22年房地产估价师模拟试题6卷.docx

22年房地产估价师模拟试题6卷22年房地产估价师模拟试题6卷 第1卷下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A.评估期房的价值 B.房地产损害赔偿 C.房屋征收评估 D.估价鉴定答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益答案：C解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。对房地产估价机构的选定程序应当是（）。A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定答案：D解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的， 这种收益的不确定性即为投资的风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 评估时依据的建筑面积应为（ ）。A460m2B600m2C1000m2D以上三个面积都不行正确答案：D在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后60日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。22年房地产估价师模拟试题6卷 第2卷某估价师于2022年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。若运用假设开发法进行估价时，（ ）。A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧答案：A解析： 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76880B79104C77952D81562正确答案：B某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是（）。A.最高最佳利用原则 B.谨慎原则 C.合法原则 D.价值时点原则答案：B解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）答案：错解析：房地产投资的个别风险。影响资本价值的因素有：预期收益现金流和可能的未来运营费用水平，以及收益率。本题中收益率发生变化，也会引起资本价值的变化。 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要 B.适用于短期投资 C.变现性好 D.不易产生资本价值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。 某公司一幢办公综合楼于2022年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计试题分析(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。市场营销学将所购商品分为三类：便利品、选购品和特殊品。（）答案：对解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。参见教材P127。22年房地产估价师模拟试题6卷 第3卷 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。A标的非自有性B主体的特定性C目的的利他性D权利义务的对等性正确答案：D成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。某估价机构用收益法评估X X市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做？答案：解析：先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地査看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为几个档次。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定各档次商铺租金的差额比率，便可根据其相互关系来分别测算各档次商铺的客观租金水平。下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A、增值税 B、契税 C、教育费附加 D、土地增值税答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险正确答案：B房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是( )。A.物权 B.知识产权 C.人身权 D.撤销权答案：D解析：根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有()A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.5 亿元1.2 亿元D.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.2 亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D,E解析：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师模拟试题6卷 第4卷谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析： 本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。被征收人对房屋征收补偿决定不服的，只能依法提起民事诉讼答案：错解析：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P5556。(2022年真题) 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.50%B.3.57%C.3.70%D.3.94%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。A、 前期费用B、 房屋开发费C、 财务费用D、 办公费答案：D解析：根据管理费的概念。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息3×（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本30000万1061.23万31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。A发现地下文物B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货D更改建筑设计正确答案：A建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( )。A.密度 B.表观密度C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A、社会环境B、技术环境C、政治环境D、法律制度环境答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。22年房地产估价师模拟试题6卷 第5卷 依据中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。（）答案：对解析：考点:房地产投资决策。房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。下列关于水污染源的说法正确的有（）。A.在工业生产过程中排放的废水.污水.废液等，统称为工业废水 B.生活污染源主要是城市化造成的 C.生活污水的特点是含氮.硫.磷高 D.农业污染源的特点是面广.分散.难于治理 E.工业污染源的特点是量大.集中.含污染物少，成分单一答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是水污染源。选项E错误，工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多，成分复杂，在水中不易净化，处理比较困难。 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正确答案：D 张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B22年房地产估价师模拟试题6卷 第6卷下列属于定期报表的有（）。A、日报B、旬报C、月报D、半年报E、年报答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是统计数据的收集。按照报送统计报表的周期划分，有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。除年报之外，其余称为定期报表。关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A、挂牌出让，出价最高者得 B、商业用地，只能采用挂牌出让方式 C、在挂牌期限内，竞买人最多报价三次 D、挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 E、在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交答案：A,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让，因此选项B错误。挂牌在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布，因此选项D正确。竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，因此选项C错误。挂牌期限届满，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。因此选项A、E正确。物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48B0.412C0.612D0.918正确答案：C某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位答案：C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A、 直接归于该他人B、 直接归于该行为人C、 由该他人和该行为人按约定分担D、 由行为人代该他人承担答案：A解析：本题主要考查的是代理的概念。房地产拍卖业务主要来自商业机构的委托。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖及其特征。房地产拍卖业务主要来自法院的委托。下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A、利用开展业务之便，谋取不正当利益B、受理与自身有利害关系的业务C、聘用注册房地产估价师从事评估业务D、出具具有重大遗漏的评估报告E、以恶性压价不正当手段招揽业务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。