房地产估价师预测试题6节.docx

房地产估价师预测试题6节房地产估价师预测试题6节 第1节 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A.固定性决策 B.标准化决策 C.程序化决策 D.科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。A30B50C100D150正确答案：A三级有限责任公司的注册资本为人民币50万元以上，合伙企业的出资额为人民币30万元以上。 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100% )等于定基增长速度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少80万元，运营费用减少50万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.135.3B.186.4C.196.8D.213.8答案：C解析：本题考查的是价值减损额的评估法。年净收益减少805030（万元）。价值减损额（8050）/8.5%×11/（18.5%）10196.84（万元）。P221。 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C 收益性房地产包括（ ）。A未出租的餐馆B旅店C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。(2022年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率答案：C解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。房地产估价师预测试题6节 第2节 非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。（）答案：错解析：统计数据的收集方法有：直接观察法、采访法和报告法。选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税-其他有关具体规定。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。 在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。（ ）正确答案：×在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资 B.设备租赁 C.售后回租 D.权益融资答案：C解析：本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（）答案：错解析：复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。房地产估价师预测试题6节 第3节下列关于统计总体与总体单位，表述正确的有（）。A.总体单位，简称总体 B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C.总体必然为同质性总体 D.同质性是构成统计总体的基础 E.总体和总体单位是相对而言的，总体和总体单位可以相互转化答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是统计的基本概念。选项A错误，总体单位是构成总体的个体。统计总体，简称总体。开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（）。A有预售或预租收入B满足资本金投入比例要求C有合作投资方D已落实施工队伍答案：B解析：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）正确答案：关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C、不需要单独计算投资利息D、不考虑预售和延迟销售的影响E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配答案：B,C,E解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。 物业管理的专业化是指由专业物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：C解析：考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息3×（17.2%）0.511061.23（万元）；总成本31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本310.61/65%477.87（元/m2）。房地产估价师预测试题6节 第4节某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。A、 0.21B、 1.23C、 2.01D、 3.23答案：B解析：解析 复利计算 建筑制图中，根据国标规定，总图以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE下列关于房地产业的细分，表述正确的是（ ）。A.房地产中介包括物业管理B.房地产服务包括房地产咨询C.房地产经纪属于房地产开发经营D.目前，我国房地产服务业占房地产业主体地位答案：B解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。P2。 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（）答案：错解析：本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。 (四)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A道路扩宽后，交通发生变化B绿地率发生变化C公共配套设施发生变化D土地形状发生变化正确答案：B用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B解析：本题考查的是会计假设。持续经营的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。房地产估价师预测试题6节 第5节 根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，门窗翘裂的最低保修期限为6个月。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（）答案：对解析： 本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。答案：对解析：按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。A、 指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的B、 目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益C、 目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则D、 在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点答案：A,B,C解析：在强制拍卖中，不是执行当事人亲自与拍卖机构打交道，而是法院将拟予拍卖的决定和拍卖结果及时告知执行案件的双方当事人，以充分保障其知情权；标的的非自有性才是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（）。A基本农田10hm2B基本农田20hm2C其他土地60hm2D基本农田以外的耕地20hm2E基本农田以外的耕地40hm2答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定包括：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题6节 第6节 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE 估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债务。（）答案：错解析：本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是（）。A就业增加B污染增加C税收增加D职业收入增加答案：B解析：外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。缺1题答案：B解析：(2022真题) 凡是建设工程，都必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。答案：A解析：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A 看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现值P 和利率i 为已知时，复利计息的等额序列支付年值A 的计算公式为：运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A、使用性质相同B、区位相近C、价格相同D、交易日期与价值时点相近E、权利性质相同答案：A,B,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182183。