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房地产估价师考试题免费下载5章房地产估价师考试题免费下载5章 第1章 发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D4375正确答案：C根据资产评估法，设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起（）日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政主管部门应当及时将备案情况向社会公示。A.15 B.20 C.30 D.60答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构设立和备案。资产评估法第十六条规定，设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政主管部门应当及时将备案情况向社会公示。卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（ ）答案：错解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收（如房产税、城镇土地使用税）是不可转嫁的，对收益性房地产来说，增加房地产持有环节的税收，会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。P139。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B3500÷(1+6%)3302(元/m2)房地产估价师考试题免费下载5章 第2章需求价格弹性系数的数值总是正值。答案：错解析：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A7020B7091C7380D8580答案：B解析：比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（80001000+800）/1.1=7091（元/m2）。在建设工程中，工程项目管理的核心是（）。A.可行性研究 B.限额设计 C.招标投标 D.合同管理答案：D解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。合同管理在现代建设工程中具有特殊的地位，是合同双方在整个工程建设过程中进行各种经济活动，明确各方权利义务的依据，是工程项目管理的核心。 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（）答案：对解析：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析：考点:年限法。q1dt12%×982%。房地产估价师考试题免费下载5章 第3章下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。A.提高再贴现利率 B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例 D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量答案：D解析：当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。 某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四 三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价 为（ ）。A53.34万元B85.34万元C106.68万元D213.36万元正确答案：C121.92×(40%+30%)×25/20106.68(万元)基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域的（）。A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格答案：C解析：考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。A、 不可以设定，因房屋工程尚未竣工B、 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C、 可以设定，因符合在建工程抵押条件D、 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率答案：B,C解析：关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：C,D,E解析：资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A、 成本利润率B、 动态投资回收期C、 投资利润率D、 财务内部收益率答案：B解析：解析 动态投资回收期房地产估价师考试题免费下载5章 第4章 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C下列哪一项不属于建设工程规划许可管理的主要内容（）。A.建筑管理 B.线路管理 C.道路管理 D.管线管理答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A、商业用房与工业用房是互补品B、新建商品房与存量房是互补品C、经济适用住房与普通商品住房是互补品D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。(2022真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。A保值性B增值性C异质性D弱流动性正确答案：C任何商品的替代效应总为负值。答案：对解析：任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。房地产估价师考试题免费下载5章 第5章 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。 由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×职工有下列( )情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。A.离、退休B.出境定居C.翻建自住住房D.购买自用商铺E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系答案：A,B,C,E解析：职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：(1)-(3)自住住房消费；(4)-(7)丧失缴存条件(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(2)偿还购建自住住房贷款本息的；(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；(4)离休、退休和出境定居的；(5)职工死亡、被宣告死亡的；(6)享受城镇最低生活保障的；(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。 所谓（ ），主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。A投资机会选择B决策分析C前期准备工作D建设阶段正确答案：AA所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×权属争议解决之前，房地产不得转让。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。