21年物业管理师历年真题解析5辑.docx

21年物业管理师历年真题解析5辑21年物业管理师历年真题解析5辑 第1辑绿化有偿服务包括( )。A:花木种植B:园林设计施工、花艺装饰服务C:绿化代管D:花木出租出售E:插花及开办盆景培训班答案：B,C,D,E解析：下列不属于物业组合投资管理的利润获取途径的是()。A:整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理B:以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营C:分别对不同的单个项目进行管理D:选择确定经营管理合适的项目答案：C解析：物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：选择确定经营管理合适的项目，整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。 设立物业管理企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。A建设行政主管部门B民政部门C工商行政管理部门D劳动人事部门正确答案：C商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到()和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。A:直辖市、市、县级行政主管部门B:市、县级人民政府C:房地产开发主管部门D:房地产管理部门答案：D解析：商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。企业固定资产平均折旧年限一般为()年。A:2B:3C:4D:5答案：D解析：固定资产平均折旧年限一般为5年。 物业管理条例强调物业管理是一种( )。A市场行为B市场关系C市场活动D以上三者都有正确答案：D 房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和( )主管部门共同制定。A人事B税务C财政D建设正确答案：A业主()，需要由民主协商的机制来实现。A:共同财产的管理B:私有财产的管理C:私有利益的平衡D:共同利益的平衡E:自律性规范答案：A,D解析：成本控制目标的确定方法一般包括()。A:工程量法B:建筑面积法C:计划指标分解法D:定额法E:预算法答案：C,D,E解析：成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。实务中，常用的控制标准有成本预算和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。21年物业管理师历年真题解析5辑 第2辑依据经营资源属性来讲，经营写字楼物业地下停车场属于()。A:业主及客户资源经营B:物业服务企业资源经营C:物业资源经营D:物业管理文化资源经营答案：C解析： 物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求包括（ ）。A对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全B对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门C每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门D小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志E属于大修、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修正确答案：ABDE 对专项维修资金的管理，叙述正确的有( )。A专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用B由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金计征营业税C在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨D在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续E在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户正确答案：ADE 保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体包括（ ）。A保险合同是一种要式合同B保险合同是一种附合合同C保险合同是一种非要式合同D保险合同是双务有偿合同E保险合同是射幸合同正确答案：ABDE 赔偿损失责任的构成要件不包括( )。A一方有违约行为B另一方受有损害，包括所受损害和所失利益C双方都有所损害D违约行为与损害后果之间有因果关系正确答案：C物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的()表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。A:营业增长率B:资本积累率C:资产负债率D:利息保障倍数答案：B解析：资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。资本积累率表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。借鉴国外关于专业技术人员的管理方式，我国实行了专业技术人员()制度。A:职业资格认定B:职称评定C:上岗培训证书D:技术技能鉴定答案：A解析：借鉴国外关于专业技术人员的管理方式，我国实行了专业技术人员职业资格认定制度。该制度实施以来，许多专业设立了专业技术人员职业资格制度，建设系统设立的专业技术人员职业资格制度也很多。这对迅速提高我国专业技术人员业务素质，强化行业管理，规范人才市场，都具有重大意义。在物业开发项目的建设阶段，以下不属于早期介入的内容是（）。 A:配合设备安装，确保安装质量B:就物业的结构布局、功能方面提出改进建议C:对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案答案：B解析：评标委员会的成员为_单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的_。()A:3人以下，1/4B:3人以上，1/3C:4人以上，1/2D:5人以上，2/3答案：D解析：评标活动自招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会自招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。21年物业管理师历年真题解析5辑 第3辑是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。A包干制B酬金制C报酬制D包工制正确答案：B 民事法律行为应当具备的条件不包括的是( )。A行为人具有相应的民事行为能力B行为人具有相应的民事权利和义务C意思表示真实D不违反法律或者社会公共利益正确答案：B你是某物业管理公司的管理人员，负责安全管理工作，请说明发生火警时的应对措施是什么?应对措施如下：(1)了解和确认起火位置、范围和程度。(2)向公安消防机关报警。(3)清理通道，准备迎接消防车入场。(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。答案：解析： 前期物业服务合同主要内容中的物业基本情况包括：物业名称、物业类型、坐落位置、( )等内容。A物业的固定资产评估B交通便利状况C物业的建筑面积D物业的环境污染状况正确答案：C下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。A:别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅B:公寓的土地使用年限可能只有40年C:公寓一般选址在郊外，远离市区D:公寓的建设原则是“统一规划、综合开发”答案：C解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。适应中华人民共和国合同法规定的是( )。A:债权B:收养C:婚姻D:监护答案：A解析：关于房屋权属登记的说法，错误的是 ( )。A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度B.申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费C.无人主张权利的房屋不予登记D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书答案：C解析：无人主张权利的房屋，登记机关应依法直接代为登记。 下列关于可比实例的说法，正确的有( )。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例正确答案：AD对于已经发生的业主违规行为，物业管理条例明确了物业服务企业的()。A:行政执法权B:部分执法权C:行政处罚权D:制止义务答案：D解析：对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。物业管理条例只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并设有赋予物业管理企业行政执法权。21年物业管理师历年真题解析5辑 第4辑管理规约是依据()制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。A:物业管理制度B:政府规章C:国家相关法律、法规D:物业服务合同答案：C解析：管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务的基础性文件。拍卖过程中，拍卖师击槌为( )。A:要约B:邀请要约C:反要约D:承诺答案：D解析：下列部门可以设置为成本中心的有()。A:总经理室B:保洁部门C:保安部门D:工程管理部门E:人事部门答案：B,C,D解析：成本中心又可细分为两种：标准成本中心。标准成本中心必须是所生产的产品稳定、明确、可重复、可量化，而且已经知道单位产品需要的投入量的责任中心，其典型代表是制造业生产车间。物业经营管理中，基层的保洁、保安、绿化、工程维修部门，都可以近似看作标准成本中心。标准成本中心的考核指标，一般是既定产品或服务的质量、进度或完成时间，以及标准成本，如果能以低干预算水平完成同样的产品或服务，通常说明标准成本中心业绩良好。费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出问设有密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。费用中心的预算编制通常会依据奉公司的历史经验，或者参考同行业水平。费用中心的绩效几乎很难用财务指标加以衡量，通常依赖于有经验的专业人员进行评价。下列法律法规中，属于法律的是()。A:物权法B:工伤保险条例C:物业管理条例D:物业承接检验办法答案：A解析：法定制定机关与法的形式：(1)法属于法律全国人大及其常委会制定；(2)条例属于行政法规国务院制定；(3)地名条例属于地方性法规地方人大及其常委会制定；(4)规定/办法属于部门规章国务院各部、委制定；(5)地名规定/办法属于地方规章地方人民政府制定。下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是（）。A:被雇人员由于疾病所致死亡B:被雇人员自残导致的伤残C:投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D:被雇人员违反操作规程出现的伤残答案：D解析：()是能力发展的自然前提。A:知识B:实践C:勤奋D:素质答案：D解析：影响能力的因素有很多，其中以先天素质、环境与教育、社会实践和个性因素对能力的影响最为显著。其中，先天素质是人与生俱来的解剖生理特点，它包括感觉器官、运动器官以及神经系统和脑的特点。先天素质并非能力本身，却是能力形成和发展的自然前提和物质基础。没有这个基础，任何能力都无从产生，也不可能发展。乱派招贴是市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延于城市的大街小巷，并被人戏称为城市的“牛皮癣”。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的A花园，也未能幸免。该小区管理处欲下大力气加以整治，力求开辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不止。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。问题：1.请问物业服务企业在环境管理方面的工作重点是什么？2.请根据案例中的情况制订管理办法。1、物业服务企业应在环境管理上重点做好以下工作：(1)清洁卫生服务：公共区域要跟踪保洁，保证公共区域整洁、无杂物；垃圾收集和处理要及时，定期对小区进行消杀，保证小区内无异味，空气清新。(2)绿化管理服务：在做好保持植物正常生长、加强枯枝黄叶的清理和绿化保洁工作、及时对妨碍业主和物业使用人活动的绿化植株进行改造、加强绿化保护宣传的工作的同时，要针对小区业主多为教师的特点做好：采用精品式绿化管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持小区绿化环境的幽静、协调。2、物业管理公司可以采取以下几种方法进行管理：(1)疏导管理。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏（先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了），进而实现对其的有序管理。(2)说服教育。发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事（抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙）。(3)对屡教不改的强制管理。某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为为止。答案：解析：写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括()A:单纯型写字楼B:商住型写字楼C:综合型写字楼D:租售型写字楼答案：D解析：按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼；(2)商住型写字楼；(3)综合型写字楼。按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，()负连带交纳责任。A:使用人B:业主C:承租人D:物业服务企业答案：B解析：物业服务收费管理办法第十五条第二款规定，业主与物业使用人约定自物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。连带交纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。21年物业管理师历年真题解析5辑 第5辑 物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择( )，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。A居住物业B新建成物业C物理状况良好的物业D成熟物业E综合物业正确答案：BC某杂志记者，未经核实，就报道某明星在公共场所打架斗殴，袭击前来处理事情的警察，该报纸和记者侵犯了该明星的()。A:姓名权B:肖像权C:名誉权D:隐私权答案：C解析：人格权是指民事主体依法固有的为维护自身独立人格所必备的，以人格利益为客体的权利。人格权主要包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权和一般人格权等。根据我国民法通则第九十八条规定，名誉权，即公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。 下列属于组织机构分类法特点的是( )。A能保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案B能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起C既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案D能够保持档案在形成时间方面的联系正确答案：A 在建筑的物质技术条件中，( )是构成建筑空间环境的骨架。A.材料和结构B.结构和设备C.设备和材料D.设备和建筑生产技术正确答案：A 在下列物业管理与居住心理效应中，( )效应所产生的印象将在较长时间内影响人们的心理和行为。A首因B近因C晕轮D情感正确答案：A物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由( )承担的意外损失。A:建设单位B:业主、物业使用人C:物业服务企业D:施工单位答案：C解析： 材料( )的好坏，与材料的孔隙率和孔隙特征有密切关系。A吸湿性B抗渗性C抗冻性D耐水性正确答案：B 当物业管理公司为了实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，要用( )事务文书。A.“计划”B.“大事记”C“总结”D.“倡议书”正确答案：A物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式，常见的管理模式有()A:包租转租模式B:先进业务模式C:出租代理模式D:经营管理模式E:委托管理模式答案：A,C,E解析：物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同。