华发股份：2009年18亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告.PDF

1 珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 2009 年年 18 亿元亿元公司债券公司债券 2013 年年跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告 本次本次跟踪评级结果：跟踪评级结果： 上上次信用评级结果：次信用评级结果： 本期公司债券本期公司债券跟踪跟踪信用等级：信用等级：AA 主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定评级展望：稳定 本期公司债券信用等级：本期公司债券信用等级：AA 主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定评级展望：稳定 债券剩余期限：债券剩余期限：55 个月个月 债券债券剩余剩余期限：期限：68 个月个月 债券剩余规模：债券剩余规模：18 亿元亿元 债券债券剩余剩余规模：规模：18 亿元亿元 评级日期：评级日期：2013 年年 06 月月 21 日日 评级日期：评级日期：2012 年年 05 月月 04 日日 评级结论：评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元” ）对珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”或“公司” ）2009年18亿元公司债券（以下简称“本期债券” ）2013年跟踪评级结果维持为AA，发行主体长期信用等级维持为AA，评级展望维持为稳定。 主要财务指标：主要财务指标： 项项 目目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 总资产（亿元） 314.73 289.64 225.40 203.26 归属于母公司所有者权益（亿元） 65.38 66.25 62.38 57.62 资产负债率 69.96% 69.80% 69.16% 67.78% 流动比率 2.68 2.39 2.25 2.36 速动比率 0.68 0.45 0.56 0.68 营业收入（亿元） 13.16 45.47 59.93 58.75 利润总额（亿元） 1.38 8.43 11.19 10.12 综合毛利率 33.01% 45.16% 38.82% 33.19% 总资产回报率 - 3.69% 5.46% 5.65% EBITDA（亿元） - 9.86 11.99 10.85 EBITDA 利息保障倍数 - 1.07 2.45 2.52 经营活动现金流净额（亿元） -0.37 -6.09 7.18 31.26 资料来源：公司提供 2 正面正面： 公司预售款项金额较大，在售和在开发项目较为充裕； 公司土地储备进一步增加，区域分布更为广泛，为未来发展奠定了良好的基础； 非珠海地区销售收入增幅较快，公司业务区域集中度有所下降； 关注：关注： 受房地产调控政策影响，公司开发进度放缓，跟踪期内新开工面积、在建面积下降； 在目前房地产调控政策仍旧从紧的情况下，公司中期业绩存在一定的不确定性； 公司在建项目未来投资支出巨大，面临较大的资金压力； 受珠海“双限令”的影响，公司珠海地区实现的销售收入大幅下降，公司整体收入和利润水平有所下滑； 公司经营活动净现金流大幅下滑，对筹资活动的依赖性增强； 公司有息债务规模较大， 利息偿付能力有所下滑， 未来几年长期负债存在一定的集中偿付压力。 分析师分析师 姓名：易美连 王一峰 电话：0755-82872736 邮箱： 3 一、一、本期本期债券债券本息兑付及本息兑付及募集资金使用情况募集资金使用情况 2009年9月4日，经中国证券监督管理委员会以证监许可2009915号文核准，公司公开发行期限为8年的18亿元公司债券，发行利率7.00%，募集资金总额18亿元，扣除发行费用后实际募集资金17.68亿元。 本期债券起息日为 2009 年 10 月 16 日，按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。2009 年至 2017 年每年的 10 月 16 日为上一计息年度的付息日。债券持有人有权在债券存续期间的第 5 个付息年度的付息日（2014 年 10 月 16 日）将其持有的债券全部或部分按面值回售给公司。本期债券跟踪期内本息兑付情况如下表所示： 表表 1 跟踪期跟踪期内本期债券本息内本期债券本息兑付情况兑付情况（单位：（单位：万元万元） 本息兑付日期本息兑付日期 期初本金余额期初本金余额 本金兑付本金兑付/回售金额回售金额 利息支付利息支付 期末本金余额期末本金余额 2012年10月16日 180,000.00 0.00 12,600.00 180,000.00 合合 计计 180,000.00 0.00 12,600.00 180,000.00 资料来源：公司提供 本期债券募集资金用于偿还公司银行贷款和补充流动资金。截至2013年3月31日，公司已使用募集资金归还银行贷款5.00亿元，剩余资金已全部补充流动资金。 二二、发行主体概况发行主体概况 跟踪期内，公司注册资本、总股本，以及主营业务结构未发生明显变化。2012 年纳入财务报表合并范围的公司共 65 家（包括母公司） ，比上一年度增加 6 家子公司，减少 1 家子公司。新增公司中 5 家为新设公司， 1 家通过非同一控制下企业合并取得。 表表 2 2012 年新增纳入合并年新增纳入合并报表报表范围的子公司情况范围的子公司情况（单位：万元）（单位：万元） 子公司子公司名称名称 注册资本注册资本 表决权比例表决权比例 业务性质业务性质 珠海市浩丰贸易有限公司 320.00 100.00% 商业批发零售 珠海铧图商贸有限公司 900.00 100.00% 批发、零售 珠海华亿投资有限公司 5,000.00 100.00% 房地产投资、经营 珠海华烨装饰设计工程有限公司 500.00 100.00% 室内外装饰 广州华枫投资有限公司 1,000.00 100.00% 房地产开发 盘锦华发教育投资有限公司 3,000.00 66.67% 教育投资 资料来源：公司提供 4 表表 3 2012 年年减少减少纳入合并纳入合并报表报表范围的子公司情况范围的子公司情况（单位：万元）（单位：万元） 子公司子公司名称名称 注册资本注册资本 表决权比例表决权比例 业务性质业务性质 重庆中誉房地产开发有限公司 12,000.00 60.00% 房地产开发 资料来源：公司提供 三三、经营与竞争经营与竞争 2012年年受国家和珠海房地产调控政受国家和珠海房地产调控政策的影响，公司策的影响，公司房地产项目建设进度放缓，新开工房地产项目建设进度放缓，新开工面积和在建面积下降，签约面积增加，但面积和在建面积下降，签约面积增加，但签约金额下降签约金额下降 作为珠海市房地产市场的龙头企业， 珠海房地产调控政策及珠海房地产市场的发展情况对公司影响较大。从2011年11月1日起，珠海实行限购政策，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。除限购外，珠海还同时实行“限价”政策，商品房预售报价不得超过11,285元/平。受“双限令”的影响，2011-2012年珠海房地产市场总体表现较为低迷。2011年珠海商品房销售面积仅为240.86万平方米，较2010年下降6.40%。2012年珠海市完成房地产投资额242.08亿元，同比下跌约5.00%；商品房供应量为242.00万平方米，其中住宅供应量219.00万平米，均有20.00%幅度的下滑，其中住宅供应量下滑幅度达到25.00%； 商品房完成销售面积252.22万平方米， 同比增幅4.30%， 其中住宅销售面积为230.67万平方米，同比增幅9.90%；商品房成交均价10,687元/平方米，同比下跌8.00%左右，同时住宅的销售均价也降至10,668元/平方米，同比下跌12.00%。 受房地产调控政策的影响，2012年公司项目开发节奏明显放缓，全年新开工面积44.24万平方米，较2011年下降64.43%，在建面积224.56万平方米，同比下降8.21%。另外，由于2012年签约销售的非珠海地区的面积大幅增加， 而非珠海地区的销售均价比珠海地区项目销售均价低，因此本年度虽然签约面积增加，但签约金额、销售均价较2011年分别同比下降10.60%、33.89%。 表表4 近近两两年年公司房地产业务运营情况公司房地产业务运营情况 项目项目 单位单位 2012 年年 2011 年年 新开工面积 万平方米 44.24 124.38 竣工面积 万平方米 83.97 35.60 在建面积 万平方米 224.56 244.64 签约面积 万平方米 38.99 28.83 签约金额 亿元 46.14 51.61 销售均价 元/平方米 11,833.80 17,901.49 资料来源：公司提供 5 销售收入方面， 2012年公司结转的房地产销售收入较去年同期下滑15.62%。受珠海“双限令”影响，本年度公司珠海地区实现销售收入30.86亿元，较去年同期下降38.94%，但公司异地扩张的战略取得了一定成效，非珠海地区贡献的销售收入较去年同期上升617.74%。 表表 5 近近两两年公年公司司房地产销售房地产销售收入收入分分地区地区构成构成及毛利率情况及毛利率情况（单位：（单位：亿亿元）元） 项目项目 2012 年年 2011 年年 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 珠海 30.86 56.62% 50.54 41.81% 中山 0.74 20.90% 1.86 42.60% 大连市 5.24 15.72% 0.00 0.00% 包头市 7.37 27.44% 0.00 0.00% 合计合计 44.22 46.31% 52.41 41.84% 资料来源：公司提供 截至截至2012年底，年底，公司预售款项公司预售款项余额较多，短期业绩有保障，中期业绩受余额较多，短期业绩有保障，中期业绩受房地产调控政房地产调控政策的影响，存在一定的不确定性策的影响，存在一定的不确定性；另外公司在建项目未来尚需投资支出规模巨大，面临较；另外公司在建项目未来尚需投资支出规模巨大，面临较大的资金压力大的资金压力 截至2012年底，公司预售款项期末余额为46.45亿元，短期业绩较有保障；主要在售的项目包括：包头华发新城一、二期，大连华发新城一期，珠海华发蔚蓝堡等项目。在售项目合计已取得预售权证待销售的面积有75.84万平方米，如按当前价格完成销售，预计可实现收入约70.00亿元。不过在目前国家和珠海市房地产调控政策仍旧从紧的情况下，公司在售项目能否按计划为公司回笼现金存在一定的不确定性。 长期来看， 作为一家老牌房地产企业，公司积累了成熟而丰富的管理经验，形成了较强的品牌优势，具有较强的驾驭风险能力，长期发展前景依然看好。不过，我们也注意到，截至2012年底公司在开发项目未来尚需投入的资金在450亿元以上，面临较大的资金压力（具体见附录四） 。 包头华发新城一、 二期总用地面积约15.21万平方米， 住宅总建筑面积约32.76万平方米，住宅建筑密度约16.00%，容积率约2.97，绿化率约36.15%，位于包头市昆区阿尔丁大街与黄河路交汇处西北角，楼面地价约966元/平，销售毛利率为28.00%。 大连华发新城一期项目位于大连旅顺经济开发区兴发路东侧， 大连交通大学软件学院对面，占地面积约 13 万平方米，住宅建筑面积约 23.77 万平方米，由 2 栋公寓、4 栋中高层、28 栋小高层、9 栋高层精品住宅及商业、会所等组成，总户数约 2,652 套。该项目楼面地价约 761 元/平，销售毛利率为 16.00%。 华发蔚蓝堡位于珠海市唐家淇澳大桥南头、情侣北路南侧，分为两期开发建设，总用地 6 面积24.40万平方米，一期用地面积21.18万平方米；二期用地面积3.22万平方米，用地性质为居住。蔚蓝堡项目物业类型包括多层洋房、小高层、高层住宅、商业街、幼儿园和其他配套公共建筑。项目总建筑面积31.80万平方米，容积率1.30，绿化率38.00%。华发蔚蓝堡楼面地价约3,000元/平，销售毛利率为31.00%。 表表6 截至截至2012年年底公司底公司主要在售主要在售项目（单位：万平方米；项目（单位：万平方米；元元/平方米平方米） 项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 截至截至 2012 年底年底 协议销售面积协议销售面积 销售毛销售毛利率利率 销售销售 均价均价 已协议销售已协议销售面积总额面积总额 剩余可售剩余可售面积面积 2012 年年 2011 年年 包头华发新城一、二期 32.73 14.90 14.37 2.06 5.66 28.00% 8,172 大连华发新城一期 23.70 10.40 13.30 2.01 5.17 16.00% 7,547 沈阳首府一期 16.69 7.45 9.23 7.45 0.00 14.00% 9,361 沈阳岭南荟 9.48 2.98 6.50 2.98 0.00 5.41% 7,262 华发水郡 12.96 9.84 3.12 2.23 2.63 34.00% 15,187 珠海华发蔚蓝堡 31.58 10.73 20.85 8.33 2.76 31.00% 13,230 中山紫悦山苑二二期二阶段 5.22 2.60 2.62 1.13 0.95 45.00% 11,454 主要在售项目主要在售项目小计小计 132.36 58.90 69.99 22.12 17.17 - - 所有项目所有项目合计合计 - 113.80 75.84 38.99 28.83 - - 资料来源：公司提供 跟踪期内跟踪期内公司土地储备进一步增加，公司土地储备进一步增加，为未来发展奠定了较好的基础为未来发展奠定了较好的基础。 2012 年年初至今，公司在辽宁省盘锦市、沈阳、珠海、广州白云区及南宁高新区增加土地储备 133.14 万平方米（其中广州白云和南宁高新区项目还未拿到土地证） 。截至 2013年 5 月 25 日，公司存量土地储备面积合计达 635.86 万平方米。充足的土地储备为公司在未来的市场竞争中保持稳定、健康发展奠定了较好的基础。 辽宁盘锦华发新城土地系公司于 2012 年 2 月通过公开竞拍取得， 用地性质为商住用地，土地总面积 64.07 万平方米，容积率为3.5，1.0，总地价 3.65 亿元。 沈北 102 国道西侧地块规划用地面积 15,463 万平方米， 容积率1.50， 总地价 0.17 亿元，用地作为保障性住房的配套商业用地。沈北项目 2 用地规划用地面积 21.47 万平方米，容积率1.50，规划用途为居住、商业用地，作为保障性住房用地，总地价 1.70 亿元。 珠海大桥东项目用地性质为住宅、 商业， 总占地面积19.99万平方米， 规划容积率为1.80，成交总价 12.74 亿元。 广州白云区永泰存集贤国有建设用地使用权，土地用途为二类居住用地，宗地面积为3.33 万平方米（可建设用地面积 2.66 万平方米） ，计容积率规划建设面积9.33 万平方米，成交总价 10.69 亿元，配建保障性住房 2.01 万平方米。 7 南宁市高新区科德路北面土地为公司于 2013 年 5 月通过招拍挂取得，该土地用途为城镇住宅（居住） 、批发零售（商业） ，宗地面积为 3.40 万平方米，容积率3.0，且3.50。 表表7 2012年年年初年初至今至今公司公司新新取得的取得的土土地储备地储备、及及2013年年5月底公司月底公司存量土地储备情况存量土地储备情况（单位：（单位：万平方米万平方米；万元）万元） 地区地区 项目名称项目名称 占地占地面积面积 获取获取时间时间 土地获土地获取成本取成本 土地性质土地性质 辽宁省盘锦市 盘锦华发新城 64.07 2012.02 36,516.00 住宅、商业 沈阳 沈北项目 1 1.55 2012.02 1,707.12 商业用地 沈阳 沈北项目 2 21.47 2012.04 16,967.90 居住、商业 珠海 斗门白蕉项目 20.00 2012.02 106,125.00 住宅、商业 珠海 珠海大桥东项目 19.99 2012.01 127,393 住宅、商业 广州白云 广州永泰项目 2.66 2012.12 106,915 住宅 南宁高新区 南宁高新区项目 3.40 2013.05 45,857.30 住宅、商业 小小 计计 133.14 - 441,481.32 - 截至截至 2013 年年 5 5 月月 2525 日公司日公司土地储备合计土地储备合计 635.86 - - - 资料来源：公司提供 四四、财务分析、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 本节我们的分析基于公司提供的经大华会计师事务所审计并出具标准无保留意见的按新会计准则编制的 2011-2012 年审计报告以及未经审计的 2013 年 3 月财务报表。 财务分析财务分析 2012 年年公司资产规模公司资产规模继续增长继续增长，收入和利润水平下降，经营净现金收入和利润水平下降，经营净现金大幅下滑大幅下滑，对筹资，对筹资活动依赖活动依赖性性增增强；强；债务水平大幅攀升，债务水平大幅攀升，有息债务规模有息债务规模巨大巨大，存在较大的集中支付压力存在较大的集中支付压力 跟踪期内公司资产规模继续增长， 2013 年 3 月底总资产达到 314.73 亿元， 较 2011 年增长 39.63%，资产结构与 2011 年相比差异不大，主要由货币资金、预付账款和存货构成。 2012 年以来，公司货币资金余额持续快速增长，主要系贷款融资持续快速增加所致。公司预付账款主要为预付地价款和竞投土地保证金， 2012 年该科目余额较 2011 年同比下降33.14%，主要系预付土地出让金因已取得土地使用权证并开发转入存货核算所致，2013 年1 季度由于公司预付广州永泰项目土地出让金和南宁高新区项目土地竞投保证金的原因， 公司预付款项同比增长 60.10%。 8 表表8 2011-2013年年3月月公司公司主要主要资产构成（单位：资产构成（单位：亿元亿元） 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 货币资金 51.69 16.42% 36.87 12.73% 26.55 11.78% 预付款项 25.36 8.06% 15.84 5.47% 23.69 10.51% 存货 230.05 73.09% 229.72 79.31% 163.79 72.66% 流动资产合计流动资产合计 308.01 97.87% 283.22 97.78% 218.66 97.01% 资产总计资产总计 314.73 100.00% 289.64 100.00% 225.40 100.00% 资料来源：公司 2011-2012 年审计报告及 2013 年 3 月财务报表 受在建房地产项目投入增加，以及新增土地储备转入开发成本的影响，2012 年公司存货规模大幅提升至 229.72 亿元，其中开发产品和开发成本的比重分别为 6.33%和 93.16%。开发产品主要包括华发生态庄园二期、华发水郡、大连华发新城一期等项目。开发成本主要包括中山华发观山水、华发蔚蓝堡、沈阳首府和沈阳华发新城等项目。 表表 9 2011-2012 年公司存货构成（单位：年公司存货构成（单位：亿元亿元） 存货构成存货构成 2012 年年 2011 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 开发产品 14.57 6.34% 7.43 4.54% 开发成本 213.99 93.16% 155.09 94.69% 出租开发产品 1.14 0.50% 1.26 0.77% 低值易耗品和其他 0.02 0.00% 0.01 0.00% 合计合计 229.72 100.00% 163.79 100.00% 资料来源：公司 2011-2012 年审计报告 盈利能力方面，受交楼面积减少的影响，2012 年实现营业收入 45.47 亿元，较去年同期下降 24.12%；实现利润总额 8.43 亿元，较上年同期下滑 24.66%，由于结转销售的项目销售单价较高，而相应的土地成本较低，公司综合毛利率较 2011 年进一步提升 6.34 个百分点。 表表10 2011-2013年年3月月公司公司主要盈利能力指标主要盈利能力指标（单位：（单位：亿元亿元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 营业收入 13.16 45.47 59.93 营业利润 1.37 8.42 11.06 利润总额 1.38 8.43 11.19 综合毛利率 33.01% 45.16% 38.82% 期间费用率 8.99% 12.78% 7.99% 总资产回报率 - 3.69% 5.46% 资料来源：公司 2011-2012 年审计报告及 2013 年 3 月财务报表 现金流方面，2012 年公司经营活动产生的现金流量净额减少 184.91%，主要是预售楼 9 款减少和支付工程款增加。为满足公司经营和投资活动的资金需求，2012 年公司大幅增加银行贷款， 使筹资活动产生的现金净流入同比增长 625.23%， 对筹资活动的依赖性大幅提升。 表表11 2011-2013年年3月月公司公司主要主要现金流指标现金流指标（单位：（单位：亿元亿元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 经营活动产生的现金流量净额 -0.37 -6.09 7.18 投资活动产生的现金流量净额 -20.75 -37.27 -31.04 筹资活动产生的现金流量净额 35.93 53.69 7.40 现金及现金等价物净增加额 14.82 10.32 -16.46 资料来源：公司 2011-2012 年审计报告及 2013 年 3 月财务报表 跟踪期内，为满足项目建设和土地储备的大规模资金需求，公司对外融资较多，负债水平持续大幅攀升，2013 年 3 月底，总负债达到 220.18 亿元，较 2011 年增长 41.24%。从结构上看，由于房地产项目开发的时间一般较长，2012 年以来公司增加了长期借款的借款规模，非流动负债占总负债的比重得到提升，由 2011 年的 37.58%提升至 2013 年 3 月底的47.75%，与房地产项目的建设期更加匹配。 表表 12 2011-2013 年年 3 月月公司公司主要主要负债构成负债构成（单位：（单位：亿元亿元） 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 短期借款 10.77 4.89% 9.47 4.68% 2.20 1.41% 应付账款 15.13 6.87% 17.91 8.86% 18.39 11.80% 预收款项 46.12 20.95% 46.45 22.98% 45.78 29.37% 一年内到期的非流动负债 29.10 13.22% 30.39 15.03% 16.22 10.40% 流动负债合计流动负债合计 115.05 52.25% 118.69 58.71% 97.30 62.42% 长期借款 87.18 39.60% 65.55 32.43% 40.77 26.15% 应付债券 17.88 8.12% 17.86 8.84% 17.79 11.41% 非流动负债合计非流动负债合计 105.13 47.75% 83.48 41.29% 58.59 37.58% 负债合计负债合计 220.18 100.00% 202.17 100.00% 155.89 100.00% 注：有息债务=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券 资料来源：公司 2011-2012 年审计报告及 2013 年 3 月财务报表 截至 2013 年 3 月底，公司有息债务规模巨大，达到 144.93 亿元，是 2011 年的 1.88 倍，其中公司长期借款（包括一年内到期的非流动负债）本金主要偿还期在 2014 年，偿付金额高达 40.65 亿元，存在一定的集中支付压力。另外，由于本期债券设第 5 年末回售选择权，即债券持有人有权在债券存续期间的第 5 个计息年度的付息日，即 2014 年 10 月 16 日将其持有的债券全部或部分按面值回售给公司。 若届时投资者行使部分或全部选择权将进一步加剧公司债务偿还压力。 10 表表 13 2012 年底公司年底公司长期借款长期借款（含含一年内到期的非流动负债）一年内到期的非流动负债）本金还款计划（单位：本金还款计划（单位：亿元亿元） 长期借款余额长期借款余额 2013 年年 2014 年年 2015 年年 95.94 35.92 40.65 19.37 资料来源：公司提供 偿债指标方面，跟踪期内，公司资产负债率进一步上升，2013 年 3 月底达到 69.96%，但较行业内部分其他一线地产公司而言， 公司资产负债率仍处于较好水平。 由于贷款融资获得的货币资金较多，公司短期偿债能力有所提升，2013 年 3 月底流动比率、速动比率分别较 2011 年提升 0.43 倍， 0.12 倍。 有息债务规模的大幅攀升降低了公司偿付债务利息的能力， EBITDA 利息保障倍数由 2011 年的 2.45 倍下降至 1.07 倍。 表表 14 2011-2013 年年 3 月公司主要偿债能力指标月公司主要偿债能力指标 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 资产负债率 69.96% 69.80% 69.16% 流动比率 2.68 2.39 2.25 速动比率 0.68 0.45 0.56 EBITDA（亿元） - 9.86 11.99 EBITDA 利息保障倍数 - 1.07 2.45 资料来源：公司提供 表表 15 2013 年年 1 季度末季度末部分部分房地产上市公司偿债能力指标房地产上市公司偿债能力指标 企业名称企业名称 资产负债率资产负债率 流动比率流动比率 速动比率速动比率 万科 79.75% 1.34 0.37 保利地产 79.35% 1.74 0.37 招商地产 73.36% 1.56 0.51 华发股份 69.96% 2.68 0.68 资料来源：公开资料 六、六、 评评级结论级结论 2012 年受房地产调控政策影响，公司开发进度放缓，新开工面积、在建面积和签约金额下降，但公司预售款项金额仍较大，在售和在开发项目、土地储备均较为充裕，为未来发展奠定了良好的基础。 受预售楼款减少以及支付工程款和土地价款的影响， 跟踪期内公司经营净现金大幅下滑， 债务水平大幅攀升， 但长短期偿债能力与行业其它公司相比仍处于较好水平。 基于以上情况，鹏元维持公司主体长期信用等级 AA 和本期债券信用等级 AA，评级展望维持为稳定。 11 附录一附录一 资产负债表资产负债表（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 货币资金 516,898.21 368,705.32 265,462.88 430,093.29 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 3,900.00 应收账款 282.73 509.06 115.06 47.57 预付款项 253,558.17 158,437.98 236,866.07 127,708.00 其他应收款 8,884.52 7,355.85 11,250.94 5,355.50 存货 2,300,501.12 2,297,172.91 1,637,881.53 1,409,457.59 其他流动资产 0.00 0.00 35,000.00 0.00 流动资产合计流动资产合计 3,080,124.74 2,832,181.12 2,186,576.48 1,976,561.95 可供出售金融资产 540.27 566.66 513.89 571.45 长期股权投资 3,040.00 40.00 40.00 439.99 固定资产 49,242.50 49,400.80 51,801.81 43,299.21 无形资产 5,958.67 5,987.15 6,101.10 6,206.80 长期待摊费用 4,897.57 4,713.67 4,804.01 405.95 递延所得税资产 3,505.32 3,540.76 4,210.16 5,142.34 非流动资产合计非流动资产合计 67,184.34 64,249.04 67,470.98 56,065.75 资资产总计产总计 3,147,309.09 2,896,430.16 2,254,047.45 2,032,627.70 短期借款 107,650.00 94,650.00 22,000.00 32,400.00 应付账款 151,293.79 179,137.29 183,937.43 100,536.61 预收款项 461,232.03 464,503.05 457,812.92 543,977.53 应付职工薪酬 1,050.85 619.21 134.85 99.25 应交税费 56,104.62 55,532.64 57,748.58 14,886.68 应付利息 5,840.41 2,690.41 2,625.00 2,625.00 其他应付款 76,376.11 85,885.98 86,594.74 53,553.34 一年内到期的非流动负债 291,000.00 303,870.00 162,150.00 89,600.00 流动负债合计流动负债合计 1,150,547.80 1,186,888.57 973,003.52 837,678.40 长期借款 871,825.27 655,525.27 407,704.61 362,650.00 应付债券 178,836.00 178,647.25 177,892.22 177,137.20 递延所得税负债 596.25 602.85 255.43 265.91 非流动负债合计非流动负债合计 1,051,257.53 834,775.37 585,852.26 540,053.11 负债合计负债合计 2,201,805.33 2,021,663.94 1,558,855.78 1,377,731.51 实收资本(或股本) 81,704.56 81,704.56 81,704.56 81,704.56 资本公积金 214,143.63 231,461.50 239,178.35 260,400.88 盈余公积金 20,434.50 20,434.50 20,434.50 20,434.50 未分配利润 337,533.17 328,864.90 282,453.00 213,618.13 外币报表折算差额 5.70 0.00 0.00 0.00 归属于母公司所有者权益合计 653,821.57 662,465.47 623,770.42 576,158.07 12 少数股东权益 291,682.19 212,300.75 71,421.25 78,738.11 所有者权益合计所有者权益合计 945,503.76 874,766.22 695,191.67 654,896.18 负债和所有者权益负债和所有者权益合计合计 3,147,309.09 2,896,430.16 2,254,047.45 2,032,627.70 13 附录二附录二 利润表利润表（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 一、营业总收入一、营业总收入 131,575.94 454,733.24 599,255.10 587,511.30 营业收入 131,575.94 454,733.24 599,255.10 587,511.30 二、营业总成本二、营业总成本 117,887.58 373,830.63 488,768.02 486,391.01 营业成本 88,140.09 249,366.77 366,651.34 392,507.89 营业税金及附加 17,684.38 65,953.96 73,477.25 59,581.65 销售费用 4,173.97 16,559.19 16,268.28 12,713.62 管理费用 5,663.83 32,457.45 29,172.93 18,781.76 财务费用 1,993.31 9,094.79 2,453.88 2,502.32 资产减值损失 232.01 398.47 744.33 303.77 其他经营收益 0.00 3,334.06 161.89 506.30 投资净收益 0.00 3,334.06 161.89 506.30 三、营业利润三、营业利润 13,688.37 84,236.67 110,648.97 101,626.59 加：营业外收入 162.63 2,077.69 1,444.98 862.19 减：营业外支出 5.11 2,000.99 183.80 1,310.52 其中：非流动资产处置净损失 0.06 16.19 24.52 16.91 四、利润总额四、利润总额 13,845.88 84,313.37 111,910.15 101,178.26 减：所得税 5,207.74 25,578.37 34,137.66 24,603.81 五、净利润五、净利润 8,638.14 58,735.00 77,772.49 76,574.44 14 附录三附录三-1 现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 销售商品、提供劳务收到的现金 129,556.91 448,868.93 437,899.73 718,427.26 收到其他与经营活动有关的现金 10,102.67 44,751.01 100,983.98 18,222.54 经营活动现金流入小计经营活动现金流入小计 139,659.57 493,619.94 538,883.71 736,649.80 购买商品、接受劳务支付的现金 88,198.53 367,115.30 321,293.84 300,063.00 支付给职工以及为职工支付的现金 7,593.18 39,103.44 35,499.75 24,574.92 支付的各项税费 22,991.26 95,935.60 69,413.41 78,495.81 支付其他与经营活动有关的现金 24,558.50 52,405.39 40,908.52 20,876.53 经营活动现金流出小计经营活动现金流出小计 143,341.47 554,559.72 467,115.52 424,010.27 经营经营活动产生的现金流量净额活动产生的现金流量净额 -3,681.89 -60,939.78 71,768.19 312,639.53 收回投资收到的现金 0.00 35,000.00 3,900.00 39,596.00 取得投资收益收到的现金 0.00 1,725.73 161.89 506.31 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 0.00 2.44 21.84 24.79 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 7,099.27 0.00 0.00 投投资活动现金流入小计资活动现金流入小计 0.00 43,827.44 4,083.73 40,127.09 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 96,178.23 308,656.43 283,827.19 129,263.33 投资支付的现金 111,286.51 107,886.60 30,686.11 28,957.21 投资活动现金流出小计投资活动现金流出小计 207,464.75 416,543.03 314,513.31 158,220.54 投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额 -207,464.75 -372,715.59 -310,429.58 -118,093.45 吸