2022房地产估价师预测试题8章.docx

2022房地产估价师预测试题8章2022房地产估价师预测试题8章 第1章房屋征收主体是（）。A.市、县级人民政府房屋管理部门B.省级人民政府房屋行政管理部门C.省级人民政府D.市、县级人民政府答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府。选项A是房屋征收部门。参见教材P55。建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。附加一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，加成则不一定。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。A估计面积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案：D答案 D在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起( )个月内未申请登记的，预告登记失效。A.半B.1C.2D.3答案：D解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模 型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：DD分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺答案：D解析：本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。参见教材P117。2022房地产估价师预测试题8章 第2章监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为( )级。A.一B.二C.甲D.乙E.丙答案：C,D,E解析：监理企业实行资质审批制度。监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平及实际业绩分为甲、乙、丙三级。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.转移房屋所有权 B.转移占有 C.不转移占有 D.转移土地使用权答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的概念。房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（）。A.成本最高 B.回收速度慢 C.能深入了解被访者情况 D.回收率低 E.能深度访谈答案：B,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。(2022真题) 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率（房地产投资回报率-债务回报率）。如果这种差额是正的（房地产投资回报率>债务回报率），那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B 平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：B运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。 公开市场价值是指下列（ ）交易条件下最可能实现的价格。A卖方和买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易正确答案：AD公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政策风险 B.机会成本风险 C.未来运营费用风险 D.收益风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。2022房地产估价师预测试题8章 第3章 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（）答案：对解析：本题考查的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）答案：对解析：运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、外部折旧D、设备折旧答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权答案：B,C,D解析：物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长久C、供给有限D、价值量大E、保值增值答案：A,D解析：考点:房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD答案 BDA项为影响房地产价格的个别因素，C项为区域因素，E项为自身因素。2022房地产估价师预测试题8章 第4章某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A、3853.10B、3868.52C、3883.99D、4187.36答案：B解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）5×12+1-1=3868.52元。参见教材P160。影响债券利率高低的因素主要有（ ）。A.发行者的资信级别 B.资本市场资金供求关系C.债券偿还期限 D.利率计算方式E.债券发行方式答案：A,B,C,D解析：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，长期趋势法可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两宗以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。参见教材P392。 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。A、 工人工资B、 工业产值C、 人的年龄D、 人的性别答案：D解析：知识点 统计概要 中华人民共和国城乡规划法规定，一切建设项目都需要申请选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×（）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A、保证B、抵押C、质押D、双方协议担保答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。2022房地产估价师预测试题8章 第5章 下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押物可以重复抵押正确答案：D政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（）答案：对解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。A、5.00%B、7.50%C、18.36%D、28.85%答案：C解析： 本题考查的是现金回报率与投资回报率。竣工图的编制采用的比例尺是（）。A.1:10000 B.1:2000 C.1:1000 D.1:500答案：D解析：本题考查的是地形图。竣工图、地籍图和地形图采用的比例尺是1:500。 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C 从2022年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题8章 第6章甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)×b0，n30÷2116（年）。 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取正确答案：ABDE下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A、特殊厂房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物馆E、在建工程答案：A,D,E解析： 本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为（ ）。A拆迁公告之日B拆迁许可证颁发之曰C拆迁补偿协议签订之日D拆迁动员之日正确答案：B拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE 2022房地产估价师预测试题8章 第7章 按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（ ）。A居住 物业B商用物业C工业 物业D特殊物业正确答案：ABCD 甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险正确答案：D 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A5000B12574C12650D13911正确答案：B 建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值，并将其载明于保险合同中的保险是( )。A.法定保险 B.信用保险 C.人身保险 D.定值保险答案：D解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。A物业管理B运营管理C设施管理D资产管理E组合投资管理正确答案：ACDEACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。2022房地产估价师预测试题8章 第8章关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象答案：C解析：本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。 根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）正确答案：×根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。 拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（）答案：对解析：考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司2022 年底所有者权益总额最多为（）万元。A.338B.350C.362D.420答案：B解析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取）。则甲公司2022 年底所有者权益总额=200+100+（12070）=350（万元）。土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A、30% B、40% C、50% D、60%答案：C解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。