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2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第1卷针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径，其优点有（）。 A、投入成本低B、受众面广C、目标客户群体强D、效果立竿见影E、时效性长答案：B,C,D解析：报纸信息传递迅速，传播面广，影响广泛、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确；缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。对于新建商品房，建筑面积90m2以上的住宅，抵押贷款比例最高为( )。A:50%B:70%C:80%D:90%答案：B解析：企业按房改标准价出售住房，其收入（ ）增值税。A.免征B.在正常税率上减半征收C.按正常税率征收D.按优惠税率征收答案：A解析：企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税。房地产经纪机构每一种扩张模式都各有其优缺点，企业应根据自身的实际情况作相应的选择，无论哪种扩张模式，都对房地产经纪机构的（）提出了更高的要求。A、资金实力B、人才队伍C、管理水平D、研发能力E、创新意识答案：A,B,C,D解析：每一种扩张模式都各有其优缺点，房地产经纪机构应根据自身的实际情况作相应的选择。同时，无论采用哪种扩张模式，都会对房地产经纪机构的资金实力、人才队伍、管理水平和研发能力提出更高的要求，以上任何一项的不足都会导致“短板效应”，即木桶的最大盛水量，是由最短的那块木板所决定的，从而对企业的经营产生不良的影响。齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2022年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2022年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。齐某购买的不是经济适用房，而是公房，可按（ ）购买。A.成本价B.市场价C.评估价D.标准价答案：A,D解析：已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第2卷基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（）。A、产品技术性B、项目运作专业性C、销售商务性D、运营成本与效率的相关性答案：C解析：基于写字楼客户的非个体属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的（）申请产权登记。A.房地产管理部门B.当地县级以上人民政府C.不动产登记部门D.建筑行政主管部门答案：C解析：广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（）。A.租赁期限B.定金标准C.押金标准D.租金E.押金支付方式答案：A,C,D解析：在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。房地产需求可分为（ ）。A.刚性需求B.弹性需求C.改善性需求D.投资性需求E.投机性需求答案：A,C,D,E解析：房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者，买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80%以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。如果双方达成一致，就可以签署房屋租赁合同，代理人出示证件包括（）。A.结婚证B.房屋产权证C.身份证D.委托人的授权委托书答案：C,D解析：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：身份证；工作证；居住证；军官证或公司担保书。出租人证件包括：房屋产权证；身份证；军官证；结婚证。代理人证件包括：身份证；委托人的授权委托书。2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第3卷房地产市场细分必须遵循的原则主要有（）。A:可衡量性B:可进入性C:赢利性D:稳定性E:制约性答案：A,B,C,D解析：根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为（ ）。A.双务合同B.诺成合同C.有偿合同D.实践合同E.无偿合同答案：B,D解析：根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是指在双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物的行为才能成立的合同。房源营销采用外部推广的优点是( )。A:操作简单，方便快捷B:营销成本比较低C:见效迅速D:大大增加房屋销售的成功率答案：D解析：房地产需求可分为（ ）。A.刚性需求B.弹性需求C.改善性需求D.投资性需求E.投机性需求答案：A,C,D,E解析：房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者，买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是（）。A、考察与监督计划的执行B、项目筹划与地块研究C、产品设计与规划D、项目策划与销售答案：A解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究；产品设计与规划；项目策划与销售。2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第4卷房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（）。A、 银行资金证明B、 经公证的授权书C、 商品房销售委托书D、 房地产开发企业资质答案：C解析：新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据房地产经纪管理办法的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。孙某与刘某所签订的房屋买卖合同应包括的内容为（ ）。A.房地产交付日期B.房地产价款的支付方式C.房地产面积差异的处理办法D.房地产规划、设计变更的约定答案：A,B解析：房地产经纪服务合同应当包含下列基本内容：房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；委托期限；违约责任和纠纷解决方式。当折现率为10时，某房地产项目净现值为1380万元，当折现率为11时，净现值为-258万元，若投资者要求的基准收益率为12，则该项目在经济上（ ）。(2022年真题)A.不可接受B.可接受C.能否接受无法判断D.可以接受，也可以不接受答案：A解析：财务内部收益率（FIRR）通过线性内插法求取的公式为：式中，i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1代表i1时的净现值（正值）；NPV2代表i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。本题中，该投资项目的财务内部收益率=10%+=10.08%。则本题中，财务内部收益率FIRR小于ic，说明该项目的盈利能力没有达到所要求的收益率，项目在经济上是不可以接受的。（一）刘某2022年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为（）。A、刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B、刘某应当将房屋抵押情况告之吴某C、经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D、刘某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权答案：A解析：物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了房地产认购协议书，拟购买一套建筑面积为80m2、单价为5000元/m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅，付款方式采用银行抵押贷款。(2022年真题)在与李某签订房地产认购协议书时，甲公司销售人员应向李某提示（ ）。A.单价对应的面积内涵B.面积误差的处理方式C.后续将要签订的相关文件D.有关的法律文书答案：A,C,D解析：在签订房地产认购协议书时，销售人员应向购房者作如下提示：签订房地产认购协议书后是否可更名；签订房地产认购协议书后是否可换房；房地产认购协议书所指的单价是以套内面积还是建筑面积定价；应提示购房者认真阅读房地产认购协议书的所有内容；应提示购房者在确认购买前需了解的后续将要签署的相关文件及所展示的各项法律文书。2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第5卷通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感，采用的是写字楼项目现场展示（ ）的要点。A.外围包装B.样板层展示C.售楼处展示D.看楼动线包装答案：D解析：看楼动线包装的展示要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围。样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。售楼处展示的要点是通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解、洽谈、休憩、签约等环节的合理分区，实现售楼处内部客户引导动线最优化。写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是（）。A.各种企业的生产资料B.开发商的生产产品C.商业房地产D.收益成品答案：A解析：商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。房地产经纪机构要参加展会，则要（）。A.评估项目现状B.沟通参展具体目标C.评估项目目标D.与开发商沟通清楚答案：B解析：展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。各地现在都有房地产交易会或者住宅产业国际博览会，有的地方每年春秋两季各举办一次。作为代理公司，是否参加房展会需要事先就项目现状和目标进行评估，并与开发商沟通清楚；若要参展，则要沟通参展具体目标。下列关于品牌战略的说法正确的有（）。A、 品牌战略包括楼盘品牌战略和企业品牌战略B、 楼盘品牌战略中强调的产品品质就是产品质量C、 楼盘品牌战略要追求个性化D、 树立企业品牌和楼盘品牌时要始终以树立楼盘品牌为优先E、 人物营销战略属于企业品牌策略答案：A,C,E解析：B项，产品品质包括产品质量、服务、功能等内容；D项，企业品牌和楼盘品牌既对立又统一，二者应有机结合，将楼盘品牌树立视为企业品牌树立过程中的一个步骤，保持项目开发的连续性。避免“急功近利”（重视楼盘品牌而忽视企业品牌的树立）和“脱离现实”（树立企业品牌而忽略楼盘品牌的树立）的问题出现。共用题干万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务，万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来，万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定：万小姐接受委托，代理张先生购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源，并与拟家公司签订房屋买卖合同，合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生，转让价格为90万元，其中80万元支付给甲公司，余下10万元万小姐收取1.8万元佣金，8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同甲公司办理了抵押登记，担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。万小姐在从事该笔经纪业务中的违法行为有( )。A:在其他经纪机构兼职B:到拟家公司寻找房源C:与拟家公司订立房屋买卖合同D:未调查清楚办公用房的具体情况答案：A解析：2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第6卷根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，不属于公共利益需要的是（ ）。A.旧城区改建B.国防设施建设C.商业街区扩建D.防洪设施建设答案：C解析：房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。中国房地产估价师与房地产经纪人学会应定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的（）情况，建立持证人员的诚信档案。A.备案B.鉴定C.管理D.登记答案：D解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为7090m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。王某应为张某提供的物业交验及后续服务有（ ）。A.协助购买日用电器B.协助清扫及布置房屋C.协助水电费交接D.协助有线电视过户答案：C,D解析：房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意：在物业交付前提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；检查电表状况是否正常运行；协助双方进行煤气（天然气）过户；结清电话费；协助办理有线电视过户；结算维修基金；检查和验收附属设施；协助办理迁移户口手续；提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。（一）刘某2022年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。拍卖、变卖后，该房屋租赁合同（）。A、应当解除B、对购买人仍然有约束力C、由人民法院决定是否继续有效D、由购买人决定是否继续有效答案：B解析：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效，房屋被拍卖、变卖，不影响房屋租赁合同的效力。存款额为1000元，存款期限为1年，年利率为6，如果按每半年计息一次，则到期时的本利和及其实际利率为（）。A.1060.00元；6.02B.1060.40元；6.04C.1060.90元；6.09D.1060.60元；6.07答案：C解析：到期时的本利和F=P（1+rm）m=1000×（1+6/2）2=1060.90（元），实际利率=（1+6/2）21=0.0609×100%=6.09%。2022房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第7卷下列选项中，（）是针对项目楼书、折页、媒体资料及各类宣传材料使用和发放方面的培训。A.物业管理培训B.销售资料学习C.销售筹备培训D.目标客户分析培训答案：B解析：新建商品房销售人员对销售资料的学习主要包括：公司背景的了解与培训；对项目楼书、折页及各类宣传材料使用和发放方面的培训；销售规则培训；合同签订程序方面的培训；物业管理方面的培训。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是( )。A:40%B:50%C:60%D:70%答案：B解析：招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在()内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。A:5dB:10dC:5个工作日D:10个工作日答案：D解析：适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本由各地住房城乡建设主管部门和（ ）联合制定。A.房地产经纪机构B.工商行政主管理部门C.土地建设主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：B解析：依据合同法房地产经纪管理办法等法律、规章的规定，各地住房城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本。房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为是（）。A.代理B.居间C.行纪D.包销答案：A解析：一般而言，房地产经纪服务最主要的方式包括：居间，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同。代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。