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22年房地产估价师历年真题7卷22年房地产估价师历年真题7卷 第1卷下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看.检验标的物 B.除法律.法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C.拍卖人承担瑕疵责任 D.瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利答案：C解析：本题考查的是瑕疵请求规则。选项C错误，承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A、较高B、较低C、最高D、居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。一般性货币政策工具是指（）借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施工普遍性影响所采用的工具。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析： 本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施工普遍性影响所采用的工具。可行性研究的依据不包括（）。A、国民经济和社会发展规划B、施工组织设计C、国家规定的相关经济参数和指标D、城乡规划行政主管部门出具的规划意见答案：B解析：考点:可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面：（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划；（3） 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见；（5）国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权证书， 国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（10） 国家规定的相关经济参数和指标；（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方8000元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为（ ）元/m2。A.7076B.8037C.8348D.8615答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。第一步，设正常负担价格为X，买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，X8000X×4%，X7692（元/m2）。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，及自身税费，买方实付总金额76927692×8%7692×4%8615（元/m2）。P186187。房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。(2022真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋答案：A,B,C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。22年房地产估价师历年真题7卷 第2卷 房地产市场分析的方法有（ ）。A数理统计方法B定性预测C利用图形进行分析D定量预测正确答案：AC房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10B.11C.13D.15答案：B解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值=152/50%=11（亿元）。在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）答案：错解析：建立比较基础时，要统一财产范围。财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。( )答案：错解析：知识点 撰写估价报告 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销正确答案：ABD等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。答案：A解析：考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。22年房地产估价师历年真题7卷 第3卷与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（）答案：对解析：考点:房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ）正确答案：某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。A、 条形基础B、 独立基础C、 筏板基础D、 箱形基础答案：D解析： 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 （ ）正确答案：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P13。 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为（ ）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%正确答案：B房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。22年房地产估价师历年真题7卷 第4卷反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D .存货周转天数E .资产负债率答案：B,D解析：本题考查的是财务分祈。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数参见教材P363。环境强调客体对主体的效应，（）阐述客体与主体之间的关系。A.环境 B.生态 C.生态系统 D.景观答案：B解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。环境强调客体对主体的效应，而生态则阐述客体与主体之间的关系。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转租赁 B.杠杆租赁 C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）正确答案：×关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。答案：错解析：公司型。基金发起人通过组织投资公司(或称基金公司)的形式，发行投资基金股份(即基金股票)。一个基金公司只能发行一种基金，并以该基金作为唯一的全部运行资本。下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D、 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点答案：A,B解析：拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（）答案：错解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的 B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的 C、在投资分析中，一般采用单利计息 D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息 E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算答案：B,E解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。22年房地产估价师历年真题7卷 第5卷 市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修正确答案：BDE答案 BDE市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响答案：B,C,D,E解析：房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（）答案：对解析：考点:房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造赛用，应当通过（）列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。现甲对估价结果有异议，正确的做法是（）。A、向当地估价专家委员会申请鉴定B、向原房地产估价机构申请复核估价C、提起行政诉讼D、申请仲裁答案：B解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维修资金管理办法规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A未定事项假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案：D解析：依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。22年房地产估价师历年真题7卷 第6卷 下列影响消费者行为的因素中，属于二消费者心理因素的是（ ）。A使用者地位B购买动机C对渠道的信赖度D列价格的敏感程度正确答案：B 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C住房公积金管理条例规定，"住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督"是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A、从容不迫型竞争者B、选择型竞争者C、凶猛型竞争者D、随机型竞争者答案：C解析：考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：A答案 A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。A.贷款额度控制 B.消费信用控制 C.间接信用指导 D.证券市场信用控制答案：B解析：指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。下列行为属于房地产转让的有( )。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移答案：C,D,E解析：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）万元。A.小于1000 B.等于1000 C.等于1100 D.大于1100答案：D解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有性正确答案：D22年房地产估价师历年真题7卷 第7卷 居住用地的使用权出让最高年限为( )年。A85B30C50D70正确答案：D答案 D居住用地的使用权出让最高年限为70年。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。该项目竣工后，建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房，应由（）申请登记。A.甲企业B.全体业主共同C.业主委员会D.物业服务企业答案：A解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查B、价格调查C、促销策略调查D、分销渠道调查E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：考点:市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（）答案：对解析：在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格答案：B,C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P303。 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C 在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。