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2022房地产估价师考试题免费下载6章2022房地产估价师考试题免费下载6章 第1章 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发正确答案：BB房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（）。A、引进新产品 B、开辟新市场 C、采用新的生产方法 D、获取原料的新来源 E、采用新的企业组织形式答案：A,B解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。创新的概念是由美国经济学家熊彼特提出来的，它是指企业家对生产要素进行新的组合。主要包括以下五个方面的内容：一是引进新产品；二是开辟新市场；三是采用新的生产方法；四是获取原料的新来源；五是采用新的企业组织形式。前两方面属市场创新，可以增加消费者需求，使厂商能够增加产品销售量或提高产品的销售价格，从而获取高于其他厂商的超额利润；后三个方面属生产创新，可使厂商降低生产成本，提高生产要素的边际生产力，从而获得超额利润。(2022真题) 房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）答案：对解析：本题考查的是会计假设。会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或者组织。法律主体需要有民事行为能力，会计主体只要有独立经济利益即可。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。2022房地产估价师考试题免费下载6章 第2章（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税 B.完工期限 C.大修基金 D.净经营收入 E.抵押贷款还本付息答案：D,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息。 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C 房地产市场在过去无明显的季节变动D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A 某地区商品住宅价格自1997年至2022年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2022年住宅价格为( )元/m2。A4120B4149C4184D4216正确答案：C关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。2022房地产估价师考试题免费下载6章 第3章 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。A18%B20%C15%D25%正确答案：A 季节比率是（ ）。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重正确答案：C测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。 在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。A以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例正确答案：D房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本答案：C,E解析：房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆（如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其严品用途就难以改变）；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格10×10100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。2022房地产估价师考试题免费下载6章 第4章某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×（110%）1.511200×（110%）0.751242.61（万元），销售费用3000×2%60（万元），销售税费3000×5.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。影响需求价格弹性的因素不包括（）。A、商品的耐用程度B、时间的长短C、商品本身用途的多样性D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的商品房预售合同应向( )部门登记备案。A、 市、县以上人民政府土地管理部门B、 市、县以上人民政府房产管理部门C、 市、县以上人民政府建设管理部门D、 市、县以上人民政府答案：B解析：知识点 商品房预售产生房地产价格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案：A解析： 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。2022房地产估价师考试题免费下载6章 第5章 建筑物在其寿命期问如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析： 本题考查的是投资组合技术。R0L×RLB×RB60%×8%40%×10%8.8%。最高最佳利用包括（）上的最佳。A、用途B、规模C、集约度D、档次E、规划答案：A,B,D解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）答案：对解析：考点:房地产含义的总结。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（）。A.风水好，上等人居B.位置优越，距市中心仅一分钟车程C.设施配套绝佳，升值在即D.提供前期物业服务答案：D解析：A 项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B 项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。2022房地产估价师考试题免费下载6章 第6章运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。商品房预售广告必须载明的内容是（）。A.开发企业名称 B.装修装饰内容 C.贷款银行名称 D.投资回报的承诺答案：A解析：本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（）日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。A.15 B.30 C.40 D.50答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。