深深房Ａ：深圳市国贸物业管理有限公司拟收购深圳市物业管理有限公司股权而涉及该公司股东全部权益价值项目资产评估报告.PDF

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 深圳市国贸物业管理有限公司深圳市国贸物业管理有限公司 拟收购深圳市物业管理有限公司股权拟收购深圳市物业管理有限公司股权 而涉及该公司股东全部权益价值项目而涉及该公司股东全部权益价值项目 资产评估报告资产评估报告 天兴评报字（2021）第 1993 号 （共 1 册，第 1 册） 二二二一年十二月二十三日二一年十二月二十三日 北京天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD 目录 北京天健兴业资产评估有限公司 目录目录 声明 . 1 资产评估报告摘要 . 2 资产评估报告 . 4 一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 . 4 二、评估目的 . 10 三、评估对象和评估范围 . 11 四、价值类型 . 12 五、评估基准日 . 12 六、评估依据 . 12 七、评估方法 . 15 八、评估程序实施过程和情况 . 22 九、评估假设 . 24 十、评估结论 . 26 十一、特别事项说明 . 28 十二、资产评估报告的使用限制说明 . 31 十三、资产评估报告日 . 32 资产评估报告附件 . 34 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 1 页 北京天健兴业资产评估有限公司 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 2 页 北京天健兴业资产评估有限公司 深圳市国贸物业管理有限公司深圳市国贸物业管理有限公司 拟收购深圳市物业管理有限公司股权拟收购深圳市物业管理有限公司股权 而涉及该公司股东全部权益价值项目而涉及该公司股东全部权益价值项目 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 天兴评报字（2021）第 1993 号 北京天健兴业资产评估有限公司接受深圳市国贸物业管理有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市国贸物业管理有限公司拟收购深圳市物业管理有限公司股权而涉及深圳市物业管理有限公司的股东全部权益在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、评估目的：根据深物业 2021 398 号及深投控 2021 678 号批复文件，深圳市国贸物业管理有限公司拟收购深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司及深圳市深房投资有限公司持有的深圳市物业管理有限公司合计 100%股权，需要对深圳市物业管理有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。 二、评估对象：深圳市物业管理有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。 三、评估范围：深圳市物业管理有限公司的整体资产，包括全部资产及相关负债。 四、价值类型：市场价值。 五、评估基准日：2021 年 6 月 30 日。 六、评估方法：资产基础法、收益法。 七、评估结论： 本次评估，评估人员采用资产基础法和收益法对评估对象分别进行了评估，经分析最终选取资产基础法评估结果作为评估结论。 评估基准日，深圳物业总资产账面价值为 10,152.86 万元，负债账面价值为国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 3 页 北京天健兴业资产评估有限公司 6,897.81 万元，净资产账面价值为 3,255.05 万元。 在持续经营假设前提下，经资产基础法评估，深圳物业总资产评估值为26,565.48 万元，负债评估值为 6,897.81 万元，净资产评估值为 19,667.67 万元，增值额为 16,412.62 万元，增值率为 504.22%。 资产基础法评估结果汇总表资产基础法评估结果汇总表 单位：万元 项目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 流动资产 9,403.21 9,403.21 - - 非流动资产 749.65 17,162.27 16,412.62 2,189.37 其中：长期股权投资 350.00 485.98 135.98 38.85 投资性房地产 154.23 6,552.24 6,398.01 4,148.24 固定资产 230.92 10,106.56 9,875.64 4,276.73 无形资产 - 2.99 2.99 - 其他 14.50 14.50 - - 资产总计资产总计 10,152.86 26,565.48 16,412.62 161.66 流动负债 5,418.08 5,418.08 - - 非流动负债 1,479.73 1,479.73 - - 负债合计负债合计 6,897.81 6,897.81 - - 净资产（所有者权益）净资产（所有者权益） 3,255.05 19,667.67 16,412.62 504.22 报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。 我们特别强调：本评估意见仅作为委托人进行股权收购的价值参考依据，而不能取代交易各方进行本次交易价格的决定。 本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。 根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为 1 年，自评估基准日2021 年 6 月 30 日起，至 2022 年 6 月 29 日止。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。请关注特别事项说明部分的内容。 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 4 页 北京天健兴业资产评估有限公司 深圳市国贸物业管理有限公司深圳市国贸物业管理有限公司 拟收购深圳市物业管理有限公司股权拟收购深圳市物业管理有限公司股权 而涉及该公司股东全部权益价值项目而涉及该公司股东全部权益价值项目 资产评估报告资产评估报告 天兴评报字（2021）第 1993 号 深圳市国贸物业管理有限公司：深圳市国贸物业管理有限公司： 北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市国贸物业管理有限公司拟收购深圳市物业管理有限公司股权而涉及该公司的股东全部权益在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况用者概况 （一）委托人概况（一）委托人概况 企业名称：深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称“国贸物业”） 注册地址：深圳市罗湖区南湖路 3005 号国贸商业大厦 5 楼 A-M 法定代表人：陈鸿基 注册资本：2,000 万元人民币 公司类型：有限责任公司（法人独资） 成立时间：1987 年 08 月 24 日 经营范围：一般经营项目是：物业管理；物业管理规划设计咨询；设备选型咨询；物业承接查验；与物业管理相关的房屋维修与养护、装修管理、楼宇机电设备维修与养护、小物业工程管理、居家办公设施维修与养护；清洁服务；消杀服务；四害防治；白蚁防治；园林设计；城市园林绿化施工；花卉租摆；室内空气检测与治理；国内贸易；为餐饮企业提供管理服务；商务代理；家政服务；为公寓酒店客房提供管理服务；会议及展览服务；大型活动组织策划；企业庆典礼仪服务；汽车租赁 （不含金融租赁） ；房地产销售代理；房屋租赁；房地产经纪；国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 5 页 北京天健兴业资产评估有限公司 物业管理计算机软件、信息系统的技术开发及销售；物业管理咨询与顾问；物业资产管理与服务；文创产品的技术开发与销售；商业运营及文化活动策划。（企业经营涉及行政许可的，须取得行政许可文件后方可经营），许可经营项目是：餐饮服务；从事城市道路生活垃圾的清扫、收集、清运；保安服务；人力资源开发及管理服务；劳务派遣；机动车停放服务（仅限分支机构经营）。 （二）被评估单位概况（二）被评估单位概况 1.基本信息 企业名称：深圳市物业管理有限公司（以下简称“深圳物业”） 注册地址：深圳市罗湖区怡景路怡景花园牡丹村 法定代表人：陈家发 注册资本：725 万人民币 企业类型：有限责任公司 成立时间：1986 年 12 月 5 日 统一社会信用代码：91440300192176034C 经营范围：一般经营项目是：机电设备、空调、消防系统、闭路监控、对讲系统的安装、维护、保养与维修（仅限上门服务)；商品楼宇管理；保洁服务、家政服机电设备（不含电梯）、家用电器、电子产品、电脑的购销及售后服务；机动车辆停放服务（限分公司经营，分公司营业执照需另行申办）；房地产经纪；在罗湖区怡景路 2003 号怡景花园管理处等 24 个经营场所设有管理处 （以上法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）。 2.历史沿革 深圳市物业管理有限公司的前身是深圳市物业管理公司，系深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房集团”）投资的全民所有制企业，成立于 1986 年，也是我国内地第一家物业管理企业。公司注册资本为 725 万元，注册资本业经深圳市蛇口中华会计师事务所出具的编号为蛇中验字报字1996第034号验资报告验证。 1998 年 3 月，深圳物业由全民所有制企业规范改组为有限公司，同时深房集团将其 5%的股权转让给深圳市深房投资有限公司。截至评估基准日，深圳物业国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 6 页 北京天健兴业资产评估有限公司 的股权结构如下表所示： 序号 股东姓名 出资金额（万元） 持股比例 1 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 688.75 95% 2 深圳市深房投资有限公司 36.25 5% 合计 725.00 100.00% 3.公司主营业务概况 深圳物业成立于 1986 年，主要服务于深房集团及其下属公司物业管理项目。目前共有 32 个物业服务项目（深圳市内 26 个小区管理处、广州、汕头、荆门、鹰潭共 6 个外地项目），下设深物电梯、电梯维修中心、机电维修中心、电子维修中心、清洁公司等专业技术服务性单位，深圳市外设立有广州、汕头、荆门、鹰潭等分公司。深圳物业管理物业总面积达 311 万平方米，涉及多层商住楼、别墅、高层住宅、高层和超高层写字楼、政府办公楼等类型物业。主营业务收入有物业管理收入、停车场收入、公共部分收益、物业租赁收入等。截止评估基准日公司管理物业情况如下： 序号 管理区域 项目名称 物业管理合同期限 建筑面积（万） 物业类型 收费模式 收费标准 1 深圳 德敦广房大厦 2018.10.1 起至今 93,266.00 住宅、写字楼、商铺 包干制 高层：3.4 元/ 商业：6.5 元/、12 元/ 2 深圳 罗湖联华大厦 2018.10.1 起至今 43,811.00 住宅、写字楼、商铺 包干制 高层：3.2 元/ 商业：6.5 元/ 3 深圳 友谊熙龙大厦 2018.10.1 起至今 76,000.00 住宅 包干制 高层：3.4 元/ 商业：7 元/ 4 深圳 国际商业大厦 2018.10.1 起至今 25,459.00 写字楼、商铺 包干制 商业:6 元/ 5 深圳 南洋大厦 2018.10.1 起至今 38,534.00 住宅、写字楼、商铺 包干制 高层：3.4 元/ 商业:8 元/ 6 深圳 深房广场 2020.1.1 起至今 126,000.00 写字楼、商铺 包干制 商业:20 元/、 25元/ 7 深圳 兴隆兴业大厦 2018.10.1 起至今 27,546.00 住宅、商铺 包干制 高层：3.4 元/ 商业:5.1 元/ 8 深圳 湖心大厦 2018.10.1 起至今 19,840.00 住宅、商铺 包干制 高层：3.4 元/ 商业 6 元/ 9 深圳 金城大厦 2018.10.1 起至今 58,273.00 住宅、商铺 包干制 高层：3.4 元/ 商业：6.5 元/ 10 深圳 高嘉花园 2010.8.1-2013.7.31 53,800.00 住宅、商铺 包干制 多层： 3.05 元/、3.6 元/ 商业：6 元/ 11 深圳 文锦花园 2018.10.1 起至今 46,091.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.8 元/ 高层：3.4 元/ 商业：3.4 元/、4.5 元/、5 元/、 5.5 元/、 6.5国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 7 页 北京天健兴业资产评估有限公司 序号 管理区域 项目名称 物业管理合同期限 建筑面积（万） 物业类型 收费模式 收费标准 元/ 12 深圳 锦绣大厦 2018.10.1 起至今 37,239.00 住宅、写字楼、商铺 包干制 高层：3.8 元/ 商业:3.8 元/、5.5 元/ 13 深圳 怡景花园 2018.10.1 起至今 141,174.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.8 元/ 高层：3.5 元/ 商业：3.5 元/ 14 深圳 湖滨新村/湖滨阁 2020.1.1 起至今/2018.10.1 起至今 52,503.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.8 元/ 高层：2.8 元/ 商业：3 元/、4.5 元/ 15 深圳 翠竹苑 2018.10.1 起至今 140,088.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.8 元/ 高层：3 元/、3.4 元/ 商业：3 元/ 16 深圳 翠华花园 2018.10.1 起至今 66,850.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.8 元/ 商业：3 元/ 17 深圳 湖景大厦 2018.10.1 起至今 23,400.00 住宅、商铺 包干制 高层：3 元/ 商业：5.5 元/ 18 深圳 东乐花园 2018.10.1 起至今 353,000.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.6 元/ 高层：2.8 元/ 商业：5 元/ 19 深圳 东湖名苑 2019.12.26-2024.12.25 55,727.00 住宅、商铺 包干制 高层：5.8 元/ 20 深圳 东湖丽苑 2017.6.1-2020.6.22 32,238.00 住宅、商铺 包干制 多层：1.1 元/ 商业：1.1 元/ 21 深圳 碧桐海苑 2018.10.1 起至今 52,063.00 住宅、商铺 包干制 高层：2.9 元/ 商业:4.5 元/ 22 深圳 星湖花园 2018.10.1 起至今 79,085.00 住宅、商铺 包干制 多层：0.5 元/ 高层：2.8 元/ 商业：4.5 元/ 23 深圳 新洲广场 27,804.00 住宅、商铺 包干制 高层：2.9 元/ 商业：5.5 元/ 24 深圳 深房传麒山 2017.9.29 起至今 284,656.00 住宅、商铺 包干制 多层：5 元/ 高层：3.15 元/ 商业：6 元/ 25 深圳 尚林花园 2015.1.28 起至今 184,195.00 住宅、商铺 包干制 多层：4.4 元/、4.8 元/ 高层：2.8 元/ 商业：5 元/ 26 深圳 翠林苑 2018.5.26-2023.5.25 80,884.00 住宅、商铺 包干制 高层：3.6 元/ 商业:6 元/ 27 广州 黄埔雅苑 27,169.00 住宅、商铺 包干制 高层：0.9 元/、1.48 元/ 商业：2.5 元/、3.5 元/ 广州 黄埔新村 54,298.00 住宅、商铺 包干制 28 汕头 金叶岛 2018.1.1-2022.12.31 313,899.00 住宅 包干制 高层：首层 0.82元/ 月， 第二层起逐层累进加收 别墅：1.2 元/ 月 商业：2.5 元/ 月 29 汕头 悦景东方 2018.12.26-2028.12.25 41,689.61 住宅 包干制 高层：首层 0.9元/ 月， 第二层起逐层累进加收 30 汕头 天悦湾 2018.1.31-2028.1.30 199,305.00 住宅 包干制 高层：首层 0.9国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 8 页 北京天健兴业资产评估有限公司 序号 管理区域 项目名称 物业管理合同期限 建筑面积（万） 物业类型 收费模式 收费标准 元/ 月， 第二层起逐层累进加收 商业：2.5 元/ 月 31 鹰潭 鹰潭市经济大厦 2021.1.1-2023.12.31 145,072.81 写字楼 包干制 6188618 元/年 32 荆门 荆门政务服务中心 2019.5.1-2022.4.30 123,802.70 政府物业 包干制 5770167.08 元/年 4.公司主要资产概况 深圳物业的主要资产为长期股权投资、投资性房地产、房屋建筑物、车辆、电子设备，主要资产概况如下： （1）长期股权投资 长期股权投资主要有 2 家，基本情况见下表： 序号 被投资单位名称 持股比例% 账面价值（万元） 1 深圳市深物电梯有限公司 100 350 2 深圳市深房物业清洁有限公司 100 0 合 计 350 减：长期股权投资减值准备 0 净额 350 （2）投资性房地产 投资性房地产共 3 套，建筑面积合计 2,672.97 平方米，主要为位于深圳市罗湖区的怡景花园桂花村 1 栋的 1 套住宅、熙龙小楼商住楼 1 套及金丰城大厦 B 座1202 号办公用房 1 套，属于以出租为目的的持有型物业。其中，怡景花园桂花村1 栋、金丰城大厦 B 座 1202 号均已取得市场商品房权属证书，证载权属人为深圳市物业管理公司；熙龙小楼未取得权属证书。 （3）固定资产房屋建筑物 房屋建筑物共 13 套，建筑面积合计 3,872.71 平方米，主要为位于深圳市罗湖区的怡景花园牡丹村 F 径 4 号、怡景花园桂兰楼、高嘉花园 2 栋 6 楼 B 居委楼、金城大厦三座二层 14#住宅共 4套；东乐花园娱乐场办公楼共1 套；怡景社康中心商铺共 1 套；友谊值班室、友谊地下车库和铁皮房构筑物共 3 套；位于深圳市福田区福宁居的 1 套仓库、3 套商铺；怡景花园桂兰楼、高嘉花园 2栋 6 楼 B居委楼均为账外房产。除怡景花园牡丹村 F 径 4 号自用做办公楼、友谊值班室、友谊地下车库和铁皮房自用外，其他房屋均处于出租状态。 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 9 页 北京天健兴业资产评估有限公司 其中，怡景花园牡丹村 F径4 号、金城大厦三座二层 14#已取得市场商品房权属证书，证载权属人为深圳市物业管理公司；福宁居1套仓库、3套商铺均取得非市场商品房权属证书，证载权属人为深圳市物业管理有限公司；东乐花园娱乐场、友谊值班室和友谊地下车库、怡景社康中心、怡景花园桂兰楼、高嘉花园 2栋 6 楼 B 居委楼均未取得权属证书。 （4）固定资产设备类资产 1）车辆包括轿车、巡逻车、电动车等，供各办公部门使用，公司轿车、商务车主要为日常办公使用，电动车主要为巡逻使用。公司所有车辆正常使用，均无产权瑕疵事项。 2）电子办公设备为各类计算机、空调机、传真机、打印机、复印机等生产、办公用设备，分布在各办公区域内，通用设备的规格种类多。 企业设备由资产管理部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态良好。 5.公司组织结构及人力资源情况 深圳物业的机构设置为 9 个本部部门，分别为经营发展部、人力资源部、计划财务部、物业管理部、安全管理部、设备技术部、信息服务中心、党群办公室、行政办公室，各部门各岗位分工明确，职责清晰。 截至 2021 年 7 月，深圳物业本部共有在册员工 793 人；清洁公司共有在册员工 217 人；荆门分公司共有在册员工 66 人；鹰潭分公司共有在册员工 103 人；广州分公司共有在册员工 18 人；汕头分公司共有在册员工 110 人。 6.财务状况表及经营成果 （1）历史年度合并财务状况表 单位：万元 项目名称项目名称 2018.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2021.6.30 流动资产 10,854.55 10,453.85 10,129.90 9,635.00 非流动资产 443.43 432.12 418.82 414.33 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 208.19 186.61 165.02 154.23 固定资产 235.24 235.36 244.26 235.67 无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 10 页 北京天健兴业资产评估有限公司 项目名称项目名称 2018.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2021.6.30 递延所得税资产 0.00 10.15 9.54 24.43 资产总计 11,297.98 10,885.96 10,548.73 10,049.33 流动负债 8,143.04 7,471.41 6,746.65 5,177.62 非流动负债 650.71 749.92 748.02 1,479.73 负债合计 8,793.75 8,221.33 7,494.67 6,657.35 净资产 2,504.22 2,664.63 3,054.05 3,391.97 （2）历史年度合并经营状况表 单位：万元 项目名称项目名称 2018年年 2019年年 2020年年 2021年年 1-6月月 一、营业收入 16,388.15 17,479.81 16,102.07 8,170.49 减：营业成本 14,667.91 15,772.95 14,742.20 7,369.88 营业税金及附加 102.63 97.26 87.01 38.18 销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 1,115.96 1,154.95 1,108.12 485.55 财务费用 -11.71 -11.78 -10.96 -5.66 加：资产减值损失 0.00 0.00 0.00 -53.24 信用减值损失 0.00 -2.35 2.43 -39.52 其他收益 0.00 110.58 369.14 62.52 二、营业利润 513.35 574.66 547.27 252.30 加：营业外收入 9.87 0.01 11.21 67.48 减：营业外支出 8.67 12.09 31.24 4.65 三、利润总额 514.55 562.59 527.24 315.14 减：所得税 130.30 134.04 137.82 88.81 四、净利润 384.26 428.54 389.42 226.33 注：2018-2020 年合并财务数据（含清洁公司）未经审计；2021 年 1-6 月合并财务数据经天健会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计并出具了天健粤审20211638 号清产核资专项审计报告。 （三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者 根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。 （四）委托人和被评估单位的关系（四）委托人和被评估单位的关系 委托人和被评估单位无直接持股关系，但均为深圳市投资控股有限公司下属控股企业。 二、评估目的二、评估目的 根据深物业2021398 号及深投控2021678 号批复文件，深圳市国贸物国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 11 页 北京天健兴业资产评估有限公司 业管理有限公司拟收购深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司及深圳市深房投资有限公司持有的深圳市物业管理有限公司合计 100%股权，需要对深圳市物业管理有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 （一）评估对象（一）评估对象 评估对象为深圳物业的股东全部权益价值。 （二）评估范围（二）评估范围 评估范围为深圳物业于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值 10,152.86 万元，负债账面价值为 6,897.81 万元，净资产账面价值为3,255.05 万元。各类资产及负债的账面价值见下表： 资产评估申报汇总表资产评估申报汇总表 单位：万元 项目名称 账面价值 流动资产 9,403.21 非流动资产 749.65 其中：长期股权投资 350.00 投资性房地产 154.23 固定资产 230.92 无形资产 0.00 递延所得税资产 14.50 资产总计资产总计 10,152.86 流动负债 5,418.08 非流动负债 1,479.73 负债总计负债总计 6,897.81 净资产净资产 3,255.05 1.委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且经天健会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计，并出具了天健粤审20211638 号清产核资专项审计报告。 2.企业申报的表外资产的情况 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 12 页 北京天健兴业资产评估有限公司 纳入评估范围的表外资产为固定资产房屋建筑物，均未取得权属证书，具体情况如下： 序号 房屋名称 位置 用途 建筑面积 （） 1 怡景花园桂兰楼 罗湖区怡景路 2003号 商住 794.72 3 高嘉花园 2 栋 6 楼 B、居委楼 罗湖区春风路 2002号 住宅 38.00 合计 832.72 3.引用其他机构出具的报告情况 除上述审计报告外，本次评估还参考了锦天城律师事务所出具的法律尽职调查意见，除此以外未引用其他机构出具的报告。 四、价值类型四、价值类型 本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日五、评估基准日 评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。 评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。 六、评估依据六、评估依据 本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为： （一）经济行为依据（一）经济行为依据 1. 深投控2021678 号文深圳市投资控股有限公司关于深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司及深圳市深房投资有限公司协议转让所持深圳市物业管理有限公司合计 100%股权的批复； 2. 深物业2021398 号文深圳市物业发展（集团）股份有限公司关于深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司、深圳外贸物业管理有限公司及深圳市深福保（集团）有限公司所属三家企业 100%股权的立项批复。 （二）法律法规依据（二）法律法规依据 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 13 页 北京天健兴业资产评估有限公司 1. 中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国主席令第 5 号）； 2. 中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第 15 号）； 3. 中华人民共和国证券法（中华人民共和国主席令第 37 号） 4. 中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第四十五号）； 5. 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号） ； 6. 中华人民共和国企业所得税法 （中华人民共和国国务院令第 23 号）； 7. 中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第 46 号） 8. 国有资产评估管理办法（国务院 1991 年 91 号令）； 9. 国有资产评估管理办法实施细则（原国家国有资产管理局发布的国资办发199236 号）； 10. 关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（国办发2001102 号）； 11. 资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第 86 号）； 12. 国有资产评估管理若干问题的规定（财政部第 14 号令）； 13. 财政部关于印发的通知（企2001802 号）； 14. 企业国有资产监督管理暂行条例（国务院 2003 年 378 号令）； 15. 企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部 32 号令）； 16. 企业国有资产评估管理暂行办法 （2005 年国务院国资委第 12 号令） ； 17. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274 号）； 18. 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权2009941 号）； 19. 企业国有资产评估项目备案工作指引（国资发产权201364 号）； 20. 关于促进企业国有产权流转有关事项的通知（ 国 资 发 产 权201495号）； 21. 中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令第国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 14 页 北京天健兴业资产评估有限公司 512 号）； 22. 中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第 691 号）； 23. 中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第 50 号）； 24. 关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）； 25. 其它相关的法律法规文件。 （三）评估准则依据（三）评估准则依据 1. 资产评估基本准则（财资201743 号）； 2. 资产评估职业道德准则（中评协201730 号）； 3. 资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836 号）； 4. 资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835 号）； 5. 资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935 号） 6. 资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）； 7. 资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837 号）； 8. 资产评估执业准则利用专家工作及相关报告（中评协201735号）； 9. 资产评估专家指引第 8 号资产评估中的核查验证 （中评协201939 号）； 10. 资产评估执业准则企业价值（中评协201838 号）； 11. 资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）； 12. 资产评估执业准则机器设备（中评协201739 号）； 13. 企业国有资产评估报告指南（中评协201742 号）； 14. 资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）； 15. 资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）； 16. 资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）。 （四）资产权属依据（四）资产权属依据 国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 15 页 北京天健兴业资产评估有限公司 1. 企业法人营业执照、公司章程； 2. 机动车行驶证； 3. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料； 4. 其他权属文件。 （五）评估取价依据（五）评估取价依据 1. 被评估单位提供的资产评估申报表、收益预测表； 2. 机动车强制报废标准规定（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第 12 号）； 3. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率； 4. 被评估单位提供的历史年度审计报告、未来年度经营计划、盈利预测等资料； 5. 被评估单位与相关单位签订的物业管理服务合同、租赁合同； 6. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料； 7. 被评估单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料； 8. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等； 9. 与此次资产评估有关的其他资料。 七、评估方法七、评估方法 （一）评估方法简介（一）评估方法简介 企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。 企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基国贸物业拟收购深圳物业股权项目资产评估报告 第 16 页 北京天健兴业资产评估有限公司 础上。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 （二）评估方法的选择（二）评估方法的选择 资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法； 收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于本次评估与被评估单位可比上市公司少，交易案例难搜集，因此本次评估未采用市场法。 因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估。 （三）具体评估方法介绍（三）具体评估方法介绍 一）资产基础法 企业价值评估中的资产基础法