天房发展：主体与相关债项2015年度跟踪评级报告.PDF

跟踪评级报告 大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 主体与相关债项 2015 年度跟踪评级报告 大公报 SD【2015】741 号 大公报 SD【2015】741 号 主体信用 跟踪评级结果：AA- AA- 评级展望：稳定 上次评级结果：AA- AA- 评级展望：稳定 债项信用 债券 债券 简称 简称 额度 额度 （亿元） （亿元） 年限年限（年）（年）跟踪评跟踪评级结果 级结果 上次评上次评级结果级结果13 天房债 12.00 7 （ 5+2）AA+ AA 主要财务数据和指标 (人民币亿元) 项 目 项 目 2015.3 2015.3 2014 2014 2013 2013 20122012总资产 198.73 187.80 176.04 121.98 所有者权益 59.81 59.42 55.84 49.89 营业收入 3.98 31.81 17.49 32.13 利润总额 0.62 4.31 2.44 4.51 经营性净现金流 -4.47 -32.36 -15.01 -0.88 资产负债率（%） 69.90 68.36 68.28 59.10 债务资本比率（%） 62.30 58.87 55.47 41.17 毛利率（%） 48.52 33.20 37.93 28.29 总资产报酬率（%） 0.47 3.15 2.01 3.98 净资产收益率（%） 0.64 5.17 3.20 6.76 经营性净现金流利息保障倍数（倍） -1.97 -1.92 -2.69 -0.45 经营性净现金流/总负债（%） -3.34 -26.04 -15.61 -1.20 注：2013 年末资产负债表数据采用 2014 年审计报告对 2013 年末的重列数据。2015 年 3 月财务数据未经审计。 评级小组负责人：薛 祯 评级小组成员：张淑英 杨欣欣 联系电话：010-51087768 客服电话：4008-84-4008 传 真：010-84583355 Email ： 跟踪评级观点跟踪评级观点 天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”或“公司” ）主要从事房地产开发业务。评级结果反映了公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一、启动外埠开发计划以及营业收入和毛利率显著上升以及控股股东综合竞争力增强等有利因素；同时也反映了公司项目业态和区域仍较为单一、短期有息债务增加较快以及经营性净现金流不能对债务和利息形成有效保障等不利因素。天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团” ）为“13 天房债”提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，具有很强的增信作用。 综合分析，大公对公司“13 天房债”信用等级调整为 AA+，主体信用等级维持 AA-，评级展望维持稳定。 有利因素 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，在天津本地获取土地和项目的能力较强， 2014 年公司启动外埠经营计划，首次获得外埠地块，有利于扩大未来经营规模和市场容量； 2014 年及 2015 年一季度，国家房地产限购、限贷政策逐步退出，公司中高端住宅项目销售速度较快，营业收入和毛利率均有所上升； 公司住宅项目主要以刚性需求群体为主，采用预售方式销售，2014 年以来预售款回款额度仍然较大，资金运营效率较高； 2014 年，公司控股股东天房集团完成重组后，资本实力增强、 业务规模扩大， 综合竞争力进一步显现。由天房集团为“13 天房债”提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，具有很强的增信作用。 不利因素 公司项目主要集中在天津本地且业态形式较为单一，业务风险的分散能力仍然较弱； 2015 年一季度，由于资金需求较大，资产负债率有所上升， 短期有息债务增加较快， 公司存在一定流动性压力； 2014 年以来，受土地储备和在建项目待支付工程款增加影响，公司经营性现金流净流出额继续增加，不能对债务和利息形成有效保障。 跟踪评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级报告 3跟踪评级说明 跟踪评级说明 根据大公承做的天津市房地产发展（集团）股份有限公司存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 发债主体 发债主体 公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司（以下简称“天建开发” ） ；1988 年在天建开发基础上组建了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体委字【1992】33 号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津银金【1992】479 号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募集方式成立天房发展。1998 年 3 月 18 日，经中共天津市委员会、天津市人民政府津党【1998】9 号文批准，同意设立天津市房地产开发经营集团有限公司从事相应的国有资产管理。根据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50 号关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通知 ，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票代码：600322） ，其控股股东为天津市房地产开发经营集团有限公司。 2014 年，公司原控股股东天津市房地产开发经营集团有限公司按照天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委” ） 市国资委关于组建天津房地产集团有限公司的通知（津国资企改 【2014】134 号） 文件要求， 对天津市房地产开发经营集团有限公司与天津市房地产信托集团有限公司进行整合重组，并于 2014 年 6 月 25 日正式更名为天津房地产集团有限公司，注册资本增至 20 亿元。上述整合重组及名称变更不涉及公司实际控制人、控股股东持有权益发生变化。 截至 2015 年 3 月末，公司注册资本为 110,570 万元，天房集团持有公司 25.11%股份，仍为公司第一大股东，公司实际控制人仍为天津市国资委。公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至 2015 年 3 月末，公司共有控股子公司 13 家。 大公承做的天房发展存续债券共计 1 期（详见表 1） 。 表 1 目前大公承做的天房发展存续期债券及募集资金概况 表 1 目前大公承做的天房发展存续期债券及募集资金概况 债券简称 债券简称 发行额度 发行额度 发行期限 发行期限 募集资金用途 募集资金用途 进展情况 进展情况 13 天房债 12 亿元 2014.04.252021.04.257亿元用于新景园保障性住房项目，其余用于偿还金融机构借款 保障性住房项目已使用6.14亿元， 其余均已按照募集资金用途使用 资料来源：根据公司提供资料整理 跟踪评级报告 4宏观经济和政策环境 宏观经济和政策环境 2015 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，经济回稳基础还需进一步巩固；长期来看，我国经济仍然具有保持中高速增长的动力和潜力 2015 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，经济回稳基础还需进一步巩固；长期来看，我国经济仍然具有保持中高速增长的动力和潜力 2014 年，我国实现国内生产总值 636,463 亿元，同比增长 7.4%，增速同比回落 0.3 个百分点。 分产业看， 第一产业增加值 58,332 亿元，比上年增长 4.1%；第二产业增加值 271,392 亿元，增长 7.3%，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 8.3%，增速同比回落 1.4个百分点，工业生产继续运行在合理区间；第三产业增加值 306,739亿元，增长 8.1%，占国内生产总值的比重为 48.2%，比上年提高 1.3个百分点，高于第二产业 5.6 个百分点，产业结构更趋优化。2015 年上半年，我国实现国内生产总值 296,868 亿元，同比增长 7.0%，增速同比回落 0.4 个百分点。分产业看，第一产业增加值 20,255 亿元，比上年增长 3.5%；第二产业增加值 129,648 亿元，增长 6.1%，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 6.3%；第三产业增加值146,965 亿元，增长 8.4%，占国内生产总值的比重为 49.5%，比上年提高 1.3 个百分点，高于第二产业 5.8 个百分点，产业结构更趋优化。总的来看，2015 年上半年，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于在合理区间，在一系列政策措施作用下，国民经济出现积极变化，产业结构更趋优化，经济发展活力动力增强。 从经济景气度看，2015 年 6 月份中国制造业 PMI 终值为 50.2%，与上月持平，高于临界点，制造业持续小幅扩张。分企业规模看，大型企业 PMI 为 50.8%，比上月微升 0.1 个百分点，继续高于临界点，是制造业 PMI 走稳的有力支撑；中型企业 PMI 为 50.2%，比上月回落 0.2个百分点，仍高于临界点；小型企业 PMI 为 47.5%，比上月下降 0.4个百分点，收缩幅度连续两个月加大。虽然 PMI 连续 4 个月微高于临界点，但扩张幅度变化不大，企业发展动力仍显不足。国内外市场需求依然偏弱，新订单指数为 50.1%，比上月回落 0.5 个百分点，与生产指数差值有所扩大，表明需求增速慢于生产，同时新出口订单指数为48.2%， 也有所回落。 非制造业商务活动指数为 53.8%， 比上月上升 0.6个百分点，新订单指数为 51.3%，比上月上升 1.8 个百分点，表明市场需求改善，非制造业总体稳中有进，扩张步伐有所加快。 从国际形势来看，世界经济复苏总体上比预期低，目前仍然是缓慢复苏、分化明显，并且地缘政治的冲突有所增加，加上大宗商品的价格下滑的幅度比较大，增加了世界经济复苏的不稳定性、不确定性。在宏观经济方面，美、欧、日弱势复苏，新兴市场持续分化，全球复苏前景依然难言乐观；在金融市场方面，受美联储加息时点与希腊债务危机这两大不确定因素影响，全球股、汇、债及大宗商品市场波动性全线上升，屡屡呈现多年未见的戏剧化走势。 跟踪评级报告 52015 年以来，央行延续去年的货币政策基调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，适时适度预调微调。年内多次降准、降息，有效压低了短期流动性价格，对降低社会融资成本也起到了一定的作用。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流动性，改善社会融资结构；银监会积极推动民营银行试点工作，鼓励和引导民间资本进入银行业， 为实体经济特别是中小微企业、 “三农”和社区，以及大众创业、万众创新提供更有针对性、更加便利的金融服务。同时国务院先后颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策，不断改善企业经营所面临的融资贵、融资难的问题。 总的来看，我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，结构调整的阵痛在继续释放，增速换挡的压力有所加大，新旧动力的转换也在进行之中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，国内经济下行的压力仍然较大。同时，我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的过程之中，以“互联网+”为代表的信息技术、信息化，会跟工业化和城镇化高度融合，创造出新的动力；我国正处在消费结构升级的关键阶段，解决了深层问题以后，发展型和享受型消费方兴未艾；中西部地区差距比较大，后发优势比较明显。所以我国正处在战略机遇期，从长期来看，仍然具有保持中高速增长的潜力。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，近期受宏观政策调控影响，行业虽现回暖迹象，但整体仍面临结构性调整压力房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，近期受宏观政策调控影响，行业虽现回暖迹象，但整体仍面临结构性调整压力 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业， 从历史波动周期观察，除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局主要是调控，其中涉及信贷政策、金融利率、税收、住房结构以及土地政策等多方面，直接或间接对房地产行业发展产生一定的制约影响。 2011 年下半年起，中央政府先后颁布多项房地产限制政策，从而抑制了全国范围的住宅价格上涨，投资性购房需求随之下降，导致新房库存量逐渐增加。然而，随着住房供需关系的改变以及房价快速上涨趋势的结束，房地产行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转向因地制宜的双向调控。2014 年 3 月，李克强总理政府工作报告中提出分类调控思路，政策导向更具市场化与针对性。同年 5 月，央行强调合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，明确表示将保护合理的自住购房需求。 2015 年 3 月，李克强总理政府工作报告中再次提出，我国房地产行业政策面将延续 2014 年以来的市场化和去行政化理念， 坚持分类指导，因地施策，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。由此，2015 年对房地产行业调控政策的有限松绑和更为明确的调整方向，使得行业呈现出一定回暖迹象。2015 年第一季度，全国主要城市商品住宅成交面积小幅回升，五十个 跟踪评级报告 6代表城市新房成交面积同比增长 2.6%1， 十大城市二手住宅成交量同比增长 17.59%，这将有利于该行业在市场化运作中保持整体平稳发展，但中长期需求仍面临结构性调整。 在经济发展新常态下，我国房地产行业已步入调整期，局部市场区域库存去化难度加大；从长期发展来看，城镇化建设是我国房地产发展的重要驱动力，城镇化率的提升带动城市住宅需求增长，为房地产企业提供发展空间 在经济发展新常态下，我国房地产行业已步入调整期，局部市场区域库存去化难度加大；从长期发展来看，城镇化建设是我国房地产发展的重要驱动力，城镇化率的提升带动城市住宅需求增长，为房地产企业提供发展空间 2014 年，我国国民经济增速有所下滑，商品房限贷限购等调控措施持续影响，房地产市场交易活跃度随之下降，全年商品房成交金额与成交面积同比分别下滑 6.3%和 7.6%，成交均价同比小幅上升 1.4%，待售面积同比上升幅度达 26.1%2，行业存货去化压力有所增加。 面对商品房成交规模的下滑， 我国各地方政府自 2014 年 5 月以来陆续解除了限贷限购政策，截至 2014 年末，在全国 46 个发布过“限购令”的城市中，仅有北京、上海、广州、深圳和三亚 5 个城市仍继续执行限购，其余 41 个城市已全部取消限购。自 2014 年 9 月起，中央政府通过采取放宽首套房认定标准、放松公积金贷款条件和降准降息等一系列调控措施扶植刚性购房需求， 成交量较 2014 年上半年有所回升。2014 年 12 月，全国主要城市成交面积同比增长 9.8%，环比增长 21.2%，其中 34 个城市商品房成交面积环比有所上涨，而部分城市依然下跌，城市间分化趋势进一步凸显。 2014 年末，我国城镇化率为 54.77%，较 2008 年提升 9 个百分点；城镇总人口数为 7.49 亿人，较 2008 年增加 1.42 亿人，城镇人口数量的增加有效带动了城市住房需求的增长。 根据 2014 年 3 月我国颁布的新型城镇化规划， 预计 2020 年我国常住人口城镇化率将达到 60%左右，在 2020 年以前将有约 1 亿农村人口转为城镇常住人口。据此判断，从长期发展来看，城市住房需求将继续保持增长。 此外，自 2015 年 3 月 1 日起，我国开始实施不动产登记制度，农村土地征收与集体经营性建设用地陆续入市有助于增加土地供应，缓解地价上升压力， 在降低房价的同时促使城市保障房更倾向于农民工，进而加速全国整体城市化水平。 2014 年下半年以来，央行下调金融机构存贷款基准利率和存款准备金率有助于缓解房地产企业资金成本压力 2014 年下半年以来，央行下调金融机构存贷款基准利率和存款准备金率有助于缓解房地产企业资金成本压力 信贷政策是我国房地产宏观调控的重要抓手。 由于房地产行业高度依赖于大额投资带动发展， 因此即使货币政策发生微调也会对房地产企业资金成本造成较大影响。 我国自 2010 年下半年起实施紧缩货币政策，各期限档次贷款基准利率随之上升，并于 2011 年 7 月达到周期峰值。 从长期宏观经济来看， 由于我国国民经济增速持续放缓， 截至 2014 1 数据来源：中国指数研究院、中国房地产指数系统2015 年一季度中国房地产市场研究报告。 2 数据来源：国家统计局2014 年全国房地产开发和销售情况。 跟踪评级报告 7年 10 月， 我国生产价格指数 PPI 已连续 32 个月呈现负增长， 宏观经济面临一定的“通缩”压力。由于实体经济的发展现状需要适度宽松的货币政策予以支持， 特别是当经济面临较大下行压力时， 缓解企业融资问题，避免出现金融风险将变得尤为重要。基于多重因素考虑，央行自2014 年 11 月 22 日起降息降准，截止到 2015 年 8 月 26 日，一年期贷款基准利率下调至 4.6%，一年期存款利率下调至 1.75%。降息之后，有效降低了贷款定价基准， 并带动债券等其他金融产品的定价下调， 有利于引导金融机构降低房地产企业的融资成本， 在一定程度上缓解资金压力。 此外， 国内债券市场融资渠道的适当放宽也将拓展房地产企业的融资途径， 通过多元化融资调整债务结构， 从而在一定程度上缓解房地产企业的资金成本压力。 总体来看， 央行降息配合首套房认定标准的修订， 在降低购房者月供负担的同时， 也在一定程度上增强了住宅类商品房的交易预期， 从而有助于开发商加速消化库存，缓解资金压力。然而，由于降息调整的动机源于房地产市场供过于求，因此住宅市场调整的趋势不会发生改变。根据目前市场情况看， 一线城市的房价涨跌， 其关键因素在于各城市的去库存状况和后续金融政策的变化， 去库存较快的城市， 其房价回升的速度也将相对较快。 2014 年末至 2015 年一季度，央行先后借助 SLO 和 MLF 等流动性调节工具累计释放流动性 13,300 亿元，同时将金融机构存款利率浮动区间上限上调至 1.3 倍， 继续推进利率市场化改革。 为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，2015 年 4 月 20 日，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点， 成为自 2008 年 12 月以来的最大幅度单次降准。此外，央行决定自 2015 年 9 月 6 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。预计 2015 年全年，央行将在稳健的货币政策基础上，保持适度宽松。同时，住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率， 进一步降低门槛， 增加公积金贷款额度，以刺激自住、改善性需求积极入市。预计通过多种的货币政策逐步宽松金融信贷组合效应，将推动房地产市场平稳发展。 天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产业发展创造了良好的外部环境；2014 年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，但是随着限购政策的退出，商品房交易将逐步回暖 天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产业发展创造了良好的外部环境；2014 年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，但是随着限购政策的退出，商品房交易将逐步回暖 天津市是我国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区为全国综合配套改革试验区之一。2014 年及 2015 年 13 月，天津市地区生产总值分别达到 1.57 万亿元和 3,709.03 亿元，同比分别增长10.00%和 9.30%；2014 年及 2015 年 13 月，天津市全社会固定资产投资分别完成 1.17 万亿元和 2,130.17 亿元，分别同比增长 15.10%和13.50%。2014 年以来，天津市区域经济发展较为平稳，有利于区域内工商企业的经营。 2014 年，天津市房地产市场处于调整时期，上半年市场需求量虽 跟踪评级报告 8然很大，但是由于国家政策尚未松动，市场观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，随后房地产调控政策出现变化，中央提出“分类调控”思路以及央行降息政策出台，天津市政府亦微调政策，出台“津十条” 、 “9.30”房贷新政，房地产市场受到政策利好刺激呈现出回暖迹象。从房地产供给端看，2014 年及 2015 年 13 月，天津市房地产开发投资额分别为 1,699.65 亿元和 344.58 亿元，同比分别增长14.80%和 13.60%，但是增速同比回落 8%左右。从成交量上看，2014年天津市全市共成交商品住宅 91,450 套， 同比降幅达 21.11%； 成交面积 956.63 万平方米， 同比下降 19.06%； 全市成交均价 10,546 元/平方米，涨幅 3.21%，全市 19 个区县，其中 17 个区县同比全线上涨。尽管2014年天津市商品住宅成交套数较 2013年出现减少， 但是却高于2011年的 85,420 套和 2012 年的 84,284 套， 随着中央层面和天津地区层面限购政策退出，无论是新房还是二手房销售，改善型需求均有所增加。2014 年 6 月之后，单月天津市住房平均户型面积均超过 105 平方米，并且在 12 月份达到 112.37 平方米。从天津市四大区域商品住宅成交价格看，由于中心城区土地稀缺、供地较少，不仅是房地产开发商争相竞逐，购房者也是趋之若鹜。2014 年全年市内六区商品住宅成交套数较 2013 年下降 40.81%， 但是价格仍然保持上涨， 全年均价达 22,139元/平方米，同比涨幅高达 18.98%；环城四区、滨海新区和远郊区县全年均价分别为 9,853 元/平方米、 9,691 元/平方米和 7,164 元/平方米，同比增幅分别为 5.58%、4.41%和 1.50%，综合来看，全市成交价格上涨主要源于中心城区的价格支撑。 未来 12 年，天津市房地产市场将呈现结构嬗变。中心城区由于土地供给较少，将呈现成交面积趋缓、价格坚挺的状态，其他区域在改善型需求刺激以及“京津冀一体化”和天津自贸区设立等利好政策的指引下，将呈现出成交面积和价格双升的局面。 经营与竞争 经营与竞争 公司仍以房地产开发经营为主营业务，2014 年公司多个项目达到结转收入条件，营业收入同比显著增加，同时随着毛利率较高的中高端项目开始结转收入，综合毛利率亦有所上升 公司仍以房地产开发经营为主营业务，2014 年公司多个项目达到结转收入条件，营业收入同比显著增加，同时随着毛利率较高的中高端项目开始结转收入，综合毛利率亦有所上升 公司仍主要从事房地产开发经营业务， 2014 年以来公司美域豪庭、天津湾的海景文苑、新科园、美域新城等项目达到结转收入条件，故房地产开发经营收入同比大幅增加。 2014 年， 公司实现营业收入 31.81亿元， 同比增长 81.89%； 当期毛利润为 10.56 亿元， 同比增长 59.04%。但是由于当期结转收入中以新科园和美域新城普通商品房为主，故综合毛利率同比有所降低，降幅为 4.73 个百分点。 2015 年 13 月， 公司实现营业收入 3.98 亿元， 同比减少 14.59%；毛利润为 1.93 亿元，同比减少 7.21%；综合毛利率为 48.52%，同比上升 3.81 个百分点，主要是与 2014 年同期相比公司结转收入的项目以 跟踪评级报告 9中高档美域豪庭和天津湾海景文苑项目为主，虽然结算收入较少但由于单价较高，故综合毛利率同比上升。 表 2 20122014 年及 2015 年 13 月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%）表 2 20122014 年及 2015 年 13 月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%）项目 项目 2015 年 13 月 2015 年 13 月 2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 营业收入合计 3.98 100.0031.81100.0017.49100.00 32.13 100.00营业收入合计 3.98 100.0031.81100.0017.49100.00 32.13 100.00房地产开发经营 3.72 93.3730.4495.6815.1486.54 29.80 92.74其他 0.26 6.631.374.322.3513.46 2.33 7.26毛利润合计 1.93 100.0010.56100.006.64100.00 9.09 100.00毛利润合计 1.93 100.0010.56100.006.64100.00 9.09 100.00房地产开发经营 1.89 89.3410.1195.646.1492.54 8.74 96.08其他 0.05 10.660.454.360.507.46 0.35 3.92综合毛利率 48.5233.2037.93 28.29综合毛利率 48.5233.2037.93 28.29房地产开发经营 50.7433.2340.55 29.32其他3 17.2032.5221.02 15.45数据来源：根据公司提供的资料整理 综合来看，2014 年公司较多项目达到结转收入条件，营业收入显著增长，同时随着毛利率较高的中高档住宅项目逐步达到确认收入条件，公司综合毛利率有所上升。 2014 年以来，公司进入新一轮土地储备期，所获地块仍主要以天津市区域为主，同时公司首次获取外埠地块，正式启动异地开发计划，有利于扩大经营规模和市场容量 2014 年以来，公司进入新一轮土地储备期，所获地块仍主要以天津市区域为主，同时公司首次获取外埠地块，正式启动异地开发计划，有利于扩大经营规模和市场容量 公司土地储备主要围绕开发项目进行，相对于开发进度土地储备较为充裕。公司一般在已开发项目进入销售尾盘时期，再进行下一轮土地储备，有效避免运营资金大量占用和土地溢价产生的销售定价压力。2014 年以来，随着已开发项目的竣工和销售，公司进入新一轮土地储备期，2014 年 5 月、2015 年 5、6 月相继取得天津市市区及苏州高新区地块。 截至 2015 年 3 月末， 公司土地储备主要分布在天津市城区及环城四区建筑面积合计为 69.96 万平方米、外埠 3.37 万平方米。公司项目开发仍存在单一区域过于集中的问题，但另一方面公司立足于本地，对地块和项目的熟悉程度较高，以各区人口居住的密集区域为主要目标，用地类型主推商品房和中小学、幼儿园综合开发项目，自身形成了以住宅为主的生活圈，提升了项目开发潜质，加之可以与控股股东天房集团的土地整理业务形成较好的互补。整体上看，公司项目的经营风险较小。 3 其他业务包括建筑材料销售、物业出租及管理等。 跟踪评级报告 10表 3 公司获取的土地储备情况 表 3 公司获取的土地储备情况 项目名称 项目名称 项目类型 项目类型 建筑面积 建筑面积 计划总投资计划总投资（亿元） （亿元） 应占权益 应占权益 （%） （%） 获取 获取 时间 时间 地址 地址 栖塘佳苑 商品房和中小学幼儿园用地 5.02 万平方米 9.67100.00 2013.05 天津市河西区美塘佳苑 商品房 8.86 万平方米 16.68100.00 2013.05 天津市河西区津北辰北（挂）2014-049号地块项目 商品房和中小学幼儿园用地 总建筑面积约为 44.70万平方米，其中住宅36.66万平方米 （含配套用房） 、商业金融 5.97万平方米、中学和幼儿园约2万平方米 64.05100.00 2014.05 天津市北辰区天泰路地块津北天(挂)2015-050 号 商品房和中小学幼儿园用地 总建筑面积 11.38 万平方米，其中居住用地建筑面积 11.10 万平方米；中小学、幼儿园用地建筑面 0.28万平方米 -100.00 2015.05 天津市河北区苏地 2015-G-22 号地块 城镇住宅用地 用地面积3.37万平方米 -100.00 2015.06 苏州市高新区资料来源：根据公司提供资料整理 2014 年，公司正式启动了扩大土地储备、实现异地经营的战略规划，首次取得苏州高新区地块作为外埠开发的尝试，有利于扩大房地产开发经营规模和拓展市场容量。 综合来看，2014 年以来公司进入新一轮土地储备期，尽管所获地块仍集中于天津市，但是公司对本地信息掌握较全面，有利于项目管控，同时公司正式启动外埠项目，有利于扩大经营规模和市场容量。 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，具备较强的项目获取能力；2014 年以来，公司中高端项目销售较好，销售金额同比增长，且预售款回款额度仍然较大，资金运营效率较高；但由于开发项目主要在天津市本地且业态形式较为单一，业务风险的分散能力仍然较弱 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，具备较强的项目获取能力；2014 年以来，公司中高端项目销售较好，销售金额同比增长，且预售款回款额度仍然较大，资金运营效率较高；但由于开发项目主要在天津市本地且业态形式较为单一，业务风险的分散能力仍然较弱 公司是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主管部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，具备较强的项目获取能力。公司以住宅建设为主要业务，且所有项目均集中在天津本地，少量中高端住宅易受到国家和地方政策调控的影响。公司已有项目主要分布于天津市各市区人口密集区域，项目类型以商品房和中小学、幼儿园用地综合开发为主，主要面对具有刚性需求的购房者， 同时公司项目解决了购房者子女入托和入学的重要生活需求，因此在天津市销售情况良好。此外，公司开发项目主要采用预售方式， 跟踪评级报告 11因此可以无息占用预售款资金，资金周转效率较高。 2014 年以来，由于国家房地产调控政策变化，即鼓励自住改善性住房的销售，公司中高端项目销售情况良好。2014 年，公司全年施工面积虽然同比继续上升，同期商品房销售面积和金额均有所增长，商品房销售面积同比上升 1.30%，全年销售金额同比增长 7.75%，销售金额增幅高于销售面积增幅， 原因是公司当期销售中高端住宅项目较多。同期，由于中高端项目的地价亦较高，单位销售面积的开发成本升至11,030.18 元/平方米，同比上升 67.88%，但同期平均销售价格同比上涨 10.39%，由于平均成本增幅远高于平均销售价格增幅，因此当期房地产开发业务毛利率同比下降 7.32 个百分点。 表 4 20122014 年及 2015 年 13 月公司房地产项目情况 表 4 20122014 年及 2015 年 13 月公司房地产项目情况 项目 项目 2015 年 13 月2015 年 13 月2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 平均销售价格（元/平方米） 14,307.6912,202.1611,053.54 7,789.41平均成本（元/平方米） 12,710.0011,030.186,570.21 5,505.94商品房销售金额（亿元） 3.7230.4428.25 14.75商品房销售面积 （万平方米） 2.6024.9524.63 15.32全年施工面积（万平方米） -272.52250.70 283.16数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2015 年 3 月末， 公司房地产主要在建项目建筑面积合计约为180.69 万平方米（见附件 1） 。从项目区域分布来看，公司房地产开发项目均在天津市，具有一定的区域集中风险。从产品业态来看，公司住宅类项目包括经济适用房、限价房和商品房。截至 2015 年 3 月末，多个限价房项目已销售完毕，新景园限价房项目有少量销售。新科园、新盈庄园、新景园等多个商品房项目处于销售状态，公司销售持续性较好。 在稳步发展住宅类项目的基础上，公司积极向商业金融体项目延伸，主要项目为美域新城和天津湾项目。美域新城项目由公司控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司承担。截至 2015 年 3 月末，美域新城项目正在进行主体施工，部分住宅类项目已开始销售。天津湾项目是天津市海河六大经济节点之一，集五星级酒店、甲级写字楼、城市公园、购物中心、休闲娱乐、亲水公寓六种业态模式于一体，形成都市滨水休闲商务区，项目规划分为 A、B、C、D、E 五大地块。该项目是公司与北京首都开发股份有限公司共同设立的天津海景实业有限公司负责开发建设。 截至 2015 年 3 月末， A 区 A2 写字楼已竣工开盘销售、B 区亲水住宅基本售罄、C 区部分住宅已开盘销售。 公司治理与管理公司治理与管理 截至 2015 年 3 月末，公司注册资本为 110,570 万元，天房集团持有公司 25.11%股份，仍为公司第一大股东，实际控制人仍为天津市国 跟踪评级报告 12资委。公司实行董事会领导下的总经理负责制，根据自身业务情况设有完整的职能部门，各部门独立运行、相互制衡、职责明确、权责明晰。此外，公司根据国家财政部、证监会、审计署、银监会和保监会的规定建设有完善的内部控制制度。总体来看，公司治理结构完善，董事会、监事会和高级管理层日常运作规范，与控股股东及其下属公司之间的关联交易符合相关法律法规的规定。 公司将重点打造 “天房品牌” ， 实现土地开发和房地产开发的联动，拓宽土地储备渠道，完善土地开发模式。2014 年以来，公司扩大融资渠道，增加了资产证券化和股权质押等创新融资模式；在经营创新方面，公司将继续尝试物业商业模式的创新，大力推进集约化管理。公司通过建立异地开发项目管理办法等一系列制度，初步完成了异地开发管理体系的建立，为外埠开发打好了基础。 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主管部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，具备较强的项目获取能力。经过房地产开发业务的多年发展，公司立足于本地发展，在土地资源储备和项目开发方面的能力较强，通过掌握本地需求和地块特点，有序开发多个限价房和普通商品房项目，符合国家房地产政策的调控方向，销售状况良好。2014 年以来，国家房地产政策变化，公司在天津本地开发的中高端住宅项目销售较快，收入和毛利率上升幅度较大，同时公司启动外埠经营计划，首次获取苏州高新区地块，初步实现了提升市场容量的战略规划。整体来看，公司经营状况依然良好，在售项目顺利进行，待开发项目稳步推进。因此，公司仍具有较强的抗风险能力。 财务分析财务分析 公司提供了 2014 年及 2015 年 13 月的财务报表。 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2014 年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司 2015 年 13 月的财务报表未经审计。 2014 年， 公司采用财政部 2014 年颁布或修订的企业会计准则编制2014 年度财务报表，其中采用企业会计准则第 2 号长期股权投资和企业会计准则第 30 号财务报表列表对资产负债表 2013年期末相关科目进行追溯调整。 本报告 2