商务谈判模拟-房屋拆迁.docx

商务谈判模拟-房屋拆迁商务谈判模拟- - 房屋拆迁 .doc房屋拆迁谈判策划书、谈判双方背景: 一 (甲方:政府代表。乙方:钉子户代表)我方(甲方)应国家政策要求，为更好适应和提高本市经济的快速发展，本市进行城市规划，对市区进行绿地建设，改善城市整体坏境，提高居民生活质量，打造时尚绿色环保城市。因而对规划内的房屋进行拆迁。因而对规划内的房屋进行拆迁。龙庭小区属规划范围，我方已根据国家相关政策赐予小区居民实惠的政策性补贴并制定了相应的搬迁安排，98%的小区居民都已搬迁完毕或正在搬迁，但乙方即所谓的钉子户(共 4 户)不满意赔偿要求，因此双方对此进行协商。二、谈判主题: 让钉子户搬出二环以外或者二环旁边，最多给价 22 万 三、谈判组员:主谈人决策人拆迁办主任:李飞，孟伟(副主任) 政府方全权代表法律顾问:李猛 负责法律问题政建设动拆迁有限公司代表:陈亮 负责房屋拆迁问题居委会主任 冯立 负责协调居民事务四、双方现有形势分析我方核心利益:1、要求对方用我方提出的价格和条件进行房屋拆迁2、在政府规定的房屋拆迁赔偿条例内，要求居民进行房屋拆迁 对方利益:以为这次拆迁是一次很好的得利机会，因而，不切实际的要价我方优势:、有国家法律政策的支持 12、赔偿条例完全依据了居民原有的居住条件，且供应了更好的居住环境 我方劣势:因为居民住房属于居民的自由财产，政府不能不经允许强制进拆行迁。对方优势:可以用房产全部权问题，拒绝拆迁，或高价取得拆迁补偿 对方劣势:国家明文的拆迁法律条文和恶劣的居住环境五、谈判目标战略目标:1、和平谈判，按我方的拆迁条件达成拆迁协议、报价:搬出二环以外或者二环旁边，最多给价 22 万万 2 底线:?将赔偿金额加至 25 万元，另一方面，我们能够供应一套二环旁边的套房，并为其免去 6 个月的小区物业管理费。?尽快完成拆迁后的运作六、程序及详细策略(1)、开局:1?首先，作为政府派出的代表，我们做了开场陈述，希望可以通过这次商谈，收回政府用地，建设公益事业，并为对方供应良好的居住环境。我们提出了 18 万的补偿金以及二环以外的一套住房。但没料到对方漫天要价，直呼 70 万以及二环以内的套房。2?然后，我们恳切地向对方表明白我们的立场和观点。第一，现代住宅郊区化是大趋势，是绿色生活的选择。其次，住房虽然在二环以外，但是交通便利已有五条。公交线，生活服务点已经全面覆盖，第三，近郊新小区公共设施完备。所以，搬至新的小区绝不会影响到居民的生活及工作。但是对方完全不接受我们的条件，一再的强调要在市中心种地，但其他四周的居民已经搬走，老住宅区断水断电断煤气,又如何能生产,实属狡辩。(2)谈判策略:方案一:感情沟通式开局策略:通过谈及双方合作状况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中，创建互利共营的模式。方案二:实行进攻式开局策略:营造低调谈判气氛，明确指出你家的补偿已经优于从前的搬迁户，以制造心理优势，使对方处于主动地位。(3)中期阶段:红脸白脸策略:1?由两名谈判成员其中一名充当红脸,一名充当白脸协助协议的谈成，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动2?层层推动，步步为营的策略:有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益。3?把握让步原则:明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中资源，适当地赐予经济补偿4?突出优势: 以法律作支撑，以理服人，强调搬迁带来的利益，同时软硬兼施，示意对方若不拆迁，将的不到好的补偿，原有的居住环境也更将恶劣5?打破僵局: 合理利用暂停，首先冷静分析僵局缘由，再可运用把握确定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局。(4)休局阶段:如有必要，依据实际状况对原有方案进行调整最终谈判阶段: (5) 1?把握底线，:适时运用折中调和策略，把握严格最终让步的幅度，在相宜的时机提出最终报价，运用最终通牒策略。2?埋下契机:在谈判中形成一体化谈判，给拆迁带来便利3?达成协议:明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本,请对方确认,并确定正式签订合同时间。七、确定谈判对策:采纳吹毛求疵技巧、攻心计八、打算谈判资料相关法律资料:中华人民共和国城市房地产征收拆迁法，国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国宪法土地资源管理法物权法等 九、附拆迁公告及补偿条例房屋拆迁公告依据 A 市城市房屋拆迁管理实施细则 的有关规定，对下述城市建设基地范围内的房屋拆迁，经审核发给房屋拆迁许可证( 编号:XX 房拆许字2008第 03号)。希望被拆迁范围的单位和居民，共同协作做好拆迁工作。现将房屋拆迁许可证载明的内容和有关事项公告如下: 一、建设项目名称:龙庭小区建设城市绿地和市政公共建设 二、房屋拆迁人:A 市 XX 区人民政府 XX 街道办事处 三、房屋拆迁实施单位:A 市政建设动拆迁有限公司 四、建设项目拆迁范围:龙庭小区 XX 路 1974号至 XX 路 XX 巷西弄 11 号乙。五、房屋拆迁期限:自 2011 年 07 月 01 日起至2011 年 12 月 31 日止。六、上岗证号:0001224、0001225。七、对我局核发的本公告公布的 房屋拆迁许可证 有异议的，可在 60 天内向本区人民政府或 A 市房屋土地资源管理局申请行政复议，也可在公告公布之日起三个月内向本区人民法院提起行政诉讼。在行政复议、诉讼期间不停止拆迁的正常进行。八、房屋拆迁现场办公地址:XX 北路 30 弄 43 支弄 7 号。A 市龙庭小区房屋土地管理局 2011-07-01 宣补偿条例征收集体土地房屋动迁、安置实施方案征收土地、房屋拆迁补偿与安置本次集体土地征收执行关于同意调整 A 市征收土地补偿标准的批复关于同意龙庭小区地块征收集体土地补偿工作的批复政秘等文件;房屋拆迁与安置执行A 市城市近期建设征收集体土地范围内房屋拆迁补偿安置实施看法等文件。拆迁人供应统建安置房和市场实惠房安置被拆迁人，安置房地点在市二环以外或者二环旁边。居民符合分户条件的，拆迁人向居民供应等面积(有房产证明或认定为合法房屋)的安置房，被拆迁人除了应得的房屋补偿费(砖混结构每平方米补偿563 元，砖木结构每平方米补偿 467 元)，搬迁费每人补助 450 元。基础设施费按建筑面积补助到户(187 元/平方米)。还可得到:搬家补偿费 250/平米;过度期内的临时安置补助费 50 元/日。拆迁当事人双方协商不成，达不成拆迁协议的，可以经当事人申请，由被拆迁房屋所在地的区(县)房地局裁决举报、投诉箱、监督电话由区监察委专人负责。被拆迁人必需持有房屋全部权证和土地运用权证(或经城市规划主管部门和土地行政主管部门批准建设的房屋)。并依据房屋全部权证载明的用途、面积进行补偿。房屋进行补偿后，拆迁区域内的建(构)筑物、附着物等均属拆迁人全部。拆迁范围内单位和个人的房屋全部权证和土地运用权证由拆迁人统一收回，分别交房管局、国土资源局注销。三、征收土地、房屋拆迁的时间与步骤1.征收土地的时间与步骤:(1)7 月 2 日-7 月 12 日完成宣扬和土地的丈量工作;(2)7 月 12 日-15 日完成协议的签定工作;(3)7 月 15 日-30 日完成土地补偿款的发放工作。2.房屋拆迁的时间与步骤:(1)宣扬动员阶段(10 天):7 月 1 日-10 日，发布房屋拆迁公告，逐户上门，以多种形式宣扬拆迁安置政策。(2)房屋拆迁打算阶段(10 天):7 月 10 日-7 月 15 日，对被拆迁户房屋进行逐户丈量、登记、评估、测算后公示。(3)房屋拆迁嘉奖阶段(20 天):7 月 15 日-25 日。?7 月 15 日-7 月 20 日，在此期间内被拆迁人腾空房屋并签定了房屋拆迁安置协议交房的，按认定合法补偿登记面积赐予 80 元/?的拆迁奖金;?7 月 20 日-25 日，在此期间内被拆迁人腾空房屋并签订了房屋拆迁安置协议交钥匙的，按认定合法补偿登记面积赐予 50 元/?的拆迁奖金。(4)无嘉奖拆迁阶段(5)天:7 月 25 日-30 日，在此期间搬迁让房的，对被拆迁人按 规定标准予以补偿，不赐予嘉奖。(5)依法裁决和强制拆除阶段:无嘉奖拆迁结束后被拆迁人与拆迁人仍未达成协议的，由拆迁人申请行政裁决或申请强制拆除。对违法建设依法强制拆除。四、征收土地、房屋拆迁的工作方法与要求1.成立城市绿地建设集体土地征收暨房屋动迁、安置工作 XX 征收组，由 XX 街道办事处负责组织领导，担当征地、拆迁安置等日常工作。2.由国土局、办事处、社区人员组成征地小组。该小组负责土地的分类、丈量;负责征地协议的签订;负责征地补偿款的发放。3.由国土局、办事处、社区人员组成房屋现场鉴定小组。该小组负责房屋建立年头和房屋合法性的鉴定;负责拆迁户所供应资料的审核;负责对拆迁公司与拆迁户所鉴定的拆迁合同的审核。4.肃穆工作纪律，严格执行土地征收和房屋拆迁各项政策规定，坚持公开、公允、公正、阳光操作，严禁弄虚作假、以权谋私、假公济私、吃拿卡要行为的发生，切实维护群众利益，确保城市绿地项目建设集体土地征收暨房屋动迁工作圆满完成。发布部门: 发布日期:2011 年 06 月 25 日 实施日期:2011 年 07 月 01 日 (地方法规)