22年房地产估价师预测试题9章.docx

22年房地产估价师预测试题9章22年房地产估价师预测试题9章 第1章征收基本农田，须经（）批准。A国务院B省级人民政府C市级人民政府D县级人民政府答案：A解析：征收土地批准权限的规定有：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。 可行性研究包括( )等阶段。A投资机会研究B项目开发期C项目的评估与决策D项目技术可行性研究E初步可行性研究正确答案：ACE答案；ACE 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。在历史文化街区范围内，可以进行的活动为（ ）。A.占用保护规划确定保留的园林绿地B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动答案：D解析：本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。A可贷资金利率理论B储蓄投资决定理论C流动性偏好利率理论D马克思利率决定理论答案：C解析：流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的；B 项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。商业经营失败的最大原因是低于预期的（）水平。A.出租率 B.资本回报 C.营业收入 D.租户经营收入答案：B解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。22年房地产估价师预测试题9章 第2章 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.国土规划 D.城乡规划答案：B解析：本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期答案：B解析：本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法答案：A解析：考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税答案：错解析：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 3000B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：依题意，可根据公式，建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格×?22年房地产估价师预测试题9章 第3章 下列属于投保人承担的义务的是（ ）。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。（）答案：对解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933正确答案：C 建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 （ ）正确答案：× 房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计正确答案：BDBD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。下列金融工具中，属于直接金融工具的是（）。A、商业票据 B、保险单 C、银行票据 D、存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。参见教材P233。22年房地产估价师预测试题9章 第4章国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。A项目施工单位B项目监理单位C项目建设单位D建设行政主管部门答案：C解析：初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C答案 C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 ( )答案：对解析： 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：图31是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。在图上作辅助线AD、A、CE及BF，则有：三角形ACD 土地的总价为（）元。A.2046240 B.2064240 C.2178340 D.2862440答案：A解析： 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A土地所有权B国有工业用地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC22年房地产估价师预测试题9章 第5章 下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。A边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点B总产量曲线的拐点为边际产量最大值点C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP且MP>0D其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征正确答案：C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP至MP0之间。已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A、 12.55%B、 12.68%C、 14.75%D、 15.01%答案：C解析：解析 复利系数的应用融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A、政策风险 B、资金供应风险 C、经营风险 D、利率风险 E、汇率风险答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标答案：对解析：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD22年房地产估价师预测试题9章 第6章 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。 在测算土地的面积时，不计入用地面积的有（ ）。公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积。ABCD正确答案：D 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A可出租面积B出租单元内面积C建筑面积D独立出租单元的总出租面积正确答案：D 房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计正确答案：BD投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价分析两部分工作。 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%90（万元），余下300×（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格300×30%300×70%/（16%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。22年房地产估价师预测试题9章 第7章根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。 某地区某类房地产J9992022年价格如下表所示：某类房地产19992022年价格 单位:元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2100 2300 2500 2800 3000 根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A3300B3157C3357D3156正确答案：B令X0。已知N7为奇数，故设中间项的X0，则X的值分别为-3、-2、-1、0、1、2、3，y16500，XY5600，X228所以该类房地产价格变动长期趋势线的方程为： Y2357.14+200X预测该类房地产2022年的价格为：Y2357.14+200×43157(元/m2) 营业税改征增值税后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为含增值税收入，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。（）答案：错解析： 本题考查的是营业税改征增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的实测的建筑面积100m2，预测建筑面积97m2，该商品房的成交价格是（）。A.388500元 B.388640元 C.399640元 D.400000元答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比（实测面积-预测面积）/预测面积×100%=（100-97）/97×100%=3.09%。根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。 由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。A产权B质量C效率D能量E环境正确答案：ABE 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A 400 B 628 C 656 D 700正确答案：B领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。A.申请登记时的房地产价值的0.3B.申请登记时的房地产价值的0.5C.申请登记时的房地产价值的1D.按件计税答案：D解析：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房产证按件计税。参见教材P258。22年房地产估价师预测试题9章 第8章 该办公楼整体年收益为（ ）万元。A159.12B175.03C187.24D195.12正确答案：A 评估某宗房开发用地2022年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2022年10月16日。如果预测该宗土地2022年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2022年10月16日，即在2022年10月16日的房价实际为( )万元。A2526B2241C2135D2985正确答案：C甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行委托房地产估价机构评估C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决答案：B解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。A.3.5 B.4.5 C.5.5 D.6.5答案：C解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。 房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时即在网上公示投诉情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。A、 人民法院B、 估价机构C、 拍卖师D、 竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。22年房地产估价师预测试题9章 第9章 某类房地产2022年初至2022年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2022年初为预测基期，则该类房地产于2022年初的价格最接近于( )元/m2。A3100B3195C3285D3300正确答案：B答案 B该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：d(2450-2300)×0.1+(2650-2450)×0.3+(2830-2650)×0.2+(3000-2830)× 0.4150×0.1+200×0.3+180×0.2+170×0.4179(元/m3)则2022年初的价格最接近于：V62300+179×53195(元/m2)具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%80%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%70%。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力答案：D解析： 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润正确答案：ABD