、 商业用房D、 非住宅用房答案：D解析：国家在住宅租赁与非住宅租赁管理上采取了不同方式，对于住宅用房租赁，出于居住安全及生活稳定考虑，国家制定了一系列政策以加强管理。而对于非住宅用房租赁的管理，则更侧重双方当事人的意思自治。土地增值税实行（ ）税率。(2022年真题)A.比例B.定额C.超率累进D.超额递减答案：C解析：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。共用题干李小姐看中了一处住宅，面积为50，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。如果双方约定由李小姐支付100000元，一切税费由卖方承担，一般卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则正常成交价为( )元/。A:2151B:2105C:1905D:1869答案：C解析：新建商品房销售代理业务基本流程中，项目结算最后由房地产经纪机构的（ ）和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。A.工会代表B.项目负责人C.业务部门负责人D.最高管理者E.财务部门负责人答案：B,C,D,E解析：新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。共用题干张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。根据以上内容，回答8690题。债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（）。A:占用该抵押房屋B:扣押该抵押房屋C:与刘某协议变卖该抵押房屋D:请求人民法院拍卖该抵押房屋答案：C,D解析：房地产经纪专业人员参加继续教育的时间每年累计不得少于（）学时。A.60B.70C.80D.90答案：D解析：2022年8月3日，人力资源和社会保障部印发专业技术人员继续教育规定（人力资源和社会保障部令25号），提高对房地产经纪专业人员等专业技术人员继续教育的要求，规定专业技术人员参加教育的时间每年累计不少于90学时。2022房地产经纪人历年真题解析5辑 第4辑评价建筑装饰材料的经济性，既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命，还要考虑装饰材料的（ ）。A.寿命周期费用B.环保性C.适用性D.日后维护和维修费答案：D解析：评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护费用和经济寿命，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修和更新，从而达到总体上经济的目的。申请房地产转移登记应提交的文件有( )。A.证明房地产权属发生转移的文件B.身份证明C.房地产权属证书D.房屋灭失的证明E.建设工程规划许可证答案：A,B,C解析：房地产法律咨询服务的内容不包括（）。A.解答房地产交易环节法律条款B.代理房地产交易诉讼C.审查房地产买卖合同D.调查房地产交易法律环境答案：B解析：房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务：个案解答；商业文书审查；全程法律服务。房地产投资选择多样性的表现有（）。A、房地产类型多样B、房地产投资形式多样C、房地产投资收益的个别性D、房地产经营方式多样E、房地产投资变现复杂答案：A,B,D解析：房地产投资的特点包括：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资收益的个别性；投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：投资对象的多样性；投资形式的多样性；经营方式的多样性。写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保（ ）等。A.提升品质感与尊贵感B.建立专业威信C.提高商务客户的敏感性D.适度展示销售处E.体现商务气质答案：A,B,D,E解析：写字楼在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保：提升品质感与尊贵感；体现商务气质；建立专业威信，是指通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台；适度展示销售处，写字楼与住宅不同于产权单位内部实际使用方式与布局多元化，因此销售期内通常进行样板层展示，或概念样板间引导，而非精细化的样板间展示。可以通过分析（ ）来进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况。A.楼盘交易量B.楼盘市场占有率C.商圈交易量D.房产经纪人数量E.楼盘市场走向答案：A,B,C解析：为进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况，可以通过分析楼盘交易量、楼盘市场占有率、商圈交易量、商圈市场占有率、门店市场占有率等数据进一步确认。制订推广策略是在（）明确后，可以制订后续的宣传推广策略。A、SWOT分析B、项目的市场定位C、周边市场竞争状况分析D、形象展示答案：B解析：制订推广策略是指，在项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。下列不属于房屋租赁托管业务出租委托流程的是（）。A.出租客户接待B.实地查看房屋C.租金价格谈判D.发布客源广告答案：D解析：房屋租赁托管业务出租委托业务流程一般包括：出租客户接待；实地查看房屋；租金价格谈判；签订出租房屋委托代理合同；物业交验（交房）；支付租金；装修装饰；发布房源广告。2022房地产经纪人历年真题解析5辑 第5辑共用题干张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房，甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息，很快找到了张某满意的房源，该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定：张某向甲公司交纳看房费200元。张某与王某签订租赁协议后，预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。甲公司很快完成该笔经纪业务的原因可能为()。A:刘某十分了解张某的租房需求B:刘某撮合租赁成交的能力高C:张某租赁需求的描述比较模糊D:王某要求的租金水平比较高答案：A解析：关于投资回报，正确的说法有（ ）。A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比B.投资回收期投资总额/年收益C.商铺合理的年投资回报率一般为8%10%D.计算一次性购买的年投资回报率，投资总额购买房屋总价契税印花税E.商铺投资合理的回收期限一般为810年答案：A,B,D解析：商铺投资的年投资回报率一般为8%12%。商铺投资的回收期限一般为812年。房地产需求中，购买房地产后以出租来获得回报的需求称为（）需求A、投资B、跟风C、投机D、消费答案：A解析：房地产需求分为以下类型：自用性需求，又称自住需求、消费需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。投资性需求，是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。投机性需求，是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求。保值性需求，是担心通货膨胀、货币贬值而购买房地产。特殊性需求，是为了特殊需要而购买房地产，如为了子女上好的小学或中学而购买“学区房”。存量房客源信息开发策略包括( )。A:将精力集中于市场营销B:致力于发展和顾客之间的关系C:随时发现客户信息D:使潜在客户变为真正的客户E:进行购买力与消费信用分析答案：A,B,C,D解析：执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用（）的功能来规范房地产经纪人员的执业行为。A、规范调整B、制度调整C、法律调整D、道德调整答案：D解析：法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节，涵盖有房地产经纪行为规范的房地产经纪法律、法规，对房地产经纪行为具有强制调整功能，而房地产经纪执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用道德调整的功能来规范经纪人员的执业行为。共用题干张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某l万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。下列关于甲公司行为的表述中，正确的为()。A:在陈某提出要求的情况下，甲公司应该代其收取首付款B:即便陈某不提出要求，甲公司也应该代其收取首付款C:甲公司可以根据具体情况，酌情处理D:即便陈某提出要求，甲公司也不应该代其收取首付款答案：D解析：在交易配对过程中，配对的方法有（）。A.以多个客户去匹配多套房源B.以一个客户去匹配多套房源C.以一套房源去匹配多个客户D.以多个客户去匹配一套房源E.以一个客户去匹配一套房源答案：B,C解析：在交易配对过程中，配对的方法基本存在两种：以房源为基础，以客源需求为标准，房地产经纪人围绕客户需求将多套房源逐一与之相匹配的过程（即一个客户去匹配多套房源）。以客源为基础，以房源特性为标准，房地产经纪人围绕房源特性将多个客源逐一与之相匹配的过程（即一套房源去匹配多个客户）。根据污染产生的原因划分，环境污染可分为（）。A.交通污染B.工业污染C.生活污染D.土壤污染E.农业污染答案：A,B,C,E解析：根据污染产生的原因，环境污染分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等。D项属于按照污染产生的原因划分的污染的类型。