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21年房地产经纪人预测试题8卷21年房地产经纪人预测试题8卷 第1卷购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于（ ）。(2022年真题)A.市场供求风险B.变现风险C.购买力风险D.资本价值风险答案：B解析：变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。A项，市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C项，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险；D项，资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平，并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险。房地产经纪门店的营业目标包括（ ）。A.成交单数B.成本控制目标C.团队营业收入目标D.委托数量E.个人租售签约单数答案：B,C,E解析：房地产经纪门店的营业目标包括：营业收入目标（团队及个人）；利润目标（成本控制目标）；租售签约单数（团队及个人）；需求/房源委托签约数量（团队及个人）。王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，王某的销售业绩很好，收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见，认为其职业没有前途，不受尊重，使得他的心情越来越差。在公司里，与他同时进公司的张某（非房地产专业毕业），原来的销售业绩远远落后于王某，最近却慢慢赶了上来。2022年7月12日，王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录，王某在心理骂了一句：“假正经”。这时电话铃响了，王某迅速冲过去接起电话：“喂，你找谁？”当电话里传来“我找张先生”的声音时，王某说了句“他不在”便将电话挂断。2.作为一名房地产经纪人员，王某在（）方面存在不足。A、 心理素质B、 着装风格C、 职业道德D、 接听电话的速度答案：A,B,C解析：房地产经纪人员的心理素质包括：自知、自信；乐观、开朗；积极、主动；坚韧、奋进。房地产经纪人员职业道德的主要内容包括：遵纪守法；规范执业；诚实守信；尽职尽责；公平竞争。题中，作为一名房地产经纪人员，王某不仅上班穿不符合房地产经纪人员着装要求的名牌T恤和牛仔裤，还对同事产生敌视心理，并且还私自拦断同事张某的客户。显然王某在心理素质，职业道德方面存在不足，另外在着装方面也应该加以改正。城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）。A、政府指导价B、政府定价C、房屋重置价格D、市场调节价答案：B解析：政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对实行政府定价的房地产，经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。通过同乡、同学、同族、同事开拓客源的方法属于（ ）。A.客户关系法B.人际关系法C.会员揽客法D.团体揽客法答案：B解析：人际关系法；人际关系法不仅是以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。21年房地产经纪人预测试题8卷 第2卷个人住房抵押消费贷款的特点有（ ）。A.循环授信B.贷款金额足C.固定还款D.贷款年限短E.提前还款灵活答案：A,B,E解析：个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是：贷款金额足，依据抵押物的评估价值，可贷10万至上千万。贷款年限较长，110年；提前还款灵活，抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱既能还贷款，无需提前预约；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款。寻找房地产推广主题的方法主要有（）。A、从需求定位寻找B、从产品定位寻找C、从客户定位寻找D、从形象定位寻找E、从区位定位寻找答案：B,C,D解析：在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品 ”、“卖给谁 ”、“能产生什么样的效果 ”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为（）。A、从合同B、主合同C、双务合同D、单务合同E、不要式合同答案：C,D解析：根据合同双方当事人是否互相享有权利、承担义务，合同分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有( )。A.购房人查询楼盘的基本情况B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同C.办理预售合同文本登记备案D.商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋E.办理交易过户登记手续答案：A,B,E解析：下列行为中，构成民事法律行为的是（）A.甲邀请乙一起去公园散步B.甲与乙讨论文物收藏C.甲驾车时不慎把乙撞伤D.甲对乙说：如果你考过注册会计师的经济法科目，我就奖励你2000元答案：D解析：本题考核点是民事法律行为。民事法律行为是指以意思表示为要素，设立、变更或终止权利义务的合法行为。本题中，选项 D 属于附生效条件的法律行为21年房地产经纪人预测试题8卷 第3卷被喻为是协同商务之父的Jim Hepplemann指出，( )的协同工作将成为今后衡量企业是否真正具有竞争力的核心。A:以人为本B:应用C:流程D:信息答案：A解析：房地产估价的基本方法有（）。A、市场法B、替代法C、收益法D、成本法E、资本化法答案：A,C,D解析：房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）；收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；成本法。甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。(2022年真题).关于李某购房行为的说法，正确的为（ ）。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D.李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。物业现场勘查表的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为（ ）。A.方便、比较方便、一般、不方便四个等级B.齐全、一般、不齐全三个等级C.标准、不标准两个等级D.好、较好、一般、差四个等级答案：D解析：绿化环境兼指自然环境，分为好、较好、一般、差四个等级，具体标准如表3-2所示。表3-2绿化等级划分表设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进人操作的空间层。建筑高度在（）m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶A、30B、35C、40D、45答案：A解析：建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。21年房地产经纪人预测试题8卷 第4卷由于房地产的不可移动性，房地产市场具有很强的地域（）。A.选择性B.特殊性C.分割性D.管理性答案：C解析：房地产经纪服务的地域性特点是由房地产的不可移动性所造成的，大多数房地产经纪机构通常会选择在其所熟悉的城市、市区或某一区域设店并提供相应的经纪服务。因此，在房地产市场中，即使是规模化的大型房地产经纪机构也不可能覆盖全部市场，这就给了大量中小型房地产经纪机构留下了广阔的生存空间。因房地产交易具有（ ），所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺，遵守诚信原则。A.不确定性B.灵活性C.长期性D.诚实性答案：A解析：房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。房地产交易具有不确定性，房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。房地产经纪人员应当做到实事求是，能做到的事情就给予客户承诺，并信守诺言，而对于法律法规和政策不允许的或自身能力范围之外的要求，一律不承诺。消费者的价格心理表现主要有（）。A.习惯性心理B.从众性心理C.敏感性心理D.倾向性心理E.感受性心理答案：A,C,D,E解析：消费者的价格心理表现有：习惯性心理，是消费者在长期关注、跟踪或多次购买某些商品中，通过对商品价格的反复感知而逐渐形成的衡量商品价格的心理；敏感性心理，是指消费者对商品价格变动的反应程度；倾向性心理，是指消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向；感受性心理，是指消费者对商品价格及其变动的感知强弱程度。侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。2022年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。(2022年真题)关于吕某开展房地产经纪活动的说法，正确的是（ ）。A.吕某提供的是房地产信息居间服务B.吕某提供的是房地产卖方代理服务C.吕某出售住宅过程中产生的费用应由委托人承担D.吕某可以代表甲机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同答案：B,C,D解析：B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。案例中，吕某的委托人要求代理销售一高档住宅，其代理属于房地产卖方代理服务。C项，房地产经纪人受被代理人的委托处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理人承担。本案例中，吕某接受委托人委托销售房屋，其间因销售房屋产生的费用应该由委托人承担。D项，房地产经纪服务合同的乙方必须是依法设立的房地产经纪机构，而不是房地产经纪人员，但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签章。房地产经纪机构是房地产经纪活动的第一责任主体，在房地产经纪服务合同上签章的房地产经纪人员是特定房地产经纪服务项目的第二责任主体。本案例中，吕某是甲机构的房地产经纪人，可以代表甲机构与委托人签订房屋销售经纪服务合同。房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制订合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（）。A、贷款成数B、贷款金额C、贷款期限D、贷款担保方式E、贷款偿还方式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。21年房地产经纪人预测试题8卷 第5卷共用题干某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区，根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。居住区的居民汽车停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率，该比率不应小于( )。A:10%B:15%C:20%D:25%答案：A解析：经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或（ ）。A.押1付4B.押1付5C.押1付6D.押1付8答案：C解析：经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同，经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但经纪机构向业主支付租金的方式一般是每月或每季（3个月）支付。房地产经纪服务合同的主要内容包括（）。A、房地产经纪人与委托人的利害关系B、房地产经纪事项及服务要求、收费标准C、交易物质量、安全状况及责任约定D、合同当事人的权利义务E、合同履行期限答案：B,C,D,E解析：房地产居间合同按所接受委托内容的不同，分为()。A:指示居间合同B:买卖居间合同C:租赁居间合同D:媒介居间合同E:转让居间合同答案：A,D解析：共用题干易某拥有一套2022年底购买的面积为115 m2、处于热销地段的商品住房，与甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)协商委托出售事宜。易某开始希望住房售价为60万元，但了解房地产市场行情后，在正式签订委托协议时，将住房售价调高到70万元。最终，易某以68万元出售了该套住房。根据以上内容，回答9396题。甲机构为了尽快将易某的住房销售出去，应开展的住房营销工作包括（）。 A:在门店橱窗展示该住房销售信息B:在甲机构各门店内部推广该房源C:与其他房地产经纪机构合作推荐该房源D:降低该住房销售价格答案：A,B解析：21年房地产经纪人预测试题8卷 第6卷某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。确定该商业用房价目表后，还应当作特别调整，包括（）。A.景观分布因素调整B.单元面积C.单元平面布局D.比较楼盘价格调整答案：A,D解析：利用比较定价法时，最后一个步骤为特别调整，包括：比较楼盘价格调整。确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重，同时计算比较后的价格。景观分布因素调整。随着生活水平的提高，消费者对景观、居住环境要求随之提高。由于楼层和位置的不同，景观差异很大，景观的因素差异分配成为楼层差制定的依据之一。某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元m2，销售价格为3000元m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（）m2。A、 21429B、 30000C、 34300D、 55714答案：A解析：以销售量表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总固定成本÷对固定成本的单位贡献率。所以，项目的盈亏平衡点产量为：30000000÷（3000-1600）=21429（m2）。房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和（）之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。A、委托人B、代理人C、出租人D、贷款人答案：A解析：房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房尾出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。二手房客户信息管理的内容不包括（）。 A:基础资料B:人品性格C:需求状况D:交易记录答案：B解析：写字楼项目的推广渠道不包括（）。A、户外广告B、活动营销C、楼体广告D、店面推销答案：D解析：常见的写字楼项目推广渠道有：报纸广告；户外广告；框架广告；楼体广告；电台广告；网络推广；产业杂志；直邮短信；Call客；联动； 陌拜； 大型活动。21年房地产经纪人预测试题8卷 第7卷对于（）客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。A、 A类B、 B类C、 C类D、 D类答案：C解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B两类客户进行重点扶持与培养。C类客户属于根本无法成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括（ ）。A.未来净收益的大小B.房地产的报酬率高低C.获得净收益期限的长短D.房地产的收益价格高低E.获得净收益的可靠程度答案：A,C,E解析：从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。在房地产经纪机构品牌维护过程中，能提高客户价值感知的因素有（ ）。(2022年真题)A.热情的工作态度B.较大的经营规模C.便捷高效的服务D.合理的收费标准E.频繁与客户联系答案：A,C,D解析：通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力。房地产经纪机构的服务质量是影响客户感知价值的重要因素之一。首先，需要加强企业员工的思想教育，树立客户至上的服务理念，以热情周到的服务，提升客户的满意度，为其感知价值的提高奠定基础；其次，需要加强企业员工的技能培训并建立快捷、便利、规范的工作程序，为客户提供快捷，便利的服务，以提高对服务过程的满意度，进而提升其感知价值；最后，通过制定合理的价格，减少客户的成本支出。 房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示的事项包括（）A营业执照B房地产管理部门备案证明C房地产经纪机构品牌标识D服务内容E服务流程正确答案：ABCDE某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。5.在（）下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之问的关系。A、 最大利润目标B、 安全收益率目标C、 最小利润目标D、 预期投资收益率目标答案：A解析：在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。21年房地产经纪人预测试题8卷 第8卷某机场因设计欠缺，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的（ ）污染。(2022年真题)A.灯光B.眩光C.夜光D.红外线答案：B解析：眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。A项，灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。C项，夜光不属于光污染。D项，红外线属于电磁辐射污染。委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人员（）。A、应继续为其提供服务B、经委托人同意，可拒绝为其提供服务C、是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D、有权拒绝为其提供服务答案：D解析：房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。一些化纤纺织物型壁纸可释放出（ ）等有害气体。A.甲醛B.甲苯C.乙苯D.氯乙烯答案：A解析：由于壁纸的成分不同，其影响也是不同的。天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。一些化纤纺织物型壁纸可释放出甲醛等有害气体，污染室内空气。塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。房地产市场调控时，反应最灵敏的是（ ）。(2022年真题)A.房地产价格B.房地产交易量C.商品房开工量D.房地产开发投资答案：A解析：房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤其是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时，反映最灵敏的因素。胡某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2022年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。(2022年真题)陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（ ）。A.更正登记B.异议登记C.变更登记D.初始登记答案：A解析：不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面不动产登记制度同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。