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2022房地产经纪人经典例题9章2022房地产经纪人经典例题9章 第1章 单店模式的房地产经纪机构应当配置（）。A、会计B、出纳C、管理人员D、房地产经纪人员E、房地产估价人员 答案：A,B,C,D解析：门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员（店长或店经理）。其中，业务人员通常应配置610人。对于发达城市，由于门店租金较高，为了充分提高门店资源的利用率，降低单位佣金收入的门店租金成本，可分两班（或以上）配置经纪人员，规模可以1520人。一个门店通常应该配置一名店长或店经理；如果门店内分两组（或以上）配置经纪人员，则可对各业务组配置经理，并由其中的一名经理兼任店长或店经理。对于单店模式的房地产经纪机构，应配置会计、出纳人员（可由具有相应资质的管理人员兼任）。房地产经纪服务合同的主要内容包括（）。A、房地产经纪人与委托人的利害关系B、房地产经纪事项及服务要求、收费标准C、交易物质量、安全状况及责任约定D、合同当事人的权利义务E、合同履行期限答案：B,C,D,E解析：共用题干王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。王先生可以采取的住房贷款形式主要有( )。A:公积金贷款B:单位集资贷款C:住房储蓄贷款D:住房抵押贷款答案：A,D解析：与住宅项目销售相比，写字楼项目销售应（ ）。A.采取集中式开盘B.尽量通过展销会组织营销C.选派综合素质高的销售人员D.重点面向企业高层人员推广E.保持整体或整层销售的连续性答案：C,D,E解析：写字楼与住宅销售最大的不同在于其客户量相对较少，且集中上门可能性较低，同时写字楼产品单位形态相对统一，内部替代性较强，因此写字楼项目往往不会像住宅一样采取集中式开盘形式，而是在取得预售许可证后，采用大客户先行策略。BD两项，由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道以及制定相关设计及活动方案时，应当确保：营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。C项，写字楼销售人员通常面对企业高层管理者、企业老板或高端投资客户，因此需要较高的综合素质。E项，成功的写字楼销控往往应该保持整栋或整层销售的连续性，避免出现个别房号拆散滞销。其中，具有丰富经验的销售经理对于项目销控的合理把握至关重要。 下列关于建筑物折旧年限法内容的表述中，正确的有（）。A、建筑物的有效年龄可能短于其实际年龄B、直线法是建筑物折旧中常用的方法C、房地产当前的价值通常基于其历史价格D、建筑物的剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去有效年龄后的寿命E、建筑物的经济寿命是从建筑物开工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间 答案：A,B,C解析：D项，建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄之后的寿命。E项，筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（ ）。A.已离异的前妻B.在异国定居的女儿C.居住在邻近城市的养子D.现共同居住的儿子答案：D解析：承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。物权的效力包括（）。A.优先效力B.永久效力C.追及效力D.从属效力E.妨害排除力答案：A,C,E解析：物权的效力包括三个方面：物权的优先效力。物权的优先效力体现在如下两个方面：一是物权对于债权的优先效力。二是物权相互间的优先效力。物权的追及效力。物权的追及效力是指不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。物权的妨害排除力。物权作为绝对权、对世权，具有对抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉权利人行使其物权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害，称为物上请求权。 在中国现行法律体系中，由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律不包括（）。A.土地管理法B.物权法C.广告法D.城市房地产管理法 答案：B解析：其他法律是由全国人民代表大会常务委员会制定的，如城市房地产管理法、土地管理法、消费者权益保护法、广告法。B项，物权法是由全国人民代表大会制定的法律等。2022房地产经纪人经典例题9章 第2章按房地产经纪机构的组织形式划分的房地产经纪结构的类型有（）。A、 公司制房地产经纪机构B、 合伙制房地产经纪机构C、 个人独资房地产经纪机构D、 综合制房地产经纪机构E、 房地产经纪机构设立的分支机构答案：A,B,C,E解析：目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：公司制房地产经纪机构；合伙制房地产经纪机构；个人独资房地产经纪机构；房地产经纪机构设立的分支机构。下列居住区用地中，属于住宅区用地的有（ ）。(2022年真题)A.地面停车场用地B.宅间绿地C.宅间小路用地D.公建用地E.住宅建筑基底占地答案：B,C,E解析：居住区用地包括：住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。公共服务设施用地（又称公建用地），是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地，是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地。酸雨是由（）随雨雪降落形成的。A.硫酸雾B.一氧化氮雾C.二氧化氮雾D.碳氢化合物答案：A解析： A 硫酸雾 B 一氧化氮雾 C 二氧化氮雾 D 碳氢化合物二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫还要大。人体吸入硫酸雾，会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前( )通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。A.7天B.10天C.30天D.90天答案：D解析：个人按国家规定缴存的住房公积金及其他收益免征( )。A、 印花税B、 营业税C、 增值税D、 契税答案：B解析：大纲要求 熟悉 习题解析 本题考查重点是对“住房公积金税收政策”的熟悉。住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。因此，本题的正确答案为B。某年的通货膨胀率是5%，银行贷款利率为9%，则贷款的实际利率是（）。A:367%B:381%C:459%D:476%答案：B解析：房地产经纪的（）是根据交易标的金额的一定比例来确定的。A.销售收入B.经营收入C.信息费D.佣金答案：D解析：房地产经纪的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。下列房产中，依法应当归夫妻双方共同所有的是（ ）。A.一方的婚前房产B.婚后继承所得的房产C.婚后由一方父母出资，登记在出资人子女名下的房产D.赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产答案：B解析：夫妻一方所有的房地产包括：一方的婚前房地产；遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房地产；婚后由一方父母出资的房地产，登记在出资人子女名下，认定为个人财产。2022房地产经纪人经典例题9章 第3章在房屋买卖合同签订的过程中，房地产经纪人需要认真审查的证件不包括（ ）。A.房产证B.土地证C.户口簿D.工作证答案：D解析：房地产经纪人需要认真审查的必要证件主要包括：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证）；身份证明；户口簿；结婚证（或离婚证）；工商营业执照；委托书。房地产经纪机构也应出示相关资质证书，经纪人出示经纪人资格执业证书。共用题干张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。根据以上内容，回答8690题。针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为（）。A:房产税B:契税C:城镇土地使用税D:营业税答案：B,D解析：低收入者宁愿省吃俭用来购买汽车，以获得“有钱人”的暂时满足感，体现的消费心理是（）。A、 被同一阶层成员接受的认同心理B、 避免向下的“自保心理”C、 向上攀升的“高攀心理D、 自我实现的追求答案：C解析：与社会阶层相关的消费心理主要有：基于希望被同一阶层成员接受的认同心理，如上等阶层的人不管是否真心喜欢都会倾向打高尔夫球、钓鱼等休闲活动；基于避免向下的“自保心理”，如自认为上等阶层的人不会与普通老百姓一样去批发市场购物、坐在路边吃东西等；基于向上攀升的“高攀心理”，如低收入者宁愿省吃俭用来购买汽车，以获得“有钱人”的暂时满足感。肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2022年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50000m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m2，基底面积2000m2；15幢8层住宅，建筑面积110000m2，基底面积13750m2；5幢23层塔楼，建筑面积134000m2，基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。5.该住宅小区住宅平均层数为（）层。A、 5.00B、 7.38C、 11.33D、 11.60答案：D解析：住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。本案例中，该住宅小区住宅平均层数为：（6000+110000+134000）÷（2000+13750+5800）=11.6（层）。房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系的营销手段是（ ）。A.直复营销B.销售促进C.公共关系促销D.人员销售答案：A解析：房地产促销策略组合包括：广告；公共关系；人员推销；销售促进；直复营销。其中，直复营销主要是采用直邮、产品目录、电话营销、网络营销等方式，这种手段是针对特定的客户，房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系。王先生委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。于是程小姐与×房地产开发公司于2022年3月15日签订×市内销商品房预售合同。王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2022年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用。王先生取得所购商品住房所有权的日期为（）的日期。A、商品房预售合同签订B、商品房预售合同生效C、王先生所购商品住房竣工D、取得房屋权属证明答案：D解析：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证的规定，所购商品住房所有权的日期为取得房屋权属证明的日期。我国民法调整的范围是（）。A.管理人与被管理人之间的人事关系B.国家与纳税人之间的税收关系C.平等主体之间的财产关系和人身关系D.单位与职工之间的管理关系答案：C解析：知识点:民法的调整对象。民法调整平等主体的自然人、法人、非法人组织之间的财产关系和人身关系。 以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（）。A.办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B.地税局核定契税（继承除外）C.在网上提交申请D.领证 答案：C解析：房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；地税局核定契税（继承除外）；到房屋登记大厅提交申请；受理；领证。2022房地产经纪人经典例题9章 第4章两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为（ ）人民法院办理查封登记。A.后送达协助执行通知书的B.全部的C.先送达协助执行通知书的D.任意一个答案：C解析：两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。以消费税、营业税、增值税为计税依据的税种为( )。A、 契税B、 印花税C、 城市维护建设税D、 企业所得税答案：C解析：知识点 相关税收营业税、城市维护建设税和教育费附加房地产经纪服务合同可以使用（）。A.口头约定B.电子签名C.数据电文D.印章E.手写签名答案：B,C,E解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪服务合同可以使用电子签名和数据电文，尽管2022年发布的电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪机构中，负责客户服务以及受理各类客户投诉、监督房地产经纪人业务行为的部门通常是（）。A.业务部门B.业务支持部门C.权证代办部门D.客户服务部门答案：D解析：各类房地产经纪机构内的部门基本分为四类：业务部门；业务支持部门；客户服务部门；基础部门。其中，客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务，同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。从（）看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。A、 综合效应B、 房地产需求的角度C、 房地产供给的角度D、 房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度答案：D解析：利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。房地产经纪活动直接影响到生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的（），对各行各业和人民生活都有直接的影响。A.中介性B.服务性C.社会性D.地域性答案：C解析：房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的杜会性，对各行各业和人民生活都有直接的影响。按城市平面几何形状，可将城市分为（）。A.棋盘形城市B.放射形城市C.星状城市D.块状城市E.带状城市答案：C,D,E解析：按照城市的平面几何形状，城市分为块状城市、带状城市、星状城市。AB两项，根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员，其中，业务人员通常应配置( )人。A:25B:46C:610D:812答案：C解析：2022房地产经纪人经典例题9章 第5章无效合同从其（）时起没有法律效力。 A:被确认无效B:履行C:订立D:谈判答案：C解析：利用网络获取房地产经纪信息的主要途径不包括（）。A.利用互联网收集信息B.利用联机系统收集C.利用历史数据收集D.利用商情数据库收集答案：C解析：由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常可从以下途径进行收集：收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；利用互联网、联机系统等计算机网络获取。套内建筑面积包括（）。 A:套内分摊面积B:套内墙体面积C:套内阳台面积D:套内楼梯面积E:套内使用面积答案：B,C,D,E解析：甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。(2022年真题)张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（ ）。A.房屋所有权证B.张某和李某的身份证明C.契税完税证明D.房屋购买合同答案：A,B解析：房地产经纪人在得知承租人满意该房源后，房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同：房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款；租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。房地产市场调研中，应搜集的人文社会经济材料主要有（）。A:人口增长B:产业结构C:流动人口D:家庭收入E:公共设施及交通状况答案：A,B,C,D解析：在与房地产相关的个人所得税税率规定中，财产租赁所得、财产转让所得，适用比例税率，税率为().A:20B:25C:30D:40答案：A解析：房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制订合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（ ）。(2022年真题)A.贷款成数B.贷款金额C.贷款期限D.贷款担保方式E.贷款偿还方式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。一般纳税人出租其2022年12月13日取得的房屋，可以选择适用简易计税方法，按照（）的征收率计算应纳税额。A.3%B.4%C.5%D.1.5%答案：C解析：一般纳税人出租其2022年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2022年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2022房地产经纪人经典例题9章 第6章存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（ ）原则决定。A.取低B.取高C.取均值D.取评估值答案：A解析：存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。房屋租赁合同的内容一般应包括（ ）。A.租赁期限B.房屋价格C.租赁用途D.租金及支付方式E.当事人姓名或名称答案：A,C,D,E解析： A 租赁期限 B 房屋价格 C 租赁用途 D 租金及支付方式 E 当事人姓名或名称房屋租赁合同的主要内容包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。租金和押金数额、支付方式。租赁用途和房屋使用要求。房屋和室内设施的安全性能。租赁期限。房屋维修责任。物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。争议解决办法和违约责任。 房地产定价目标中的利润为中心的定价目标包括最大利润目标和（）。A.预期投资收益率目标B.市场占有率目标C.稳定价格目标D.竞争价格目标 答案：A解析：房地产定价目标包括：以利润为中心的定价目标；提高市场占有率的目标；稳定价格目标；过渡定价目标。其中，以利润为中心的定价目标包括：a最大利润目标b预期投资收益率目标。房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。A、 10%B、 20%C、 30%D、 40%答案：B解析：知识点 逾期开发的房地产项目的处理原则工业固体废弃物中，大量弃置堆积的煤渣，可放出含( )气体污染大气，危害环境。A:苯B:氟C:硫D:砷答案：C解析：购房抵押贷款的贷款期限一般为( )年。A:510B:1020C:2030D:530答案：D解析：信息具有扩散性，因此具有( )。A:可传递性B:可共享性C:可转化性D:可压缩性答案：B解析：关于经纪与经销活动的本质区别，描述正确的有（）A、经纪活动仅仅是为交易提供服务B、经纪活动的主体对交易标的有所有权C、经销活动的主体直接参与交易D、经销活动主体对交易标的没有所有权E、经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金答案：A,C,E解析：经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。2022房地产经纪人经典例题9章 第7章下列关于市场占有率的表述中，正确的有（）。A、企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位B、企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升C、企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升D、企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升E、企业市场占有率上升，说明企业的竞争地位上升答案：A,B,E解析：市场占有率是指在一定的时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。研究表明，市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。2.甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（）日内向当地房地产管理部门申报价格。A、 15B、 30C、 60D、 90答案：D解析：城市房地产转让管理规定规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目按照市政设施齐全程度和环境质量，属于（）。A.一类居住用地B.二类居住用地C.三类居住用地D.四类居住用地答案：B解析：根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。下列对于颗粒污染物的危害表述正确的是（）。A、颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关B、对人体危害最大的是浮尘C、煤烟尘严重时能刺激人的眼睛，引起角膜炎等眼病D、颗粒污染物能散射和吸收阳光，使能见度降低E、颗粒污染物能加速金属材料和设备的腐蚀答案：A,C,D,E解析：颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关，其危害具体包括：细颗粒物不易被阻挡，人吸入后会直接进入支气管，干扰肺部的气体交换，易引发哮喘、支气管炎、心血管病等疾病，还可通过支气管和肺泡进入血液，其中的有害气体、重金属等溶解在血液中，对人体健康的危害更大。粗颗粒物能够进入人体上呼吸道，但部分可通过痰液等排出体外，另外也会被鼻腔内部绒毛阻挡，对人体健康的危害相对较小。煤烟尘能把建筑物表面熏黑，严重时能刺激人的眼睛，引起结膜炎等眼病。颗粒污染物还能散射和吸收阳光，使能见度降低；落到植物上会堵塞植物气孔，影响农林作物生长，降低花木的观赏价值，影响城市市容；会加速金属材料和设备的腐蚀，落人精密仪器设备会增加磨损，甚至造成事故。 要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。A.竞争者动态跟踪B.片区市场研究C.消费者构成及购买行为研究D.提炼推广主题 答案：B解析： 挖掘卖点的四个阶段包括：片区市场研究，房地产片区是一个比较小的区域。它通常根据城市内的行政区来划分，可以把某一行政区划分为若干个片区。竞争者动态跟踪，竞争者包含两个方面的含义：a竞争企业；b竞争性楼盘（房源）。消费者构成及购买行为研究，营销人员得到关于消费者购买决策和购买行为模式的特征，为进一步挖掘卖点提供基础。挖掘卖点，在完成了前三个步骤之后，将搜集来的资料汇总整理，并与项目本身进行对照比较，就可以发现项目的卖点。随着现代工业发展，大气污染中很多重金属颗粒物能引起人体慢性中毒，其中危害最大而且后果严重的是（）。A.醛B.砷C.汞D.铅答案：D解析：很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染空气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重，铅通过血液到达大脑细胞，沉积凝固，危害人的神经系统，使智力、记忆力减退，形成痴呆症或引起中毒性神经病。共用题干朱某以正常市场价格200万元购买了一套建筑面积为160位于一层的商品住宅，首付款80万元，余款向银行抵押贷款。朱某家庭收入6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为每月1.0元/。假设朱某购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定朱某该房地产价值的主要因素为( )。A:未来餐馆净收入的多少B:餐馆取得净收入的期限C:餐馆获取净收入的可靠性D:该套住宅的购买价格答案：A解析：住宅按（）来分类，可以分成普通住宅、公寓、别墅三种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别D、使用期限答案：A解析：按照产品性质可分为普通住宅、公寓、别墅。普通住宅按照房型结构可分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式、小户型住宅（超小户型）等；公寓类型大致可分为三类：住宅公寓、商务公寓、酒店公寓；别墅按照建筑形式可分为独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅等。2022房地产经纪人经典例题9章 第8章下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有( )。A.购房人查询楼盘的基本情况B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同C.办理预售合同文本登记备案D.商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋E.办理交易过户登记手续答案：A,B,E解析：把从地面点到大地水准线的铅垂距离，称为（ ）。A.相对高程B.标准高程C.绝对高程D.高程答案：C解析：测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即“海拔”。水准面有无数多个，点到除大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离，称为相对高程。承担违约责任的方式主要有( )。A:停止侵害B:返还财产C:恢复名誉D:损害赔偿答案：D解析：本题考核的是承担违约责任的方式。(1)强制实际履行。对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。但是，除金钱以外，债务发生履行不能，以及债务标的的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。(2)违约金。违约金是依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。(3)损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。另外，在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反先合同义务，如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。交易撮合时的操作要点主要包括（ ）。A.分析双方的经济实力差距B.分析双方的交易分歧，区分是关键问题还是次要问题，主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调C.要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧D.要依照客观、公正和维护房地产经纪机构最大利益为原则解决分歧E.当分歧较大时尝试将双方分开进行协调答案：B,C,E解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键环节。交易撮合时的操作要点主要包括：分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（）。 A:在建工程抵押权可以转让B:已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记C:已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记D:在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记答案：B解析：（一）刘某2022年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为（）。A、刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定B、经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益C、在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途D、在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构答案：A,B解析：城市房地产管理法第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。按政府有关规定，不能接受出租业务委托的房地产有( )。A:违章建筑B:房屋所有权权属有争议C:共有房屋未取得共有人同意D:不符合使用安全标准E:房改房答案：A,D解析：某一房地产开发公司A拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了D厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工C的房屋产权单位为D厂，职工C为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工C因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。若D厂与职工C继续保持租赁关系，请回答下列问题：开发公司A与D厂就职工的房屋签署的拆迁补偿安置协议应包括( )。A、 补偿金额B、 安置房面积C、 安置地点D、 搬迁过渡方式答案：B,C,D解析：知识点 拆迁工作程序2022房地产经纪人经典例题9章 第9章存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（ ）原则决定。A.取低B.取高C.取均值D.取评估值答案：A解析：存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（）。 A:石膏板B:PVC板C:矿棉板D:铝合金板答案：D解析：下列战略中，（）战略的前提思想是企业业务的专一化，能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务，从而超越在较广阔范围内竞争的对手们。A.低成本B.聚焦C.一体化成长D.多样化答案：B解析：聚焦战略是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。实施该战略的前提思想是：企业业务具有专一化，并且能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务，从而超越在较大范围内提供服务的竞争对手。某居住区住宅用地210000m2，公建用地5000m2，道路用地10000m2，公共绿地200000m2，又知其周边规划范围内还有其他单位用地30000m2，非直接为本居住区建设的道路用地20000m2，则该居住区的规划总用地为（ ）m2。A.475000B.580000C.590000D.610000答案：A解析：居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。其中，居住区用地又包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项。其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。因此，该居住区的规划总用地为：210000+5000+10000+200000+30000+20000=475000m2。下