对物业物管公司的考评情况明细及其评分表.doc

棠下工业园生活配套区物业管理定期考核细则及评分表考核人：考核人：被考核人：被考核人：xxxxxxxx 物业发展有限公司物业发展有限公司依据xxxx 管理合同 （下称物业管理理及商业出租管理合同 ）中“物业服务内容与质量”的相关条款及第二章第五款第 6 条的约定，现制定以下物业管理定期考核细则及评分表供考核双方执行遵守。一、 考核目的规范区内物业管理服务行为，遵循市场竞争、优胜劣汰的市场经济规律，确保 xxx 生活配套区的物业管理质量。二、考核周期一年考核两次。每年 7 月对上半年 1 至 6 月的物业管理情况进行考核，次年 1 月对去年下半年 7 至 12 月情况进行考核，直至物业管理及商业出租管理合同期满终止。三、 考核小组成员考核小组由考核人与被考核人共同派员组成，其中考核人指派 2-3 人，被考核人指派 1-2 人。四、考核规则1、评分表分为“基础管理” 、 “房屋、道路外观及养护”、 “共用设备设施的日常维修养护”等共 9 项评分项目，每个项目根据所列标准分别得出项目评分，将所有项目评分相加得出总评分，评分表满分为 100 分。2、考评时考核人与被考核人各填写一份评分表，其中考核人的评分权重系数为 0.8，被考核人的评分权重系数为0.2，两份评分表的分数经加权后得出最终评分值，60 分为及格。100 分为满分。3、考核不合格的给予口头警告，并立刻进行整改，整改时间为期一个月，整改后考核仍不合格的给予黄牌警告，并立刻进行第二次整改，整改时间为期 15 天，整改后考核仍不合格的则给予红牌处分，并立即终止物业管理及商业出租管理合同 。4、对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的，考核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求，在下一次考核中对改进的情况进行回看评审。对于未能达到改进要求的，每一项要在评分表总分值基础上倒扣 3 分，若评审完毕后的最终分值不及格则参考“四 考核规则”第 3 条规定执行（达到改进要求的不另外加分） 。5、根据物业管理理及商业出租管理合同的约定，被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义务。若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付，且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示（包括电话形式的催缴）的，考核人将对被考核人给予口头警告；若因欠费导致物业管理区域被停水停电的，则给予黄牌警告。若被考核人出示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三方因素，且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责、竭尽全力的除外。6、每两个口头警告等于一个黄牌警告，每两个黄牌警告等于一个红牌处分，一旦被给予红牌处分的立即终止物业管理及商业出租管理合同 。7、由于以上几点导致物业管理及商业出租管理合同终止的，所涉及的补偿事宜参照物业管理及商业出租管理合同第二章第六条第 13 点及第三章第十一条第 5 点。8、在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导致恶性事件发生，或因被考核人管理不善而间接加剧了事件后果的严重性，如火灾、盗窃、交通事故、聚众殴斗等，并导致人员伤亡或重大经济损失的，则直接出示红牌处分，物业管理及商业出租管理合同即时终止，并且被考核人要承担相应的法律责任。五、评分表物业管理定期考核评分表物业管理定期考核评分表序序 号号考核考核 指标指标考考 核核 细细 则则分值分值评分评分备注备注1.1 各项物业管理制度的建立考核内容： 制定物业管理相关的各项制度或 规范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位 /共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、 安防、监督投诉、应急预警、档案管理等） ， 并组织实施。 考核方式： 查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准：计分标准： 制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗 位标准，并实施的，计 2 分；制度不完备或虽 制度完备但不实施或不完全实施的，计 1 分。2小 计21.2物业管理队伍配备、人员素质及人员培训考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员 素质及上岗培训 考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文 件，人员有关职称文件及上岗证、培训记录。计分标准：计分标准：A物业管理公司经理取得全国物业管理经 理岗位证书。1B80%以上的物业管理人员持有全国物业管 理从业人员岗位证书。1C80%以上的物业管理人员具有高中以上学 历。1D供水、供电维修人员 100%持证上岗。1E安防人员平均年龄 40 岁以下，男性平均 身高 170CM 以上；每符合一项得 0.5 分。11基基 础础 管管 理理小 计52 区内房屋、道路外观及维修养护考核内容：区内房屋、道路及维修养护 考核方式：现场检查房屋、道路外观，设施管 理情况及有关维修保养记录资料。计分标准：计分标准：A区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标 识。1B房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花 板等公共区域完好、整洁，计 5 分，每发 现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画， 扣 0.5 分，扣完为止。5C室外招牌保持整洁统一美观，无安全隐患 或破损。1D无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现 象。2E区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危 险品和有害物品。1区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平 坦，无明显障碍物。2F区内路面及区外商铺前人行路面无破损， 计 1 分。每发现一处明显破损扣 0.5 分， 扣完为止。1G建立完善的维修管理档案。12房房 屋屋道道路路外外观观及及养养护护小 计14 3 区内共用设备、设施的日常维修养护考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、 给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门 窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等）的 日常维修养护情况。 考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运 行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资 料及档案。计分标准：计分标准：A所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸 除外)、档案资料齐全，管理完善。13共用设备设施的日常维修养护 B所有设备设施性能良好，运行正常，计 2 分，每发现一处异常或损坏的，扣 0.5 分， 扣完为止。2无安全隐患。1保养检修制度完备。1 C运行人员严格遵守操作规程及保养规范。1 D供电运行建立 24 小时值班制度。1E建立完备的设备设施维修管理档案。1零修及时率 90%以上（报障后 30 分钟到场 处理） 。2零修合格率 100%。1 抢修、急修及时率 90%以上（报障后不超 过 15 分钟到位处理） 。1F一般故障排除不过夜。1小 计134 区内消防制度的执行及消防系统的管理考核内容：区内消防制度的执行及消防系统管 理状况。 考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档 案记录。计分标准：计分标准：A消防系统设备完好率 100%，可随时启用。2确定消防安全责任人、消防安全管理人，明 确专人维护、管理消防器材、消防设施。1 B 最近一次年度消防检测符合消防要求。1C区内无火灾安全隐患。1D楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路 标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，计 2 分； 示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施 工作状态异常的，扣 1 分。2区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用 方法，并每年至少一次消防演练。1.5 E制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区 内租户进行消防疏散逃生演习。1.5F建立完备的消防管理档案。1 G无发生重大火灾事故。24消消 防防 系系 统统 管管 理理小 计135 小区环境卫生管理考核内容：区内环卫设施设置情况及公共卫生 维护状况。 考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准：计分标准： 小区内环卫设施完备，确保每栋楼有 1 名专 职保洁员。2A 设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1 B建立完备的保洁管理档案。1C小区内实行标准化清扫保洁，各栋楼每天上、 下午各清扫一次并保证效果，计 3 分；每发 现一处明显废物或污渍扣 1 分，扣完为止。3定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。1 垃圾日产日清。1D 无随意堆放杂物和占用现象。1E小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。1F临街商铺管理有序，商铺前人行道无明显垃 圾、污水，计 3 分；每发现一处明显废物或 污渍扣 1 分，扣完为止。35环环 境境 卫卫 生生 管管 理理小 计146 小区绿化养护管理考核内容：小区的绿化养护管理情况 考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料计分标准：计分标准：A小区绿化经过园艺师设计，布局合理。1 小区绿地管理及养护措施落实到位。2B无破坏践踏及随意占用的情况。1C建立完备的绿化管理档案。1D无明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和 病虫害现象，计 2 分。每发现一处不符合扣 1 分，扣完为止。26绿绿 化化 养养 护护 管管 理理小 计77 小区安全保卫、秩序维护管理考核内容：区内安全保卫、秩序维护状况 考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档 案记录。计分标准：计分标准：A对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执 行，措施落实到位，计 2 分；不实施或者不 完全实施的，计 1 分。2B确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班 次（最低标准：三班/天，2 人/班，全区域 巡查 2 次/班） 。2保安人员上岗时穿着统一制服，佩带统一标 志，器械佩带规范。1C 工作规范，作风严谨。1D实行 24 小时保安巡逻制度，并有完善的签 到记录。2E对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验 放行制度。2F区内实行交通管理，地面划有明显标志，在 有关地方设有交通标志，指定车辆的停放区 域，车辆停放有序。1.5配备足量的视像监控设备并 24 小时全面运 行。1监控室内实行 24 小时值班制度。1G 监控室内电话接通后要及时接听。1.5H监控室接到险情或异常信号后应及时安排人 员在接警后 7 分钟内到场处理。2I建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。17安安 全全 防防 范范 、秩、秩 序序 维维 护护 管管 理理小 计188 小区的服务监督及投诉处理工作考核内容：区内的服务监督及投诉处理情况 考核方式：查阅相关文件资料及档案记录，并 与租户管理员约谈。计分标准：计分标准： 以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至 少一次与 90%以上的物业使用人沟通。1.58服务监督及投诉管理服务监督及投诉管理A 对所反映的问题处理率达到 100%。1.5B对外公布监督电话，投诉信箱。1受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持 记录。1.5对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回 复处理结果，最长不得超过三个工作日。1.5C投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并 承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释 工作。1.5D对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认 证据，分清责任后如实反映情况或上报书面 材料，协助上级部门做好相应工作。1.5小 计109 小区的的精神文明建设工作考核内容：区内的精神文明建设状况 考核方式：查阅相关制度文件，现场检查区内 的精神文明建设设施，与居住用户接触了解。计分标准：计分标准：A设有学习宣传园地，宣传配套区管理、卫生、 治安、消防等方面的知识。2制定完备的园区职工文化活动中心管理制度 并严格执行1 B园区职工文化活动中心已设立的娱乐休闲项 目向住户开放率不低于 90%。19精精 神神 文文 明明 建建 设设小 计4考核人（盖章）： 被考核人（盖章）：代表： 代表：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日