房地产估价师试题8篇.docx

房地产估价师试题8篇房地产估价师试题8篇 第1篇动态序列的分解模型有（）A.乘法模型 B.除法模型 C.加法模型 D.减法模型 E.混合模型答案：A,C解析：本题考查的是动态序列的分解模型。动态序列的分解模型有乘法模型和加法模型。汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼 等達筑物，外墙全部用玻璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。参见教材P54。强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人 B.竞买人 C.买受人 D.代理人 E.委托人答案：A,E解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的主体是委托人和拍卖人。能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A、流动比率 B、偿债备付率 C、利息备付率 D、资产负债率答案：D解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）正确答案：房地产估价师试题8篇 第2篇 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×城市郊区菜地，是指连续（）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A.2年 B.3年 C.4年 D.5年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。A、 租金收入B、 绿地管理费C、 保安费用D、 能源费答案：A解析：因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是经济因素。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。房地产投资资本金不能低于总投资的( )。A、 10%B、 20%C、 30%D、 35%答案：D解析：开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。房地产估价师试题8篇 第3篇可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （ ）正确答案：×经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2022年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2022年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2022年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2 300元/m2，则土地总价为（）万元。A.1035.0 B.1066.1C.1150.0 D.1184.5答案：D解析：2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅+2022年可供出租的住宅）（1680+320）/（1800+450）=88.89%。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法答案：D解析：开发商定价主要有以下三类方法：成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（）答案：对解析：受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。房地产估价师试题8篇 第4篇 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C以出让方式提供国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。答案：对解析：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用士地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。A、该区人民政府建设行政主管部门 B、该市工程质量监督机构 C、甲公司 D、丙公司答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。A9B13.5C15D18正确答案：D答案 D2000÷(2000+1000)×2718(米) 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2022年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2022年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。正确答案：1)店面总价格：1.1×50=55(万元)(2)抵押贷款总额：55-5 11.5=38.5(万元)(3)i=6.5%，n=10年(4)出租租金：出租第一年租金：150×12×50=9(万元)(5)自有资金现金流量表如下表所示：设最低转售单价为y元/m。名移年末自有资金抵押贷款还本付息经营费用装饰费租金转售收人0125311.545.363955.3639(1+2)65.3639(1+2)275.3639(1+2)385.3639(1+2)495.3639(1+2)5105.3639(1+2)6115.3639(1+2)7125.3639(1+2)8135.36369(1+2)950Y 直接融资不利于筹集长期投资资金。答案：错解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。直接融资的优点在于：(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。(3)有利于筹集长期投资资金。房地产估价师试题8篇 第5篇某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？答案：解析：1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。A、估算指标B、概算指标C、预算定额D、施工定额答案：D解析：本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P144。目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A分期发放贷款，对其现金情况进行监控B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：C 项，对申请贷款的房地产开发企业，银行应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A、供水、供电已确定施工进度和交付日期 B、持有建设工程规划许可证和施工许可证 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实答案：A解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（）答案：错解析：考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。房地产估价师试题8篇 第6篇 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿正确答案：A建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B.重新购建价格相当于账面价值 C.重新购建成本是客观的重新购建成本 D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本 E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的答案：A解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：A,B,D解析：房地产估价职业道德的主要内容如下：房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。已动工开发但建设用地面积占应开发建设用地面积不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地认为是闲置土地。A.1/3 B.1/2 C.1/4 D.1/5答案：A解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。房地产估价师试题8篇 第7篇关于预算，下列说法错误的是( )。A、 可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B、 当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C、 预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D、 年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化答案：D解析：解析 预算 下列对工程建设定额的理解有误的是（ ）。A工程建设定额是工程造价计价的重要依据B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律正确答案：C某宗房地产某年l月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该年l月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A1051B1096C1100D1147答案：D解析：该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1000×6.780×8）÷6.4=1147（美元/m2）。对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）答案：对解析：房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。 对于政策性房地产开发经营，、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：×邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。房地产估价师试题8篇 第8篇 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC房地产拍卖涉及到的与房地产相关的主要法律不包括（）。A.城市房地产管理法 B.土地管理法 C.城乡规划法 D.拍卖法答案：D解析：本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖涉及的法律法规很多，其中与房地产相关的主要法律有三部，分别是城市房地产管理法、土地管理法和城乡规划法。选项D不属于与房地产相关的法律。在强制拍卖中，拍卖程序启动、进行、中止、终结，均由法院主导决定。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法定主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财务或非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金A三年以下有期徒刑或者拘役B五年以下有期徒刑或者拘役C五年以下有期徒刑或者管制D五年以上，十年以下有期徒刑正确答案：B长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )答案：错解析：知识点 长期趋势法基本论述地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）答案：错解析：地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。