21年房地产经纪人考试真题及详解6节.docx

21年房地产经纪人考试真题及详解6节21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第1节房地产经纪信息的（）彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。A、 整体化B、 高效化C、 普遍化D、 网络化答案：D解析：21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。下列关于房地产经纪人员职业技能的说法正确的是( )。A:收集信息和市场分析的技能是房地产经纪人必须掌握的技能B:人际沟通的技能是指房地产经纪人员与不同类型的客户打交道C:供需搭配的技能决定了工作效率的高低D:议价谈判最重要的一点是将坚持原则和适当让步有机结合E:把握好交易的时机，能够提高房地产经纪人员自己的工作效率同时增进客户的利益答案：A,C,E解析：B房地产经纪的服务性决定了房地产经纪人员需要不断与人打交道，包括各种类型的客户、客户的交易对方、有可能提供信息的人、房地产交易中心、物业服务企业、银行等机构的人打交道;D议价谈判最重要有两点，一是将坚持原则和适当让步有机结合，二是将把握主动权和营造良好的谈判氛围有机结合。下列关于商品房预（销）售的表述中，错误的是（）。A、未竣工的预售商品房不得再行转让B、尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C、国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D、房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价答案：B解析：A项，为抑制投机性购房，2022年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。B项，商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。C项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。(2022年真题)根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（ ）元。A.2500B.2780C.2800D.3080答案：A解析：贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：若王某的贷款的越还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下的规定（含50）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取（ ）等公开竞价的方式出让。A.招标、挂牌B.招标、拍卖C.拍卖、挂牌D.拍卖、协议答案：B解析：物权法第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。在存量房买卖业务交易撮合中，房地产经纪人需要处理的关键问题是（ ）。(2022年真题)A.磋商交易价格B.分析客户行为C.分析看房结果D.准备回访资料答案：A解析：购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程，在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，购房人希望以较低的价格购买，而卖方则希望以较高的价格出售。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与买卖双方分别进行协商，最终使二者达成一致。某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目按照市政设施齐全程度和环境质量，属于（）。A.一类居住用地B.二类居住用地C.三类居住用地D.四类居住用地答案：B解析：根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。房地产开发企业主要是（），要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。A、所有者和组织者B、从业者和决策者C、出售者和组织者D、组织者和决策者答案：D解析：房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第2节房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是()。A:向自己信任的人寻求帮助B:培养良好的生活方式C:给自己一些时间来放松自己D:要对过去的不足耿耿于怀答案：D解析：一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的（）要求。A、 房型和地理区域范围B、 价格范围和房型C、 购房的房型和楼层D、 地理区域范围和价格范围答案：D解析：不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。房地产经纪业是()的行业。A:知识密集和资金密集B:资金密集和劳动密集C:知识密集和管理密集D:知识密集和劳动密集答案：D解析：在新建商品房买卖中，影响得房率大小的主要因素有（ ）。A.房间数量B.小区绿化C.建筑结构D.墙体材料E.建筑形式答案：A,C,D,E解析：得房率的影响因素；得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为越大，面积利用率越高，也就越实惠。影响得房率大小的因素主要有：建筑形式。建筑结构。建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，得房率会不同。地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，因此得房率不同。墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而得房率不同。房间数量。套内建筑面积相同而房间数量较少时，得房率较大。房间数量相同而套内建筑面积增加时，得房率提高。土地二级开发政府规费项目不包括()。A:城市房屋征收管理费B:防洪工程维护管理费C:工程质量监督费D:新型墙体材料发展基金E:公共消防设施建设费答案：A,B解析：某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。2022年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。互联网技术的无店铺销售模式已经越来越被大家所接受，下列属于房源外部营销中的网络营销的有（）。A.DM宣传单B.论坛C.SNS网站D.房地产高峰论坛E.微信答案：B,C,E解析：网络营销中选择网络平台类型主要有：专业存量房门户网；房地产经纪机构自营网络平台；自媒体工具。如微博、论坛、SNS网站、微信朋友圈、APP等。李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。相对于开发新客户，李某这类客户直接给甲公司带来的好处为（）。A、提高佣金水平B、节约客源开发成本C、增加公司业务来源D、缩短业务成交时间答案：B解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。房地产经纪人在新建商品房销售现场与购房客户洽谈和计算价格时，必须携带的销售工具是（ ）。A.上门客户登记表B.贷款资格确认单C.房贷计算器D.购房须知答案：C解析：商品房认购关键环节与销售工具；房地产经纪人在新建商品房销售现场与购房客户洽谈和算价时，必须携带的销售工具是房贷计算器。利用房贷计算器算价，可以避免算错，降低房号销售与算价风险。21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第3节消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即( )。A.购买动机消费需要购买行为需要满足新的动机B.消费需要购买动机购买行为需要满足新的需要C.消费需要购买行为购买动机需要满足新的需要D.购买动机消费需要购买行为需要满足新的需要答案：B解析：专题地图根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，有（ ）。A.地貌图B.水文图C.电气图D.地质图E.交通图答案：A,B,D,E解析： 专题地图又称专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、地貌图、地籍图、地质图、水文图等。共用题干赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2%，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。下列关于甲公司提供的价格咨询服务的表述中，正确的为( )。A:甲公司不能提供该服务B:甲公司在进行价格咨询时必须遵循合法原则C:如果该项经纪业务成功了，甲公司就不能再收取咨询费D:若赵某以此房产为抵押申请贷款，甲公司提供的价格咨询报告可以作为银行审批的依据答案：B解析：根据（ ）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。A.房屋产权性质B.房屋使用用途C.房屋提供主体D.房屋租赁期限答案：B解析：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。房地产经纪专业人员参加继续教育的时间每年累计不得少于（）学时。A.60B.70C.80D.90答案：D解析：2022年8月3日，人力资源和社会保障部印发专业技术人员继续教育规定（人力资源和社会保障部令25号），提高对房地产经纪专业人员等专业技术人员继续教育的要求，规定专业技术人员参加教育的时间每年累计不少于90学时。房地产交易管理是指政府及其房地产交易的管理部门、其他相关部门以（ ）手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动。A.法律的B.行政的C.经济的D.专业的E.控制的答案：A,B,C解析：房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。#下列文件中，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的有（）。A.房地产经纪人员职业资格制度暂行规定B.关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知C.房地产经纪业务合同推荐文本D.房地产经纪执业规则E.商品房买卖合同示范文本答案：C,D解析：2022年10月份发布的房地产经纪执业规则，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。2022年对其进行了修改。中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经发布的房地产经纪业务合同推荐文本，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议，可以为房地产经纪活动相关当事人提供一个公正、规范、合理的合同文本，降低房地产经纪市场信息不对称带来的损害，切实维护当事人的合法权益。房地产经纪机构的组织结构形式中，（）适用于特大型组织，在采用时应注意扬长避短。A、矩阵制组织结构形式B、网络制组织结构形式C、分部制组织结构形式D、直线参谋制组织结构形答案：C解析：21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第4节在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作有（）。A、房地产经纪人应认真审查双方证件B、房地产经纪人应对合同文本进行讲解C、为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件D、要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执E、明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法答案：C,D,E解析：在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作包括：明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；房地产经纪人要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执，当交易双方对最终交易价格进行谈判时，房地产经纪人应该敏锐地观察双方的出价，并做适度的价格折中类协调，促成他们达成最终的价格；为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件。由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以信息收集应从多个方面入手。房地产经纪人通常可通过（）的途径进行收集。A、 收集公开传播的房地产经纪信息B、 从有关单位调查和征集房地产经纪信息C、 直接采集D、 利用网络获取E、 间接采集答案：A,B,C,D解析：房地产经纪信息是房地产经纪活动中十分重要的资源，但经纪信息不是自然而然地被经纪人所掌握，而是要通过有意识、有目的的劳动才能将其收集起来。由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常可从以下途径进行收集：收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；利用互联网、联机系统等计算机网络获取。装修查验的重点在于（）。A.新旧程度B.通过装修的表面变化发现更严重的问题C.装修风格D.房屋结构答案：B解析：通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题，如临近卫生间墙体表面泛碱，可能卫生间的水管漏水；如果卫生间的顶棚有水渍，说明上层的卫生间防水已破坏。房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，称为房地产（）。A、 行纪B、 居间C、 代理D、 包销答案：C解析：A项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。B项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。D项，包销是指在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售，但是中介服务方的报酬采用“佣金差价”的形式。客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体，弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供（ ）的服务。A.连续性B.系统性C.针对性D.有效性答案：C解析：客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体。弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供针对性的服务。以（ ）方式开展流程中的工作，将是多数企业进行流程改造的重要策略。A.会议B.团队C.评估D.登记答案：B解析：业务流程改造的策略包括：将几个工序合并，由一个人完成；将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程。如将负责房地产登记信息查询、登记过户手续代办等活动的人员组成团队，以团队方式开展流程中的工作。即以团队的方式开展流程中的工作将是多数企业进行流程改造的重要策略。共用题干某房地产开发企业开发一住宅小区项目，计划开发总面积为50000。经企业核算后发现，开发该住宅小区项目的完全成本为2500元/，其中固定成本2000元/，变动成本500元/;企业通过对该项目周边、同时期、同等档次物业的调查发现：第一个楼盘销售均价为3300元/，第二个楼盘销售均价为3600元/，经计算得知两楼盘对该项目定价影响的权重分别为0.4和0.6，销售费率为6%。根据上述描述，请分析回答下列问题：在房地产定价制定价目表时，价格制定者应该考虑到的策略性因素包括()。A:与竞争对手相比的竞争力如何B:开盘时的人气能否保证C:促销战果能否扩大D:能否实现高的销售率及实现均价答案：A,B,C,D解析：（二）Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第5节印花税税目中按照定额税率收取的有（ ）。A.技术合同B.商标注册证C.工商营业执照D.借款合同E.土地使用证答案：B,C,E解析：印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：购销合同，按购销金额0.3贴花；加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5贴花；建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3贴花；财产租赁合同，按租赁金额1贴花；货物运输合同，按运输费用0.5贴花；仓储保管合同，按仓储保管费用1贴花；借款合同，按借款金额0.05贴花。财产保险合同，按保险费收入1贴花；技术合同，按所载金额0.3贴花；产权转移书据，按所载金额0.5贴花；营业账簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花；其他账簿按件计税，一件5元；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（）。A、公正、公平、公开B、独立、客观、公正C、平等、主观、公正D、独立、主观、公开答案：B解析：房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。#黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有（ ）的特点。A.借款人的前期压力大B.借款人的前期压力小C.操作复杂D.操作简单答案：B,D解析：等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。#把自己的意志强加给对方、霸王合同等都是违反民法的（）。A、公平原则B、平等原则C、公序良俗原则D、诚实信用原则答案：A解析：公平原则，即在民事活动中当事人相互之间应公平对待。以下行为均是违反公平原则的：恶意串通，损害他人利益；把自己的意志强加给对方；霸王条款；利用他人急需而进行的显失公平的民事行为。房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A、 不转移占有B、 转移使用权C、 转移占有D、 转移所有权答案：A解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“房地产抵押的概念”的掌握。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。因此，本题的正确答案为A。中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩，使人感到既和谐统一又富于变化，其遵循的形式美规律是（）。A、连续的韵律B、渐变的韵律C、非均衡对称D、对称均衡答案：B解析：渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化，由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律，使人感到既和谐统一又富于变化。将房地产市场分为一、二、三级的主要依据是（ ）。A.区域范围B.交易方式C.流转次数D.交易频率答案：C解析：房地产市场的分类；房地产市场按房地产流转次数分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是建设用地使用权出让市场，也称为土地一级市场。二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营。三级市场是投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括购买的新建商品住房、已购公有住房、经济适用住房等的再次交易市场。转让房地产时，个人所得税征收范围是除自住( )年以上并是家庭唯一一套住房的可免征外，其余均为征收对象。A:2B:3C:4D:5答案：D解析：21年房地产经纪人考试真题及详解6节 第6节按规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起（ ）日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。A.7B.10C.12D.15答案：B解析：纳税环节是在纳税义务发生以后，办理不动产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人（纳税人）自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（）。A、 如实报告的义务B、 支付报酬的义务C、 支付有关费用的义务D、 尽力提供服务的义务E、 保守商业秘密的义务答案：A,D,E解析：履行居间合同时房地产经纪人的义务包括：遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。依法维护当事人的合法权益的义务。向委托人披露相关信息的义务。为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为()名的单数。A:511B:713C:1115D:1519答案：A解析：某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区，根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。居住区的居民汽车停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率，该比率应不小于（）。A、10B、15C、20D、25答案：A解析：居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并应符合的规定包括：居民汽车停车率(居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率)不应小于10；居住区内地面停车率(居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率)不宜超过10；居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；居住停车场、库的布置应留有必要的发展余地。共用题干有一块处于城市繁华商业区的熟地，面积为5 000 m2，规划用途为商业写字楼，容积率为4，建筑密度为40%，建筑物总高度不得超过40 m。政府是通过招标方式出让该土地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司制定标书时特向乙房地产经纪公司咨询。根据以上内容，回答8185题。下列开发方案中，最合理且符合规划设计要求的是（）。A:每层1 000 m2，共20层B:每层1 500 m2，共14层C:每层200 m2，共20层D:每层3 000 m2，共7层答案：D解析：房地产抵押合同生效的条件是（ ）。(2022年真题)A.主债权合同成立B.抵押合同订立前，被抵押的房地产未出租C.抵押房地产无共有人D.抵押合同订立前，被抵押的房地产未曾设立过抵押权答案：A解析：物权法规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。产品生命周期策略中，在（），销售价格应灵活机动，该降则降；销售方式应采用多种竞争手段，并加强售后服务；同时，应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。A.引进期B.成长期C.成熟期D.衰退期答案：D解析：随着房地产业和建筑业的发展，更新型的房地产开始出现，原来那种新型的房地产日趋老化，开始进入衰退期，销路越来越差，最后被市场淘汰。在这一时期，销售价格应灵活机动，该降则降；销售方式应采用多种竞争手段，并加强售后服务；同时，应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要（），要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。A.沉着应对，控制价格的波动B.掌握主动，控制谈判的节奏C.维护公司形象，控制谈判的效果D.维护双方的关系，注意自我防范答案：B解析：房地产经纪人在完成买卖合同签订与款项支付工作时，需要注意以下两点：注意避免双方私下交易；业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要掌握主动，控制谈判的节奏，要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。