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2022房地产估价师考试真题6章2022房地产估价师考试真题6章 第1章房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2022年6月20日至6月30日。五、估价目的为某交易中心整体转让评估市场价值。六、估价时点2022年7月10日。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。十一、估价结果2022年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元（大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某交易中心房地产估价技术报告一、实物状况分析某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，12层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。34层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积60元。56层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。16层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75,1:0.70。16层、78层空置及租金损失分别是10%和20%。二、区位情况分析某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。六、估价测算过程(一）收益法估价过程1.年有效毛收入 12层年总收益:A=2000m2X80元/(月*m2)+0.8X12月X90%=2160000元=216万元。34 层年总收益:B=2000m2X60元/(月*m2)X12月X90%=1296000元=129.6万元。5 6层年总收益：C=2000m2X40元/(月*m2)X12月X90%=864000元=86.4万元。7 层年总收益：D=410m2X20元/(月*m2)X12月X88%=86592元=8.66万元。8 层年总收益：E=201m2X10元/(月.m2)X0.7月X88%=1238元=0.12万元。有效毛收入合计A+B+C+D+=440.78万元。2.年运营费用土地使用费：每1 m2500元，500元/m2X1502m2=751000元=75万元。管理费：按年收益的6%计。维修费：按年收益的5%计。广告、宣传费:按年收益3%计。保险费:按年收益的7%计。税费：按年收益的12. 5%计。水电费：按年收益的15%计。年运营费用合计:75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)X440.78万元=289万元3.计算年利润按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元X20%=57.8万元4.计算净收益a=(440.7828957.8)万元=93.98万元5.确定报酬率根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。6.计算收益价格(二)重置成本法估价过程1. 土地费用购买土地使用权，以X市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地（该块土地的土地面积4120m2,出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。购地费用为：3700元/m2X1502m2=5557400元=555.74万元2.建筑物费用新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：6611m2X800元/m2=5288800元=528.88万元建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计(555.74+528.88)元/m2X15%=162.69万元3.重置成本重置成本是上述1、2之和，即（555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。4.房地产现值计算按耐用年限80年，残值率10%,已使用2年，则房地产的现值为(三）最终结论(1 252. 91 + 1 219. 2)万元÷ 2 = 1 236. 05 万元七、估价结论经过评估，某交易中心，在2022年7月10日的客观市场价格为人民币1 236万元（大写： 人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整），折合建筑面积1 882元/m2。八、说明事项（略）答案：解析：(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府 规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10) 土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。(15)缺少附件。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 ( )答案：对解析： 细分市场评价主要涉及（ ）几个方面。A市场的规模和发展前景B细分市场的细分依据C细分市场结构的吸引力D企业产品对市场的对应性E企业的目标和资源正确答案：ACEACE选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。细分市场评价主要涉及细分市场的规模和发展前景、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源等三个方面的评价。关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响答案：B解析：房地产投资的特性有：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。房地产信托业务属于商业银行的中间业务。 禁止发布房地产广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已没定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C凡下列情况的房地产，不得发布广告， (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的； (3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的： (5)权属有争议的； (6)违反国家有关规定建设的； (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的， (8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。 大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（）。A向投资者分配B提取法定盈余公积金C缴纳企业所得税D弥补企业5 年内的累计亏损答案：D解析：税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。2022房地产估价师考试真题6章 第2章下列计量单位中属于自然计量单位的有（）。A.个 B.块 C.樘 D.条 E.米答案：A,B,C,D解析：本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为12500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为30万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A、1833.23B、1817.94C、1243.57D、1342.86答案：B解析：考点:复利计算。总房价12500×100125（万元），贷款总额125×70%87.5（万元），P=30万元，n=12×20=240，i=4%/12，A=300000×4%/12÷1-1/(1+4%/12)240=1817.94元。 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择( )的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。A报价管理B工期短C信誉良好D本位主义较重E工期长正确答案：ABC答案 ABC 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC答案 AC中华人民共和国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”2022房地产估价师考试真题6章 第3章 重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同答案：A解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开 发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批 准，并纳入年度固定资产投资计划。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。估价的在建工程抵押价值为（）。A、价值时点时的市场价值B、价值时点时的变现价值C、未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D、未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款答案：C解析： 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。 某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理房屋拆迁许可证，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之目。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误?正确答案：关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B.重新购建价格相当于账面价值 C.重新购建成本是客观的重新购建成本 D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本 E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。2022房地产估价师考试真题6章 第4章在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )答案：错解析：知识点 零售商业物业某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权答案：B解析：业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵；如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理；只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2?天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2?天），报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（）万元。A98.80B592.81C691.61D667.22答案：A解析：由题意可知，现在的承租人权益价值V=A/Y11/（1+Y）n=（3.53）×365×500/6%×11/（1+6%）18=98.80（万元）。 下列表述中，正确的是（ ）。A城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止B建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告C商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款正确答案：D下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A、指数平滑法B、市场因子推演法C、德尔菲法D、销售人员意见综合法答案：A解析：考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。住宅层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。答案：对解析：住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。据计算，层高每降低100mm，能降低造价1%，节约用地2%。但层高不应降得过低。政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。2022房地产估价师考试真题6章 第5章 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A、随机型竞争者 B、凶猛型竞争者 C、选择型竞争者 D、从容不迫型竞争者 E、软弱型竞争者答案：A,B,C,D解析：本题考查的是判断竞争者的反应模式。当一些企业采取某些措施或行动后，（1）从容不迫型竞争者反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为客户忠实于自己的产品；也可能重视不够，没有发现对手的新措施；还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应；（2）选择型竞争者可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会；（3）凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋；（4）随机型竞争者的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。 房地产开发的主要阶段有（ ）。A可行性研究阶段B投资机会选择与决策分析阶段C前期工作阶段D建设阶段E租售阶段正确答案：BCDEBCDE房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 毛租金乘数法一般用于适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款正确答案：A根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。A、 有不少于1000万元人民币的注册资本B、 有一定数量的周转住房C、 是非银行性金融机构D、 可要求借款人提供抵押反担保答案：B解析：知识点 住房置业担保机构的公司设立采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（）答案：对解析：招标人采用工程量清单招标时，为有利客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价，造成国有资产流失，应编制招标控制价。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。采用投标控制价的必须在招标文件中公布。2022房地产估价师考试真题6章 第6章 按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。 ( )答案：错解析：依题意，根据公式：建筑物的成新率? （ ）通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院正确答案：B按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCD答案 ABCDE项属于社会因素。 工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。答案：对解析：不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。 无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE