22年房地产经纪协理考试真题及详解8节.docx

22年房地产经纪协理考试真题及详解8节22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第1节房地产居间服务的内容主要包括（）。A.代表委托人订立房地产交易合同B.协助委托人办理房地产转移登记C.向委托人报告订立房地产交易合同的机会D.向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务E.代表委托人办理贷款答案：C,D解析：房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。个人住房抵押贷款代办服务的内容包括（）。A.查询买方征信B.前往登记部门办理登记C.拟定贷款方案D.协助准备贷款申请材料E.协助办理贷款申请手续答案：A,C,D,E解析：个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。B项，前往登记部门办理登记是不动产登记代办的内容。须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及（）。A.抵押贷款须知B.房地产经纪须知C.贷款相关税费须知D.其他须知答案：A解析：须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是（）。A.受众面广B.客户准确率高C.与客户沟通效果好D.易与客户建立关系答案：B解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：成本较低；客户的准确性较高。其劣势包括：比较浪费房地产经纪人的时间；有时候驻守会妨碍到行人。（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A.房地产交易合同的签订B.证件审查C.各种款项的支付D.合同文本讲解E.审核房屋产权信息答案：A,C解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。房地产经纪人合理使用客户信息应做到（）。A.保持客户联系B.实现信息共享C.保守客户秘密D.对信息恰当分类和保存E.对客户信息及时调整和更新答案：A,B,C,D解析：客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：恰当保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户秘密，不滥用。编制房屋状况说明书的基础资料是（）。A.房屋登记簿B.房屋所有权证C.土地使用权证D.房屋实地勘查表答案：D解析：房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写物业现场勘查表，为制作房屋状况说明书做好准备。张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2022年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。张小姐出租房间的行为属于（）。A.房地产经纪行为B.房地产代理行为C.个人民事行为D.居间行为答案：C解析：A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第2节以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。A.抵押登记部门B.抵押权人C.登记备案部门D.借款人答案：B解析：房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。下列关于房地产租金的描述正确的有（）。A.租金一般由出租人和承租人协商议定B.租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的钱款C.居住房地产的租金一般按面积计价D.商业房地产的租金一般按套计价E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额答案：A,B解析：AB两项，租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定后，在房地产租赁合同中体现。CD两项，居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。E项，房屋租赁中，租赁双方要讲清楚租金的内涵，是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用，承租人除支付租金外还要承担哪些费用，以免发生纠纷。王某于2022年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2022年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。王某应缴纳房产税（）元。A.150B.200C.500D.600答案：B解析：自2022年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%200（元）。住房公积金管理的决策机构是（）。A.工会B.职工代表大会C.人民政府D.住房公积金管理委员会答案：D解析：住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。目前我国建筑工程中使用最多的建筑结构类型是（）。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构答案：C解析：钢筋混凝土结构的承重构件是由钢筋混凝土构件构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。钢筋混凝土结构建筑的特点有：结构和适用性强；抗震性能好；耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为（）。A.实地查勘房屋状况B.验看杨某的房产证C.进行产权调查D.帮助杨某修复房屋缺陷答案：A,B,C解析：物业查验包括：现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况。房地产经纪人员应根据现场查验后所了解的情况，向业主提出一些化解房屋缺陷的建议，以利于成交。产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段。首先要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。卖方代理房地产经纪人将房源信息完全告知买方代理房地产经纪人，并由买方代理房地产经纪人全权负责服务该房源业主，卖方代理房地产经纪人不再直接为该房源业主服务，这种房源信息推荐方式是（）。A.一般推荐B.合作推荐C.完全委托推荐D.部分委托推荐答案：A解析：需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作包括：一般推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主委托经纪人一般只分佣15%25%；合作推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。下列（）情形，不适用于申请不动产预告登记。A.预售B.抵押C.租赁D.买卖答案：C解析：预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第3节李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售，并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查，填写了房屋现场勘查表。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，属于优质房源。王某对李某的房屋进行了勘查，填写房屋现场勘查表，为制作（）做准备。A.房地产买卖合同B.房屋状况说明书C.房地产证D.房地产认购协议书答案：B解析：房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写房屋现场勘查表，为制作房屋状况说明书做好准备。在填写房屋现场勘查表绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点。根据房屋现场勘查表记录的相关内容，另行编制房屋状况说明书，以备带客户看房时使用。房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑客户的（），进行综合考虑。A.职业B.储蓄C.收入水平D.家庭开支E.家庭理财状况答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑以下因素并提出合理的建议：客户的储蓄；客户的收入水平；客户的家庭开支；客户的家庭理财状况。如客户是否具备申请住房公积金贷款的条件，若具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款。下列五人中，具有完全民事行为能力的人有（）。A.张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家补贴家用B.李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报纸为生C.王某，19周岁，一直无工作，待业在家D.赵某，20周岁，患有精神病E.吴某，19周岁，精神正常，但瘫痪在床，生活起居需人照料答案：A,C,E解析：按照民法通则规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。某幢坡屋顶住宅共6层，其室外地坪比室内首层地面低0.5m，自±0.00至屋檐高度17m，屋脊比屋檐高1.6m，该住宅的建筑总高度为（）m。A.17.00B.17.50C.18.30D.19.10答案：B解析：建筑高度又称建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。本题中，室外地坪比室内首层地面低0.5m，则该住宅的建筑总高度为17+0.5=17.5m。房地产经纪机构建立客户数据库时，应考虑的因素有（）。A.数据库的安全性B.原始资料的保存C.老客户信息的删除D.内部资料与外部资料分开E.数据库的整理和更新答案：A,B,D,E解析：构建客户数据库时应考虑的因素主要包括以下四个方面：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。房源信息记录整理的方式有（）。A.影像的方式B.纸张载体C.计算机D.计算机联机系统E.云技术答案：B,C,D解析：目前，对房源信息的记录和储存主要有以下几种方式：纸张载体。将房源的有关信息记录在纸张上，按照一定的标准装订成册。计算机。利用计算机记载、更新房源信息。计算机联机系统。具有的超大容量的信息存储、自动化的信息处理和快速传输等功能，大大提高了房源信息处理的效率。下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中，正确的是（）。A.分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务不承担责任B.分支机构不可独立开展房地产经纪业务C.合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构D.设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格答案：D解析：房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构可以设立分支机构。但个体工商户登记管理办法规定，个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此，个体工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是，房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。材料在外力作用下未发生显著变形就突然被破坏的性质是指（）。A.塑性B.弹性C.脆性D.韧性答案：C解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。A项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质；B项，弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质；D项，韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第4节“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（）。A.试探型客户B.引导型客户C.加强型客户D.成熟型客户答案：D解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。实木地板是采用天然木材经烘干、烤漆等工序加工而成的铺地板材，具有（）等优点。A.污染小B.舒适、豪华C.保温隔热性能好D.防潮性好E.光滑度好答案：A,B,C解析：实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板，其材质有紫檀、黄檀、柚木、水曲柳、柞木等。具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点。评价建筑装饰材料的经济性，既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命，还要考虑装饰材料的（）。A.寿命周期费用B.环保性C.适用性D.日后维护和维修费答案：D解析：评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护费用和经济寿命，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修和更新，从而达到总体上经济的目的。下列关于现房抵押的表述中，正确的是（）。A.现房抵押的抵押权人可以不是债权人B.现房抵押的抵押人是债务人或第三人C.为了保证债务的偿还，抵押权人应当保管已经注记的房地产权利证书D.现房抵押所担保的主债仅限于债务人再次购买房屋答案：B解析：物权法规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是（）。A.指数平滑法B.长期趋势法C.趋势外推预测法D.回归分析法答案：B解析：房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的一种方法，最常用的即为长期趋势法，是指根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在，而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。房地产经纪机构采用电话拜访开拓房源，其优点有（）。 A.节省时间B.针对性较强C.容易取得客户信任D.可联系人较多E.不受地点和天气的影响与限制答案：A,B,D,E解析：采用电话拜访开拓房源的优点主要有：比较集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。其缺点是：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。如果杨某违约，廖某交给的定金应（）。A.由甲机构原额返还B.由甲机构双倍返还C.由杨某原额返还D.由杨某双倍返还答案：D解析：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以，如果杨某违约，廖某交给的定金应由杨某双倍返还。梁根据（）分为主梁和次梁。A.使用的材料B.梁与支撑的连接状况C.力的传递路线D.荷载能力答案：C解析：梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙的横向承重构件。圈梁主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。梁根据所用的材料，分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；根据力的传递路线，分为主梁和次梁；根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第5节相关配套设施达到生活方便程度通常是指（）。A.500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市B.1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市C.500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学D.500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市答案：D解析：生活方便程度符合以下标准才能称为具备相关配套设施：银行，指在物业500m的半径范围内有一个或一个以上的储蓄所；学校，指在物业500m的半径范围内有小学，在1000m的范围内有中学；邮局，指在物业1000m的半径范围内有可以办理快件、国内特快专递、收领包裹、IDD、DDD长话等各项邮政电信业务的邮电所或邮电支局；医院，指在物业1000m的半径范围内有一个医院；超市，在物业1000m有较大规模的农贸市场或有可以提供主副食品的超级市场。铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是（）。A.造价较低、施工操作简便B.自重轻、容易清洗C.无湿作业，饰面耐久性好D.耐久性好、不易变色答案：C解析：铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。根据合同法，租赁期限不得超过（）年。A.10B.15C.20D.25答案：C解析：根据合同法，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。住房公积金管理的基本原则有（）。A.住房公积金管理委员会决策B.住房公积金管理中心运作C.银行专户存储D.业主委员会参与管理E.财政监督答案：A,B,C,E解析：住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，维护住房公积金所有人的合法权益。房屋交易的实质是（）。A.产权交易B.实物交易C.使用权交易D.收益权交易答案：A解析：房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。A.比较费力，但可联系的人较少B.受时间和地点的限制C.花费时间较多D.容易遭受拒绝答案：D解析：电话拜访的缺点包括：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：比较集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。（）是绘制房屋产权证附图的基本图。A.房产分幅图B.房产分户平面图C.房产分户图D.房产分丘图答案：D解析：房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制不动产权证附图的基本图，比例尺在1:1001:1000之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（）。A.工作效率低B.房源信息不能实现共享C.会出现“留盘”行为D.房源信息较易外泄E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性答案：C,D,E解析：公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。房源信息较容易外泄。可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第6节关于房地产抵押的说法，正确的有（）。A.已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人B.在建工程不得为第三人提供担保C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押E.房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的内容为准答案：A,C,E解析：B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。D项，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。住房公积金存款的利率政策有（）。A.高存低贷B.按年结息C.本息逐年结转D.每年1月1日为结息日E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息答案：B,C解析：ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。契据登记制度的主要特点包括（）。A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任答案：B,C,E解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。 房源信息的“真实性”体现在（）。A.真实存在B.真实广告C.真实用途D.真实委托E.真实价格 答案：A,D,E解析：房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要体现在：房源的真实存在；真实价格；真实委托。在商品房交易过程中，预售的项目是（），需要签订商品房买卖（预售）合同。A.未开始修建的B.已经竣工并通过验收的C.未通过竣工验收的D.开始修建还未竣工的答案：C解析：按照规定，预售的项目是未通过竣工验收的，需要签订商品房买卖（预售）合同。现售的项目是已经通过竣工验收的，需要签订的是商品房买卖（现售）合同。房地产经纪人员需要向买方解释签订哪一种合同。然后再将合同主要内容向买方解释清楚。下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（）。A.房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础B.房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析C.房地产经纪人要分析房地产的产租能力D.可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容答案：D解析：房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项，可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。商铺按照（）来划分，可以分为铺面房和铺位。A.功能B.特点C.所在的地理位置D.方法答案：C解析：如果按照商业用房所在的地理位置来划分，商铺可以分为：铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。直接式顶棚按施工方法分类，不包括（）。A.直接粘贴式顶棚B.直接喷刷式顶棚C.悬挂式顶棚D.直接式抹灰顶棚答案：C解析：直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接式抹灰顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚及结构顶棚。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第7节“三通一平”的熟地一般是指（）和场地平整。A.通路B.通水C.通电D.供水E.通信答案：A,B,C解析：按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通电和场地平整。为获得客户购（租）房需求信息，房地产经纪人应（）。A.剖析房地产市场行情B.固化客户的最初需求C.引导客户找出其真实需求D.理解客户的购房动机E.与客户交谈日常生活情况答案：C,E解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点：不宜采用封闭式问题；必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他的真实需求；不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。房地产经纪人对客源信息进行分析的内容有（）。A.购买能力B.目标房屋C.需求程度D.购买动机E.教育程度答案：A,B,C,D解析：信息完善与分析包括：目标物业与偏好分析；购买力与消费信用分析；客户需求程度分析；客户购买动机分析。房地产经纪人员在房地产管理部门进行产权核验时，应查询的房地产权利情况包括（）。A.是否设定抵押B.是否是共有房屋C.是否被法院查封D.是否在使用中E.权利类型答案：A,B,C,E解析：为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（）。A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的受压、受拉较低的基础B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况D.桩基础不适宜在天然地基上作浅基础答案：A解析：根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。关于个人住房贷款代办服务合同中服务收费的规定，下列说法错误的有（）。A.房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用B.不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈C.一项服务可以分解为多个项目和标准的，可捆绑标价D.房地产经纪机构提供代办服务的，在向委托人说明服务内容、收费标准等情况的前提下，无需签订合同E.有客户需要房地产经纪机构提供个人住房贷款代办服务的，应明确代办服务内容答案：C,D解析：A项，房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。C项，一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价。DE两项，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。下列关于住房公积金利率政策的表述中，不正确的是（）。A.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息B.每年的1月1日为住房公积金结息日，同时按相应档次利率确定下一年度利率水平C.遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率D.住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金，按单位存款相应期限栏次利率计息答案：B解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。每年6月30日为结息日。目前大多数银行对个人住房抵押贷款规定的最高偿还比率一般是（）。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D解析：在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。22年房地产经纪协理考试真题及详解8节 第8节房地产经纪服务的报酬形式是（）。A.佣金B.差价款C.信息费D.回扣答案：A解析：房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。根据房地产经纪管理办法，房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形（）的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意。A.房地产经纪人员以“炒房”为目的B.与房屋出卖人提前商量好C.与房屋出卖人或者出租人有利害关系D.与房屋的承购人或者承租人有利害关系E.若房地产经纪人作为买主，购买业主不动产也应该如实告知答案：C,D,E解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：与房屋出卖人或者出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；与房屋的承购人或者承租人有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等；如果房地产经纪人作为买主的，购买业主不动产也应该如实告知。房地产经纪人帮助买卖双方协商拟定合同的关键性条款时，需要注意的事项有（）。A.买卖双方需要填写真实的身份信息B.标明房屋的结构和户型C.写清房地产坐落与四至D.约定买卖双方履行义务的时限E.暂时不必对房地产价格做约定答案：A,B,C,D解析：合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付条件及交付时间、付款条件、付款时间、土地性质、房屋性质、过户等方面。经纪人员帮助买卖双方协商拟定合同关键性条款时，应特别注意以下几点：买卖双方需要填写真实的身份信息；写清房地产坐落与四至；用规范的语言标明房屋的结构和户型；有关房地产价格的约定必须明确；详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具；约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。楼宇智能化的基础是（）。A.综合布线系统B.计算机系统C.现代控制系统D.现代通信系统答案：A解析：综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式，编制和布置各种建筑物（建筑群）内各种系统，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现楼宇的综合管理。下列关于客户需求与动机的说法中，正确的有（）。A.了解客户交易动机可以从了解促使客户进行房产交易的最基本原因获取B.客户交易的动机可能是单一的，也可能是复合的C.客户的购买动机不受其身价、收入和工作等因素的影响D.在征询客户需求时，一般采用封闭式问题提问E.对客户的需求越明确，越易促成交易答案：A,B,E解析：C项，客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机