房地产估价师历年真题和解答8节.docx

房地产估价师历年真题和解答8节房地产估价师历年真题和解答8节 第1节买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。答案：错解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。收益性物业管理中的运营费用包括（）。A、固定资产折旧费B、企业管理费及利润C、保险费D、房产税E、借款还本付息答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。还本付息不属于运营费用。参见教材P371375。 征收土地要通过（ ）的审批。A村委会B乡(镇)级人民政府C市级人民政府D省级人民政府E国务院正确答案：DE片收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。 某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。A274365B309375C680625D990000正确答案：B 城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。A 必须经房屋拆迁管理部门统一B 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C 实行“一裁终局制”D 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人们法院不予受理正确答案：BCE某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A、2914元/m2B、2952元/m2C、2849元/m2D、2861元/m2答案：A解析：(1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。您可能感兴趣的试题完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。答案：错解析：在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即边际收益(MR)LMC (长期边际成本)SMC (短期边际成本)。 委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，但能委托他人代为竞买。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师历年真题和解答8节 第2节 阅读下列材料，回答 1920 题：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2022年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?空：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。正确答案：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。（）答案：对解析：本题考查的是金融信托投资业务。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产需求。消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（）。A、8.5%B、4.5%C、5%D、7.5%答案：D解析：考点:投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。在（）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A.抵押贷款传递债券 B.抵押贷款支持债券 C.抵押贷款担保债务 D.抵押贷款支持证券 E.抵押贷款直付债券答案：B,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。(2022年真题) 某市2022年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2022年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2022年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。在全国率先建立住房公积金的城市是（）。A.北京市B.天津市C.上海市D.重庆市答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2022年4月1日。成交单价为8000元/，合同约定建筑面积为95，并约定面积有误差时总价不调整。在2022年6月1日房屋登记时建筑面积为100。自2022年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/。A7737.83B8145.08C8423.57D8573.77答案：A解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价8000×95100×（103）6773783（元）。房地产估价师历年真题和解答8节 第3节专项法是针对规划中某些特定议题的立法。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。专项法是针对规划中某些特定议题的立法，由于主干法要求具有普遍适用性和相对稳定性的特点，而有些议题不宜由主干法提供法定依据，因而需要制定某些专项法。 某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。A40%B50%C200%D250%正确答案：C估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（）。A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产 B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件 C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析 D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况答案：C解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据房地产抵押估价指导意见：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点A.横道图 B.单代号网络图 C.双代号网络图 D.时标网络图答案：A解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。所有股份制企业都可以发行股票。（）答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A、权益型B、抵押型C、伞型合伙D、多重合伙E、混合型答案：C,D解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞形合伙和多重合伙两种。选项ABE是按投资业务分类的。 针对不同用途的收益性，物业可以分为( )。A写字楼物业管理、商场物业管理B工业及货仓物业管理、酒店物业管理C楼盘物业管理、酒店物业管理D楼盘物业管理、商场物业管理E写字楼物业管理、楼盘物业管理正确答案：AB答案 AB 收益性物业可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等更加专业化的领域。 个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。A恶意欺诈B市场疲软C项目拖期D质量纠纷E违法预售正确答案：ACDE房地产估价师历年真题和解答8节 第4节房地产的有租约限制价值等于（）A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析： 在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括（ ）。A收入的变化B对未来的预期C政策变化D可替代商品价格正确答案：BC 由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：未来状况下的房地产，最常见的是期房。（）答案：对解析：考点:按实物形态划分的种类。未来状况下的房地产，最常见的是期房。 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押正确答案：D 依据中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A、 1200B、 1150C、 1100D、 1050答案：D解析： 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）A城市或区域产业结构与布局B人口数量也结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：A某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A.1.2% B.4.80% C.4.91% D.5.82%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。房地产估价师历年真题和解答8节 第5节 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（ ）。A10350B10661C11500D11845正确答案：D下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的有（）。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 B.权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力 C.因人民政府的征收决定导致物权设立，自人民政府的征收决定生效时发生效力 D.房屋买卖自交易发生时发生物权效力 E.当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。房屋买卖、房地产抵押， 自记载于不动产登记簿时发生物权效力。 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。A.15B.20C.25D.30答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。 收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格10×10100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。 某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元m2。A 200 B 300 C 700 D 1000正确答案：B房地产估价师历年真题和解答8节 第6节假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用1.预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表380)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积29003200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：XX苑：均价3 080元/m2，XX路、XX路。XX花园：均价3 150元/m2，XX路XX弄。XX花园：均价3 050元/m2，XX路XX号。2)修正系数及说明:可比案例A、B均为2022年9月份销售均价，案例C为2022年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表），分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表381。3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2022年，上海市住宅价格保持稳定增长势头(图33)，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在XX区XX环地区历年平均售价和价格增长幅度见表382。由表377可见，估价对象所在区域2000年至2022年住宅价格上涨了约9%，2022年至2022年上涨了约7%。考虑到该区域由于2022年受X环线、X环线隧道、XX路高架、轻轨XX线和地铁X号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2022年增长4%、2022年增长3%)计，则：预测开发完成后的售价=3083元/m2X(1+9%)=3360元/m2(取整）2.建筑物建造成本(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下（单位:元/m2):基础（含地下桩基）费用 60元地上建筑物土建费 620元设备及外墙、楼道装修等费用 120元红线内配套费 180元室外工程费 120元(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等）人防费 60元以上合计：1100元/m2(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：专业费=1100元/m2X5%=55元/m2(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：管理费=(1100+55)元/m2X5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m 23.投资利息以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行13年（含三年）中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计;假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为:贷款利息=建筑物开发成本X1+5.31%)11+地价X(1+5.31%)2-1=1212.75X0.0531+0.11X地价=64.40+0.11X地价4.投资利润主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本（即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：投资利润=地价X15%X2+1212.75X15%X1=181.91+0.3X地价5.销售税金及费用商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收人的5. 565%。(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。销售税费合计为：8.065%X3360元/m2=270.98元/m26.计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用=3360-1212.75(64.40+0.11X地价）一(181.91+0.3X地价）一270.98=1629.96-0.41X地价则：楼面地价=1629.96万元/I.41万m2=1156元/m27.扣除市政配套费和公建配套费上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费）的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定沪价房（1999)第345号，按每平方米320元计，则：楼面地价=(1156320)元/m2=836元/m28.计算宗地单位价格土地单价=楼面地价X容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：土地单价=836元/m2X1.3=1086.8元/m2答案：解析：改错如下：(1)预测开发完成后的售价=3 083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。(2)建安成本合计为1 160元/m2。(3)专业费=1 160元/m2X5%=58元/m2。(4)管理费=(1 160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。(5)建筑物建设成本合计为：（1 160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。(6)贷款利息=1 278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价(7)投资利润=地价X15%X2 +1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价(8)销售税费合计:8. 065%X3300元/m2=266.14%/m2。(9)熟地楼面地价=3 3001278.9(67.91+0.11X地价）一（191.84+0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。(10)楼面地价=(1 060.43320)元/m2=740.43元/m2。(11) 土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在现代市场经济活动中，股票的盈利是事前就已确定的一个固定数值，而不是一个事前难以确定的未知数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列计量单位中属于自然计量单位的有（）。A.个 B.块 C.樘 D.条 E.米答案：A,B,C,D解析：本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、60B、80C、90D、120答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必需编制的基本报表。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格答案：C解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值。当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现负杠杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P274。 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A房地产估价师历年真题和解答8节 第7节半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。 ( )答案：对解析：下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。#二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务答案：错解析：二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析：收益法，组合技术1.（1）求取房地产年净收益有效毛收入：1）押金的利息收入30万×3.5%1.05（万元）2）其他收入15（万元）3）写字楼租金年净收入3×70%×（110%）×60×121360.8（万元）有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值设土地年净收益为A（A/7%）×11/（17%）353000（万元）土地年净收益A231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19（万元）建筑物价值905.19/9%×11/（19%）359564.98（万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元）某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A、10923.89B、12673.39C、23326.61D、25076.11答案：B解析：本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i×1-1/（1+i）n=36000/7.5%×1-1/（1+7.5%）6=168978.47元，第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39元。开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14 B.15 C.28 D.30答案：B解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。房地产估价师历年真题和解答8节 第8节 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的