中房地产：公司债券2017年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 2 3. 2016 年，中交集团综合竞争优势突出，资产规模很大、盈利能力强，其提供的担保对“15 中房债”和“16 中房债”的信用状况仍有显著的提升作用。 关注 1 房地产行业高速发展的阶段已经过去；同时房地产政策面临整体调整， 政策调控再度趋紧，不排除房地产市场再度低迷的可能，上述因素可能会对公司部分房地产项目带来一定去化压力。 2公司现有经营规模偏小，抗市场风险能力较差；开发项目主要集中在重庆、长沙、苏州和南京，且数量较少，难以发挥多项目规模化开发的优势。 3截至 2016 年底，公司在建项目尚需投入较大规模的资金， 未来存在较大的资本支出压力。 42016 年，公司经营性现金流持续表现为净流出，且规模较上年进一步扩大；公司资产负债率明显升高，债务负担较重。 分析师 张兆新 电话：010-85172818 邮箱： 李 聪 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 4 一、主体概况 中房地产股份有限公司（以下简称“公司”或“中房地产”）前身为重庆国际实业投资股份有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝改革1992148号文批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。公司成立于1993年2月3日，设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发字1997119号文和证监发字1997120号文批准， 公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股， 发行后股本总额人民币为6,000.00万元（股票简称“重庆实业”，股票代码“000736.SZ”）。2013年12月，公司更为现名，股票简称相应更为“中房地产”，股票代码不变。历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至2017年3月底，公司的股本为29,719.39万元，中住地产开发有限公司为直接控股股东，持股比例为53.32%，国务院国有资产监督管理委员会为公司实际控制人。 图1 截至2017年3月底公司股权结构图 资料来源：公司年报 截至2016年底，公司经营范围和组织结构未发生变化，拥有在职员工439人。 截至2016年底，公司合并资产总额173.26亿元，负债总额148.55亿元，所有者权益（含少数股东权益）24.71亿元，归属于母公司的所有者权益14.58亿元。2016年，公司实现营业收入20.94亿元，净利润（含少数股东损益）0.26亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为0.12亿元；经营活动产生的现金流量净额-20.23亿元，现金及现金等价物净增加额为11.51亿元。 截至2017年3月底，公司合并资产总额216.40亿元，负债总额191.92亿元，所有者权益（含少数股东权益）24.48亿元，归属于母公司所有者权益14.33亿元。2017年13月，公司实现营业收入2.04亿元，净利润（含少数股东损益）-0.30亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为-0.25亿元；经营活动产生的现金流量净额8.90亿元，现金及现金等价物净增加额为20.32亿元。 公司注册地址：重庆市江北区建新北路 86 号；法定代表人：吴文德。 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 5 二、债券发行及募集资金使用情况 115中房债 经中国证监会证监许可20151174号文核准，公司于2015年8月14日发行“中房地产股份有限公司2015年公司债券”，采用面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配售相结合的方式发行，最终票面利率为4.22%，债券期限为5年，起息日为2015年8月12日，并于2015年9月30日在深圳证券交易所上市交易，债券简称为“15中房债”，债券代码：112263.SZ。“15中房债”采用单利按年计息，不计复利，按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 截至2015年底，“15中房债”募集资金已全部使用完毕，其中20,000万元由子公司长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“中住嘉兆”）用于开发建设；48,000万元由重庆中房嘉润房地产开发有限公司（以下简称“中房嘉润”）用于归还原借款及开发建设，剩余募集资金用于总部补充流动资金，符合债券募集说明书约定。 公司已于2016年8月12日支付了“15中房债”2015年8月12日至2016年8月11日期间的利息。 “15中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。 216中房债 经中国证监会证监许可2016161号文核准，公司于2016年7月6日发行“中房地产股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券”，采取网下面向合格投资者询价配售的方式，最终票面利率为3.69%，债券期限为5年，起息日为2016年6月7日，并于2016年8月18日在深圳证券交易所上市交易，债券简称为“16中房债”，债券代码：112410.SZ。 “16中房债”采用单利按年计息，不计复利，按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 “16中房债”募集资金净额为46,318.5万元，截至2016年底，募集资金已全部使用完毕，其中30,000万元由子公司中住兆嘉用于开发建设；17,000万元由中房嘉润用于归还原借款及开发建设，符合债券募集说明书约定。 截至本报告出具日，“16中房债”尚未到第一个付息日。 “16中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。 三、行业分析 公司主营业务是房地产开发销售，属于房地产行业。 1房地产行业 （1）行业概况 2016 年，受信贷政策刺激以及去库存政策的影响，房地产市场回暖，全国房地产开发投资102,581 亿元，比上年名义增长 6.9%（扣除价格因素实际增长 7.5%）。其中，住宅投资 68,704 亿元，较上年增长 6.4%，增速提高 0.4 个百分点。 2016 年，全国房屋新开工面积 166,928 万平方米，较上年增长 8.1%，增速提高 0.5 个百分点；其中，住宅新开工面积 115,911 万平方米，较上年增长 8.7%。房屋竣工面积 106,128 万平方米，增长 6.1%，增速回落 0.3 个百分点；其中，住宅竣工面积 77,185 万平方米，较上年增长 4.6%。 需要注意的是，2016 年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，一线城市投资增速放缓，二 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 6 线城市自年初开始投资增幅增长，三线城市投资受去库存及市场预期影响增长有所滞后。受一线城市土地供应限制及限购政策从严等因素限制，未来可能再度出现一线走低、三线走高的背离局面。 总体看，2016 年房地产行业整体回暖，投资和开发面积等重要指标同比均有所提升，但市场有所分化。 （2）行业供需 土地供应方面，2016 年房地产开发企业土地购置面积为 22,025 万平方米，比上年下降 3.4%；土地成交价款 9,129 亿元，增长 19.8%，增速回落 1.6 个百分点。土地成交宗数共为 64,502 宗，同比下降 10.71%； 土地成交面积为 188,102.22 万平方米， 同比下降 6.08%； 土地成交价款共 34,637.32亿元，同比增长 22.45%。2016 年，随着房地产市场不断升温，房价不断升高，同时部分城市土地供应收缩，导致“地王”频现。截至 2016 年底，成交土地溢价率为 27.38%。 销售方面，随着信贷刺激政策以及各种政府政策的出台，2016 年商品房销售面积为 157,349万平方米，较上年增长 22.5%。全国房地产市场价格持续增长，2016 年 12 月，百城住宅价格指数同比增长 18.71%。我国房价自 2002 年至今一直处于波动上升的态势，截至 2016 年底，百城住宅平均价格 13,035 元/平方米，已达到历史高点。 截至 2016 年底，全国商品房待售面积为 69,539 万平方米，比上年末下降 3.2%，但较 11 月底增加 444 万平方米，连续 9 个月库存下降的态势被打破。截至 2015 年底，我国商品住宅待售面积4.52 亿平方米，2016 年底降至 4.03 亿平方米，下降了 11%。而待售面积仅仅是指已经竣工的建筑面积，还有大量已经开工尚未竣工的面积，我国房地产去化压力有所缓解，但仍面临一定的压力。 总体看，受“去库存”政策影响，2016 年房地产开发企业购置面积和土地成交面积较上年有所下降，2016 年上半年成交土地溢价率总体快速上涨，下半年有所回落；商品房销售面积较 2015年有所回升，住宅销售均价已达到历史高点；待售面积同比略有下降，去化压力有所缓解。 （3）行业政策 2016 年 2 月，政府出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至 20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。6 月，国务院正式发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，明确指出要支持住房租赁消费，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这项政策不仅可以增强土地政策的适用性和灵活性，还可实现对商业存量用房的再利用，助力商业地产去库存。 2016 年 910 月初，各地政府密集出台多项房地产调控政策，包括北上广深等一线城市，也包括南京、合肥等热点城市以及无锡、佛山等三线城市。本轮调控因城施政：一线城市调控最为严厉，重点在于抑制投机、去杠杆、同时保证刚需住宅的供应；厦门、南京、武汉等热点二线城市二套房首付比例大幅提升，以上城市大幅提高二套房首付比例，对本地逐渐升温的房地产投资情绪起到重要的抑制作用，同时有效降低杠杆，预防由此导致的金融风险；其它城市根据各地房地产特殊情况作出针对性调整，并预防未来投资投机性购房增长。 此外，2016 年 9 月，政府出台严控房地产企业发债的审批政策，收缩融资渠道，控制投资节奏和开发商借款比率。10 月 12 日央行召集多家银行召开商业银行住房信贷的会议，要求各商业银行理性对待楼市的同时，加强信贷结构调整， 在强化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险；随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷的风险警示，可视为信贷政策的定向收紧。 2017 年 3 月，房地产热点城市调控升级，限购限贷城市不断增加，共涉及 24 个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热点城市在抑制投资需求的基础上突 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 7 出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机为主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。 总体看，目前我国房地产行业因城施策，分类调控。2016 年 9 月份开始的限贷限购政策重在减缓一二线城市房价上涨幅度，打压投资投机性行为。自 2017 年 3 月开始，新一轮限购、限贷政策出台且力度有所加强。 （4）行业关注 发债规模激增，行业资产负债率较高，需防范潜在风险发债规模激增，行业资产负债率较高，需防范潜在风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来政府对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企；2016 年，房地产行业总体发债规模为 9,663.05 亿元，较 2015 年增长 46.38%，房企融资环境明显改善，房企公司债发行量持续提升，此轮发债规模的激增导致整体房地产行业资产负债率处于较高水平，需关注并防范后续风险。 房地产调控政策再度趋严房地产调控政策再度趋严 进入 2016 年，我国房地产调控政策再度趋严，全国 20 余个城市陆续出台从限购、限价、限贷和限售四个方面对房地产行业进行调控。2017 年 3 月后续政策继续出台，房地产行业再度面临进入行业紧缩期的可能。 市场格局持续分化市场格局持续分化 近年来随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进， 国内房地产市场出现了明显分化。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，除去少量地理位置特殊的三四线城市（环京、环沪、环深）外，部分三四线城市库存去化并不乐观，去库存仍是这些区域房地产市场调控的重要任务之一。 （5）未来发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2016 年，公司原总裁孙卫东先生因工作原因主动离职，公司选举杨剑平先生为公司总裁；公司原副总裁余勇先生因工作原因主动离职，公司选举钟瑾女士为公司副总裁；原财务总监聂焕新先生因工作原因主动离职，公司选举刘兵女士为公司财务总监。2017 年 4 月，公司原监事李晋先生离任，公司选举夏青松先生担任公司监事。除此之外，公司董事、监事和其他高层管理人员及内部管理制度未发生变化。根据瑞华会计师事务所（特殊普通合伙人）于 2017 年 4 月 27 日出具的内部控制审计报告，公司已经按照内部控制规范和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 公司总裁杨剑平先生，1973 年生，大专学历，2007 年 12 月至 2016 年 6 月任浙江中梁置业有限公司副董事长、总裁。2010 年 12 月至 2016 年 6 月任浙江新中梁房地产开发有限公司董事长、总裁。2016 年 4 月至今，任温州德欣投资有限公司董事长、总裁；任温州嘉顺投资管理有限公司董事长、总裁；任温州欣顺投资管理有限公司董事长、总裁。2016 年 8 月起任公司总裁。 总体看，2016 年公司高层管理人员发生一定变动，内部控制管理水平较稳定，管理运作水平 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 8 良好。 五、经营分析 1经营概况 2016 年，公司仍主营住宅开发和销售及工业厂房租赁、管理，属于房地产开发企业。2016年，受项目竣工结转的影响，公司实现营业收入 20.94 亿元，较上年增长 88.26%；由于受到土地成本和营业外支出增长影响，公司实现净利润为 0.26 亿元，较上年下降 6.66%。20152016 年公司主营业务收入占营业收入比重均在 99%以上，公司主营业务十分突出。 从收入构成来看，20152016 年，公司房地产销售收入均占主营业务收入的 96%以上，是公司第一收入来源，2016 年，公司房地产销售实现收入 20.41 亿元，较上年增长 91.82%，主要系新竣工交付项目的增加以及销售价格上涨所致；公司厂房租赁及管理业务实现收入 0.46 亿元，与上年相比，收入规模和占比均较稳定，但对公司营业收入影响较小。 从毛利率情况来看，2016 年房地产销售毛利率为 20.39%，较上年减少 2.01 个百分点，主要系结转项目毛利率不同所致。 公司工业厂房租赁、 管理板块毛利率为 76.27%， 较上年增长了 10.58个百分点，但由于收入规模小，对公司主营业务毛利率影响较小。受上述因素影响，2016 年公司主营业务毛利率为 21.61%，较上年减少 2.48 个百分点。 表 1 20152016 年公司主营业务收入情况（单位：亿元、%） 业务种类业务种类 2015 年年 2016 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产销售 10.64 96.12 22.40 20.41 97.81 20.39 工业厂房租赁、管理 0.43 3.88 65.99 0.46 2.19 76.27 合计合计 11.07 100.00 24.09 20.87 100.00 21.61 资料来源：公司年报 2017 年 13 月，公司实现营业收入 2.04 亿元，较上年同期增长 24.62%，主要系公司交房面积增加所致；实现净利润-0.30 亿元，较上年同期-0.07 亿元净利润大幅下降，主要系销售费用较上年同期大幅增长所致。 总体看，受房地产销售规模增长影响，公司主营业务增幅较大；但受结转项目不同的影响，公司主营业务毛利率有所下降。 2土地储备 截至 2016 年底，公司土地储备占地总面积约 183.41 万平方米，规划总面积约 558.22 万平方米，累计已竣工面积 64.85 万平方米。公司土地储备主要分在重庆、长沙、苏州和温州等二三线城市的主城区，土地储备质量尚可，根据公司以往的开发节奏，公司土地储备能够支撑 23 年的发展需求。 从拿地情况来看，2016 年公司通过招拍挂方式获取三幅土地。从新增土地储备的区域来看，公司土地储备主要位于宁波、温州和南京等长三角区域经济较为发达的城市，类型均为住宅。土地总占地面积为 24.52 万平方米， 规划建筑面积为 56.58 万平方米， 需缴纳土地出让金总额为 33.27 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 9 亿元，截至 2016 年底已缴纳 15.74 亿元，未来尚需缴纳 17.53 亿元。但由于公司主要采取联合开发模式，未来项目开发和收益存在一定风险。 表 2 2016 年公司获取土地情况（单位：万平方米、万元、元/平方米、%） 项目项目 取得取得 时间时间 所处所处区域区域 土地占土地占地面积地面积 建建筑筑 面积面积 土地取土地取得方式得方式 土地出让金土地出让金总额总额 已缴纳已缴纳 金额金额 类类型型 楼楼 面价面价 权权益益 宁波鄞州区项目 2016.8 浙江宁波 4.61 9.68 招拍挂 149,659.00 104,761.30 住宅 15,400 70 温州瑞安市瑞祥新区项目 2016.10 浙江温州 2.39 6.58 招拍挂 88,889.32 18,417.26 住宅 13,274 70 南京高淳项目（三块地） 2016.11 南京高淳 17.53 40.31 招拍挂 94,170.00 34,227 住宅 2,336 70 合计合计 - 24.52 56.58 - 332,718.32 157,405.56 - - - 资料来源：公司年报 总体看，公司土地储备主要分布在二三线城市，规模尚可，能够满足公司未来 23 年的发展需要，但部分土地未达到 100%控制权，未来开发和收益存在一定风险。 3项目建设情况 2016 年，公司加快开发节奏，新开工面积为 63.76 万平方米，较上年大幅增长 352.90%，公司新开工面积主要来自于苏州颐园项目、中房瑞致项目和金梧桐公馆项目；2016 年，公司竣工面积为 25.09 万平方米，较上年变化不大，主要来自于苏州颐园项目、重庆那里项目和瑞致国际项目。受上述影响，公司期末在建面积为 98.93 万平方米，较上年增长 67.08%，目前公司主要在建项目包括苏州璟庭项目、中房瑞致项目和瑞致国际项目。 表 3 20152016 年公司项目开发建设情况（单位：万平方米） 项目项目 2015 年年 2016 年年 新开工面积 14.10 63.76 竣工面积 28.44 25.09 期末在建面积 59.21 98.93 资料来源：公司提供 注：期末在建面积指该时点公司在建项目面积，由于规划动态调整，可能会与公司当期 全部在建面积存在差异。 从在开发项目来看，截至 2016 年底，公司共有 10 个在开发项目，较上年增加了 4 个，其中位于长沙、重庆、苏州和南京的项目占地面积和总规划面积占比较高，除重庆中央公园外，主要采取联合开发的模式。受在开发项目数量增长的影响，公司在开发项目占地总面积为 183.41 万平方米，规划总面积为 558.22 万平方米，均较上年有所增长，公司预计对在开发项目投资金额为414.35 亿元，截至 2016 年底，实际投资额为 143.13 亿元，未来尚需资金投入 271.22 亿元，公司20172019 计划分别投资 79.38 亿元、53.05 亿元和 45.54 亿元，考虑公司楼盘销售的现金回笼可以满足公司部分资金需求，但外部融资需求仍较大，公司未来面临较大的资金支出压力。 表 4 截至 2016 年底公司土地储备及开发项目基本情况（单位：%、万平方米、亿元） 地区地区 项目名称项目名称 权益权益 比比例例 占地占地 面积面积 规划规划 总面积总面积 预计预计 总投资额总投资额 实际实际 投资额投资额 2017 年年 预计预计投投资资 2018 年年 预计投资预计投资 2019 年年 预计投资预计投资 项目项目 进进度度 长沙 中房瑞致国际 80.00 39.30 120.60 68.97 24.00 7.64 9.74 11.51 在建 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 10 重庆 中房那里 40.00 3.98 21.25 14.63 13.74 0.90 0.00 0.00 在建 中交漫山 70.00 37.19 66.56 55.13 19.95 5.12 5.03 6.72 在建 中交中央公园 100.00 51.85 193.47 180.24 29.50 24.32 14.22 16.42 在建 苏州 中房颐园 70.00 10.45 31.59 28.68 22.47 4.30 1.96 0.00 在建 中交璟庭 70.00 6.21 20.98 127,600 12.76 6.93 4.41 3.18 在建 天津 中交金梧桐公馆 51.00 9.90 20.45 14.34 5.69 4.78 3.66 0.54 在建 宁波 中交君玺 70.00 4.61 13.17 24.60 15.22 4.97 3.15 2.05 前期 温州 中交御墅 70.00 2.39 8.57 15.00 5.64 5.78 1.38 1.69 前期 南京 高淳区项目 70.00 17.53 61.58 - - 14.64 9.50 3.43 前期 合计合计 - 183.41 558.22 414.35 143.13 79.38 53.05 45.54 - 资料来源：公司年报 总体看，公司在建项目主要集中在重庆、长沙、苏州和南京，主要采取联合开发的模式，随着新项目的开发，公司资金投入规模较大，未来面临较大规模的资金支出压力。 3项目销售情况 2016 年，公司销售模式未发生变化。受 2016 年房地产行业回暖以及公司布局区域发展态势良好等综合影响，公司实现签约销售面积 35.56 万平方米，签约销售均价为 10,437.15 元/平方米，分别较上年增长 64.55%和 30.76%，受上述因素共同影响，2016 年公司签约销售金额大幅增长，由 2015 年的 17.25 亿元大幅增长至 51.17 亿元。结转方面，2016 年公司项目结转面积为 24.67 万平方米，较上年增长 42.11%；结转收入为 20.41 亿元，较上年增长 91.82%；结转均价方面，2016年公司结转均价为 8,273.21 元/平方米， 较上年增长 34.98%， 主要系结转的项目前期销售均价较高所致。 表 5 20152016 年公司销售情况 项目项目 2015 年年 2016 年年 签约销售面积（万平方米） 21.61 35.56 签约销售金额（亿元） 17.25 51.17 签约销售均价（元/平方米） 7,982 10,437.15 结转收入面积（万平方米） 17.36 24.67 结转收入（亿元） 10.64 20.41 结转均价 6,129.03 8,273.21 资料来源：公司提供 从公司在售项目情况来看，截至 2016 年底，公司尚有待售面积 14.38 万平方米。公司待售项目主要分布在长沙、重庆和苏州，所处区域经济发展情况良好，且相较于公司每年的签约销售面积，公司待售项目规模较小，但考虑到房地产行业政策整体趋严，公司未来可能面临一定的去化压力。2016 年，中房那里、中房颐园和中交金梧桐公馆项目的签约销售面积分别占主要项目签约销售面积的 21.52%、40.04%和 21.03%，是公司销售主要来源项目。 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 11 表6 2016年公司在售项目情况（单位：%、万平方米） 项目名称项目名称 地区地区 权益比例权益比例 业态业态 本年签约销售面积本年签约销售面积 期末可供销售面期末可供销售面积积 2016 年结算面积年结算面积 中房 F 联邦 长沙 100.00 住宅 0.52 - 0.62 商业及其它 - 4.61 中房 瑞致 长沙 80.00 住宅 1.55 2.56 9.18 商业及其它 0.18 0.08 中房 千寻 重庆 100.00 住宅 - - 0.05 商业及其它 0.20 - 中房 那里 重庆 40.00 住宅 7.61 0.82 6.13 商业及其它 0.004 2.79 中房 颐园 苏州 70.00 住宅 14.24 0.27 8.69 商业及其它 - - 中交.璟庭 苏州 70.00 住宅 - 2.03 - 商业及其它 - - 中交 漫山 重庆 70.00 住宅 3.78 1.10 - 商业及其它 - - 中交 金梧桐公馆 天津 51.00 住宅 6.57 - - 商业及其它 0.91 0.12 合计合计 35.56 14.38 24.67 资料来源：公司年报 总体看，在 2016 年房地产市场分化格局愈发明显的环境下，公司主要布局区域房地产市场发展态势良好；受益于此，公司签约销售面积和销售金额大幅增长，经营业绩明显提升。 4工业厂房租赁、管理板块 2016 年，公司工业厂房租赁、管理业务仍为公司持有的深圳百门前工业区物业，出租对象为工业厂商。2016 年，公司可出租面积未发生变化，出租率变化幅度很小，租金收入分别为 0.43亿元和 0.46 亿元，可为公司带来较为稳定的经营现金流。具体情况见下表。 表7 20152016年公司物业对外出租情况（单位：万平方米、%、万元） 物业物业名称名称 2015 年年 2016 年年 期末可租面积期末可租面积 期末出期末出租率租率 租金收入租金收入 期末可租面积期末可租面积 期末出租率期末出租率 租金收入租金收入 百门前工业区 18.99 90.64 4,291.71 18.99 91.99 4,561.59 资料来源：公司提供 总体看，2016 年公司物业出租率稳定，租金收入小幅上升。 5经营关注 （1）房地产行业高速发展的阶段已经过去；同时房地产政策面临整体调整，政策调控再度趋紧，不排除房地产市场再度低迷的可能，公司房地产业务主要集中在苏州、重庆、长沙和南京等二线城市，如公司不能合理控制开发进度，未来仍或存在一定去化压力。 （2）公司整体经营规模偏小，抗市场风险能力较差；开发项目较少，难以发挥多项目规模化开发的优势。 （3）截至 2016 年底，公司在开发项目尚需投资总额为 271.22 亿元，公司未来仍将面临较大 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 12 投资支出压力。 6未来发展 未来，公司将进一步深耕长三角区域，战略进入中西部省份省会城市，以华南区域二三线城市为突破口，落子珠三角，试探性进入京津冀区域，实现全国的战略性总体布局，并以此为基础，待业务布局稳定后逐步发展至一线和热点二线城市。 战略经营方面，继续关注并着力解决规模问题、速度问题、协同问题和价值问题。努力获取各方面资源的协同支持，实现资源接入和业务扩张，在精准城市投资选择的基础上，通过创新投资模式来不断增加投资力度，研究与产业地产对接的创新发展模式。 业务拓展方面，按业务战略的布局继续新增房地产开发项目，拟新增项目计划分别部署在长三角、京津冀、珠三角及重点省会城市，形成品牌影响力。 资金使用方面，进一步提高自身资金的资本撬动能力，发挥杠杆优势，提高有限资金的项目撬动能力。同时，在自有资金的使用上，积极推进联合开发、收并购等多种项目获取方式，控制项目用地成本，提高项目盈利能力，实现公司的规模化发展。 内部管理方面，通过规范公司治理、优化企业管控体系、完善信息化平台、借助第三方咨询单位的外脑作用等实现企业市场化、模式化管理。加强经营目标管理，明确年度经营指标，围绕年度工作指标和月度指标保障我司整体经营战略的实现。总体看，公司未来将进一步发展事业创新，拓宽融资渠道，确保开发资金平衡。 总体看，公司将稳健经营现有房地产开发业务，同时积极拓展新的项目，公司未来发展规划明确，有利于公司未来发展。 六、财务分析 1财务概况 公司 2016 年财务报表经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留审计意见。2017 年 1 季度财务报表未经审计。公司经审计的财务报表按照最新企业会计准则编制。公司 2016 合并范围较 2015 年增加 3 户，减少 1 户，公司合并范围的变化均为项目公司的成立与注销，公司主营业务未发生重大变化，财务数据可比性较强。 截至2016年底，公司合并资产总额173.26亿元，负债总额148.55亿元，所有者权益（含少数股东权益）24.71亿元，归属于母公司的所有者权益14.58亿元。2016年，公司实现营业收入20.94亿元，净利润（含少数股东损益）0.26亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为0.12亿元；经营活动产生的现金流量净额-20.23亿元，现金及现金等价物净增加额为11.51亿元。 截至2017年3月底，公司合并资产总额216.40亿元，负债总额191.92亿元，所有者权益（含少数股东权益）24.48亿元，归属于母公司所有者权益14.33亿元。2017年13月，公司实现营业收入2.04亿元，净利润（含少数股东损益）-0.30亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为-0.25亿元；经营活动产生的现金流量净额8.90亿元，现金及现金等价物净增加额为20.32亿元。 2资产质量 截至2016年底，公司资产总额173.26亿元，较年初增长113.19%，主要系流动资产增长所致。从资产构成看，流动资产占比98.23%，非流动资产占比1.77%，流动资产占比很高，符合房地产开发企业特征。 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 13 截至2016年底，公司流动资产合计170.19亿元，较年初增长115.19%，主要系货币资金和存货增长较快所致；公司流动资产主要以货币资金（占11.82%）和存货（占84.96%）为主。 截至 2016 年底，公司货币资金规模 20.12 亿元，较年初增长 204.11%，主要系公司预收的售房款增长所致。其中，银行存款占 84.73%，其他货币资金占 15.26%，其他货币资金全部为使用受限资金，主要为项目保证金及按揭保证金，占比较小。 截至2016年底，公司存货规模144.60亿元，较年初增长133.90%，主要系公司购买土地以及在建项目投入增加所致。其中，开发成本为136.87亿元，开发产品为7.72亿元。由于公司存货的可变现净值高于其成本，公司未计提存货跌价准备。公司相关房地产开发项目主要分布在重庆及长沙等地，其变现能力受区域房地产行业景气度及政策影响，公司未来可能面临一定的去化压力。 截至2016年底，公司非流动资产为3.07亿元，较年初增加40.79%，主要系递延所得税资产增长所致。非流动资产主要由长期股权投资（占12.63%）、投资性房地产（占19.69%）、固定资产（占15.99%）、长期待摊费用（占5.81%）和递延所得税资产（占41.93%）组成。 截至 2016 年底，公司长期股权投资共计 0.39 亿元，较年初增长 1.14%，变化幅度很小。公司长期股权投资为对联营企业北京盛世新业房地产有限公司的投资构成，2016 年公司未计提减值准备。 截至 2016 年底，公司投资性房地产账面价值共计 0.60 亿元，较年初增长 28.77%，主要系存货转入所致；公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。截至 2016 年底，公司投资性房地产账面原值为 1.80 亿元，累计计提折旧 1.30 亿元，累计计提减值准备 93.14 万元。公司投资性房地产成新率为 33.50%，成新率较低。 截至 2016 年底，公司固定资产账面价值为 0.49 亿元，较年初增长 19.68%，主要系在建工程转入所致；固定资产主要由房屋及建筑物（占 81.38%）构成。截至 2016 年底，公司固定资产累计折旧计提 0.35 亿元，累计计提减值准备 0.03 亿元，公司固定资产成新率为 66.66%，成新率一般。 截至 2016 年底，公司长期待摊费用共计 0.18 亿元，较年初下降 26.95%，主要系当期摊销了中国康富国际租赁有限公司融资顾问费所致。 截至 2016 年底，公司递延所得税资产共计 1.29 亿元，较年初增长 135.33%，主要系可抵扣亏损等可抵扣暂时性差异增加所致。 截至 2016 年底，公司受限资产共计 24.19 亿元，其中货币资金 3.07 亿元（占比 12.69%） ，存货 20.67 亿元 （占比 85.42%） ， 固定资产 0.03 亿元 （占比 0.14%） ， 受限投资性房地产 0.42 亿元 （占比 1.75%） ，公司受限资产占总资产规模的比重为 13.96%，占比一般。 截至 2017 年 3 月底，公司合并资产总额 216.40 亿元，较年初增长 24.90%，主要系流动资产增长所致。其中，公司流动资产 208.94 亿元，较年初增长 22.77%，主要系货币资金增加所致；公司非流动资产 7.46 亿元，较年初增加 143.06%，主要系长期股权投资增长所致。截至 2017 年 3月底，公司流动资产和非流动资产占比分别为 96.55%和 3.45 %，资产结构较年初变化不大。 总体看，公司资产规模较大，以流动资产为主；流动资产中存货占比较大，公司存在一定去库存压力；非流动资产占比较小；公司整体资产质量尚可。 公司债券跟踪评级报告 中房地产股份有限公司 14 3负债及所有者权益 负债负债 截至2016年底，公司负债合计148.55亿元，较年初增长188.14%，主要系流动负债增加所致，公司负债中流动负债占比54.10%，非流动负债占比45.90%，构成较为均衡。 截至2016年底，公司流动负债合计80.37亿元，较年初增加260.56%，主要系应付账款和预收款项增加所致，主要由应付账款（占44.73%）、预收款项（占43.82%）和一年内到期的非流动负债（占比6.49%）构成。 截至2016年底，公司应付账款合计35.95亿元，较年初增长311.87%，主要系新增应付土地款所致。 截至2016年底，公司预收款项合计35.22亿元，较年初增长275.11%，主要系公司预收的购房款增加所致。 截至2016年底，公司一年内到期的非流动负债合计5.21亿元，较年初增长81.32%，主要系部分一年内到期的长期借款和长期应付款结转所致。 截至2016年底，公司非流动负债为68.18亿元，较年初增长132.97%，主要系公司2016年发行公司债券所致。公司非流动负债主要由长期借款（占36.96%）、应付债券（占46.09%）和长期应付款（占16.82%）构成。 截至2016年底，公司长期借款余额为25.20亿元，较年初增长133.99%，主要系2016年公司新增质押借款所致，公司长期借款到期集中在2018年（占比37.94%）和2020年（占比62.06%），存在一定的集中偿付压力。 截至2016年底，公司应付债券为31.42亿元，较年初增长356.02%，主要系公司在2016年发行“16中房债”、“16中房私”和“16中房02”三期公司债券所致。公司应付债券主要集中在2019年到期。 截至2016年底，公司长期应付款11.56亿元，与年初基本持平，主要由公司应付中国房地产开发集团有限公司款项和康富融资租入固定资产租赁借款构成。 截至2016年底，公司全部债务为73.30亿元，较年初增长128.38%，主要系公司发行公司债券和长期借款