2022房地产估价师历年真题和解答5卷.docx

2022房地产估价师历年真题和解答5卷2022房地产估价师历年真题和解答5卷 第1卷(2022年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：本题考查等额本金还款的计算。如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也相等。（）答案：错解析：考点:名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。 保险合同的客体为（ ）。A保险人B保险标的C保险金额D被保险人正确答案：B保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。 可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价的必要性主要表现在（ ）等方面。A土地使用权出卖的需要B房地产保险的需要C房地产税收的需要D房地产征收和征用补偿的需要E房地产损害赔偿的需要正确答案：BCDE除了选项B、c、D、E外，房地产估价的必要性还有：土地使用权m让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷凋处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要；其他方面的需要。完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区別是（）。A.产品是否具有差别性B.市场信息是否完全C.资源流通是否存在障碍D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别，参见教材P194。(2022真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中（ ）。A必然亏损B必然获利C不盈不亏D盈亏根据具体情况确定正确答案：D需要预测某宗房地产2022年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222022年的价格并计算其逐年上涨额见表29。该类房地产价格逐年上涨额的平均数为（ ）。A.32 B.33 C.33.5 D.34答案：C解析：2022房地产估价师历年真题和解答5卷 第2卷下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。 可保危险一般必须具备的条件中，一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有必然性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（）。A.侧重于项目的经济可行性评价 B.项目是否具备相应的开发建设条件 C.侧重于社会效益评价 D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付使用D.办理房屋登记答案：B解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；5.装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=14500×7500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）（3）该土地取得税费总额=V×3%（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500/10000×（1+7%+5%）×70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80（万元）（5）销售费用总额=14500×7500/10000×4%/（1+10%）1.25=386.14（万元）（6）销售税费总额=9426.28×7%=659.84（万元）（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84V=1154.35（万元）土地总价=6765.53（万元）土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米）房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修3年。（）答案：错解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修5年。参见教材P99。城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。A、 必须经房屋拆迁管理部门同意B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C、 实行“一裁终局制”D、 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理答案：B,C,E解析：知识点 房屋拆迁纠纷的处理方式2022房地产估价师历年真题和解答5卷 第3卷证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。A.1B.2C.3D.5答案：D解析：经济适用住房管理办法规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款(目的：取得完全产权，经济适用住房上市交易，必须取得完全产权)，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”土地储备资金的来源渠道包括（）。A.土地出让收入B.国有土地收益基金C.通过省级政府代发地方政府债券D.向商业银行举借土地储备贷款E.土地出让收入的利息收入答案：A,B,C,E解析：本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2022年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。房产分户图主要内容有（）。A.控制点 B.宗地代码 C.房屋结构 D.专有建筑面积 E.房屋轮廓线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房产分户图。房产分户图主要内容有：宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。电梯、楼梯等共有部分应标注“ 电梯共有” “楼梯共有” 等字样。不动产登记机构、绘制日期。根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。A、 1年B、 3年C、 15年D、 合理使用寿命期答案：D解析： 金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（ ）。A企业资信等级B项目基本情况C市场分析结果D财务评价指标E贷款担保方式正确答案：BCD金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标。在通风施工图纸中，主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系的是（）。A.平面图 B.剖面图 C.系统图 D.详图答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。在通风施工图纸中，平面图主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系等。对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）答案：错解析：本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。2022房地产估价师历年真题和解答5卷 第4卷下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用答案：A,C解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。下列房地产中，不得抵押的有（）。A.集体所有的土地使用权B.村办企业厂房C.列入城市房屋拆迁范围的房屋D.宅基地E.已经设定抵押权的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的条件。物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子在2022年7月最可能实现的售价( )。A、 小于3万元B、 等于3万元C、 等于10万元D、 大于3万元，小于10万元答案：D解析：估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函 C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制 D.价值类型.估价作业期.实地查勘期答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。下列关于报酬率的求取说法，错误的是（）。A、报酬率是投资回报与投入资本的比率B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。A永久出售B租让C投资开发D廉卖正确答案：C答案 C 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。城市总体规划的依据是（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划答案：A解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化答案：B解析：(2022年真题) 王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。2022房地产估价师历年真题和解答5卷 第5卷 关于投资价值和市场价值的说法正确的有（ ）。A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估正确答案：ACDE业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托答案：B解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5，月平均租金损失率为2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A33.00B33.10C36.00D36.10答案：C解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入运营费用=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=100100 错误（5+2）+100 错误360=36（万元）。 （二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2022年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2022年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2022年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2022年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。第 8 题 火灾给该商铺房屋造成的直接损失为人民币（ ）万元。A140B150C190D700正确答案：A 自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C答案 C 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。 保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：能够反映土地价格水平的价格，包括( )。A、 土地总价格B、 单位地价C、 楼面地价D、 补地价E 土地出让价答案：B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。