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22年房地产估价师历年真题和解答8章22年房地产估价师历年真题和解答8章 第1章REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。A项目施工单位B项目监理单位C项目建设单位D建设行政主管部门答案：C解析：初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法正确答案：C目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A (二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2022年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。A可以B不可以C难以确定D可以连同房屋一起设定抵押正确答案：D判断经济陷入通货紧缩依据是( )。 A.货币供应量持续下降 B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降 D.有效需求严重不足答案：B解析：单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。22年房地产估价师历年真题和解答8章 第2章一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）答案：对解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）。A拟买卖的房地产市场价值B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价正确答案：ACD 中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。A部门规章B法律C行政法规D国标E地方性法规正确答案：ABCE中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P156。22年房地产估价师历年真题和解答8章 第3章下列属于增值税的附加税的有（ ）。A.房产税B.城市维护建设税C.教育费附加D.地方教育费附加E.印花税答案：B,C,D解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加属于增值税的附加税。P252。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（）、投资估算指标五种。A.劳动消耗定额 B.施工定额 C.预算定额 D.概算定额 E.概算指标答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程建设定额计价法。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。A对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值正确答案：D答案 D外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让 B.面额固定C.期限一般在一年以上 D.不能提前提取现金 E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是沉降缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。 建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师历年真题和解答8章 第4章张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发通常是一次性的价格剩余正确答案：C2022 年 7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A20B25C30D35答案：A解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30。房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、区域结构分心B、租买结构分析C、供求结构缝隙D、投资结构分析答案：D解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。A14140元/m2B42421元/m2C56561元/m2D60000元/m2正确答案：B注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款。A.1000 B.5000 C.10000 D.30000答案：B解析： 本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。22年房地产估价师历年真题和解答8章 第5章关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A、 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B、 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C、 长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D、 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势答案：A,C,D,E解析：收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。A、累加法B、市场提取法C、指数调整法D、收益乘数法E、投资报酬率排序插入法答案：C,D解析：考点:市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。1:10000的比例尺可以用于（）。A、城市总体规划 B、区域布置 C、方案比较 D、城市详细规划及开发项目初步设计 E、城市详细规划答案：A,B,C解析：本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：注册结构工程师分为（）。A、一级 B、二级 C、三级 D、四级 E、五级答案：A,B解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。 当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据A双方协议的价格B市场价C评估价D管理部门的核价正确答案：C只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。22年房地产估价师历年真题和解答8章 第6章某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息（ ）万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49答案：D解析：本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上，现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。城市用地评价中，下列( )属于适于修建的用地。A、 一类用地B、 二类用地C、 三类用地D、 已征用的土地答案：A解析：一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法 B、简单平均法 C、移动平均法 D、回归分析法 E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。 收益法中所指的收益是（ ）。A估价时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：C除法律、法规另有规定外，以( )方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。A.出让B.租赁C.抵押D.划拨答案：D解析：划拨土地使用权有以下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B 重新购建价格是在估价时点的价格C 重新购建价格是客观的价格D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD22年房地产估价师历年真题和解答8章 第7章注册于分支机构的专职注册房地产估价师，计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。 设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换需要缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分免征契税。（）答案：错解析：居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。#下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。P216。下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。（）答案：对解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。22年房地产估价师历年真题和解答8章 第8章房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）答案：对解析：考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 建设项目决策是否正确，对项目建设的成败影响不大。( )参考答案：错误债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性 B.可逆性 C.负担性 D.流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。 按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在1001000万元的累进计费率为1.5。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（）答案：对解析：本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。 工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。A评标B质量检验C投料试车D竣工验收正确答案：D答案 D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。