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房地产估价师考试题目下载5辑房地产估价师考试题目下载5辑 第1辑最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的必要性。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者” 所做的市场调查属于因果性调査。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。因果性调查，即检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A.价格结构 B.产品结构 C.档次结构 D.区域结构 E.投资结构答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。(2022真题) 下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A.住房抵押贷款B.商品房开发贷款C.住房公积金贷款D.房地产开发企业发行股票答案：D解析：本题考查的是房地产金融活动。房地产发行股票属于直接融资方式。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用加权平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497答案：B解析：本题考查的是加权平均增减量法。d（81407800）×0.1（84708140）×0.2（88008470）×0.3（91308800）×0.4331（元/m2），未来第一年的价格7800331×59455（元/m2）。P387。 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益正确答案：BD无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。房地产估价师考试题目下载5辑 第2辑房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师答案：错解析：一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于（）。A公共绿地B专用绿地C宅旁绿地D街道绿地答案：A解析：公共绿地是指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。B 项，公共建筑和公用设施专用绿地是指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化；C 项，宅旁和庭院绿地是指住宅四旁绿地；D 项，街道绿地是指居住区内各种道路的行道树等绿地。新设项目法人融资形式的特点有( )。A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答案：A,B,C解析：解析 房地产项目融资方案 强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（）。A.私立学校用地50年B.厂房用地50年C.大型超市用地50年D.别墅用地70年答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项C错误，商业、旅游、娱乐用地建设用地使用权出让最高年限为40年。参见教材P33。 房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师考试题目下载5辑 第3辑 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（）。A.根据银行的贷款利率8%确定B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。经济适用房的成本包括（）。A、土地房屋征收补偿费 B、建筑安装工程费 C、管理费 D、贷款利息 E、小区营业性配套公建费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看( )。A.墙体承重材料 B.竹质的家具C.装修装饰材料 D.家用电器答案：C解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值正确答案：ABC收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（）。A最低投资报酬率B最高现金回报率C最低偿债备付率D最高贷款利率答案：D解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。房地产估价师考试题目下载5辑 第4辑 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A、 优惠利率B、 提高再贴现利率C、 提高法定存款准备金率D、 中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告答案：B,C,D解析：优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（）。A.房地产价格指数 B.开发强度系数 C.住房价格合理性指数 D.量价弹性答案：D解析： 本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。A未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设施 工许可证的项目，不得发放任何形式贷款B房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求C对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制D密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用E对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%正确答案：ABCABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。 （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构正确答案：C 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860正确答案：C资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（）答案：对解析：考点:资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。房地产估价师考试题目下载5辑 第5辑关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A土地补偿费归农村集体组织所有B土地补偿费归农民个人所有C地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第24年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90，租金为3000元(m2年)，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15和25。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案： 价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为75%，则通货膨胀率是（ ）。A182%B233%C357%D545%正确答案：A 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全 B.流动性较差 C.流动性强 D.转让时手续复杂 E.转让手续简便答案：C,E解析：本题考查的是债券的分类。记名债券缺点是流动性较差；记名债券的优点是比较安全，缺点是流动性较差，转让时手续复杂。