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21年房地产估价师考试答案7卷21年房地产估价师考试答案7卷 第1卷规划通常指描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。（）答案：错解析：本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思，一是描绘未来，二是行为决策。参见教材P1。 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C某写字楼因停车位数量不能满足需要，导致停车困难，租金明显低于周边市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧。题干中的折旧，与功能不足有关。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过时，空间布局欠佳等。停车位不是没有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。选项A是外部折旧；选项D是物质折旧。P312。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应标识的基本内容包括（）。A.与地籍管理有关的一些房屋.道路.水系.垣栅及地物和地理名称等 B.土地权属界址点.界址线 C.宗地代码 D.地籍区.地籍子区编号及地籍区名称 E.土地利用类别答案：B,C,D,E解析：本题考查的是不动产权籍图。地籍图应标示的基本内容包括：土地权属界址点、界址线；宗地代码；地籍区、地籍子区编号及地籍区名称；土地利用类别；永久性建筑物和构筑物；地籍区和地籍子区界；行政区域界；平面控制点；有关地理名称及重要单位名称；道路和水域。根据需要，在考虑图面清晰的前提下，可择要表示一些其他要素。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（）答案：对解析：广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。2022 年7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资15 亿元，则该项目资本金应不低于( A )亿元。A.3 B.4.5C.6 D.1.5答案：A解析：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。15 亿元×20=3 亿元。 关于下列数据的表述中，正确的是（ ）。A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B众数是分布数列中出现频率最大的标志值。下图32是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表335中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。该块土地的单价应为（ ）元/m2。A. 1 480 B. 2 680C. 3 800 D. 4 000答案：B解析：21年房地产估价师考试答案7卷 第2卷 下列属于构筑物的是（ ）。A烟囱B水塔C水井D屋顶E隧道正确答案：ABCE广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。 市场细分依据也称为细分变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 ( )答案：错解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P56。 按日常活动在公司、企业所处的地位，收入还可以分为主营业务收入、其他业务收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的是（）。A.廉租住房用地B.商品住宅用地C.公益设施D.城市基础设施答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让方式适用于非盈利性的某些特殊用地。参见教材P29。 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师考试答案7卷 第3卷 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。A经济化B最高最佳C实际性D常规正确答案：B答案 B在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A、 50B、 60C、 70D、 80答案：A解析：知识点 零售商业物业的租金下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：鉴证性估价，或称证据性估价、公证性估价，是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价。该估价报告具有“公共产品性质”。咨询性估价，又称参考性估价，是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。该估价报告是一种“私人产品”。 资产报酬率越低，说明企业的获利能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作答案：D解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A.1200B.1800C.2100D.3000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。6000万元×20%=1200万元。参见教材P108。 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）正确答案：根据最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析： 下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是（ ）。A政府法律和金融政策方面的影响B新功能的发展C宏观经济形势的影响D房地产交易的不可比性正确答案：B21年房地产估价师考试答案7卷 第4卷(2022真题) 洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。这是极度不平衡的分配方式。 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力正确答案：A答案 A 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（）。A.开发商的直接损失 B.开发商的精神损失等间接性损失 C.购房人的精神损失等间接性损失 D.商品房销售代理商的直接损失 E.购房人的直接损失答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（）答案：对解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为( )。A、 6%B、 7%C、 7.5%D、 6.5%答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限40年时每年的净收益为 从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以7%为正确答案。 在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范尉可能不包括（ ）。A职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B个人提取住房公积金账户内的存储余额C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入正确答案：A房地产开发投资的静态盈利能力指标有（）。A、成本利润率B、销售利润率C、投资利润率D、投资回报率E、静态投资回收期答案：A,B,C,E解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。21年房地产估价师考试答案7卷 第5卷因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133,变异指标主要是指自由差。 ( )答案：错解析：变异指标主要是指标准差。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。（）答案：对解析：考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有( )。A、 施工单位不负保修责任B、 施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C、 维修费用应当由李某支付D、 物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用答案：B解析： 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象正确答案：C依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）答案：错解析：考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。A19%B21%C23%D25%正确答案：B被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。A.被撤销时 B.被发现时 C.开始起 D.造成损害起答案：C解析：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者他裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。A房地产抵押估价B房屋征收评估C房地产转让估价D房地产火灾保险估价E房地产司法拍卖估价答案：A,C,D,E解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。21年房地产估价师考试答案7卷 第6卷(2022真题) 取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择，但城市房屋拆迁管理条例规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。( )答案：对解析：知识点 城市房屋拆迁管理概述 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×横道图法用于项目建设阶段的（）。A、进度控制B、合同管理C、成本控制D、质量控制答案：A解析：考点:进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）答案：对解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。(2022真题) 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。（）答案：错解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。21年房地产估价师考试答案7卷 第7卷 某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。A3000B5000C7500D8000正确答案：C教育费附加是随（）附征专门用于教育的一种特别目的税。A、增值税B、消费税C、房产税D、城建税E、企业所得税答案：A,B解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。 （ ）是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。A时间控制B安全管理C质量控制D进度控制正确答案：D 房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B答案 B “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外，还有调查法。 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE 长期趋势法的作用主要有（ ）。A用于收益法中预测未来的租金、空置率等B用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C用于成本法计算重置价格D用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。 政策性保险在交纳保险费和给付保险金方面，遵循利益对等原则，并向被扶持对象倾斜。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×